Besteht für ein Gebäude eine Allgefahren-Versicherung zum Neuwert, sind im Versicherungsfall maßgeblich für die Höhe der Versicherungsleistung die zwischen Versicherungsnehmer und Versicherer vereinbarten Versicherungsbedingungen (fortan: AVB).

Wie solche AVB auszulegen sind, in denen u. a. bestimmt ist,

• unter Ziff. 7.1.1., „dass der als Versicherungswert geltende Neuwert von Gebäuden der ortsübliche Neubauwert einschließlich Architektengebühren und sonstiger Konstruktions-, Planungs- und Baunebenkosten ist“,
• unter Ziff. 7.1.2., „dass der Zeitwert, falls er weniger als 40 % des Neuwertes beträgt, sich aus dem Neuwert der Sachen durch einen Abzug entsprechend ihrem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand ergibt“,
• unter Ziff. 13.5., „dass, wenn der Neuwert (Ziff. 7.1.1.) der Versicherungswert ist, im Versicherungsfall der Versicherungsnehmer auf den Teil der Entschädigung, der den Zeitwertschaden übersteigt, einen Anspruch nur erwirbt, soweit und sobald er innerhalb von drei Jahren nach Eintritt des Versicherungsfalles sichergestellt hat, dass er die Entschädigung verwenden wird, um Gebäude in gleicher Art und Zweckbestimmung an der bisherigen Stelle wieder herzustellen“ sowie
• unter Ziff. 13.5.4., „dass der Zeitwertschaden bei zerstörten oder abhanden gekommenen Sachen gemäß Ziff. 7.1.2. festgestellt und bei beschädigten Sachen die Kosten einer Reparatur um den Betrag gekürzt werden, um den durch die Reparatur der Zeitwert der Sache gegenüber dem Zeitwert unmittelbar vor Eintritt des Versicherungsfalles erhöht würde“,

hat der IX. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) im Urteil vom 13.10.2016 – IX ZR 214/15 – erläutert und festgestellt, dass aus Ziff. 13.5. der obigen AVB folgt, dass einem Versicherungsnehmer, der nach einem Versicherungsfall bei dem das versicherte Gebäude zerstört worden ist und die Wiederherstellung des Gebäudes nicht innerhalb der Drei-Jahres-Frist sichergestellt hat,

• ein Anspruch nur auf den Zeitwertschaden zusteht,
• bei dessen Berechnung allerdings die Baunebenkosten einzubeziehen sind.

Begründet hat der Senat dies damit, dass ein durchschnittlicher Versicherungsnehmer, auf den es ankomme, die obigen Versicherungsbedingungen nach ihrem Wortlaut bei verständiger Würdigung, aufmerksamer Durchsicht und Berücksichtigung des erkennbaren Sinnzusammenhangs so verstehen müsse (zur Auslegung von Versicherungsbedingungen vgl. BGH, Urteile vom 11.12.2002 – IV ZR 226/01 – und vom 19.06.2013 – IV ZR 228/12 –).

• Da Ziff. 13.5.4. AVB ausdrücklich bestimmt, dass der Zeitwertschaden bei zerstörten oder abhanden gekommenen Sachen gemäß Ziff. 7.1.2. AVB festgestellt wird, entnehme der Versicherungsnehmer daraus, so der Senat, dass Ziff. 7.1.2. AVB für die Berechnung ausschlaggebend ist.
• Nachdem Ziff. 7.1.2. AVB festlege, dass sich der Zeitwert aus dem Neuwert der Sachen durch einen Abzug entsprechend ihrem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand ergibt, wird der Versicherungsnehmer diese Regelung dahin verstehen, dass der Neuwert der Sachen auch für die Berechnung des Zeitwertes den maßgeblichen Ausgangswert darstellt.
• Aus der Regelung in Ziff. 7.1.1. AVB wiederum ersehe der Versicherungsnehmer, dass die AVB eine Definition des für die Versicherung maßgeblichen Neuwertes enthalten.
  Sie zeigt dem durchschnittlichen Versicherungsnehmer, dass der von den Versicherungsbedingungen gemeinte Neuwert sich am ortsüblichen Neubauwert orientiert und ausdrücklich Architektengebühren und sonstige Konstruktions-, Planungs- und Baunebenkosten einschließt.

Damit regeln die AVB nach dem Verständnis eines durchschnittlichen Versicherungsnehmers, so der Senat weiter, dass der Zeitwert sich vom in Ziff. 7.1.1. AVB geregelten Neuwert nur durch die Abzüge unterscheidet, die sich aufgrund des insbesondere durch den Abnutzungsgrad des Gebäudes bestimmten Zustandes ergeben.

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

• die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
• die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
• eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks ist der Verkäufer zur Offenbarung

• verborgener Mängel oder von Umständen verpflichtet, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen,

wenn es sich um Umstände handelt,

• die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer

• einen vorhandenen Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und
• zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass
  • der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und
  • bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05 –).

Dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält) genügt.
Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, Urteile vom 07.03.2003 – V ZR 437/01 – und vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 –).

• Für einen arglistig verschwiegenen Mangel muss der Verkäufer nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann einstehen, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist.

Ein arglistiges Handeln bzw. die Verletzung vertraglicher Pflichten kann

• nicht nur unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels in Betracht kommen,
• sondern auch durch aktives Tun, nämlich durch falsche Angaben zu dem Verkaufsobjekt (im Rahmen der Besichtigung) des Grundstücks.

Darlegungs- und beweispflichtig dafür, von dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht worden zu sein, ist der Käufer.
Macht der Käufer geltend, über etwas Offenbarungspflichtiges vom Verkäufer nicht informiert worden zu sein, obliegt es ihm, soweit der Verkäufer konkrete Information gegeben zu haben behauptet, dies zu widerlegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 16.06.2016 – 5 U 5/14 –).

Wer es beispielsweise

• während des Urlaubs des Nachbarn aus Gefälligkeit übernimmt, dessen Garten zu bewässern, es dabei fahrlässig versäumt zum Schluss den Außenwasserhahn zu schließen und dadurch einen Wasserschaden am Haus des Nachbarn verursacht,

ist nach § 823 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) schadensersatzpflichtig,

• wenn er durch Vereinbarung mit dem Nachbarn seine Haftung für von ihm verursachte Schäden nicht ausgeschlossen oder nicht zumindest auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit beschränkt hatte.

Das bedeutet, ist in einem Fall wie dem obigen, nicht zumindest eine Haftungsbeschränkung auf Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit vereinbart worden, steht

• dem Nachbarn und
• wenn dessen Gebäudeversicherung den Schaden reguliert hat, dieser gemäß § 86 Abs. 1 Satz 1 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) aus übergegangenem Recht,

ein Schadensersatzanspruch nach § 823 Abs. 1 BGB gegen den Gefälligen auch dann zu, wenn

• dem Gefälligen nur einfache Fahrlässigkeit vorgeworfen werden kann.

Darauf hat der VI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 26.04.2016 – VI ZR 467/15 – hingewiesen.

Begründet hat der Senat dies damit,

• dass für den bei der Ausführung einer Gefälligkeit entstandenen Schaden keine vertraglichen, sondern nur deliktische Ansprüche in Betracht kommen (BGH, Urteil vom 09.06.1992 – VI ZR 49/91 –),
• dass gesetzliche Haftungsbeschränkungen, insbesondere solche, die für unentgeltliche Verträge gelten (z.B. §§ 521, 599, 690 BGB), auf die deliktische Haftung im Rahmen der unentgeltlichen Nachbarschaftshilfe nicht, auch nicht entsprechend, anwendbar sind,
• dass nicht ohne weiteres angenommen werden kann, dass jemand, dem eine Gefälligkeit erwiesen wird, auf deliktische Schadensersatzansprüche verzichtet und
• dass selbst der Gefälligkeitserweis in einer engen persönlichen Beziehung nicht ohne Weiteres die Annahme eines Haftungsverzichts rechtfertigt,

sondern dass für die Annahme einer Haftungsbeschränkung im Wege ergänzender Vertragsauslegung auf der Grundlage des § 242 BGB grundsätzlich erforderlich ist, dass

• der Schädiger keinen Haftpflichtversicherungsschutz genießt,
• für ihn (wegen der Gefahrengeneigtheit der Tätigkeit) ein nicht hinzunehmendes Haftungsrisiko bestehen würde und
• darüber hinaus besondere Umstände vorliegen, die im konkreten Fall einen Haftungsverzicht als besonders nahe liegend erscheinen lassen (BGH, Urteile vom 10.02.2009 – VI ZR 28/08 – und vom 13.07.1993 – VI ZR 278/92 –).

Wird auf dem Dach einer Tennishalle nachträglich eine Photovoltaikanlage errichtet, die mit der Halle so fest verbunden ist, dass eine Trennung von der Halle nur mit einem erheblichen Aufwand möglich ist,

• dient die Photovoltaikanlage der Funktion der Halle und
• findet deshalb für Nacherfüllungsansprüche gemäß § 634 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die für Arbeiten „bei Bauwerken“ geltende lange Verjährungsfrist von fünf Jahren nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB Anwendung.

Das hat der u.a. für das Baurecht zuständige VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 02.06.2016 – VII ZR 348/13 – entschieden.

Wie der Senat ausgeführt hat, gilt die lange Verjährungsfrist „bei Bauwerken“ nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB, wenn

• das Werk in der Errichtung oder grundlegenden Erneuerung eines Gebäudes besteht,
• das Werk in das Gebäude fest eingefügt wird und
• dem Zweck des Gebäudes dient.

In dem vom Senat entschiedenen Fall lagen diese Voraussetzungen vor, weil

• die 335 gerahmten Module der Photovoltaikanlage sturmsicher und ohne Beeinträchtigung der Statik des Dachs der Tennishalle durch eine Unterkonstruktion sowie eine entsprechende Verkabelung, auch mit Kabelkanälen in das Innere der Halle, so mit der Tennishalle verbunden worden waren, dass eine Trennung von dem Gebäude nur mit einem erheblichen Aufwand hätte erfolgen können,
• darin zugleich eine grundlegende Erneuerung der Tennishalle lag, die einer Neuerrichtung gleich zu achten war und
• die Photovoltaikanlage schließlich dem weiteren Zweck der Tennishalle diente, Trägerobjekt einer solchen Anlage zu sein (Quelle: Pressemitteilung des BGH Nr. 95/2016 vom 02.06.2016).