Was Wohnungseigentümer über die Möglichkeit, die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum 

Was Wohnungseigentümer über die Möglichkeit, die Kostentragung für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum 

…. zulasten einzelner Eigentümer durch Mehrheitsbeschluss zu ändern, wissen müssen.

§ 16 Abs. 2 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) sieht  

  • – in der seit 01.12.2020 geltenden Fassung – 

vor, dass die Wohnungseigentümer für 

  • einzelne Kosten oder 
  • bestimmte Arten von Kosten 

der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine von

  • dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel,
    • nach dem die Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, insbesondere der Verwaltung und des gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums jeder Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis seines Anteils zu tragen hat,

oder eine von 

  • einer Vereinbarung 

abweichende 

  • Verteilung

beschließen können.

Mit Urteilen 

  • vom 22.03.2024 – V ZR 81/23 und V ZR 87/23 –

hat der Bundesgerichtshof (BGH) darauf, sowie, dass dies auch dann gilt, wenn dadurch der 

  • Kreis der Kostenschuldner 

verändert wird, indem Wohnungseigentümer 

  • von der Kostentragung gänzlich befreit oder 
  • umgekehrt erstmals mit Kosten belastet 

werden. 

Wohnungseigentümern ist danach bei 

  • Änderungen des Umlageschlüssels

aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein 

  • weiter Gestaltungsspielraum 

eingeräumt, so dass sie, 

  • wenn sie für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Änderung der bisherigen Verteilung beschließen – wie schon nach der alten Rechtslage – 

jeden Maßstab wählen dürfen, der 

  • den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und 
  • insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt. 

Werden Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die 

  • nach dem zuvor geltenden Verteilungsschlüssel von allen Wohnungseigentümern zu tragen sind, 

durch 

  • Beschluss

einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt, entspricht dies 

  • – wie schon nach § 16 Abs. 4 WEG aF – 

somit jedenfalls dann ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn die beschlossene Kostenverteilung 

  • den Gebrauch oder 
  • die Möglichkeit des Gebrauchs 

berücksichtigt. 

So entsprechen Änderungsbeschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung durch die beispielsweise nur Teileigentümer mit Erhaltungskosten von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teilen belastet werden, die

  • – im Gegensatz zu den übrigen Wohnungseigentümern – 

auch einen 

  • Nutzen

aus der 

  • Erhaltung des Gemeinschaftseigentums 

ziehen und denen die 

  • Erhaltung des Gemeinschaftseigentums wirtschaftlich zugutekommt. 

Auch hat der BGH einen Beschluss der Wohnungseigentümer als 

  • ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechend und somit

nicht zu beanstanden angesehen, mit dem sie beschlossen hatten,

  • die (im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden) defekten Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des Wohnungseigentümers X auszutauschen, 
  • dazu eine Fachfirma zu beauftragen 

und dass die Kosten des Fensteraustauschs der Wohnungseigentümer X 

  • – abweichend von der bisherigen Regelung –

allein tragen solle, weil der Beschluss

  • im Hinblick auf die allein im Bereich des Sondereigentums des X befindlichen Dachflächenfenster 

die Gebrauchsmöglichkeit des X berücksichtigt. 

Dass die Wohnungseigentümer 

  • allein

über die Kostentragung für den Austausch der Dachflächenfenster im Bereich des Sondereigentums des X entschieden haben, ohne

  • zugleich

eine Regelung für die Behandlung 

  • künftiger gleich gelagerter Fälle 

zu treffen, widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung ebenfalls nicht.

Der BGH hat diesbezüglich nun entschieden, dass dann, wenn die Wohnungseigentümer 

  • nach § 16 Abs. 2 Satz 2 Alt. 1 WEG 

eine Änderung der Kostenverteilung für eine 

  • einzelne Erhaltungsmaßnahme 

beschließen, nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle 

  • künftigen gleich gelagerten Fälle 

beschlossen werden muss (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

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