Was Verkäufer und Käufer von Gebäudegrundstücken wissen sollten

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks ist der Verkäufer zur Offenbarung

• verborgener Mängel oder von Umständen verpflichtet, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen,

wenn es sich um Umstände handelt,

• die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer

• einen vorhandenen Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und
• zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass
  • der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und
  • bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05 –).

Dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält) genügt.
Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, Urteile vom 07.03.2003 – V ZR 437/01 – und vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 –).

• Für einen arglistig verschwiegenen Mangel muss der Verkäufer nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann einstehen, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist.

Ein arglistiges Handeln bzw. die Verletzung vertraglicher Pflichten kann

• nicht nur unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels in Betracht kommen,
• sondern auch durch aktives Tun, nämlich durch falsche Angaben zu dem Verkaufsobjekt (im Rahmen der Besichtigung) des Grundstücks.

Darlegungs- und beweispflichtig dafür, von dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht worden zu sein, ist der Käufer.
Macht der Käufer geltend, über etwas Offenbarungspflichtiges vom Verkäufer nicht informiert worden zu sein, obliegt es ihm, soweit der Verkäufer konkrete Information gegeben zu haben behauptet, dies zu widerlegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 16.06.2016 – 5 U 5/14 –).