Tag Aufklärungspflicht

Was man wissen und beachten sollte, wenn man zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie

…. ein Bankdarlehen aufnimmt.

Ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder überhöht ist sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen.

Banken, die einen Immobilienkauf finanzieren, sind nämlich weder verpflichtet Darlehensnehmer

  • auf einen für sie unwirtschaftlichen Kauf,

noch

  • auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis

hinzuweisen und zwar unabhängig davon,

  • ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügt.

Eine Aufklärungspflicht

  • über eine Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises

unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hat die Bank ausnahmsweise lediglich dann, wenn

  • eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
  • dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss,

was anzunehmen ist, wenn

Offenbaren muss ein Kreditinstitut allerdings nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung, was grundsätzlich

  • positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt

erfordert.

  • Dazu, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen oder den – exakten oder überschlägigen – Ertragswerts einer Immobilie zu ermitteln, ist die Bank nicht verpflichtet.

Ausnahmsweise der positiven Kenntnis gleich steht

  • die bloße Erkennbarkeit einer sittenwidrigen Überteuerung eines Immobilienkaufs

allerdings dann, wenn

  • sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste.

Übrigens:
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.
Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet die finanzierende Bank nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2019 – XI ZR 535/17 –).

Was Käufer und Verkäufer einer (gebrauchten) Immobilie wissen sollten, wenn in dem notariellen Kaufvertrag

…. ein allgemeiner Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart ist.

Auf einen solchen, in einem notariellen Kaufvertrag vereinbarten allgemeinen Haftungsausschluss, kann sich der Verkäufer dann nicht berufen, wenn

  • der Immobilie eine vertraglich (ausdrücklich oder stillschweigend) vereinbarte Beschaffenheit im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) fehlt

oder

  • der Käufer beweisen kann, dass der Verkäufer einen vorhandenen Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB arglistig verschwiegen hat (§ 444 BGB).

Beachtet werden muss hierbei aber,

  • dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes durch den Verkäufer vor Vertragsschluss, etwa in einem Internetexposé, die in dem notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führt,

sowie,

  • dass ein arglistiges Verschweigen im Sinne von § 444 BGB eine Aufklärungspflicht des Verkäufers über den Sachmangel nach § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB voraussetzt,
    • der Verkäufer Umstände, die für den Kaufentschluss des Käufers erheblich sind, von sich aus nur offenbaren muss, wenn er sie selbst kennt oder sie zumindest für möglich hält und
    • eine Offenbarungspflicht für Sachmängel dann nicht besteht, wenn diese einer Besichtigung zugänglich und damit ohne weiteres erkennbar sind.

Übrigens:
Auch dann, wenn

  • ein Sachmangel nicht vorhanden ist,
  • ein Verkäufer aber vorsätzlich falsche Angaben über Eigenschaften der Kaufsache gemacht hat,

kann er wegen Verletzung vorvertraglicher Pflichten aus § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 280 Abs. 1 BGB (culpa in contrahendo) ebenso auf Schadensersatz haften, wie bei einem vorsätzlichen Verschweigen von Mängeln.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 274/16 – hingewiesen.

Was Arbeitnehmer, die sich von einem für den Arbeitgeber freiberuflich tätigen Betriebsarzt impfen lassen, wissen sollten

Mit Urteil vom 21.12.2017 – 8 AZR 853/16 – hat der Achte Senat des Bundesarbeitsgerichts (BAG) darauf hingewiesen, dass Arbeitnehmer, die sich im Betrieb von einem Arzt (beispielsweise gegen Grippe) impfen lassen,

  • dem der Arbeitgeber die Aufgabe eines Betriebsarztes übertragen und
  • der diese Aufgabe als freiberuflich tätiger Betriebsarzt übernommen hat,

Schadensersatz- und Schmerzensgeldansprüche wegen eines erlittenen Impfschadens,

  • auch dann, wenn die Kosten der Impfung vom Arbeitgeber übernommen worden sind,

nur gegen den Arzt geltend machen können und

  • nicht gegen Arbeitgeber.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in einem solchen Fall,

  • dem Arbeitgeber, mangels Zustandekommen eines Behandlungsvertrages mit ihm, keine Verletzung der Pflichten aus dem Behandlungsvertrages vorgeworfen werden kann und
  • der Arbeitgeber sich auch einen etwaigen Verstoß des Arztes (beispielsweise gegen die Aufklärungspflicht) nicht zurechnen lassen muss (Quelle: Pressemitteilung des BAG).

Sachverständige sind verpflichtet darauf hinzuweisen, wenn ihr Honorar über dem ortsüblichen Honorar liegt

Das sollten Gutachter, die nach Verkehrsunfällen Schadensgutachten über Kraftfahrzeuge erstellen sowie Geschädigte, die Gutachter mit der Erstellung von Gutachten beauftragen und der gegnerische Kfz-Haftpflichtversicherer für den das Gutachten bestimmt ist, wissen.

Wendet sich ein bei einem Verkehrsunfall Geschädigter wegen der Begutachtung des Schadens an seinem Fahrzeug an einen Sachverständigen,

  • der derartige Gutachten zur Einreichung bei dem gegnerischen Haftpflichtversicherer auf dem Markt anbietet,

muss der Sachverständige,

  • wenn er für die Erstellung des Gutachtens ein Honorar verlangen will,
  • das deutlich über dem ortsüblichen Honorar liegt,

den Geschädigten über das Risiko aufklären,

  • dass der gegnerische Kfz-Haftpflichtversicherer das Honorar nicht in vollem Umfang erstattet.

Ist der Geschädigte von dem Sachverständigen über dieses Risiko aufgeklärt worden, ist es dann Sache des Geschädigten, sich kundig zu machen, etwa indem er

  • Kontakt zum gegnerischen Haftpflichtversicherer aufnimmt,
  • weitere Angebote einholt oder
  • sich anwaltlich beraten lässt.

Verletzt ein Gutachter seine Aufklärungspflicht macht er sich schadensersatzpflichtig und der Geschädigte, der eine Honorarvereinbarung unterzeichnet hat, kann in diesem Fall die Differenz zwischen dem ortsüblichen und dem vereinbarten Honorar als Schaden geltend machen.

  • Dem Geschädigten steht zunächst ein Anspruch gegen den Gutachter auf Freistellung von der Honorarverpflichtung zu, soweit diese über das ortsübliche Honorar gemäß § 632 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) hinausgeht.
  • Hat der Geschädigte das Honorar bereits vollständig an den Gutachter gezahlt, steht ihm als Schadensersatz ein Anspruch auf Rückzahlung in Höhe des überschießenden Betrags zu.

Der Schadensersatzanspruch

  • erlischt auch nicht dadurch, dass die gegnerische Haftpflichtversicherung dem Geschädigten das Honorar nach einem Rechtsstreit aufgrund des zu ihrem Nachteil ergangenen Urteils in vollem Umfang erstattet hat,

sondern kann, wenn er vom Geschädigten an die gegnerische Haftpflichtversicherung abgetreten wurde, von dieser auch dann noch geltend gemacht werden.

Das hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 01.06.2017 – VII ZR 95/16 – entschieden.

Zurückgegriffen zur Ermittlung, in welcher Bandbreite sich eine ortsübliche Sachverständigenvergütung im Sinne des § 632 Abs. 2 BGB bewegen darf, kann, so der Senat, u.a. auf frei zugängliche Honorarumfragen von Verbänden freier Kraftfahrzeug-Sachverständiger, etwa des Bundesverbandes der freiberuflichen und unabhängigen Sachverständigen oder des Verbandes der unabhängigen Kfz- Sachverständigen e. V., und Honorarangaben von Großanbietern, etwa der DEKRA Automobil GmbH oder des TÜV, die sich auf derartige Aufträge von Privatpersonen beziehen.

Für Geschädigte empfiehlt es sich daher gleich einen Sachverständigen zu beauftragen, der auch Gerichtsgutachten erstellt oder einer großen Sachverständigenorganisation (z.B. DEKRA, TÜV) angehört.

Wer vor der Anmietung von Gewerberäumen wissen will, wie diese bisher (vom Vormieter) genutzt wurden

…. muss den Vermieter und/oder den Makler fragen.

Vor Abschluss eines Mietvertrages über Gewerberäume muss nämlich grundsätzlich

  • weder der Makler
  • noch der Vermieter

einem Mietinteressenten ungefragt über die vorherige Nutzung der Räume informieren.

Darauf hat der 7. Senat des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf mit Urteil vom 07.10.2016 – 7 U 143/15 – in einem Fall hingewiesen, in dem ein Mieter,

  • der in einer unterdurchschnittlichen Lage in unmittelbarer Bahnhofsnähe Räume zum Betrieb eines Frisörgeschäfts gesucht hatte,

den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung deshalb anfechten wollte, weil

  • ihm vor Abschluss des Mietvertrags nicht offenbart worden war, dass die gemieteten Räume über Jahre hinweg als Bordell genutzt worden waren.

Nach Ansicht des Senats bestand eine diesbezügliche Aufklärungspflicht nicht.

Vielmehr muss, wenn Informationen über die vorherige Nutzung der Räume für einen Mieter von Bedeutung sind, er selbst grundsätzlich aktiv werden, weil

  • vor Abschluss eines Mietvertrages, auch bei der Geschäftsraummiete, es beiden Vertragspartnern selbst obliegt, ihre Interessen wahrzunehmen,
  • so dass sie sich eigenständig die notwendigen Informationen für die Entscheidung beschaffen müssen, ob die Eingehung des Vertrages für sie vorteilhaft ist oder nicht.

Eine besondere vorvertragliche Aufklärungspflicht des Vermieters über die bisherige Nutzung der Räume könne ausnahmsweise allenfalls dann in Betracht kommen, so der Senat weiter, wenn der Mieter

  • selbst keine aussichtsreichen Möglichkeiten oder
  • aufgrund von mangelnden Anhaltspunkten oder
  • Unerfahrenheit keinen Anlass sehen müsse,

sich über die konkreten Umstände durch Nachfrage Klarheit zu verschaffen.

Was Patienten und Ärzte über die ärztliche Aufklärungspflicht und die Arzthaftung im Fall einer Aufklärungspflichtverletzung wissen sollten

Ein Arzt haftet grundsätzlich für alle den Gesundheitszustand des Patienten betreffenden nachteiligen Folgen, wenn

  • der ärztliche Eingriff nicht durch eine wirksame Einwilligung des Patienten gedeckt und
  • damit rechtswidrig ist.

Eine wirksame Einwilligung des Patienten setzt voraus, dass der Patient

  • von dem aufklärungspflichtigen Arzt, was dieser im Streitfall nachzuweisen hat, ordnungsgemäß aufgeklärt worden ist.

Dafür, ob dies der Fall war, ist in erster Linie maßgebend der Inhalt des Aufklärungsgesprächs. Schriftliche Merkblätter dürfen nur ergänzend verwendet werden (vgl. § 630e Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).
Das von dem Arzt und dem Patienten unterzeichnete Formular, mit dem der Patient sein Einverständnis zu dem ärztlichen Eingriff gegeben hat, ist lediglich ein Indiz für den Inhalt des Aufklärungsgesprächs.

  • Aufgeklärt werden muss der Patient nur „im Großen und Ganzen“ über Chancen und Risiken der Behandlung.
  • Nicht erforderlich ist die exakte medizinische Beschreibung der in Betracht kommenden Risiken.
  • Dem Patienten muss aber eine allgemeine Vorstellung von dem Ausmaß der mit dem Eingriff verbundenen Gefahren vermittelt werden, ohne diese zu beschönigen oder zu verschlimmern.
  • Über schwerwiegende Risiken, die mit einer Operation verbunden sind, ist grundsätzlich auch dann aufzuklären, wenn sie sich nur selten verwirklichen.
  • Entscheidend für die ärztliche Hinweispflicht ist, ob das betreffende Risiko dem Eingriff spezifisch anhaftet und es bei seiner Verwirklichung die Lebensführung des Patienten besonders belastet.
  • Zudem muss die Aufklärung für den Patienten sprachlich und inhaltlich verständlich sein (vgl. § 630e Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB), wobei es auf die individuelle Verständnismöglichkeit und damit auch auf den Zustand des Patienten ankommt.

Darauf hat der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 11.10.2016 – VI ZR 462/15 – hingewiesen.

Was Verkäufer und Käufer von alten Immobilien wissen sollten

Der Verkäufer eines Hauses muss einen Käufer,

  • wenn in der Vergangenheit bei starken Regenfällen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eingedrungen ist,

darüber vor Abschluss des Kaufvertrages (ungefragt und erst Recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin) aufklären und zwar auch dann, wenn

  • es sich um ein schon sehr altes Haus mit einem noch älteren Keller handelt und
  • bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer Farb- und Putzabplatzungen an den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen haben.

Offenbart dies der Verkäufer dem Kaufinteressenten nicht,

  • handelt der Verkäufer arglistig,
  • mit der Folge,
    • dass er sich nach § 444 BGB auf einen von den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel nicht berufen kann und
    • der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15 – hingewiesen und dies damit begründet, dass

  • ein verkauftes Hausgrundstück einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist, wenn die Nutzbarkeit des Kellers als Lagerraum, wie sie auch bei älteren Immobilien zumindest üblich sei und von Durchschnittskäufern berechtigterweise erwartet werden darf, wegen des bei starken Regenfällen regelmäßig eindringenden Wassers in flüssiger Form nicht möglich ist und
  • ein Käufer, selbst wenn es sich um einen sehr alten Keller handle und er bei der Besichtigung des Hauses habe sehen können, dass die Kellermauern Feuchtigkeitsspuren aufweisen, nicht damit rechnen müsse, dass bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016).