Tag Beschluss

…. des gemeinschaftlichen Eigentums

• die anderen Wohnungseigentümer und/oder
• die Wohnungseigentümergemeinschaft

unternehmen können.

Da die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber

• der sich aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück ergebenden Rechte sowie
• der Ansprüche, die sich aus Störungen des Miteigentums ergeben,

sind, können sie solche Ansprüche, insbesondere also auch Ansprüche auf

• Beseitigung von rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und
• Wiederherstellung des vorherigen Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

selbst, ggf. auch klageweise, geltend machen, solange

• die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen,
  • d.h. durch einen solchen Beschluss ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung begründet hat und
  • der Beschluss weder nichtig, noch rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (dazu wann ein solcher Beschluss nichtig sein kann vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 –).

Ist der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB verjährt,

• können die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz beschließen,

eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

• auf Kosten aller Wohnungseigentümer

zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen.

• Befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG bzw. § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG analog bei Sondernutzungsflächen, verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung

• der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer

nicht beschließt, bleibt einem Wohnungseigentümer,

• der den ihm zustehenden Beseitigungsanspruch der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB, wegen eingetretener Verjährung, nicht (mehr) erfolgversprechend durchsetzen kann,
• aber erreichen will, dass die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) beseitigt wird,

nur die Möglichkeit Beschlussersetzungsklage zu erheben.

Erfolg hat eine solche Beschlussersetzungsklage allerdings nur dann, wenn

• allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
• hierauf gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht,

wovon nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann, weil

• es je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von der Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 –).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt

• auch in einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft sowie
• bei einer von einem Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Inanspruchnahme (Gebrauch) des gemeinschaftlichen Eigentums.

…. dass dies

• nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

• dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse,
• obwohl dies, mangels Übertragung dieser Pflicht in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung auf die jeweiligen Wohnungseigentümer, gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer ist (vgl. hierzu BGH, Urteile vom 22.11.2013 – V ZR 46/13 – und vom 02.03.2012 – V ZR 174/11 –),

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

• und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

• wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

• der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
• des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

• weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

• in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

• im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

• als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
• als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

• jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
• die den Wohnungseigentümern
  • bekannt waren oder
  • bei sorgfältiger (Kassen)Prüfung, auch ohne Fach- und Spezialwissen, erkennbar gewesen wären (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –; Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 –).

Demzufolge steht,

• sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

• Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
• etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

• daran ein Verschulden trifft oder
• den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

• nur dann zu sehen, wenn es sich um einen nichtigen, also von vornherein absolut unwirksamen Beschluss gehandelt hat,
• nicht dagegen, wenn der Beschluss
  • bestandskräftig,
  • nur anfechtbar oder
  • angefochten ist und später wegen Rechtswidrigkeit für ungültig erklärt wird (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 16.01.2019 – 485 C 15894/18 WEG –).

Mit Urteil vom 26.05.2016 – 72 C 16/16 – hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg darauf hingewiesen, dass eine Klage mit der ein in der Wohnungseigentümerversammlung gefasster Beschluss angefochten wird, gemäß § 46 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)

• innerhalb eines Monats nach der Beschlussfassung erhoben sowie
• innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung begründet

werden muss und

• dass danach ein „Nachschieben“ von Anfechtungsgründen ausgeschlossen,
• h. nicht mehr möglich ist.

Demzufolge können,

• wenn die innerhalb der zweimonatigen materiell rechtlichen Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 Satz 2 HS 2 WEG vorgetragen Gründe nicht für eine Beschlussaufhebung ausreichen,

weitere Gründe vom Kläger nicht mehr „nachgeschoben“ werden.

Denn, so das AG, durch die Frist solle für die Wohnungseigentümer und auch den Verwalter schnell klar sein,

• ob und in welchen Umfang und aufgrund welcher Grundlage die gefassten Beschlüsse einer gerichtlichen Überprüfung unterzogen werden,

weil nur so schnell Rechtssicherheit eintreten könne und die Handlungs- und Entscheidungsfähigkeit der Gemeinschaft weiterhin gegeben sei.

• Da im Gegensatz zum „Nachschieben“ eine Ergänzung und weitere Darlegung schon angesprochener Anfechtungsgründe zulässig ist, ist es deshalb wichtig, innerhalb der zweimonatigen Begründungsfrist, alle erdenkbaren Gründe zumindest anzusprechen und dem Gericht den Lebenssachverhalt, auf den sich die Anfechtungsklage stütze, in seinem wesentlichen Kern vorzutragen (Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR vom 02.11.2017 – Nr. 26/2017 –).

…. die organschaftliche Vertretungsmacht von bayerischen Bürgermeistern im Außenverhältnis nach der gegenwärtigen Gesetzeslage (derzeit noch) allumfassend und unbeschränkt ist.

Mit Beschluss vom 12.10.2017 – 34 Wx 325/17 – hat das Oberlandesgericht (OLG) München darauf hingewiesen, dass, nach der gegenwärtigen Gesetzeslage

• die organschaftliche Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters einer bayerischen Gemeinde gemäß Art. 38 Abs. 1 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (BayGO) im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt ist und infolgedessen

die Gemeinde auch durch solche Rechtshandlungen des ersten Bürgermeisters berechtigt und verpflichtet wird,

• die dieser ohne die erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats vornimmt.

Nach der gegenwärtigen Gesetzeslage sind somit auch Verträge, die Bürgermeister von bayerischen Gemeinden ohne den intern erforderlichen Gemeinderatsbeschluss abgeschlossen haben,

• nicht schwebend unwirksam,
• sondern aufgrund im Außenverhältnis bestehender Vertretungsmacht wirksam (so auch Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 266/14 –).

Gleiches gilt, wenn der zweite Bürgermeister in Vertretung des ersten Bürgermeisters handelt, vgl. Art. 39 Abs. 1 Satz 1 BayGO.

Begründet hat das OLG dies damit, dass

• sich aus dem Wortlaut des Art 38 Abs. 1 BayGO keine Einschränkung der Vertretungsbefugnis ergibt und
• Erklärungsempfänger – in der Regel die Bürger, aber auch die Grundbuchämter – sich auf die Vertretungsbefugnis des für die Gemeinde nach außen handelnden Organs verlassen können müssen.

Hinweis:
Ein Gesetzesentwurf der Bayerischen Staatsregierung zur Änderung des Gemeinde- und Landkreiswahlgesetzes und anderer Gesetze vom 6.12.2016 sieht vor, Art. 38 Abs. 1 BayGO zu ändern und als Satz 2 einzufügen, dass „Der Umfang der Vertretungsmacht (des die Gemeinde nach außen vertretenden ersten Bürgermeisters) auf seine Befugnisse beschränkt ist“.
Damit würde die Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters im Außenverhältnis auf seine Befugnisse – insbesondere auf die Bereiche seiner eigenen Zuständigkeit nach Art. 37 BayGO und den Vollzug von Beschlüssen des Gemeinderats nach Art. 36 BayGO – beschränkt.
Diese Gesetzesänderung ist derzeit aber noch nicht in Kraft.

Die Ermittlung der Zahl der zu einem Beschlussantrag von den Wohnungseigentümern in einer Wohnungseigentümerversammlung abgegebenen

• Ja- und Nein- Stimmen sowie
• der Stimmenthaltungen

ist Aufgabe des Leiters der Eigentümerversammlung.

Sie ist Grundlage der ihm ebenfalls – nach Prüfung der Gültigkeit der Stimmen – obliegenden Feststellung des Abstimmungsergebnisses, das wiederum nach rechtlicher Beurteilung durch den Versammlungsleiter zur Feststellung und Verkündung des Beschlussergebnisses führt.

Fehlt es an Regeln zur Ermittlung des tatsächlichen Ergebnisses der Abstimmung,

• wie sie sich aus der Gemeinschaftsordnung oder einem Eigentümerbeschluss (der auch noch durch einen Geschäftsordnungsbeschluss in der betreffenden Eigentümerversammlung ergehen kann) ergeben können,

kann sich der Versammlungsleiter hierbei

• der Subtraktionsmethode bedienen und

bereits nach der Abstimmung über zwei von drei – auf Zustimmung, Ablehnung oder Enthaltung gerichteten – Abstimmungsfragen

• die Zahl der noch nicht abgegebenen Stimmen als Ergebnis der dritten Abstimmungsfrage werten.

Bei größeren Eigentümerversammlungen,

• zumal wenn in Abweichung von § 25 Abs. 2 WEG eine Stimmkraft nach der Größe der Miteigentumsanteile vereinbart ist (Wert- oder Anteilsstimmrecht),

sind mit diesem Verfahren deutliche Erleichterungen bei der Stimmauszählung verbunden.

• Voraussetzung dafür, dass eine unterlassene Stimmabgabe zu den beiden ersten Abstimmungsfragen als Votum für die dritte Abstimmungsfrage verstanden werden kann, ist allerdings, dass der betreffende Wohnungseigentümer zum Zeitpunkt der Abstimmung in der Versammlung zugegen war.
• Durch Subtraktion kann mithin die Zahl der Stimmen für die dritte Abstimmungsfrage nur dann zweifelsfrei aus der Zahl der Stimmen für die beiden ersten Abstimmungsfragen errechnet werden, wenn für den Zeitpunkt der jeweiligen Abstimmung die Anzahl der anwesenden und vertretenen Wohnungseigentümer und – bei Abweichung vom Kopfprinzip – auch deren Stimmkraft feststeht.

Dabei sind insbesondere bei knappen Mehrheitsverhältnissen genaue Feststellungen zu den anwesenden oder vertretenen Wohnungseigentümern erforderlich, was im Protokoll durch Dokumentierung auch von Veränderungen in der Anwesenheit, die Darstellung von Zeitangaben und die Abfolge der Behandlung der Tagesordnungspunkte geschehen kann.

• Sind im Einzelfall die notwendigen organisatorischen Maßnahmen zur exakten Feststellung der Gesamtanzahl der Stimmen nicht sichergestellt, so sollte dies für den Versammlungsleiter, zu dessen Aufgaben die korrekte Feststellung des Mehrheitswillens zählt, Anlass sein, von der Subtraktionsmethode Abstand zu nehmen.

Läßt sich die Zahl der anwesenden Wohnungseigentümer nämlich nicht mehr aufklären und verbleiben dadurch Zweifel an den Mehrheitsverhältnissen, so ist im Falle einer Beschlussanfechtung davon auszugehen, dass der Versammlungsleiter die Zahl der Ja-Stimmen zu Unrecht festgestellt hat.

Übrigens:

• Über die Reihenfolge der Fragen, mit der ein Beschlussantrag zur Abstimmung gestellt wird entscheidet der Versammlungsleiter.
• Da, wer sich der Stimme enthält, weder ein zustimmendes noch ein ablehnendes Votum abgeben will, sind Stimmenthaltungen bei der Bestimmung der Mehrheit im Sinne von § 25 Abs. 1 WEG nicht mitzuzählen.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes (BGH) mit Beschluss vom 19.09.2002 – V ZB 37/02 – hingewiesen.

Ist in einer Teilungserklärung (§ 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) geregelt, dass der Verwalter im Einvernehmen mit dem Verwaltungsbeirat eine geeignete Hausordnung aufzustellen hat, kann,

• wenn das noch nicht geschehen ist,

jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 1 WEG verlangen, dass von der Wohnungseigentümergemeinschaft

• eine Hausordnung aufgestellt wird, in der inhaltlich eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften klar geregelt werden.

Dieser Anspruch kann nicht dadurch erfüllt werden, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft darauf hin lediglich beschließt, dass

• „in der Hausordnung steht, dass die gesetzlichen Regelungen gelten“,

da ein solch bloßer Verweis auf gesetzlich bereits geltende Regelungen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht.

Vielmehr muss eine Hausordnung, weil

• darunter im Wesentlichen eine Mehrzahl von Verhaltensvorschriften zu verstehen ist, mit denen
  • der Schutz des Gebäudes,
  • die Aufrechterhaltung von Sicherheit und Ordnung und
  • die Erhaltung des Hausfriedens sichergestellt werden sollen

und

• darin Regelungen
  • über den Gebrauch des Sondereigentums und
  • des Gemeinschaftseigentums getroffen werden können, soweit dies nach § 15 Abs. 2 WEG möglich ist,

sich zumindest bemühen, Regelungen aufzustellen,

• die diesen Zwecken entsprechen und
• auf die Situation der jeweiligen Wohnanlage und ihre Bewohner abgestimmt sind.

Nicht verlangen kann ein Wohnungseigentümer allerdings, dass ein von ihm erstellter Entwurf einer Hausordnung von der Wohnungseigentümergemeinschaft durch Beschluss für verbindlich erklärt wird.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg mit Urteil vom 16.09.2016 – 73 C 33/16 – hingewiesen.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung

• hat dem Mieter gegenüber die Vorauszahlungen für Betriebskosten grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) abzurechnen,
• wenn der Beschluss nach § 28 Abs. 5 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentümergemeinschaft, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird, von den Wohnungseigentümern noch nicht gefasst wurde.

Nur wenn der Vermieter die Verspätung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 Halbs. 2 BGB nicht zu vertreten hat,

• wofür er darlegungs- und beweisbelastet ist,

kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung gegen den Mieter geltend machen.

• Eine hiervon abweichende Vereinbarung (im Mietvertrag) ist gemäß § 556 Abs. 4 BGB unwirksam.

Das hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 25.01.2017 – VIII ZR 249/15 – entschieden.

Will der Vermieter einer Eigentumswohnung, der nach Ablauf der Jahresfrist eine Nachforderung gegen den Mieter geltend macht,

• sich erfolgreich darauf berufen, dass er die verspätete Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten habe,
• genügt es danach nicht, vorzutragen, dass die WEG-Abrechnung von der Hausverwaltung verspätet erstellt worden ist.

Vielmehr muss der Wohnungseigentümer konkret darlegen, was er selbst veranlasst hat, nachdem für ihn erkennbar wurde,

• dass die Wohngeldabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigt, nicht rechtzeitig vorliegen würde oder
• die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung eignet (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 25.01.2017 – Nr. 11/17 –).

Die organschaftliche Vertretungsmacht des ersten Bürgermeisters einer bayerischen Gemeinde ist gemäß Art. 38 Abs. 1 Bayerischer Gemeindeordnung (BayGO) im Außenverhältnis allumfassend und unbeschränkt.

Die Gemeinde wird infolgedessen auch durch solche Erklärungen bzw. Rechtshandlungen des ersten Bürgermeisters berechtigt und verpflichtet,

• die dieser ohne die erforderliche Beschlussfassung des Gemeinderats vorgenommen hat,
• es also an einem erforderlichen Beschluss des Gemeinderats fehlt.

Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 266/14 – entschieden.

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• 38 Abs. 1 BayGO unter der Überschrift „Verpflichtungsgeschäfte; Vertretung der Gemeinde nach außen“ regelt, dass der erste Bürgermeister die Gemeinde nach außen vertritt,
• nur dieser (und nicht der Gemeinderat) für die Gemeinde nach außen handeln kann,
• sich aus dem Wortlaut der Norm keine Einschränkungen der Vertretungsbefugnis ergeben,
• und diese danach im Zweifel nicht nur ein formelles Vertretungsrecht, sondern eine unbeschränkte organschaftliche Vertretungsmacht begründet oder – mit anderen Worten – die materielle Befugnis zur Vornahme des betreffenden Geschäfts im Außenverhältnis.

Ansprüche auf interessengerechte Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) können,

• sofern die Wohnungseigentümer über die verlangte Regelung durch Beschluss entscheiden können (§ 15 Abs. 2 WEG),

von einem Wohnungseigentümer mit einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG durchgesetzt werden,

• wobei es der vorherigen Befassung der Eigentümerversammlung mit der Angelegenheit ausnahmsweise dann nicht bedarf, wenn im Hinblick auf die tiefgreifende Zerstrittenheit der Parteien und die Stimmengleichheit – mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit davon ausgegangen werden kann, dass ein dem Klageziel entsprechender Antrag in der Eigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit finden wird (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01.2010 – V ZR 114/09 –).

Das Gericht hat dann die im Rahmen von § 21 Abs. 8 WEG festzulegende Regelung nach denselben Maßstäben zu treffen, wie sie das Wohnungseigentumsgesetz den Wohnungseigentümern vorgibt, im Fall der Ersetzung eines Beschlusses über eine interessengerechte Gebrauchsregelung gemäß § 15 Abs. 3 WEG also nach billigem, das Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer berücksichtigende Ermessen.

Auch über die

• Nutzung des Gemeinschaftseigentums

kann, soweit sich aus Gesetz, Vereinbarungen oder Beschlüssen keine Regelung ergibt, der Abschluss einer interessegerechten Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 3 WEG verlangt werden.

• Solche Gebrauchsregelungen können Bestimmungen zur Nutzungsart und -zweck enthalten.
• Möglich sind auch Nutzungsbeschränkungen bis hin zu einem Nutzungsverbot.

Nicht unter § 15 WEG fällt allerdings eine Regelung,

• die im Gemeinschaftseigentum stehende Flächen an einem Wohnungseigentümer
• zum ausschließlichen Gebrauch zuweist.

Eine solche Regelung stellt wegen des damit verbundenen vollständigen Ausschlusses der anderen Wohnungseigentümer von dem Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums

• keine Konkretisierung des Gebrauchs im Sinne von § 15 WEG dar, wie beispielsweise
  • die Vermietung von im Gemeinschaftseigentum stehenden Flächen, die den Wohnungseigentümern nicht das Recht zum Mitgebrauch entzieht, vielmehr es weiterhin voraussetzt und nur die Art und Weise der Ausübung regelt, indem er die Möglichkeit des unmittelbaren (Eigen-)Gebrauchs durch die des mittelbaren (Fremd-)Gebrauchs ersetzt und an die Stelle des unmittelbaren Gebrauchs den Anteil an den Mieteinnahmen treten lässt (§ 13 Abs. 2 Satz 2, §16 Abs. 1 WEG; vgl. BGH, Beschluss vom 29.06.2000 – V ZB 46/99 –),

• sondern begründet, in Abänderung des § 13 Abs. 2 WEG ein Sondernutzungsrecht des begünstigten Wohnungseigentümers und erfordert daher eine Vereinbarung im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG (BGH, Beschluss vom 20.09.2000 – V ZB 58/99 –).

Das gilt auch dann, wenn allen Wohnungseigentümern eine gleichwertige Fläche des Gemeinschaftseigentums zur alleinigen Nutzung zugewiesen wird, weil

• mit der Überlassung einer gleichwertigen Fläche zur Alleinnutzung die Entziehung der Mitgebrauchsberechtigung an den übrigen Flächen nur ideell und wirtschaftlich, nicht aber – worauf es entscheidend ankommt – rechtlich kompensiert wird,
• worin auch der wesentliche Unterschied zur Vermietung von Flächen, die im Gemeinschaftseigentum stehen, besteht

Hinzu kommt, dass die Feststellung, ob der Entzug der Gebrauchsmöglichkeit einer Fläche in gleichwertiger Weise durch die Zuweisung einer anderen Fläche kompensiert wird, erhebliche Schwierigkeiten bereiten kann.

Nicht zu einem (befristeten) Sondernutzungsrecht führt dagegen grundsätzlich

• eine Regelung,
• die im Interesse eines geordneten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums dessen turnusmäßige Nutzung durch einzelne Wohnungseigentümer vorsieht (Rotationsregelung).
  Sie kann daher durch (Mehr- heits-) Beschluss getroffen werden.

Sondernutzungsrechte sind dadurch gekennzeichnet, dass einem oder mehreren Wohnungseigentümern unter Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer das Recht zur Nutzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums zugewiesen wird (BGH, Urteil vom 02.12.2011 – V ZR 74/11 –).

• Bei einer Turnusregelung kann ein Wohnungseigentümer das Gemeinschaftseigentum zu den ihm zugewiesenen Zeiten zwar ausschließlich nutzen.
• Dient die Regelung dem geordneten, weil nicht gleichzeitig möglichen oder zweckmäßigen Gebrauch des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einem Wasch- und Trockenraum, bedeutet dies aber nur eine Einschränkung, nicht dagegen einen Entzug des Mitgebrauchs.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 08.04.2016 – V ZR 191/15 – hingewiesen.