Tag Auszug

BGH entscheidet, welche Ersatzansprüche Wohnungsmieter gegen den Vermieter haben können, wenn sie

…. aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung ausziehen, aber

  • statt wieder eine Wohnung anzumieten, 

Wohnungs- oder Hauseigentum erwerben.    

Mit Urteilen vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in zwei Fällen entschieden, dass ein Wohnungsmieter, der 

  • infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters 

aus der Mietwohnung auszieht,

  • beispielsweise, weil 
    • er aufgrund der Pflichtverletzung des Vermieters berechtigterweise das Mietverhältnis fristlos kündigen konnte oder 
    • ihm vom Vermieter schuldhaft wegen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) gekündigt oder 
    • er vom Vermieter nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs hingewiesen worden war,

aber nach dem Auszug 

  • keine neue Wohnung anmietet, 
  • sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, 

gegen den Vermieter

  • aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGH) 

Anspruch auf Ersatz des (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolge)Schadens hat, der 

  • dadurch entstanden ist, dass der Mieter durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache eingebüßt hat und der 

umfasst, 

nicht aber

  • etwaige zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallene Maklerkosten.

Dass die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters nicht die Maklerkosten umfasst, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, hat der BGH damit begründet, dass zwar,

  • weil es nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge liegt, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet,   

der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, jedoch die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten 

  • nicht in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten sowie zeitlich begrenzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen und deswegen

nicht mehr vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht umfasst sind (Quelle: Pressemitteilung des BGH). 

Was Bewohner von Pflegeheimen (und ihre Betreuer) über die Heimkostenzahlungspflichten wissen sollten, wenn sie

…. den Wohn- und Betreuungsvertrag kündigen und der endgültige Auszug aus dem Heim bereits vor Ablauf der Kündigungsfrist erfolgt.

Mit Urteil vom 04.10.2018 – III ZR 292/17 – hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn

  • Leistungen der sozialen Pflegeversicherung beziehende

Bewohner eines Pflegeheims den

  • mit einem Heimbetreiber geschlossenen

Wohn- und Betreuungsvertrag kündigen und vor Ablauf der Kündigungsfrist endgültig ausziehen,

  • sowohl die Zahlungspflicht des Kostenträgers,
  • als auch die zivilrechtliche Vergütungspflicht dieser Heimbewohner

mit dem Tag des Auszugs aus dem Pflegeheim endet,

  • danach der Pflegeheimbetreiber also keinen Entgeltanspruch mehr hat und
  • er ggf. zuviel vereinnahmte Heimkosten gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurückzuerstatten hat.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • nach § 87a Abs. 1 Satz 1 Sozialgesetzbuch Elftes Buch (SGB XI) der Zahlungsanspruch des Heimträgers nur für die Tage besteht, in denen sich der Pflegebedürftige tatsächlich im Heim aufhält (Berechnungstage),
  • in Anwendung des Prinzips der Berechnung auf Tagesbasis § 87a Abs. 1 Satz 2 SGB XI anordnet, dass die Zahlungspflicht der Heimbewohner oder ihrer Kostenträger mit dem Tag endet, an dem der Heimbewohner aus dem Heim entlassen wird oder verstirbt,
  • dies sowohl für die Zahlungspflicht des Kostenträgers, als auch für die zivilrechtliche Vergütungspflicht des Heimbewohners gilt und
  • ein „Entlassen“ auch dann vorliegt, wenn der Heimbewohner – nach einer Kündigung des Heimvertragsverhältnisses – vor Ablauf der Kündigungsfrist des § 11 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Regelung von Verträgen über Wohnraum mit Pflege- oder Betreuungsleistungen (WBVG) endgültig auszieht (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 04.10.2018).

Wichtig zu wissen für Mieter und Vermieter: Wer muss sog. Nutzerwechselkosten tragen?

Beim Auszug eines Mieters oder bei einem Mieterwechsel entstehende einmalige Aufwendungen,

  • beispielsweise für eine Zählerzwischenablesung,

sind keine umlagefähigen Betriebskosten und können deshalb in der Betriebskostenabrechnung nicht dem Mieter angelastet werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Saarbrücken mit Urteil vom 07.10.2016 – 36 C 348/16 (12) – hingewiesen.

Danach muss,

  • wenn der Vermieter solche anfallende Nutzerwechselkosten nicht selbst tragen will,
  • sondern diese (auch) der Mieter tragen soll,

das zwischen Vermieter und Mieter ausdrücklich gesondert vereinbart worden sein.

Nicht immer müssen Wohnungsmieter geplante Modernisierungsmaßnahmen dulden

Soll Mieter wegen der vorzunehmenden Arbeiten aus der Wohnung ausziehen kann dieser Umstand der Duldungspflicht entgegenstehen.

Plant ein Vermieter umfassende Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen mit einer Bauzeit von zwölf Monaten muss ein Mieter diese dann nicht dulden, wenn er

  • aufgrund des Umfangs der in Aussicht genommenen Arbeiten
  • monatelang nicht in seiner Wohnung verbleiben kann.

Darauf hat die 65. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin mit Urteil vom 17.02.2016 – 65 S 301/15 – in einem Fall hingewiesen, in dem ein Vermieter den Mieter einer großen Wohnung mit ca. 166 m² auf Duldung von umfangreichen Arbeiten in Anspruch nehmen wollte.

Zwar ist, wie die Kammer ausgeführt hat, ein Wohnungsmieter nach §§ 555b, 555c, 555d Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) grundsätzlich verpflichtet, vom Vermieter rechtzeitig angekündigte Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Wird vom Mieter allerdings wegen der vorzunehmenden Arbeiten

  • nicht nur die Räumung einzelner Zimmer für einen Zeitraum von einigen wenigen Wochen verlangt,
  • sondern das Verlassen seiner gesamten Wohnung für mehrere Monate,

kann dies für den Mieter eine auch unter Würdigung der in § 555d Abs. 2 BGB genannten Interessen und Belange nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten, die, wenn sie vom Mieter innerhalb der Frist des § 555d Abs. 3 BGB geltend gemacht wird, der Duldungspflicht entgegenstehen kann.
Denn das Mietrecht schützt den vertragstreuen Mieter vor einem vollständigen, auch zeitlich beschränkten Entzug der Wohnung, die als privater Rückzugsbereich besondere Bedeutung für ihn hat, weitreichend und erlaubt dies nur im Ausnahmefall (Quelle: Pressemitteilung des Landgerichts Berlin vom 22.04.2016).