Tag Instandhaltung

Nach § 5 Abs. 2 und Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) können Teile des Gebäudes, 

• die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, 

sowie Anlagen und Einrichtungen, 

• die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, 

nicht Gegenstand des Sondereigentums sein, 

• selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume oder Teile des Grundstücks befinden

und können Wohnungseigentümer durch Vereinbarung 

• zwar Bestandteile des Gebäudes, die zum Sondereigentum gehören, rechtsgeschäftlich zum gemeinschaftlichen Eigentum machen, 
• nicht aber umgekehrt.

Für beispielsweise 

• die Balkone, 

über die Eigentumswohnungen verfügen, bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einem Balkon nur erstreckt auf 

• den Luftraum, 
• den Innenanstrich und 
• den Bodenbelag, 

während Gemeinschaftseigentum sind, 

• die übrigen konstruktiven und 
• solche Teile, die ohne Veränderung der äußeren Gestalt des Gebäudes nicht verändert werden können, wie 
  • Brüstungen und Geländer, 
  • Bodenplatte einschließlich der Isolierschicht, 
  • Decken,
  • Abdichtungsanschlüsse zwischen Gebäude und Balkon, 
  • Außenwände, Stützen und 
  • Türen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).  

Für beispielsweise auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichtete 

• Garagen

bedeutet das, dass sich das Sondereigentum an einer Garage nur erstrecken kann, auf

• den Innenraum, wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektoanlagen und den Bodenbelag,

während Gemeinschaftseigentum sind 

• die Fundamente,
• die Außenmauern bzw. -wände
• das Garagendach,
• das Garagentor sowie
• die übrigen tragenden bzw. konstruktiven Teile (vgl. Oberlandesgericht (OLG) Düsseldorf, Beschluss vom 05.11.2003 – 3 Wx 235/03, I-3 Wx 240/03, 3 Wx 235/03, 3 Wx 240/03 –).

Sind 

• nicht sondereigentumsfähige Gebäudebestandteile, beispielsweise Balkone oder Garagen im Ganzen, 

in einer Teilungserklärung unzulässigerweise als Sondereigentum aufgeführt und ist eine 

• gesetzeskonforme

Auslegung 

• dahingehend

nicht möglich, dass sich diese Regelung nur auf die 

• tatsächlich sondernutzungsfähigen Teile 

bezieht, ist eine solche Regelung nichtig. 

Hinweis zur Kostentragungspflicht:
Alle bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer anfallenden Kosten,

• somit auch die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums  

sind nach der Grundregel des § 16 Abs.2 Satz 1 WEG von 

• allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer jeweiligen Miteigentumsanteile 

zu tragen.

Eine hiervon oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung 

• für einzelne Kosten, d.h. für die Kosten einer konkreten Erhaltungsmaßnahme, etwa eines Fensteraustauschs

oder 

• für bestimmte Arten von Kosten, d.h. Kosten für wiederkehrende gleichartige Positionen, wie etwa, dass jeder Wohnungseigentümer die Kosten für den Austausch derjenigen Fenster zu tragen hat, die sich im Bereich seines Sondereigentums befinden, 

können die Wohnungseigentümern beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).

…. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums wissen sollten.

Der Verwalter ist

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) verpflichtet, die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen,

aber,

• wegen der vorrangigen Zuständigkeit der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1 und 5 Nr. 2 WEG und
• ihrer vorrangigen Entscheidungskompetenz für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung,

weder berechtigt, noch verpflichtet, eine Maßnahme der Instandhaltung und Instandsetzung,

• die weder dringlich ist (vgl. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG),
• noch zu den laufenden Maßnahmen zählt (vgl. § 27 Abs. 3 Nr. 3 WEG),

ohne Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu ergreifen.

Ihn trifft aber die Pflicht,

• den Zustand des Gemeinschaftseigentums zu kontrollieren,
• die Wohnungseigentümer ausreichend zu unterrichten und
• sie in die Lage zu versetzen, einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen zu fassen.

Da die Wohnungseigentümer zumeist nicht über technisches Fachwissen verfügen und ihnen nicht sämtliche baulichen und rechtlichen Verhältnisse des Gemeinschaftseigentums bekannt sind, muss der Verwalter

• zur Vorbereitung der Beschlussfassung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums

die verschiedenen Handlungsoptionen aufzeigen und die Wohnungseigentümer auf

• mögliche Gewährleistungsansprüche und
• eine drohende Verjährung dieser Ansprüche

hinzuweisen.

• Einen daraufhin von den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss hat der Verwalter gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG als Vollzugsorgan durchzuführen;
• bleibt er untätig oder setzt er den Beschluss unvollständig oder fehlerhaft um, kann jeder Wohnungseigentümer ihn, ggf. auch im Klagewege, zur Befolgung seiner Pflicht anhalten.

Zu den Pflichten des Verwalters aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehört es ferner,

• Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen,
• wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob – unter Berücksichtigung von hierbei für ihn erkennbaren Mängeln –
  • bestimmte Leistungen erbracht sowie
  • Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind

und falls für ihn erkennbar ist, dass beschlossene und beauftragte Sanierungsarbeiten teilweise unerledigt geblieben sind,

• nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG die vollständige Durchführung zu veranlassen.

Für erforderliche Mängelbeseitigungsmaßnahmen gilt nichts anderes. Auch hinsichtlich solcher Arbeiten hat der Verwalter seine Kontrollpflicht aus § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG auszuüben.

• Teilt der Unternehmer mit, einen Mangel beseitigt zu haben, darf sich der Verwalter nicht in jedem Fall darauf beschränken, diese Mitteilung zur Kenntnis zu nehmen und an die Wohnungseigentümer weiterzuleiten.
• Hat der Verwalter Anhaltspunkte dafür, dass ein Mangel am Gemeinschaftseigentum entgegen einer Erklärung des Unternehmers nicht beseitigt ist, muss er die Wohnungseigentümer hierüber unterrichten und auf einen sachgerechten Beschluss über das weitere Vorgehen hinwirken.

Verletzt der Verwalter seine Pflichten ist er schadensersatzpflichtig, wenn

• der Pflichtenverstoß für einen bei einem Wohnungseigentümer oder der Wohnungseigentümergemeinschaft eingetretenen Schaden kausal war,
  • wofür bei Verstößen des Verwalters gegen seine den Wohnungseigentümern gegenüber bestehenden Überwachungs-, Kontroll- und Unterrichtungspflichten hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums eine tatsächliche Vermutung besteht

und

• der Verwalter diese tatsächliche Vermutung nicht erschüttern oder nicht beweisen kann, dass er den Verstoß gegen seine Verwalterpflichten nicht zu vertreten hatte (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 75/18 –).

…. dass dies

• nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

• dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse,
• obwohl dies, mangels Übertragung dieser Pflicht in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer, gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –),

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

• und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

• wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

• der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
• des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

• weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

• in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

…. oder sie die Erneuerung von Fenstern in ihren im Sondereigentum stehenden Räumenfür notwendig erachten.

Die Fenster nebst Rahmen eines Gebäudes,

• auch die, die sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden,

stehen,

• da sie für Bestand und Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind,

gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zwingend im Gemeinschaftseigentum.

• Eine Übertragung solcher zwingend im Gemeinschaftseigentum stehender Teile eines Gebäudes auf das Sondereigentum ist nicht möglich und
• sollte sich dennoch eine solche Übertragungsregelung in einer Teilungserklärung befinden, würde diese schlicht keine Wirkung entfalten.

Dass alle Fenster eines Gebäudes zwingend im Gemeinschaftseigentum stehen, hat zur Folge, dass nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer

für

• die Instandhaltung,
• die Instandsetzung sowie
• den Austausch

auch der Fenstern in den Wohnungen der Eigentümer zuständig ist (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und

• die damit verbundenen Kosten zu tragen hat (§ 16 Abs. 2 WEG).

Allerdings kann hiervon abweichend die Pflicht

• zur Instandsetzung, zur Instandhaltung sowie zur Erneuerung der Fenster in ihren Wohnungen und
• zur Tragung der damit verbundenen Kosten

den jeweiligen Wohnungseigentümern

• in der Teilungserklärung auferlegt sein oder
• durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer auferlegt werden.

Eine solche abweichende Regelung muss nach ihrem Wortlaut und Sinn klar und eindeutig sein.

• Ergibt die Auslegung von Wortlaut und Sinn der Regelung Zweifel an der Pflichtenübertragung, bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und ihrer Kostentragungspflicht.

So bleibt beispielsweise eine vollständige Erneuerung der Fenster Sache der Gemeinschaft, wenn die Teilungserklärung oder eine von den Eigentümern getroffene Vereinbarung

• die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Bereich des Sondereigentums den einzelnen Wohnungseigentümern zuweist und
• dabei den Außenanstrich ausnimmt (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –).

Ist

• eine Pflichten- und Kostenübertragung nicht (wirksam) erfolgt und somit

die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für den Fensteraustausch zuständig sowie zur Tragung der damit verbundenen Kosten verpflichtet, hat,

• wenn die Erneuerungsbedürftigkeit von Fenstern in der Wohnung eines Eigentümers unter den Wohnungseigentümern streitig ist,

der Eigentümer, der die Erneuerung der Fenster in seiner Wohnung für erforderlich erachtet,

• zunächst grundsätzlich nur einen Anspruch auf Überprüfung des Instandsetzungsbedarfs durch die Gemeinschaft (Landgericht (LG) Köln, Urteil vom 11.11.2018 – 29 S 66/18 –).

Übrigens:
Für die Wohnungseingangstüren der Eigentumswohnungen gilt das oben Ausgeführte entsprechend.

…. zur Durchführung von Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten erteilt (hat).

Mit Urteil vom 09.08.2018 – 21 O 175/18 – hat das Landgericht (LG) Coburg darauf hingewiesen, dass, wenn

• Mitarbeiter einer Firma bei Hauseigentümern erscheinen,
• dem Hauseigentümer anbieten bestimmte Reparaturarbeiten am oder im Haus vorzunehmen und

vom Hauseigentümer ein entsprechender Auftrag dazu erteilt wird,

• ein in einem solchen Fall zustande gekommener (Werk)Vertrag vom Hauseigentümer ohne Angabe von Gründen widerrufen werden kann.

Ein solches Widerrufsrecht nach §§ 355, 312b Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) besteht bei Verträgen – mit Ausnahme der unter § 312g Abs. 2 und Abs. 3 BGB aufgeführten – (vgl. hierzu auch Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 14.11.2017 – 6 U 12/16 –),

• die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit eines Privatperson (Verbraucher) und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmens ist oder
• für die unter diesen Umständen der Verbraucher ein Angebot angegeben hat.

Dabei kommt es nicht darauf an,

• ob der Verbraucher die Firma zu sich bestellt hatte oder
• ob er im Gespräch „überrumpelt“ wurde.

Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage und wenn der Verbraucher über sein Widerrufsrecht nicht ordnungsgemäß belehrt wurde, sogar 1 Jahr und 14 Tage.

Erklärt werden kann der Widerruf, sofern

• es sich nicht um dringliche Reparatur- oder Instandhaltungsarbeiten gehandelt hat,
• die auf ausdrücklichen Wunsch des Verbrauchers durchgeführt wurden,

auch noch nach bereits vom Unternehmer durchgeführten Arbeiten, weil

• es dann dem Unternehmer zuzumuten ist, zunächst das Ende der Widerrufsfrist abzuwarten und erst dann mit seinen Arbeiten zu beginnen.

Ist ein Vertrag vom Verbraucher wirksam widerrufen worden, schuldet der Verbraucher

• keinen Lohn und
• für Arbeiten, die er nicht ausdrücklich vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt hatte, auch keinen Wertersatz.

Auch an Bäumen, die sich auf einer,

• einem der Wohnungseigentümer zur alleinigen Sondernutzung zugewiesenen

Grundstücksfläche befinden, steht das Eigentum daran sowie das Recht und die Pflicht zur Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung,

• sofern die Teilungserklärung hierzu keine eindeutig anderslautende Erklärung enthält,

der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, mit der Folge, dass über den Antrag eines Wohnungseigentümers

• auf Fällung, hilfsweise auf Rückschnitt eines solchen Baumes, beispielsweise wegen Schädlingsbefall,

die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden muss und

• nicht allein der Sondernutzerberechtigte entscheiden kann.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 28.06.2017 – 481 C 24911/16 WEG – hingewiesen.

Denn, so das AG,

• wollen Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen,
• was durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer möglich ist,

muss eine solche Vereinbarung klar und eindeutig sein.

• Andernfalls verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 05.01.2018).

…. hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt ist.

Wird in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung die Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums einem einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auferlegt, umfasst diese

• von § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende

Verteilung der Instandhaltungslast bzw. der Instandhaltungskosten

• nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsmäßigen Zustand herzustellen,

weil

• jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums hat und
• daher die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (auch kostenrechtlich gemäß § 16 Abs. 2 WEG) als Aufgabe aller Wohnungseigentümer anzusehen ist.

Das hat die 29. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Köln mit Urteil vom 22.12.2016 – 29 S 145/16 – entschieden (so auch Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 30.01.2007 – 34 Wx 116/06 – sowie Bayerisches Oberstes Landesgerichts (BayObLG), Beschluss vom 20.11.2002 – 2Z BR 45/02 –; anderer Auffassung LG Koblenz, Urteil vom 03.07.2014 – 2 S 36/14 – und LG München, Urteil vom 27.06.2011 – 1 S 1062/11 –).

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuständig zur

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

die nach § 16 Abs. 2 WEG auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

• Soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, ist gemäß § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten.
• Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist, wozu auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört.
• Dagegen gibt § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.
• Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Wohnungseigentümer, der seinen ersatzfähigen auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen kann, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt oder ein Familienangehöriger die Reparatur vorgenommen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Zuständigkeit des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichen,

• sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen;
• im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit für die

• Instandhaltung und/oder
• Instandsetzung

durch Vereinbarung oder in der Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen,

• wozu auch die Kosten gehören, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.
• Ein Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht in diesem Fall nicht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung begrifflich unterschieden zwischen

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und

• weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu,
• ist die (kostenpflichtige) Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

In solchen Fällen ist dann, wegen der unterschiedlichen Kostentragungspflicht, die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – hingewiesen.

Mit Urteil vom 15.01.2016 – 481 C 17409/15 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Fall, in dem

• die Ausstattung eines zu einer Wohnanlage einer Eigentümergemeinschaft gehörenden Kinderspielplatzes (noch) nicht den in der Baugenehmigung für die Wohnanlage erteilten Auflagen entsprach,

entschieden, dass die Eigentümergemeinschaft den von einem Wohnungseigentümer in einer Wohnungseigentümerversammlung gestellten Antrag,

• die Spielplatzausstattung gemäß der Baugenehmigung herzustellen,

nicht ablehnen darf.

Begründet hat das AG dies damit, dass ein Beschluss,

• mit dem es abgelehnt wird die in einer erteilten Baugenehmigung festgesetzten, das Gemeinschaftseigentum betreffende Auflagen zu erfüllen,

nicht einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht und deshalb rechtswidrig ist, weil

• den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt und
• eine ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung auch bei solchen Maßnahmen gegeben ist, mit denen den Erfordernissen öffentlich-rechtlicher Vorschriften entsprochen werden soll.

Hingewiesen hat das AG auch, dass der Anspruch des Wohnungseigentümers auf ordnungsmäßige Verwaltung gegenüber der Eigentümergemeinschaft grundsätzlich unverjährbar ist, weil

• das Gemeinschaftseigentum, unabhängig davon wie lange die Instandsetzungsbedürftigkeit bereits zurück liegt und ob sie schon länger als drei Jahre andauert, instandgesetzt werden muss und
• eine solche gleichsam ständig neu entstehende Dauerverpflichtung nicht verjähren kann (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 21.10.2016 – 82/16 –).