Tag Offenbarung

Wichtig zu wissen, wenn Streit zwischen Kaufvertragsparteien darüber besteht, ob ein Sachmangel vom Verkäufer arglistig

…. verschwiegen wurde.

Ein konkreter Mangel ist von einem Verkäufer dann arglistig verschwiegen worden, wenn 

  • er den Mangel 
    • gekannt oder 
    • mindestens für möglich gehalten hat, 
  • er verpflichtet gewesen wäre, den Käufer ungefragt auf den Mangel hinzuweisen, weil 
    • der verschwiegene Mangel für den (Kauf)Entschluss eines verständigen Käufers von wesentlicher Bedeutung war und dieser deswegen nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrsanschauung redlicherweise eine Aufklärung erwarten durfte,

der Verkäufer gleichzeitig auch 

  • gewusst oder 
  • damit gerechnet und billigend in Kauf genommen 

hat, dass der Käufer den Mangel 

  • nicht kennt 

und bei Offenbarung bzw. Aufklärung 

  • den Vertrag nicht oder 
  • nicht mit dem vereinbarten Inhalt 

geschlossen hätte.

  • Das gilt auch dann, wenn der Arglistvorwurf darauf gestützt wird, der Verkäufer habe sein Wissen über eine in der Vergangenheit unzureichend vorgenommene Mangelbeseitigung nicht offenbart. 

Aufklären muss ein Verkäufer den Käufer beispielsweise

  • bei einem Kraftfahrverkauf über (nicht nur ganz geringfügige, äußere Lack-) Unfallschäden und deren Umfang 

sowie 

  • bei dem Verkauf eines Gebäudegrundstückes über
    • verborgene Mängel oder 
    • Umstände, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen, die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind. 

Keine Offenbarungspflicht besteht dagegen bei den Mängeln, 

  • die einer Besichtigung zugänglich und 
  • damit ohne weiteres erkennbar sind, 

weil 

  • der Käufer diese bei der im eigenen Interesse gebotenen Sorgfalt selbst wahrnehmen und 
  • deswegen insoweit eine Aufklärung nicht erwarten kann. 

Beruft sich ein Käufer darauf, 

  • von dem Verkäufer arglistig getäuscht worden zu sein, 

ist er darlegungs- und im Streitfall auch beweispflichtig für

  • das Vorliegen sämtlicher Umstände, die den Arglisttatbestand ausfüllen, 

also bei einer Täuschung durch Verschweigen auch für 

  • die unterbliebene Aufklärung über offenbarungspflichtige Umstände bzw. Mängel. 

Allerdings kommen dem Käufer insoweit, da es sich bei einer behaupteten 

  • unterbliebenen Offenbarung 

um eine negative Tatsache handelt, 

  • Erleichterungen nach den Grundsätzen der sekundären Darlegungslast 

zugute. 

Danach obliegt es 

  • dem Verkäufer 

nicht nur pauschal, sondern in räumlicher, zeitlicher und inhaltlicher Weise substantiiert darzulegen, dass und wie er seiner Aufklärungs- bzw. Offenbarungspflicht nachgekommen ist, während

  • der Käufer

diese vom Verkäufer dargelegte Aufklärung bzw. Offenbarung ausräumen, d.h. widerlegen muss.

  • Gelingt dem Käufer dies, ist der Beweis der negativen Tatsache (dass die Aufklärung bzw. Offenbarung nicht erfolgt ist) erbracht, mit der Folge, dass 
    • es dann wiederum Sache des Verkäufers ist, den Beweis dafür zu erbringen dass das arglistige Verschweigen des Mangels für den Kaufentschluss des Käufers nicht ursächlich gewesen ist.

Übrigens:
Steht ein arglistiges Handeln oder Verschweigen fest, 

  • kann sich der Verkäufer nicht auf einen vertraglich vereinbarten Ausschluss der Sachmängelhaftung berufen (§ 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und
  • ist der Vertrag anfechtbar nach § 123 Abs. 1 BGB mit der Rechtsfolge, dass ein Anspruch des Käufers 
    • auf Rückabwicklung des Vertrages (§ 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB) und 

Was Verkäufer und Käufer von Gebäudegrundstücken wissen sollten

Bei einem Verkauf eines Gebäudegrundstücks ist der Verkäufer zur Offenbarung

  • verborgener Mängel oder von Umständen verpflichtet, die nach der Erfahrung auf die Entstehung und Entwicklung bestimmter Mängel schließen lassen,

wenn es sich um Umstände handelt,

  • die für den Entschluss des Käufers von Bedeutung sind, insbesondere die beabsichtigte Nutzung erheblich zu mindern geeignet sind.

Ein arglistiges Verschweigen eines Mangels liegt vor, wenn der Verkäufer

  • einen vorhandenen Fehler kennt oder ihn zumindest für möglich hält und
  • zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass
    • der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und
    • bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt abgeschlossen hätte (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 08.12.2006 – V ZR 249/05 –).

Dass der Verkäufer die den Fehler begründenden Umstände kennt (oder für möglich hält) genügt.
Ob er sie rechtlich zutreffend als Fehler im Sinne des Gesetzes einordnet, ist demgegenüber ohne Belang (BGH, Urteile vom 07.03.2003 – V ZR 437/01 – und vom 12.04.2013 – V ZR 266/11 –).

  • Für einen arglistig verschwiegenen Mangel muss der Verkäufer nach § 444 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch dann einstehen, wenn im notariellen Kaufvertrag ein Gewährleistungsausschluss vereinbart worden ist.

Ein arglistiges Handeln bzw. die Verletzung vertraglicher Pflichten kann

  • nicht nur unter dem Gesichtspunkt des arglistigen Verschweigens eines Sachmangels in Betracht kommen,
  • sondern auch durch aktives Tun, nämlich durch falsche Angaben zu dem Verkaufsobjekt (im Rahmen der Besichtigung) des Grundstücks.

Darlegungs- und beweispflichtig dafür, von dem Verkäufer vor Abschluss des Kaufvertrages arglistig getäuscht worden zu sein, ist der Käufer.
Macht der Käufer geltend, über etwas Offenbarungspflichtiges vom Verkäufer nicht informiert worden zu sein, obliegt es ihm, soweit der Verkäufer konkrete Information gegeben zu haben behauptet, dies zu widerlegen (Brandenburgisches Oberlandesgericht (OLG), Urteil vom 16.06.2016 – 5 U 5/14 –).