Wohnungseigentümer sollten wissen was Gegenstand des Sondereigentums sein kann und was nicht

Nach § 5 Abs. 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Teile des Gebäudes, 

• die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, 

sowie Anlagen und Einrichtungen, 

• die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, 

nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, 

• selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden

und können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung 

• zwar Bestandteile des Gebäudes, die zum Sondereigentum gehören, rechtsgeschäftlich zum gemeinschaftlichen Eigentum machen, 
• nicht aber umgekehrt.

Für beispielsweise 

• die Balkone, 

über die Eigentumswohnungen verfügen, bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur erstreckt auf 

• den Luftraum, 
• den Innenanstrich und 
• den Bodenbelag, 

während Gemeinschaftseigentum sind, 

• die übrigen konstruktiven und 
• solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie 
  • Brüstungen und Geländer, 
  • Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, 
  • Decken,
  • Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, 
  • Außenwände, Stützen und 
  • Türen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).  

Für beispielsweise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtete 

• Garagen

bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einer Garage nur erstrecken kann, auf

• den Innenraum, wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektoanlagen und den Bodenbelag,

während Gemeinschaftseigentum sind 

• die Fundamente,
• die Außenmauern bzw. -wände
• das Garagendach,
• das Garagentor sowie
• die übrigen tragenden bzw. konstruktiven Teile (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003 – 3 Wx 235/03, I-3 Wx 240/03, 3 Wx 235/03, 3 Wx 240/03 –).

Sind 

• nicht sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile, beispielsweise Balkone oder Garagen im Ganzen, 

in einer Teilungserklärung unzulässigerweise als Sondereigentum aufgeführt und ist eine 

• gesetzeskonforme

Auslegung 

• dahingehend

nicht möglich, dass sich diese Regelung nur auf die 

• tatsächlich sondernutzungsfähigen Teile 

bezieht, ist eine solche Regelung nichtig. 

Hinweis zur Kostentragungspflicht:
Alle bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfallenden Kosten,

• somit auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums  

sind nach der Grundregel des § 16 Abs.2 Satz 1 WEG von 

• allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile 

zu tragen.

Eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung 

• für einzelne Kosten, d.h. für die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustauschs

oder 

• für bestimmte Arten von Kosten, d.h. Kosten für wiederkehrende gleichartige Positionen, wie etwa, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, 

können die Wohnungseigentümern beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).