Tag Gemeinschaftsordnung

Was Wohnungseigentümer, die ihr Wohnungseigentum veräußern wollen, wissen sollten, wenn die Veräußerung der Zustimmung 

…. des Verwalters bedarf, die Zustimmung verweigert wird und sie Klage auf Zustimmung erheben möchten.

Mit Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn 

  • die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass 

ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der 

  • Zustimmung des Verwalters 

bedarf,

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Was Wohnungseigentümer wissen sollten, wenn in ihrer Wohnanlage Wohneinheiten statt zu Wohnzwecken zur Prostitutionsausübung

…. genutzt wird oder werden soll.

Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann zwar jeder Wohnungseigentümer 

  • mit der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach Belieben verfahren, 

allerdings ist dieser uneingeschränkten Nutzung 

  • durch § 14 Nr. 1 WEG eine Grenze gesetzt. 

Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum 

  • nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch 

keinem anderen Wohnungseigentümer 

  • über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus 

ein Nachteil entsteht.

  • Ein für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinausgehender nachteiliger Gebrauch muss unterlassen werden.  

Ist beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage bestimmt, dass 

  • die Nutzung der Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist 

und 

  • ihre Nutzung zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes 
    • nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters erfolgen und 
    • die Zustimmung hierzu vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf,

liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter vor, wenn

  • die Gewerbeausübung, die vorgesehen ist, 

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten lässt. 

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 17.06.2020 – 2 S 53/19 – hingewiesen und die Nutzung 

  • eines nur zu Wohnzwecken gestatteten Sondereigentums 
  • zur Ausübung der Prostitution 

in einem Fall, in dem 

  • die Prostitutionsausübung nicht diskret erfolgte, sondern offen im Internet mit ausdrücklicher Nennung der Adresse beworben wurde sowie
  • der spärliche Bekleidungsstil der Prostituierten und deren Verhalten wie auch der regelmäßige Verkehr von wechselnden Freiern in der Wohnanlage offen sichtbar war,

mit der Begründung untersagt, dass dies

  • eine Belastung für die Hausgemeinschaft sei, 
  • dem Ansehen der Wohnanlage schade, 
  • den Wert der Sondereigentumseinheiten mindere und 
  • deren Vermietung erschwere (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz).

Hinweis:
Dazu, 

  • wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird, 

vergleiche LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 –.

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen, wenn einzelnen in der Gemeinschaftsordnung Instandsetzungspflichten

…. hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums auferlegt ist.

Wird in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung die Instandsetzung- und Instandhaltungspflicht hinsichtlich eines Teils des gemeinschaftlichen Eigentums einem einzelnen oder einer Gruppe der Wohnungseigentümer auferlegt, umfasst diese

  • von § 16 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) abweichende

Verteilung der Instandhaltungslast bzw. der Instandhaltungskosten

  • nicht die Verpflichtung, erstmalig einen ordnungsmäßigen Zustand herzustellen,

weil

  • jeder einzelne Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige Herstellung des ordnungsgemäßen Zustandes des gemeinschaftlichen Eigentums hat und
  • daher die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums (auch kostenrechtlich gemäß § 16 Abs. 2 WEG) als Aufgabe aller Wohnungseigentümer anzusehen ist.

Das hat die 29. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Köln mit Urteil vom 22.12.2016 – 29 S 145/16 – entschieden (so auch Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 30.01.2007 – 34 Wx 116/06 – sowie Bayerisches Oberstes Landesgerichts (BayObLG), Beschluss vom 20.11.2002 – 2Z BR 45/02 –; anderer Auffassung LG Koblenz, Urteil vom 03.07.2014 – 2 S 36/14 – und LG München, Urteil vom 27.06.2011 – 1 S 1062/11 –).

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wann ist wer zuständig zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums?

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuständig zur

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

  • die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

die nach § 16 Abs. 2 WEG auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

  • Soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, ist gemäß § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten.
  • Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist, wozu auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört.
  • Dagegen gibt § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.
  • Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Wohnungseigentümer, der seinen ersatzfähigen auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen kann, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt oder ein Familienangehöriger die Reparatur vorgenommen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Zuständigkeit des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichen,

  • sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen;
  • im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit für die

  • Instandhaltung und/oder
  • Instandsetzung

durch Vereinbarung oder in der Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen,

  • wozu auch die Kosten gehören, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.
  • Ein Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht in diesem Fall nicht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung begrifflich unterschieden zwischen

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung

von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und

  • weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu,
  • ist die (kostenpflichtige) Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

In solchen Fällen ist dann, wegen der unterschiedlichen Kostentragungspflicht, die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – hingewiesen.