Tag Verwaltung

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann zur Durchsetzung ihrer Ansprüche auf ordnungsgemäße Verwaltung und Benutzung eine 

…. auf Beschlussersetzung gerichtete Klage und wann bei der Ablehnung eines darauf gerichteten Beschlussantrags eine Anfechtungsklage erfolgreich sein kann.

Nach § 18 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann jeder Wohnungseigentümer von der 

  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) 

eine dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entsprechende

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Was Ehepartner, die dem anderen ihre Zugangsdaten für Online-Banking überlassen haben, wissen sollten, wenn

….  es auf ihrem Konto zu einem Phishing-Vorgang gekommen ist.

Mit Urteil vom 17.07.2020 – 6 O 5935/19 – hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth in einem Fall, in dem ein Ehepartner die 

  • Verwaltung seines Online-Kontos, 

ohne die Bank,  

  • nach deren allgemeinen Geschäftsbedingungen personalisierte Sicherheitsmerkmale geheim zu halten und Authentifizierungselemente vor dem Zugriff anderer Personen sicher zu verwahren waren,

zu informieren, dem anderen Ehepartner überlassen sowie bei der Kontoeröffnung dessen 

  • Mobilfunknummer und E-Mail-Adresse 

angegeben hatte, 

  • somit auch ausschließlich auf dessen Mobiltelefon die Übermittlung der TANs per SMS erfolgte

und auf dem Konto

  • ohne Autorisierung durch einen der Ehepartner

eine Transaktion in Höhe von 25.960,45 Euro erfolgt war, entschieden,

  • dass die Weitergabe der Zugangsdaten für Online-Banking an Ehepartner bei einem Phishing-Vorgang einem Ausgleichsanspruch gegen die Bank nicht automatisch entgegensteht

und die Bank verurteilt  

  • die 25.960,45 Euro dem Kontoinhaber auf seinem Konto wieder gutzuschreiben.

Begründet hat das LG dies damit, dass nach § 675 u Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 675j Abs. 1 BGB die Bank 

  • im Fall eines nicht autorisierten Zahlungsvorgangs 

verpflichtet ist, 

  • das Zahlungskonto wieder auf den Stand zu bringen, auf dem es sich ohne die Belastung durch den nicht autorisierten Zahlungsvorgang befunden hätte

und hier der Bank kein Schadensersatzanspruch aus § 675 v Abs. 3 Nr. 2 BGB i.V.m. § 675l BGB zustehe, 

  • dem sie dem Anspruch nach § 675 u Satz 2 BGB mit der Folge entgegenhalten könnte, dass sie berechtigt ist, die Rückerstattung des abgebuchten Betrages zu verweigern,

weil 

  • Anhaltspunkte dafür, dass die Gefahr eines Phishing-Angriffs durch die faktische Verwaltung des Kontos durch den anderen Ehepartner in irgendeiner Weise erhöht und damit im Sinne des § 675 v Abs. 3 BGB „herbeigeführt“ worden sei, nicht bestünden und demzufolge auch 

eine mögliche Pflichtverletzung des Kontoinhabers sich nicht kausal auf den Eintritt des geltend gemachten Schadens ausgewirkt habe (Quelle: Pressemitteilung des OLG Nürnberg).

Was Wohnungseigentümer, die die Terrassenfläche ihrer Erdgeschosswohnung vergrößern wollen, wissen

…. und beachten sollten.

Mit Urteil vom 28.09.2019 – 18 C 207/18 – hat das Landgericht (LG) Berlin in einem Fall, in dem ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung,

  • nachdem von ihm die Fläche der seiner Wohnung vorgelagerten Terrasse eigenmächtig vergrößert worden war,

beantragt hatte,

  • die von ihm vorgenommene Terrassenerweiterung nachträglich zu genehmigen und
  • eine Mehrheit auch dafür gestimmt hatte,

aber ein Eigentümer, der damit nicht einverstanden war, diesen Beschluss angefochten hatte, entschieden,

  • dass der nachträglich gefasste Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Genehmigung der schon vorgenommenen Erweiterung der Terrasse nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht

und den Beschluss für unwirksam erklärt.

Begründet hat das LG dies damit, dass

  • es sich bei der Erweiterung der Terrasse um eine bauliche Veränderung gehandelt habe,

durch die die übrigen Eigentümer

  • zum einen bereits durch die optische Veränderung,
  • zum anderen aber auch durch die intensivere Nutzung

beeinträchtigt werden, da

  • eine vergrößerte Terrassenfläche gegenüber einer Rasenfläche typischerweise ein höheres Störungspotential biete,
    • zum Beispiel durch die Möglichkeit mehr Stühle bzw. einen größeren Tisch aufzustellen.

Abgesehen davon dürfte die Vergrößerung einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrassenfläche ohne die Zustimmung aller Wohnungseigentümer auch deswegen unzulässig sein

  • und für die Einräumung eines solchen (erweiterten) Sondernutzungsrechtes keine Beschlusskompetenz bestehen,
  • mit der Folge, dass solcher Mehrheitsbeschluss nichtig wäre,

nachdem an einer einer Erdgeschosswohnung vorgelagerten Terrasse ein alleiniges Nutzungsrecht des Eigentümers der Erdgeschosswohnung unter Ausschluss der übrigen Eigentümer besteht und zwar,

  • je nachdem wie dies in der Teilungserklärung bestimmt ist,

weil

  • entweder die Terrasse Bestandteil des Sondereigentums an der Erdgeschosswohnung ist
  • oder an der Terrasse für den Eigentümer der Erdgeschosswohnung ein Sondernutzungsrecht besteht

und durch eine Terrassenvergrößerung,

  • da es sich bei der Gartenfläche, auf die sich die Terrassenvergrößerung dann erstreckt, um ein, allen Eigentümern gehörendes und zur gleichen Nutzung zugewiesenes Gemeinschaftseigentum handelt,

dieser Teil des allen Eigentümern gehörenden und zur gleichen Nutzung zugewiesenen Gemeinschaftseigentums

  • abgeschnitten und
  • dem Eigentümer der Erdgeschosswohnung zugewiesen wird.

Auch deswegen müsste also eine ohne die erforderliche Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorgenommene Terrassenvergrößerung auf entsprechende Aufforderung hin

  • wieder entfernt und
  • die Terrasse auf das sich aus dem Grundrissplan ergebende Ausmaß zurückgebaut werden (Quelle: juris Das Rechtsportal).

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann ein Beschluss, mit dem dem Verwalter Entlastung erteilt wird, im Widerspruch

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

  • im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

  • als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
  • als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

Demzufolge steht,

  • sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

  • Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
  • etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

  • daran ein Verschulden trifft oder
  • den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

Wohnungseigentümer sollten wissen, was es bedeutet, dem Verwalter Entlastung zu erteilen und

…. welche Folgen eine Entlastung des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Mit Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 – hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Krefeld darauf hingewiesen, dass

  • wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter wirksam Entlastung erteilt,

dies im Regelfall bedeutet, dass die Wohnungseigentümer

  • die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig billigen und
  • ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen aussprechen.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

  • jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
  • die den Wohnungseigentümern

Nach einer wirksam erteilten Entlastung des Verwalters kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft,

  • abgesehen von Ansprüchen wegen einer Straftat des Verwalters,

somit gegen den Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters gelten machen,

  • von denen sie bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatte und
  • die bei einer sorgfältigen Prüfung (der Abrechnung) auch nicht hätten auffallen müssen.

Übrigens:
Kommen Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht und besteht aus besonderen Gründen auch kein Anlass, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten,

  • steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird,

im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Nicht immer ist im Erbschein eine angeordnete Testamentsvollstreckung zu vermerken

Mit Beschluss vom 03.04.2017 – 2 Wx 72/17 – hat der für Nachlasssachen zuständige 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Köln darauf hingewiesen, dass

  • eine vom Erblasser angeordnete Testamentsvollstreckung dann nicht im Erbschein zu vermerken ist,

wenn

  • die Erben durch die Testamentsvollstreckung nicht in ihrer Verwaltungs- und Verfügungsmacht über den Nachlass beschränkt werden sollen bzw. sind,

der Erblasser also beispielsweise in seinem Testament Testamentsvollstreckung angeordnet und bestimmt hatte, dass

  • die Tätigkeit des Testamentsvollstreckers in der „Überwachung“ seiner letztwilligen Anordnung,
  • nicht aber in der laufenden Verwaltung des Nachlasses bestehen soll.

Danach ist im Falle einer solchen nur „beaufsichtigenden Testamentsvollstreckung“ gemäß § 2208 Abs. 2 BGB,

  • bei der es Aufgabe des Testamentsvollstreckers lediglich ist, die Einhaltung der Anordnungen des Erblassers zu kontrollieren,

der Zusatz im Erbschein „Es ist Testamentsvollstreckung angeordnet“ nicht aufzunehmen (Quelle: Presseservice des Ministeriums der Justiz des Landes Nordrhein-Westfalen vom 15.09.2017).

Kann ein Erblasser verfügen, dass Eltern das Vermögen, das ihr minderjähriges Kind von ihm erbt, nicht verwalten dürfen?

Grundsätzlich obliegt die Verwaltung des Vermögens ihrer minderjährigen Kinder den Eltern. Sie haben gemäß § 1626 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Pflicht und das Recht, für ihre minderjährigen Kinder zu sorgen (elterliche Sorge), wobei die elterliche Sorge

  • die Sorge für die Person des Kindes (Personensorge) und
  • das Vermögen des Kindes (Vermögenssorge)

umfasst.

Allerdings erstreckt sich die Vermögenssorge nach § 1638 Abs. 1 BGB nicht auf das Vermögen, welches das Kind von Todes wegen erwirbt, wenn

  • der Erblasser durch letztwillige Verfügung bestimmt hat,
  • dass die Eltern das Vermögen nicht verwalten sollen.

Deshalb erhält ein minderjähriger Erbe gemäß § 1909 Abs. 1 Satz 2 BGB dann einen Pfleger zur Verwaltung des Vermögens, das er von Todes wegen erworben hat, wenn der Erblasser in seinem Testament beispielsweise bestimmt hat,

  • dass die Eltern oder der Vormund des von ihm eingesetzten minderjährigen Erben von der Verwaltung sämtlicher Vermögensgegenstände, die dieser aufgrund des Testaments an dem Nachlass des Erblassers erwirbt, ausgeschlossen wird, falls er beim Tod des Erblassers noch nicht volljährig sein sollte.

Hat ein Erblasser von dieser sich aus § 1638 Abs. 1 BGB ergebenden Befugnis, das elterliche Vermögenssorgerecht zu beschränken, Gebrauch gemacht,

  • ist den Eltern auch die gesetzliche Vertretung des Kindes
  • bei der Ausschlagung der Erbschaft verwehrt.

Denn gesetzliche Folge einer solchen Beschränkung der elterlichen Sorge ist,

  • dass die Vermögenssorge einschließlich der gesetzlichen Vertretung für das von Todes wegen erworbene Vermögen insgesamt ausgeschlossen ist.

Dementsprechend fehlt es im Fall des § 1638 Abs. 1 BGB bei jeglichen auf das ererbte Vermögen bezogenen Willenserklärungen an der elterlichen Vertretungsmacht, so dass auch eine von den Eltern im Namen des Kindes erklärte Ausschlagung der Erbschaft unwirksam ist.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Beschluss vom 29.06.2016 – XII ZB 300/15 – hingewiesen.