Was Wohnungseigentümer, die eine Klage auf Beschlussersetzung erwägen, wissen müssen

Die Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 2 Satz 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) dient der gerichtlichen Durchsetzung des 

• Anspruchs des Wohnungseigentümers 

auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG und ist zu richten gegen die

• Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE).

Zuvor muss der Wohnungseigentümer sich in der Eigentümerversammlung 

• erfolglos

um die Beschlussfassung bemüht haben; ansonsten fehlt der Beschlussersetzungsklage das

• Rechtsschutzbedürfnis (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 15.01,2010 – V ZR 114/09 –).

Eine Beschlussersetzungsklage hat 

• Erfolg,

wenn 

• nur 

die verlangte Maßnahme

• ordnungsmäßiger Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 WEG

entspricht,

• also die begehrte Beschlussfassung die einzig vertretbare Möglichkeit ist, die ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht,  

weil auch nur dann, 

• d.h. wenn ein Ermessen besteht, bei einer Ermessensreduzierung auf Null,

der klagende Wohnungseigentümer einen 

• Anspruch auf eine entsprechende Beschlussfassung 

hat.

Grundsätzlich

• ausgeschlossen

ist eine gerichtliche Beschlussersetzung dann, wenn die verlangte Maßnahme 

• bereits Gegenstand einer positiven Beschlussfassung 

ist, die von den Wohnungseigentümern 

• nicht angefochten 

wurde oder wenn verlangte Maßnahme 

• positiv beschlossen

wurde, der der Verwalter den Beschluss jedoch nicht 

• ordnungsgemäß

umgesetzt hat.

Übrigens:
Vollzieht der Verwalter einen gefassten Beschluss 

• nicht oder 
• fehlerhaft,

muss vom Wohnungseigentümer die GdWE auf 

• ordnungsgemäße Vollziehung (Umsetzung) des Beschlusses in Anspruch

genommen werden, weil 

• nach dem seit dem 01.12.2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht

die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer 

• nicht mehr den Verwalter, sondern 

die GdWE trifft, 

• ihr nunmehr die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sowohl im Außenverhältnis als auch im Innenverhältnis § 18 Abs. 1 WEG obliegt,
• sie die ihr zugewiesenen Aufgaben durch ihre Organe erfüllt, wobei internes Organ für die Ausführung der Verwalter ist, der die Entscheidungen umsetzt 

und der GdWE 

• analog § 31 BGB 

grundsätzlich ein pflichtwidriges Verhalten des Verwalters zugerechnet wird (BGH, Urteil vom 16.12.2022 – V ZR 263/21 –).