Tag Gebäude

…. der Versicherer einen bestimmten Teil des ansonsten versicherten Interesses nicht zu ersetzen hat, wissen sollten.

Besteht aus einer von einer Wohnungseigentümergemeinschaft unterhaltenen Gebäudeversicherung,

• mit einem vereinbarten Selbstbehalt,

Versicherungsschutz für das gesamte Gebäude,

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…. ihrer Leistung gehindert waren, ihren Leistungsverzug nicht zu vertreten haben. 

Mit Urteil vom 24.05.2022 – 21 U 156/21 – hat der 21. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) Berlin in einem Fall, in dem sich ein Bauträger

• mit notariellem Vertrag 

verpflichtet hatte, für einen Auftraggeber eine

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…. sein können, d.h. wann beispielsweise 

• der Eigentümer einer Freiland-Photovoltaikanlage in der Anlage eingebaute Solarmodule, ohne die Anlage, verkaufen und 
• vom Käufer Eigentum (ausschließlich) daran erworben werden kann. 

Mit Urteilen vom 22.10.2021 – V ZR 225/19, V ZR 8/20, V ZR 44/20 und V ZR 69/20 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass eine, auf einem Grundstück zur Stromerzeugung errichtete 

• Freiland-Photovoltaikanlage,

die aus 

• einer gerüstähnlichen Aufständerung aus Stangen oder Schienen sowie 
• darin eingesetzten Photovoltaikmodulen

besteht,

• weder ein Gebäude,
• noch fest mit dem Grund und Boden verbunden,

sie deshalb 

• nicht nach § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) wesentlicher Bestandteil des Grundstücks 

oder jedenfalls, 

• wenn von dem Grundstückseigentümer einem Dritten das Grundstück zur Nutzung überlassen und 
• die Photovoltaikanlage aufgrund des Nutzungsvertrages errichtet wurde, der ihren Abbau zum Ende der Vertragslaufzeit vorsieht,

als Scheinbestandteil i.S.v. § 95 BGB anzusehen und eine solche Freiland-Photovoltaikanlage demzufolge eine 

• bewegliche Sache im Rechtssinne

ist.

Für die in die Photovoltaikanlage eingesetzten Module bedeutet das, dass sie  

• keine wesentlichen Bestandteile nach § 94 Abs. 2 BGB, sondern nur 

nach § 93 BGB wesentliche Bestandteile der Anlage sein können, was, so der Senat,

• wenn es darauf ankommt, ob an dem Modul bestehende Rechte Dritter infolge der Einsetzung in die Photovoltaikanlage untergegangen sind, 
  • sich nach den Verhältnissen im Zeitpunkt der Verbindung bestimmt 

und 

• wenn zu beurteilen ist, ob Rechte Dritter an einem bereits in die Photovoltaikanlage eingesetzten Modul begründet werden können, 
  • abhängt von den Verhältnissen bei Entstehung des Rechts und 
  • davon, welche Folgen der gedachte Ausbau in diesem Zeitpunkt gehabt hätte. 

In eine Freiland-Photovoltaikanlage eingesetzte 

• Module

sind danach 

• nicht nach § 93 BGB wesentlicher Bestandteil der Anlage und 
• damit sonderrechtsfähig, 

wenn sie 

• bei einer Übereignung im Falle der Trennung 

noch 

• durch zumindest vergleichbare, auf dem Markt verfügbare Modelle hätten ersetzt und 
• ihrerseits in anderen Anlagen verwendet werden können, 

wovon bei einer kurzen Zeitspanne zwischen 

• der Errichtung der Anlage und 
• Übereignung der Module an einen Dritten 

ausgegangen werden kann, 

• sofern der Veräußerer nicht etwas Anderes darlegt und ggf. beweist. 

Übrigens:
§ 95 Abs. 1 BGB ist auf Bestandteile einer beweglichen Sache i.S.v. § 93 BGB nicht entsprechend anwendbar, so dass sich bei Modulen, 

• die nach § 93 BGB als wesentliche Bestandteile der Anlage anzusehen sind, 

die Sonderrechtsfähigkeit nicht aus § 95 Abs. 1 BGB ergeben kann (Quelle: Pressemitteilung des BGH). 

…. teuer werden können.  

Mit Beschluss vom 30.06.2020 – 2 Ss(Owi) 163/20 – hat das Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg in einem Fall, in dem der Erwerber eines mehrstöckigen Gebäude aus dem 19. Jahrhundert, 

• bei dem es sich, wie er wusste, um ein Baudenkmal handelte, 

im Rahmen eines Umbaus – ohne eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis – hatte 

• alte Innenwände entfernen und durch neue Leichtbauwände ersetzen, 
• alte Türöffnungen zumauern und neue schaffen sowie 
• auf den alten Dielen Leitungen verlegen und die alten Decken abhängen 

lassen, die gegen ihn deswegen von der Verwaltungsbehörde verhängte Geldbuße 

• von 60.000 Euro 

bestätigt.

Dass ein Bußgeld in der verhängten Höhe gerechtfertigt ist, hat das OLG damit begründet, dass 

• durch den Denkmalschutz historische Gebäude dauerhaft unverfälscht erhalten bleiben sollen,
• damit dem kulturellen Erbe der Gesellschaft Rechnung getragen sowie an historische Baukunst und Lebensweise erinnert werden soll,
• von dem Erwerber vorsätzlich gehandelt worden,
• es durch die vorgenommenen Arbeiten zu einer Substanzbeeinträchtigung des Baudenkmals gekommen sei 

und durch rechtswidrige Eingriffe in Denkmäler 

• den Tätern große wirtschaftliche Vorteile entstehen, 
• der Allgemeinheit jedoch schwere, nicht wiedergutzumachende Verluste (Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg).

Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus, 

• eine Gebäudeversicherung, 

tritt,

• wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,

gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser 

• an Stelle des Verkäufers 

in das Versicherungsverhältnis ein, 

• d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
• mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG. 

Aber auch schon vorher, 

• nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,

genießt der Käufer 

• aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag

Versicherungsschutz.

Da dem Käufer eines Grundstücks 

• in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch 

ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag

• auch ohne ausdrückliche Regelung 

grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).

Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.

Auch ist der Verkäufer 

• – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
• sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat – 

nicht gehalten, eine 

• im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages 

bestehende Gebäudeversicherung 

• aufrechtzuerhalten oder
• die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. 
• im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis

• – vorbehaltlich anderer Abreden – 

jederzeit beenden, auch wenn er damit 

• den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert. 

Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

• keine Gebäudeversicherung besteht oder 
• eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,

der Verkäufer den Käufer nicht 

• ungefragt

darüber informieren.

Nur dann, wenn der Verkäufer 

• vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages 

erklärt, 

• dass eine Gebäudeversicherung besteht und 
• das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird, 

trifft ihn in aller Regel 

• die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
• deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.

Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,

• sollte hierzu nichts vereinbart sein, 

den Verkäufer fragen, 

• ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und 
• ob diese noch besteht. 

Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, 

• dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. 

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.

…. gefunden wird, eine Sprengung vor Ort erforderlich ist und dabei Schäden auf Nachbargrundstücken entstehen.

Mit Urteil vom 02.08.2019 – 6 O 337/19 – hat die 6. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Osnabrück entschieden, dass, wenn ein auf einem Grundstück aufgefundener Bombenblindgänger aus dem Zweiten Weltkrieg,

• weil er von dem Kampfmittelräumdienst nicht erfolgreich entschärft werden kann,

am Fundort kontrolliert gesprengt werden muss,

• der Grundstückseigentümer nicht für dabei an umliegenden Gebäuden entstandene Schäden haftet.

Begründet hat die Kammer dies damit, dass in Fällen, in denen

• der Kampfmittelräumdienst entscheidet einen Bombenblindgänger kontrolliert zu sprengen, um eine unkontrollierte Explosion sowie die dadurch drohenden Schäden zu verhindern und
• aufgrund dessen der Eigentümer des Grundstücks, auf dem der Bombenblindgänger gefunden wurde, die Sprengung lediglich duldet,

die Voraussetzungen für einen Ausgleichsanspruch unter Nachbarn, nämlich dass

• die von einem Grundstück ausgehende Störung seinem Eigentümer zurechenbar ist, weil
  • entweder er sie selbst jedenfalls mittelbar verursacht hat
  • oder er bei wertender Betrachtung verpflichtet gewesen wäre zu verhindern, dass solche Störungen von seinem Grundstück ausgehen,

nicht vorliegen (Quelle: Pressemitteilung des LG Osnabrück).

…. innerhalb des versicherten Gebäudes“ gewährt, dieser Versicherungsfall ein?

Ein Rohrbruch innerhalb des versicherten Gebäudes liegt vor, bei jeder nachteiligen Veränderung des,

• innerhalb des Bereiches zwischen den Fundamentmauern, auch im Erdreich, befindlichen,

Rohrmaterials, die dazu führt, dass,

• infolge einer Substanzverletzung im Material der jeweiligen Leitung,

die darin befindlichen Flüssigkeiten bestimmungswidrig austreten können, beispielsweise weil

• das Material des Rohres einschließlich Dichtungen, Verschraubungen und anderen dazugehörigen Teilen ein Loch oder einen Riss bekommen hat.

Nicht ausreichend sind Einwirkungen

• ohne Substanzbeeinträchtigung,

die lediglich

• zu einer Funktionsveränderung

der intakten Rohrleitung führen.

Auch Korrosion oder mechanische Zerstörungen, wie sie etwa bei Bau- oder sonstigen Arbeiten am Gebäude hervorgerufen werden können, werden von der Rohrbruchversicherung erfasst.

• Voraussetzung ist freilich, dass das Rohr im Zeitpunkt der Beschädigung grundsätzlich seine Funktion als Zu- oder Ableitungsrohr erfüllt;
• wird es erst nach dem Ausbau beschädigt, liegt kein bedingungsgemäßer Rohrbruch vor.

Begrenzt wird die Eintrittspflicht des Versicherers durch

• vertragliche oder gesetzliche Risikoausschlüsse, insbesondere wegen vorsätzlicher oder grob fahrlässiger Herbeiführung des Versicherungsfalles (§ 81 Versicherungsvertragsgesetz (VVG)), und
• durch vertragliche Obliegenheiten, die dem Erhalt der versicherten Sache dienen, sofern diese zwischen Versicherer und Versicherungsnehmer wirksam vereinbart worden sind.

In zeitlicher Hinsicht haftet der Versicherer nur,

• wenn der Versicherungsfall in den Haftungszeitraum fällt

und eingetreten ist der Versicherungsfall, wenn Versicherungsschutz u.a.

• für den Fall des „Rohrbruchs“ und
• damit „für ein meist punktuelles Ereignis“

gewährt wird,

• mit dem Rohrbruch als solchem

und anders als im Fall eines „Leitungswasserschadens“ (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 12.07.2017 – IV ZR 151/15 –) nicht erst mit Auftreten oder Sichtbarwerden durch den Rohrbruch hervorgerufener Wasserschäden.

Für den Versicherungsfall „Rohrbruch“ muss folglich zu dem Zeitpunkt des Rohrbruchs der materielle Versicherungsschutz bereits bestanden haben.

Bestehen Anhaltspunkte dafür,

• dass die Schädigung des Rohres, also der Versicherungsfall, schon vor Abschluss des Vertrages vorlag,

muss der Versicherungsnehmer beweisen,

• dass der Versicherungsfall in den Haftungszeitraum fällt (Saarländisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 19.12.2018 – 5 U 4/18 –).

…. vorhandener Wärmebrücken

• nicht als Mangel anzusehen und
• welches Lüftungsverhalten Mietern in solchen Fällen zuzumuten ist.

Mit Urteilen vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn

• wegen in den Außenwänden eines Hauses vorhandener Wärmebrücken, insbesondere in den Wintermonaten,
• die Gefahr einer Schimmelpilzbildung in gemieteten bzw. vermieteten Räumen besteht,

deswegen ein Wohnungsmangel dann nicht vorliegt, wenn dieser Zustand mit den

• zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes

geltenden Bauvorschriften und technischen Normen in Einklang steht, so dass also

• die Miete weder gemindert (§ 536 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)),
• noch Mangelbeseitigung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) verlangt werden kann,

wenn

• bei der Errichtung des Gebäudes noch keine Verpflichtung bestanden hat, das Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten und
• demgemäß das Vorhandensein von Wärmebrücken allgemein üblicher Bauzustand war.

Nach der Entscheidung des Senats ist in solchen Fällen zur Vermeidung von Schimmelpilzbildung an den Außenwänden

• ein täglich zweimaliges Stoßlüften von rund 15 Minuten oder
• ein täglich dreimaliges Stoßlüften von rund 10 Minuten,
  • das sich durch ein „Querlüften“ (gleichzeitiges Öffnen mehrerer Fenster) auf ein Drittel der angegebenen Zeiten reduzieren lässt,

ausreichend und Mietern zumutbar.

Hingewiesen hat der Senat ferner, dass das Urteil vom 26.07.2004 – VIII ZR 281/03 –,

• das in einem speziellem Fall zu den Anforderungen an die Elektroinstallation einer Wohnung ergangen ist und
• darauf abstellt, dass nach der Verkehrsanschauung auch in einer Altbauwohnung ein Mindeststandard der Elektroinstallation erwartet werden kann, die den gleichzeitigen Betrieb von zwei Elektrogeräten ermöglicht,

auf die Beschaffenheit der Wohnung bezüglich der Wärmedämmung nicht übertragbar ist (Quelle. Pressemitteilung des BGH vom 05.12.2018).

…. wenn sie mit dem Versuch ihre Lohnforderung bei ihrem Arbeitgeber einzutreiben scheitern.

Nach § 13 Mindestlohngesetz (MiLoG) und § 14 Arbeitnehmerentsendegesetz (AEntG) haftet

• ein vom Bauherrn mit der Errichtung eines Bauvorhabens beauftragter Generalunternehmer wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat,

dann,

• wenn ein Subunternehmer die Löhne seiner Arbeiter nicht bezahlt hat.

Kann ein Arbeitnehmer den Mindestlohn

• weder von seinem Arbeitgeber
• noch vom Generalunternehmer eintreiben,
  • weil beispielsweise der Generalunternehmer Insolvenz angemeldet hat,

haftet auch der (eigentliche) Bauherr,

• neben dem Arbeitgeber und dem insolventen Generalunternehmer als Bürge für die nicht gezahlten Löhne dann,

wenn der Bauherr zugleich als Bauträger im Sinne des AEntG anzusehen ist und das ist

• der, der in eigenen Namen und auf eigene Rechnung ein Gebäude baut, um das errichtete Gebäude während oder nach der Bauphase gewinnbringend zu veräußern,
• nicht dagegen der, der ein Bauwerk errichtet, um durch den Bau eigenen gewerblichen Zwecken (z.B. Nutzung des Gebäudes als Einkaufszentrum und Vermietung der darin befindlichen Geschäftsräume) zu dienen.

Das hat Arbeitsgericht (ArbG) Berlin mit Urteil vom 03.05.2017 – 14 Ca 14814/16 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des ArbG Berlin vom 03.05.2017 – Nr. 11/17 –).

Mit Beschluss vom 13.02.2017 – 22 U 104/16 – hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm darauf hingewiesen, dass

• der akute Befall eines zu Wohnzwecken dienenden Gebäudes mit einem oder mehreren Mardern einen Sachmangel im Sinne des §§ 434 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darstellt, über den der Verkäufer eines Hausgrundstücks oder Eigentumswohnung,
  • wenn er Kenntnis von dem akuten Marderbefall hat, den Kaufinteressenten aufklären muss und
  • zwar unabhängig davon, ob der Marder bereits – oder überhaupt – größere Schäden verursacht hat, weil bei einem akuten Marderbefall Maßnahmen zur Vertreibung des Marders sowie zum Schließen der benutzten Zugangswege zu treffen sind.

Ein Verkäufer,

• der vor Vertragsschluss Kenntnis von einem akuten Marderbefall hatte und
• diesen dem Käufer verschwiegen hat,

kann sich auf einen im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Ausschluss der Gewährleistung nicht berufen.

Dagegen handelt es sich dann um keinen Sachmangel mehr (auch nicht unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Mangelverdachts),

• wenn der in der Vergangenheit zu verzeichnende Marderbefall des Gebäudes bereits weiter, jedenfalls Jahre, zurück liegt,
• so dass infolgedessen er Verkäufer den Kaufinteressenten über derartige Vorfälle auch nicht aufklären muss.

Ein Mangelverdacht stellt nämlich, so das OLG, nur dann einen Mangel der Kaufsache dar, wenn die hinreichende Wahrscheinlichkeit des Eintritts eines erheblichen Mangels besteht und ein mehrere Jahre zurückliegender Marderbefall begründet,

• insbesondere wenn gegen einen erneuten Marderbefall damals Abwehrmaßnahmen getroffen worden waren,

keine hinreichende Wahrscheinlichkeit für einen erneuten Befall des Hauses durch die Tiere (vgl. auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2003 – V ZR 25/02 –).