Tag Beschluss

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann zur Durchsetzung ihrer Ansprüche auf ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung eine 

…. auf Beschlussersetzung gerichtete Klage und wann bei der Ablehnung eines darauf gerichteten Beschlussantrags eine Anfechtungsklage erfolgreich sein kann.

Nach § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer von der 

  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) 

eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende

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Wohnungseigentümer sollten wissen, welche baulichen Veränderungen bei ihrer Wohnanlage nicht beschlossen werden dürfen, welche

…. baulichen Veränderungen beschlossen werden können und welche wann einem Wohnungseigentümer sogar gestattet werden müssen. 

Das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat in den §§ 20 und 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein neues System der 

  • Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (baulichen Veränderungen) 

geschaffen.

Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die

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Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: BGH entscheidet, dass bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums stets 

…. einen Gestattungsbeschluss voraussetzen und es Sache eines bauwilligen Wohnungseigentümers ist, den Beschluss herbeizuführen, ehe mit der Baumaßnahme begonnen wird.

Mit Urteil vom 17.03.2023 – V ZR 140/22 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, 

  • sofern Wohnungseigentümer das Beschlusserfordernis hierfür nicht gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abbedungen haben,

Maßnahmen, die über die ordnungsgemäße Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

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Wichtig zu wissen für Wohnungseigentümer, die eine Beschlussanfechtungs-, Beschlussnichtigkeits- oder

…. Beschlussersetzungsklage erheben wollen. 

Klagen von Wohnungseigentümern, mit denen sie einen in einer Wohnungseigentümerversammlung gefassten Beschluss 

  • für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder 
  • die Nichtigkeit eines solchen Beschlusses feststellen (Nichtigkeitsklage) 

oder, weil eine notwendige Beschlussfassung unterblieben ist, 

  • diesen Beschluss durch das Gericht fassen (Beschlussersetzungsklage) 

lassen wollen, sind nach § 44 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) zu richten gegen die

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Wohnungseigentümer sollten wissen, welche Pflichten den Berufsverwalter in seiner Funktion als Versammlungsleiter im Zusammenhang

…. mit Beschlussfassungen nach § 22 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) über bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums in der Eigentümerversammlung treffen.

Führt der Verwalter den Vorsitz in der Wohnungseigentümerversammlung (§ 24 Abs. 5 WEG) hat er, wenn von den Wohnungseigentümern 

  • ein Beschluss gefasst (Positivbeschluss) oder
  • ein Beschlussantrag abgelehnt (Negativbeschluss) 

wird, 

  • nach Feststellung der Zahl gültiger Ja- und Nein-Stimmen sowie 
  • Prüfung der Gültigkeit der abgegebenen Stimmen als auch 
  • der rechtlichen Beurteilung des Abstimmungsergebnisses 

das Ergebnis der Abstimmung

  • festzustellen und 
  • bekanntzugeben.

Bei dieser Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses handelt es sich im Regelfall 

  • um eine Voraussetzung 

für das rechtswirksame Zustandekommen eines Eigentümerbeschlusses.

Denn darauf von einem bestimmten Beschlussergebnis als maßgebend ausgehen zu können, sind die Wohnungseigentümer,

  • nachdem gemäß § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG die Anfechtung von Eigentümerbeschlüssen nur innerhalb der kurzen Frist von einem Monat seit der Beschlußfassung möglich ist,

angewiesen.

Lässt der Verwalter die Wohnungseigentümer nach § 22 Abs. 1 WEG über 

  • bauliche Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums 

abstimmen,

  • wofür die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer ausreicht, 

wenn zugleich die Zustimmung derjenigen Eigentümer vorliegt,  

  • die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, 

muss in Vorbereitung einer solchen Beschlussfassung der Verwalter prüfen, 

  • ob und ggf. welche einzelnen Wohnungseigentümer ihre Zustimmung erteilen müssen,

und er muss 

  • die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informieren und 
  • ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hinweisen, nämlich, dass 
    • ein mit einfacher Mehrheit gefassten Beschluss über die bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums, wenn nicht alle Eigentümer zugestimmt haben, die über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden, zwar nicht nichtig ist, aber in einem Beschlussanfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden kann.

Diese auf das Zustimmungserfordernis bezogene Prüfung 

  • ist von den Pflichten eines Verwalters umfasst 

und die Erteilung von Hinweisen dieser Art in der Eigentümerversammlung, die notwendigerweise auch rechtliche Erwägungen enthalten, 

  • gehört zu dem Kerngeschäft eines Berufsverwalters und 
  • stellt eine nach § 5 Abs. 2 Nr. 2 Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) erlaubte Rechtsdienstleistung dar.

Ein Verwalter, der 

  • die Eigentümerversammlung vor einer Beschlussfassung gemäß § 22 Abs. 1 WEG nicht in gebotener Weise über ein bestehendes Zustimmungserfordernis aufklärt oder 
  • seine Pflichten im Zusammenhang mit der Feststellung und Bekanntgabe des Beschlussergebnisses verletzt,

handelt im Sinne von § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) pflichtwidrig und kann wegen Verletzung seiner Pflichten aus dem Verwaltervertrag, 

  • der Schutzwirkung zugunsten der einzelnen Wohnungseigentümer entfaltet, 

schadensersatzpflichtig sein, wobei

  • er einen Rechtsirrtum allerdings nur bei offenkundig falscher Einschätzung im Sinne von § 276 BGB zu vertreten hat und
  • es ihm zudem auch offen steht, in der Eigentümerversammlung auf aus seiner Sicht verbleibende Rechtsunsicherheiten hinzuweisen. 

Ist der Verwalter 

  • nach sorgfältiger Prüfung der Zustimmungserfordernisse 

zu einem nicht offenkundig falschen Ergebnis gelangt, kann es ihm somit 

  • nicht angelastet 

werden, wenn der Beschluss in einem späteren Anfechtungsverfahren keinen Bestand hat.

Auch kann der Verwalter, der 

  • die Eigentümerversammlung vor der Beschlussfassung über das Ergebnis seiner Prüfung informiert und 
  • ggf. auf ein bestehendes Anfechtungsrisiko hingewiesen 

hat, ein positives Beschlussergebnis verkünden, wenn

  • seiner Auffassung nach die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer zwar fehlt, aber 

die einfache Stimmenmehrheit erreicht ist.

Stattdessen kann der Verwalter, 

  • der der Auffassung ist, dass die erforderliche Zustimmung einzelner Eigentümer fehlt,

aber auch eine ihn verpflichtende Weisung der Wohnungseigentümer im Wege eines Geschäftsordnungsbeschlusses einholen, 

  • ob sie ihn in Bestätigung der vorangegangenen Willensbildung anweisen, einen positiven Beschluss zu verkünden oder 
  • ob sie wegen des nunmehr manifesten Anfechtungsrisikos die Anweisung erteilen, von der Verkündung Abstand zu nehmen. 

Übrigens:
Von den Kosten einer baulichen Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 WEG sind diejenigen Wohnungseigentümer befreit, 

  • die der Maßnahme nicht zugestimmt haben (§ 16 Abs. 6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG) und 
  • zwar auch dann, wenn der Genehmigungsbeschluss bestandskräftig geworden ist.

Dagegen müssen die Kosten 

  • einer gemäß § 22 Abs. 2 WEG beschlossenen Modernisierungsmaßnahme 

grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern, 

  • ohne Rücksicht auf ihr Stimmverhalten, 

getragen werden (§ 16 Abs. 2 WEG).

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.05.2020 – V ZR 141/19 – hingewiesen.

Was Wohnungseigentümer, die die Terrassenfläche ihrer Erdgeschosswohnung vergrößern wollen, wissen

…. und beachten sollten.

Mit Urteil vom 28.09.2019 – 18 C 207/18 – hat das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung,

  • nachdem von ihm die Fläche der seiner Wohnung vorgelagerten Terrasse eigenmächtig vergrößert worden war,

beantragt hatte,

  • die von ihm vorgenommene Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen und
  • eine Mehrheit auch dafür gestimmt hatte,

aber ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, diesen Beschluss angefochten hatte, entschieden,

  • dass der nachträglich gefasste Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der schon vorgenommenen Erweiterung der Terrasse nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht

und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Begründet hat das LG dies damit, dass

  • es sich bei der Erweiterung der Terrasse um eine bauliche Veränderung gehandelt habe,

durch die die übrigen Eigentümer

  • zum einen bereits durch die optische Veränderung,
  • zum anderen aber auch durch die intensivere Nutzung

beeinträchtigt werden, da

  • eine vergrößerte Terrassenfläche gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential biete,
    • zum Beispiel durch die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen.

Abgesehen davon dürfte die Vergrößerung einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer auch deswegen unzulässig sein

  • und für die Einräumung eines solchen (erweiterten) Sondernutzungsrechtes keine Beschlusskompetenz bestehen,
  • mit der Folge, dass solcher Mehrheitsbeschluss nichtig wäre,

nachdem an einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrasse ein alleiniges Nutzungsrecht des Eigentümers der Erdgeschosswohnung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer besteht und zwar,

  • je nachdem wie dies in der Teilungserklärung bestimmt ist,

weil

  • entweder die Terrasse Bestandteil des Sondereigentums an der Erdgeschosswohnung ist
  • oder an der Terrasse für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht besteht

und durch eine Terrassenvergrößerung,

  • da es sich bei der Gartenfläche, auf die sich die Terrassenvergrößerung dann erstreckt, um ein, allen Eigentümern gehörendes und zur gleichen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum handelt,

dieser Teil des allen Eigentümern gehörenden und zur gleichen Nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums

  • abgeschnitten und
  • dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugewiesen wird.

Auch deswegen müsste also eine ohne die erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommene Terrassenvergrößerung auf entsprechende Aufforderung hin

  • wieder entfernt und
  • die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückgebaut werden (Quelle: juris Das Rechtsportal).

Was bei von Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen

…. des gemeinschaftlichen Eigentums

  • die anderen Wohnungseigentümer und/oder
  • die Wohnungseigentümergemeinschaft

unternehmen können.

Da die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber

  • der sich aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück ergebenden Rechte sowie
  • der Ansprüche, die sich aus Störungen des Miteigentums ergeben,

sind, können sie solche Ansprüche, insbesondere also auch Ansprüche auf

  • Beseitigung von rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und
  • Wiederherstellung des vorherigen Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

selbst, ggf. auch klageweise, geltend machen, solange

  • die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen,
    • d.h. durch einen solchen Beschluss ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung begründet hat und
    • der Beschluss weder nichtig, noch rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (dazu wann ein solcher Beschluss nichtig sein kann vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 –).

Ist der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB verjährt,

  • können die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz beschließen,

eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

  • auf Kosten aller Wohnungseigentümer

zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen.

  • Befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG bzw. § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG analog bei Sondernutzungsflächen, verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung

  • der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer

nicht beschließt, bleibt einem Wohnungseigentümer,

  • der den ihm zustehenden Beseitigungsanspruch der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB, wegen eingetretener Verjährung, nicht (mehr) erfolgversprechend durchsetzen kann,
  • aber erreichen will, dass die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) beseitigt wird,

nur die Möglichkeit Beschlussersetzungsklage zu erheben.

Erfolg hat eine solche Beschlussersetzungsklage allerdings nur dann, wenn

  • allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
  • hierauf gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht,

wovon nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann, weil

  • es je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von der Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 –).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt

  • auch in einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft sowie
  • bei einer von einem Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Inanspruchnahme (Gebrauch) des gemeinschaftlichen Eigentums.

BGH entscheidet: Ein Wohnungseigentümer der gemeinschaftliches Eigentum in der fälschlichen Annahme instandsetzt,

…. dass dies

  • nicht gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer, sondern

seine Aufgabe (als Sondereigentümer) ist, kann die Kosten nicht ersetzt verlangen.

Mit Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17 – hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass Wohnungseigentümer, die Fenster in ihrer Wohnung in der irrigen Annahme erneuern,

keinen Anspruch auf Kostenersatz haben

  • und zwar auch dann nicht, wenn die Instandsetzungs- bzw. Sanierungsmaßnahme ohnehin hätte vorgenommen werden müssen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass in solchen Fällen,

  • wegen der im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in § 21 Abs. 4 und 5 speziellen und damit vorrangigen Regelungen über die Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums,

ein Kostenausgleichsanspruch nach den Vorschriften

  • der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder
  • des Bereicherungsrechts (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB)

ausscheidet und im Übrigen auch den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer zuwider laufen würde.

Demzufolge muss – von den Fällen der Notgeschäftsführung (§ 21 Abs. 2 WEG) abgesehen – über die Durchführung von erforderlichen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen des gemeinschaftlichen Eigentums,

  • weil, auch wenn diese zwingend geboten sind und keinen Aufschub dulden, hierüber die Wohnungseigentümer zu entscheiden haben,

stets zunächst ein Beschluss der Wohnungseigentümer herbeigeführt werden.

Findet ein solcher Antrag eines Wohnungseigentümers

  • in der Wohnungseigentümerversammlung nicht die erforderliche Mehrheit

kann der Wohnungseigentümer die Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG erheben und ggf. auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.06.2019).