Tag Wohnrecht

…. einer Klage auf Feststellung des Bestehens eines Wohnrechts ein sog. Feststellungsinteresse haben.

Mit Beschlüssen vom 27.04.2023 und 22.06.2023 – 8 U 174/22 – hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg in einem Fall, in dem die Ehefrau und ihre beiden Töchter, 

• die gemeinsam Erben ihres verstorbenen Ehemannes und Vaters waren, 

sich mit dem Enkel des Verstorbenen über den Verkauf des Hauses,

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Schließen Geschwister untereinander einen Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung, d.h. 

• überträgt beispielsweise der Bruder sein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück auf seine Schwester, 
• die als Gegenleistung hierfür dem Bruder ein Wohnrecht an bestimmten Räumen des Hauses bestellt und sich verpflichtet, ihn lebenslang zu betreuen und zu pflegen,

ist die 

• dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen der Parteien getragene Beziehung 

im Zweifel Geschäftsgrundlage des Vertrags, mit der Folge, dass der Übertragende (= im obigen Beispiel der Bruder), wenn das Verhältnis zwischen 

• ihm und 
• dem Übernehmenden (= im obigen Beispiel die Schwester) 

heillos zerrüttet und aufgrund dessen die Annahme von Pflegeleistungen nicht länger zumutbar ist – vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen – 

• wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

die Rechte aus § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend machen kann, sofern die Zerrüttung nicht eindeutig ihm 

• allein (also nicht nur in stärkerem Maße)

anzulasten und er deshalb nicht schutzwürdig ist.

Zu beachten ist hierbei 

• laut Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.07.2021 – V ZR 30/20 – 

Folgendes:

Für die Umstände, auf die die Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden soll, trägt die 

• Darlegungs- und 
• Beweislast,

derjenige, der sich darauf beruft.

Steht fest, dass das Verhältnis der Beteiligten zerrüttet ist, muss der Übernehmende die für ihn günstige Tatsache 

• darlegen und 
• beweisen,

dass 

• der Übertragende sich ausnahmsweise nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann,
• also ihm das Zerwürfnis allein anzulasten ist.

Sind danach die Voraussetzungen für den Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben, hat im Streitfall das Gericht – auf der Grundlage des Sachvortrags der Parteien – zu prüfen, ob der Übertragende,

• weil ihm die vorrangige Vertragsanpassung nicht möglich oder ihm bzw. dem Übernehmenden nicht zumutbar ist (§ 313 Abs. 3 Satz 1 BGB)

die Auflösung des Vertrags verlangen kann oder ob als eine solche vorrangige Vertragsanpassung in Betracht kommen könnte, anstelle der Sach- und Dienstleistungen 

• eine Zahlung in Geld durch den Übernehmenden, 
  • entweder in Form einer Rentenzahlung, wenn sie gesichert ist 
  • oder in Form eines Kapitalbetrags, was die Zahlung eines „nachträglichen Kaufpreises“ bedeuten würde. 

wobei ggf. zu berücksichtigen ist, dass, 

• wenn es dem Übertragenden wegen der Zerrüttung unzumutbar ist mit dem Übernehmenden weiter unter einem Dach zu wohnen, 

auch das Wohnrecht des Übertragenden durch eine Geldzahlung abgegolten werden muss.

Ist eine Vertragsanpassung in Form von Geldleistungen 

• nicht möglich bzw. 
• dem Übertragenden wegen der finanziellen Verhältnisse des Übernehmenden nicht zumutbar, 

kann er die Rückübertragung des zugewendeten Eigentums an dem Hausgrundstück von dem Übernehmende verlangen (§ 313 Abs. 3 BGB), was zur Auflösung des Vertrags 

• mit Wirkung ex nunc 

führt, d.h. der Übernehmende 

• hat das Grundstück zurückzuübertragen und 
• wird von seiner Pflegeverpflichtung befreit.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass 

• nur die Auflösung des Vertrags in Betracht kommt, weil die vorrangige Anpassung nicht möglich ist, 

trägt der Übertragende. 

Werden bei einem Grundstückskaufvertrag von den Vertragsparteien

• ein (lebenslanges, unentgeltliches) Wohnrecht für den Veräußerer und
• eine Pflegeverpflichtung für den Erwerber

vereinbart, müssen, wenn

• keine diesbezüglichen Vereinbarungen hierzu getroffen werden und

sich die Parteien darüber in Ungewissheit befinden,

• wie lange der Verkäufer leben und
• ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden wird,

der Erwerber damit rechnen,

• dass er – sollte der Verkäufer sehr alt sowie gleichzeitig bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig werden – über einen sehr langen Zeitraum zur Erbringung von Pflegeleistungen ist

und der Verkäufer,

• dass er, im Fall seines frühen Todes, dem Käufer das Grundstück überlässt, obwohl er ihn nicht pflegen und das Wohnrecht nur für kurze Zeit erdulden musste.

Sofern in einem solchen Fall

• beispielsweise knapp drei Wochen nach Abschluss eines solchen Kaufvertrages

der Verkäufer überraschend stirbt, besteht demzufolge,

• mangels Raum für eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung bzw. einer Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage,

kein Anspruch des Erben des Verkäufers auf eine Ausgleichszahlung für das

• infolge des Todes gegenstandslos gewordene

Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 06.05.2019 – 8 W 13/19 –).

…. die von dem Erblasser zu Lebzeiten Beschenkten über den Pflichtteilsergänzungsanspruch wissen sollten.

Nach § 2325 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann ein Pflichtteilsberechtigter, auch im Fall des § 2326 BGB, wenn

• der Erblasser Dritten eine Schenkung gemacht,
• es sich bei dieser nicht um eine Anstandsschenkung nach § 2330 BGB gehandelt hat und
• noch keine zehn Jahre verstrichen sind,
  • seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes,
  • bei Schenkungen an den Ehegatten seit der Auflösung der Ehe (Scheidung),

als Ergänzung des Pflichtteils,

• von dem Erben des Erblassers,

den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn dem Nachlass der vom Erblasser zu Lebzeiten verschenkte Gegenstand hinzugerechnet wird, wobei

• für den Wert maßgebend ist,
  • bei einer verbrauchbaren Sache der Wert zur Zeit der Schenkung und
  • bei einem anderen Gegenstand (wie einem Grundstück)
    • der Wert zur Zeit des Erbfalls,
    • falls jedoch der Wert zur Zeit der Schenkung geringer war, nur dieser geringere Wert,

• eine Schenkung berücksichtigt wird,
  • innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, also zu 100% sowie
  • innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger, also im zweiten Jahr vor dem Erbfall nur noch zu 90 %, im dritten Jahr vor dem Erbfall nur noch zu 80 % usw.

und

• sich der Ergänzungsberechtigte Eigengeschenke gemäß § 2327 BGB anrechnen lassen muss.

Voraussetzung für einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB ist eine Schenkung des Erblassers im Sinne von § 516 BGB, d.h. eine Zuwendung,

• die den Empfänger aus dem Vermögen des Gebers bereichert und
• bei der beide Teile darüber einig sind, dass sie unentgeltlich erfolgt.

Dabei ist die unbenannte Zuwendung unter Ehegatten einer Schenkung in diesem Sinne auch unabhängig von einer Einigung über ihre Unentgeltlichkeit gleichgestellt.

Eine ergänzungspflichtige Schenkung kann danach angenommen werden, wenn der ohne wirtschaftlichen Gegenwert erfolgte Vermögensabfluss beim Erblasser zu einer materiell-rechtlichen, dauerhaften und nicht nur vorübergehenden oder formalen Vermögensmehrung des Empfängers geführt hat (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 14.03.2018 – IV ZR 170/16 –).

Für den Beginn der (obigen) Zehnjahresfrist ist abzustellen, auf den Eintritt des Leistungserfolges,

• bei Grundstücken also auf die Umschreibung im Grundbuch,

wobei dieser Leistungserfolg erst dann vorliegt,

• wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt,
• sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand – sei es aufgrund vorbehaltener dinglicher Rechte oder durch Vereinbarung schuldrechtlicher Ansprüche – im Wesentlichen weiterhin zu nutzen.

Gehindert ist der Fristbeginn für die Zehnjahresfrist bei einer Schenkung danach, wenn

• der Erblasser zwar seine Rechtsstellung formal aufgibt, wirtschaftlich aber weiterhin im „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes bleibt,
• der Erblasser den „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nach der Schenkung also nicht auch tatsächlich entbehren muss.

Wird bei einer Schenkung daher der Nießbrauch uneingeschränkt vorbehalten, ist der „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nicht aufgegeben worden.

Ob auch dann, wenn sich der Erblasser bei der Schenkung eines Grundstücks ein Wohnungsrecht an diesem oder Teilen daran vorbehält, wie ein Nießbrauch den Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB hindert, lässt sich nicht abstrakt beantworten.
Maßgebend hierfür, ob dies der Fall ist oder nicht, sind die Umstände des Einzelfalles, anhand derer beurteilt werden muss, ob der Erblasser den verschenkten Gegenstand auch nach Vertragsschluss noch im Wesentlichen weiterhin nutzen konnte (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15 –).

Übrigens:
Ist der Erbe selbst zur Ergänzung des Pflichtteiles nicht verpflichtet ist,

• etwa weil kein ausreichender oder nur ein verschuldeter Nachlass vorhanden ist,

kann der Pflichtteilsberechtigte nach § 2329 BGB von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenks zum Zwecke der Befriedigung wegen des fehlenden Betrags nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern, wobei

• der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden kann.

Gemäß § 2325 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann der Pflichtteilsberechtigte, wenn der Erblasser einem Dritten eine Schenkung gemacht hat,

• als Ergänzung des Pflichtteils den Betrag verlangen,
• um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn der verschenkte Gegenstand dem Nachlass hinzugerechnet wird.

Nach § 2325 Abs. 3 Satz 1 BGB wird die Schenkung innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger berücksichtigt,

• so dass kein Pflichtteilsergänzungsanspruch wegen einer Schenkung mehr besteht,
• wenn die Zehnjahresfrist des § 2325 Abs. 3 Satz 2 BGB im Zeitpunkt des Erbfalls abgelaufen ist.

Für den Beginn der Zehnjahresfrist ist abzustellen,

• auf den Eintritt des Leistungserfolges,
• bei Grundstücken also auf die Umschreibung im Grundbuch.

Allerdings liegt eine Leistung im Sinne erst dann vor,

• wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt,
• sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand – sei es aufgrund vorbehaltener dinglicher Rechte oder durch Vereinbarung schuldrechtlicher Ansprüche – im Wesentlichen weiterhin zu nutzen.

Nicht als geleistet gilt eine Schenkung, wenn

• der Eigentümer zwar seine Rechtsstellung formal aufgibt, wirtschaftlich aber weiterhin im „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes bleibt,
• der Erblasser den „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nach der Schenkung also nicht auch tatsächlich entbehren muss.

Wird bei einer Schenkung daher der Nießbrauch uneingeschränkt vorbehalten, ist der „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nicht aufgegeben worden.

Ob auch dann, wenn sich der Erblasser bei der Schenkung eines Grundstücks ein Wohnungsrecht an diesem oder Teilen daran vorbehält, wie ein Nießbrauch den Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB hindert, lässt sich nicht abstrakt beantworten. Maßgebend hierfür, ob dies der Fall ist oder nicht, sind die Umstände des Einzelfalles, anhand derer beurteilt werden muss, ob der Erblasser den verschenkten Gegenstand auch nach Vertragsschluss noch im Wesentlichen weiterhin nutzen konnte.

Darauf hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15 – hingewiesen.