Kammergericht entscheidet, wann Bauträger, die wegen der Auswirkungen der Corona-Pandemie an der rechtzeitigen Erfüllung 

…. ihrer Leistung gehindert waren, ihren Leistungsverzug nicht zu vertreten haben. 

Mit Urteil vom 24.05.2022 – 21 U 156/21 – hat der 21. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) Berlin in einem Fall, in dem sich ein Bauträger

• mit notariellem Vertrag 

verpflichtet hatte, für einen Auftraggeber eine

• Wohneinheit gemäß Aufteilungsplan 

in einem Gebäude 

• bis zu einem nach dem Kalender bestimmten Termin (§ 286 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB))  

bezugsfertig herzustellen und an ihn zu übergeben, darauf hingewiesen, dass bei 

• nicht rechtzeitiger Fertigstellung der Wohneinheit, 

der Bauträger 

• seinen Verzug 

nicht zu vertreten hat, soweit er durch 

• schwerwiegende, unvorhersehbare und unabwendbare 

Umstände, wie beispielsweise 

• die Auswirkungen der Corona-Pandemie, 

an der rechtzeitigen Erfüllung gehindert war.

Da es gemäß § 286 Abs. 4 BGB allerdings gesetzlich vermutet wird, dass ein Schuldner die Nichteinhaltung eines Termins 

• für seine Leistung 

zumindest fahrlässig verschuldet hat, genügt die 

• abstrakte Möglichkeit derartiger Erschwernisse 

allein nicht, damit ein eingetretener Leistungsverzug nicht von einem Bauunternehmer zu vertreten wäre.

Um sich vom Verzug zu entlasten, muss der Bauträger bzw. Werk- oder Bauunternehmer 

• im Streitfall 

vielmehr konkret darlegen, wie sich der schwerwiegende und unvorhersehbare Umstand, auf den er sich beruft, 

• also die Corona-Pandemie,

auf den Ablauf des Bauvorhabens ausgewirkt hat („bauablaufbezogene Darlegung“).

Dazu hat der Unternehmer vorzutragen, welcher seiner Arbeitsabläufe durch einen solchen Umstand 

• wann gestört wurde, 
• wie lange die Störung andauerte und 
• wie dies konkret die Fertigstellung der Arbeiten beeinflusst hat. 

Denn die Störung 

• eines einzelnen Ablaufs 

muss nicht zwangsläufig zur 

• Verzögerung des Gesamtablaufs 

führen, nämlich dann nicht, wenn andere Abläufe, 

• die von der Störung nicht betroffen sind, 

vorgezogen und der gestörte Ablauf 

• nachgeholt

werden kann, ohne dass sich die 

• Gesamtfertigstellungszeit

hierdurch verlängert.

Kommt der Bauträger bzw. Werk- oder Bauunternehmer dieser ihm obliegenden 

• Darlegungslast

nicht nach oder genügt sein Vorbringen diesen 

• Anforderungen

nicht und war er auch nicht durch andere Umstände, die er 

• weder vorsätzlich 
• noch fahrlässig 

verursacht hat, an einer rechtzeitigen Leistung gehindert (§ 286 Abs. 4 BGB), haftet er für den durch seinen 

• – erst mit der bezugsfertigen Übergabe endenden –

Leistungsverzug dem Auftraggeber entstandenen Schaden 

• nach §§ 280, 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB. 

Übrigens:
Der Leistungsverzugsschaden eines Auftraggebers, der die gekaufte Wohneinheit 

• nicht selbst beziehen, 
• sondern vermieten will  

besteht in den Vermietungserlösen, die ihm 

• verzugsbedingt

entgangen sind.

Hinweis:
Für Bauträger bzw. Werk- oder Bauunternehmer, die wegen der Auswirkungen des 

• Ukraine-Krieges

an der rechtzeitigen Erfüllung ihrer Leistung gehindert sind, dürfte das oben Ausgeführte entsprechen gelten.