Tag Erwerber

Was, wenn die gemietete Wohnung oder die gemieteten Gewerberäume verkauft werden, Erwerber und Mieter

…. wissen sollten.

Wird vermieteter Wohnraum

  • nach der (Besitz)Überlassung (zum Gebrauch) an den Mieter

von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,

  • kommt es also, nachdem der Vermieter dem Mieter den ungestörten (Mit-)Besitz verschafft hat, damit dieser die Mietsache, insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann,
  • zu einem Wechsel des Eigentums an der Mietsache,

tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Erwerber und neue Eigentümer anstelle des Vermieters in die

  • sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden

Rechte und Pflichten ein.

Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB,

  • die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerblich genutzte Mieträume entsprechend anwendbar ist,

will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung

  • an dem Objekt, das Gegenstand des Mietvertrages ist,

sein

  • aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes

Besitzrecht zu verlieren.

  • Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.

Um diesen Zweck zu erreichen, sieht die Vorschrift als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter

  • ein neues Mietverhältnis

entsteht, allerdings

Erwerber eines Tiefgaragenstellplatzes sollten wissen, wann dieser als mangelhaft angesehen und deswegen der Kaufpreis

…. beispielsweise gemindert werden kann.

Mit Urteil vom 20.06.2019 – 8 U 62/18 – hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig entschieden, dass ein Tiefgaragenstellplatz

  • von einem Durchschnittsfahrer zumindest mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug in zumutbarer Weise genutzt werden können muss,

andernfalls der Tiefgaragenstellplatz in der Regel

  • seine Funktion nicht erfüllt und
  • wegen Fehlens der für einen Stellplatz vereinbarten Beschaffenheit

mangelhaft gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem von einem Käufer eine Eigentumswohnung mit einem Tiefgaragenstellplatz,

  • der allein rund 20.000 Euro gekostet und
  • in den, wie ein gerichtlich bestellter Sachverständiger festgestellt hatte, ein Einparken mit einem gehobenen Mittelklassefahrzeug bei einem Vorwärtsfahren zu dem Stellplatz, aufgrund der hierfür nicht ausreichenden Breite, gar nicht, sondern nur dann möglich war, wenn man
    • entweder 58 m vom Eingang der Tiefgarage bis zu dem Stellplatz rückwärts fährt
    • oder aber in der 6 m breiten Fahrgasse wendet,

hat der Senat den Stellplatz (auch angesichts des Preises)

  • als nicht bzw. nur eingeschränkt in zumutbarer Weise nutzbar und

wegen dieses Mangels eine Kaufpreisminderung um zwei Drittel für berechtigt angesehen (Quelle: Pressemitteilung des OLG Braunschweig).

Was bei Abschluss eines Grundstückskaufvertrages mit Wohnrecht und Pflegeverpflichtung beachtet werden sollte

Werden bei einem Grundstückskaufvertrag von den Vertragsparteien

  • ein (lebenslanges, unentgeltliches) Wohnrecht für den Veräußerer und
  • eine Pflegeverpflichtung für den Erwerber

vereinbart, müssen, wenn

  • keine diesbezüglichen Vereinbarungen hierzu getroffen werden und

sich die Parteien darüber in Ungewissheit befinden,

  • wie lange der Verkäufer leben und
  • ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden wird,

der Erwerber damit rechnen,

  • dass er – sollte der Verkäufer sehr alt sowie gleichzeitig bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig werden – über einen sehr langen Zeitraum zur Erbringung von Pflegeleistungen ist

und der Verkäufer,

  • dass er, im Fall seines frühen Todes, dem Käufer das Grundstück überlässt, obwohl er ihn nicht pflegen und das Wohnrecht nur für kurze Zeit erdulden musste.

Sofern in einem solchen Fall

  • beispielsweise knapp drei Wochen nach Abschluss eines solchen Kaufvertrages

der Verkäufer überraschend stirbt, besteht demzufolge,

  • mangels Raum für eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung bzw. einer Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage,

kein Anspruch des Erben des Verkäufers auf eine Ausgleichszahlung für das

  • infolge des Todes gegenstandslos gewordene

Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 06.05.2019 – 8 W 13/19 –).

Dieselgate: LG Würzburg entscheidet: Fahrzeugbesitzer kann vom Hersteller des erworbenen manipulierten Dieselfahrzeugs Schadensersatz

…. wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung und somit den für das Fahrzeug gezahlten Kaufpreises, abzüglich einer Entschädigung für die Nutzung, ersetzt verlangen, Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des Fahrzeugs.

Das Landgericht (LG) Würzburg hat mit Urteil vom 23.02.2018 – 71 O 862/16 – entschieden, dass ein Fahrzeughersteller der Dieselkraftwagen mit einer Motorsteuerungssoftware ausstattet,

  • die erkennt, ob das Fahrzeug einem Prüfstandtest unterzogen wird oder sich auf der Straße befindet und entsprechend das „Verhalten“ des Motors in Bezug auf den Stickoxidausstoß so verändert, dass der Motor
    • während des Prüfstandtests die gesetzlich vorgegebenen und im technischen Datenblatt aufgenommenen Stickoxidwerte einhält,
    • während unter realen Fahrbedingungen im Straßenverkehr das Fahrzeug anderweitig, nämlich mit einer geringeren Abgasrückführungsrate betrieben wird sowie die im Prüfstand erzielten Stickoxidwerte überschritten werden

und unter Verschweigen dieser,

vorgenommenen Abgasmanipulation in den Verkehr bringt,

  • durch eine gegen die guten Sitten verstoßende schädigende Handlung,

denen vorsätzlich einen Schaden zufügt, die in dem guten Glauben,

  • dass die Zulassung des Fahrzeugs zum Straßenverkehr sowie die Einstufung in die angegebene Schadstoffklasse gesetzmäßig erfolgten und
  • dieses ohne weitere zusätzliche spätere Maßnahmen am öffentlichen Straßenverkehr teilnehmen darf,

ein solches Fahrzeug von einem Verkäufer erwerben und dass,

  • sofern es sich bei dem Fahrzeughersteller um eine Aktiengesellschaft (AG) handelt,
  • deren Haftung aus § 826 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 31 BGB voraussetzt, dass ein verfassungsmäßig berufener Vertreter im Sinne des § 31 BGB den objektiven und subjektiven Tatbestand des § 826 BGB verwirklicht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.06.2016 – VI ZR 536/15 –),

die schädigende Handlung der Aktiengesellschaft gemäß § 138 Abs. 3 Zivilprozessordnung (ZPO) zuzurechnen ist, wenn

Dabei besteht der Schaden im Sinne des § 826 BGB, den ein Fahrzeugerwerber erleidet, darin, dass dieser mit einer ungewollten Verbindlichkeit belastet wird,

  • weil er einen für ihn wirtschaftlich nachteiligen Vertrag mit dem Fahrzeugverkäufer geschlossen hat,

den er,

  • wenn er Kenntnis davon gehabt hätte, dass das Fahrzeug mit einer gesetzlich unzulässigen Abschalteinrichtung ausgestattet und damit mangelhaft ist,

nicht geschlossen hätte.

Als Schadensersatz vom Hersteller verlangen, so das LG, kann der Fahrzeugerwerber daher

  • den für das Fahrzeug gezahlten Kaufpreises, abzüglich einer Entschädigung für die Nutzung,
  • Zug um Zug gegen Übergabe und Übereignung des Fahrzeugs.

Erwerber einer vermittelten Kapitalanlage sollten wissen, dass sie einen Anspruch auf Schadensersatz haben

…. wenn ihre Anlagevermittler bzw. Anlageberater für die Vermittlung eine Vertriebsprovision,

  • die, unter Einbeziehung eines auf das Beteiligungskapital zu zahlendes Agio 15 % des von den Anlegern einzubringenden Kapitals überschreitet,

erhalten haben und

  • sie darüber nicht unaufgefordert aufgeklärt worden sind.

Darauf hat der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 19.10.2017 – III ZR 565/16 – hingewiesen.

Denn, so der Senat, Vertriebsprovisionen solchen Umfangs

  • eröffnen Rückschlüsse auf eine geringere Werthaltigkeit und Rentabilität der Kapitalanlage und dies wiederum

stellt einen für die Investitionsentscheidung derart bedeutsamen Umstand dar, dass Anlageinteressenten hierüber informiert werden müssen.

Dieselgate – LG Paderborn entscheidet: Fahrzeugerwerber kann vom Hersteller eines manipulierten Dieselfahrzeugs Schadensersatz verlangen

…. wegen vorsätzlicher sittenwidriger Schädigung.

Mit Urteil vom 07.04.2017 – 2 O 118/16 – hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Paderborn entschieden, dass ein Fahrzeughersteller der Dieselkraftwagen mit einer Motorsteuerungssoftware ausstattet,

  • die erkennt, ob das Fahrzeug einem Prüfstandtest unterzogen wird oder sich auf der Straße befindet und entsprechend das „Verhalten“ des Motors in Bezug auf die Abgase so verändert, dass der Motor
    • während des Prüfstandtests die gesetzlich vorgegebenen und im technischen Datenblatt aufgenommenen Abgaswerte einhält,
    • während unter realen Fahrbedingungen im Straßenverkehr das Fahrzeug anderweitig, nämlich mit einer geringeren Abgasrückführungsrate betrieben wird und die im Prüfstand erzielten Stickoxidwerte überschritten werden

sowie unter Verschweigen dieser Softwareprogrammierung in den Verkehr bringt,

  • durch eine gegen die guten Sitten verstoßende schädigende Handlung denen vorsätzlich einen Schaden zufügt,
  • die in dem Glauben sich ein umweltfreundliches Fahrzeug anzuschaffen, ein solches Fahrzeug von einem Verkäufer erwerben

und dass,

  • sofern es sich bei dem Fahrzeughersteller um eine Aktiengesellschaft handelt,
  • deren Haftung aus § 826 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) iVm § 31 BGB voraussetzt, dass ein verfassungsmäßig berufener Vertreter im Sinne des § 31 BGB den objektiven und subjektiven Tatbestand des § 826 BGB verwirklicht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 28.06.2016 – VI ZR 536/15 –),

die schädigende Handlung der Aktiengesellschaft gemäß § 138 Abs. 3 Zivilprozessordnung (ZPO) zuzurechnen ist, wenn

  • die Aktiengesellschaft ihrer sekundären Darlegungslast hinsichtlich der Frage nicht im ausreichenden Maße nachkommt,
  • welches ihrer Organe Kenntnis von der Optimierung der Motorsteuerungssoftware gehabt und das Inverkehrbringen der mit der Software ausgerüsteten Motoren veranlasst hat (so auch LG Offenburg, Urteil vom 12.05.2017 – 6 O 119/16 –).

Nach Auffassung der Kammer

  • ist die installierte Motorsteuerungssoftware als eine gegen Art. 5 Abs. 2 S. 1 VO (EG) 715/2007 iVm Art. 3 Nr. 10 VO (EG) 715/2007 verstoßende und damit unzulässige Abschalteinrichtung anzusehen

und

  • besteht der Schaden eines Fahrzeugerwerbers im Sinne des § 826 BGB, dem es darum geht, ein umweltfreundliches Fahrzeug zu erwerben, darin, dass dieser mit einer ungewollten Verbindlichkeit belastet wird, weil er einen für ihn wirtschaftlich nachteiligen Vertrag mit dem Fahrzeugverkäufer geschlossen hat, den er, wenn er Kenntnis davon gehabt hätte, dass das Fahrzeug mit einer Prüfstandsoptimierungssoftware ausgestattet ist, nicht geschlossen hätte.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall verurteilte die Kammer den Fahrzeughersteller zur Rückzahlung des Kaufpreises den der Erwerber an den Verkäufer gezahlt hatte, abzüglich einer Nutzungsentschädigung, Zug um Zug gegen Rückgabe des Fahrzeugs.

Dieselgate – LG Offenburg spricht Fahrzeugerwerber Schadensersatzanspruch gegen den Hersteller eines manipulierten Dieselfahrzeugs zu

Mit Urteil vom 12.05.2017 – 6 O 119/16 – hat das Landgericht (LG) Offenburg entschieden, dass

  • dem Erwerber eines Dieselkraftwagens, dem es um den Erwerb eines umweltfreundlichen Fahrzeugs gegangen ist, gegen die Hersteller-Aktiengesellschaft ein Schadensersatzanspruch aus § 826 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 31 BGB wegen sittenwidriger Schädigung zusteht, wenn
    • diese das Fahrzeug unter Verschweigen einer gemäß Art. 3 Nr. 10, Art. 5 Abs. 2 VO (EG) 715/2007 gesetzeswidrigen Softwareprogrammierung in den Verkehr bringt, die dazu führt, dass eine Schadstoffmessung im Neuen Europäischen Fahrzyklus erkannt wird und
    • die Abgaswerte dann, im Gegensatz zum Betrieb im Straßenverkehr, optimiert werden und
  • die Hersteller-Aktiengesellschaft nicht mit Nichtwissen oder „Noch-Nicht-Wissen“ bestreiten kann, dass die Softwareprogrammierung mit Kenntnis des Vorstands erfolgte,
    • sondern, weil es dabei um Umstände geht, welche die interne Organisation der Hersteller-AG betreffen, in die der Fahrzeugerwerber keinen Einblick hat,
    • im Rahmen ihrer sekundären Darlegungslast im Einzelnen darlegen muss, wie es zu einem Einbau der Software ohne Kenntnis des Vorstands gekommen ist.