Tag Handwerker

Wichtig zu wissen, wenn Vermieter die vermietete Wohnung besichtigen möchten

Mit Urteil vom 18.06.2018 – 7 S 8432/17 – hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth darauf hingewiesen, dass Vermieter von ihren Mietern,

  • wenn hierzu ein besonderer Anlass besteht,
    • beispielsweise weil es darum geht, Mängel bzw. Schäden festzustellen oder zu überprüfen,

zwar verlangen können, die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten,

  • es das Interesse der Mieter an der Unverletzlichkeit ihrer Wohnung nach Art. 13 Grundgesetz (GG) jedoch gebietet,

dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

Das bedeutet, dass ein Vermieter

  • bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung

zwar eine fachkundige Person,

  • wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen,

mitbringen darf,

  • nicht aber einen sachunkundigen (beliebigen) Dritten.

Danach müssen also Mieter ihren Vermieter nicht zusammen mit einer beliebigen dritten Person in die Wohnung lassen (Pressemitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg).

AG München entscheidet: Vermieter sind berechtigt die vermietete Wohnung zum Einbau von Rauchmeldern zu betreten

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

  • durch den Vermieter
  • nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

  • als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

  • nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
  • sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

  • durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
  • unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
  • Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

Was Wohnungseigentümer, die bestandskräftige Beschlüsse zur Sanierung des Gemeinschaftseigentums gefasst haben, wissen sollten

Wer muss solche gefassten Beschlüsse durchführen?

Verpflichtet, von den Wohnungseigentümern gefasste Beschlüsse durchzuführen ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) der Verwalter.
Er muss die vollständige Durchführung beschlossener und beauftragter Sanierungsarbeiten veranlassen und zwar auch dann, wenn Teile des Auftrags unerledigt geblieben sind.

Was kann der einzelne Wohnungseigentümer tun, wenn der Verwalter seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen nicht erfüllt?

Der einzelne Wohnungseigentümer kann und muss sich in einem solchen Fall an den Verwalter als das gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG zuständige Vollzugsorgan halten.

  • Bleibt der Verwalter untätig oder setzt er die Beschlüsse nur unvollständig oder fehlerhaft um, kann, sofern ein Verwaltungsbeirat bestellt ist, dieser eingeschaltet werden; wenngleich dem Verwaltungsbeirat keine Weisungsrechte zustehen, muss er jedenfalls auf den Verwalter einwirken.
  • Ferner kann die Eigentümerversammlung mit dem Ziel einer Anweisung an den Verwalter oder sogar der Abmahnung oder Abberufung angerufen werden.
  • In dringenden Fällen kann ein Notverwalter im Wege der einstweiligen Verfügung eingesetzt werden (vgl. hierzu Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 146/10 –).
  • Zudem kann jeder Wohnungseigentümer von dem Verwalter verlangen, dass er seine gesetzliche Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG erfüllt.
    Hierauf habe die einzelnen Wohnungseigentümer jeweils einen individuellen Anspruch, den sie ggf. auch im Klageweg durchsetzen können.

Hat der Verwalter Zweifel an einem an ihn gestellten Durchführungsverlangen, kann er gemäß § 24 Abs. 1 WEG eine Eigentümerversammlung einzuberufen, in der das weitere Vorgehehen durch eine Mehrheitsentscheidung geklärt werden und der Verwalter sich genaue Weisungen einholen kann, an die er sich anschließend zu halten hat.

Wer haftet im Innenverhältnis für einen Schaden, der einem Wohnungseigentümer durch die schuldhafte Pflichtverletzung des Verwalters, einenvon den Wohnungseigentümern gefassten Beschluss durchzuführen, entstanden ist?    

Für einen durch eine solche schuldhafte Pflichtverletzung entstandenen Schaden haftet der Verwalter und nicht (auch) die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Denn, da die Pflicht zur Durchführung von Beschlüssen der Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Ausgestaltung den Verwalter trifft und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft, begründen Pflichtverletzungen des Verwalters, die sich auf die Durchführung von Beschlüssen beziehen, auch keine Schadensersatzansprüche einzelner Wohnungseigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. 

Wer haftet, wenn Handwerker, Bauleiter oder Architekten, die der Verwalter zur Durchführung einer im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschlossenen Sanierung – im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft – beauftragt hat, schuldhaft Schäden am Sondereigentum verursachen?

Werden bei der Durchführung von Sanierungsarbeiten Schäden an dem Sondereigentum verursacht, ist der Verwalter zunächst verpflichtet, geäußerten Bedenken nachzugehen, ggf. Fachleute hinzuzuziehen und vor allem für die Behebung der Schadensursache im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen.

Haben Auftragnehmer schuldhaft einen Schaden am Sondereigentum verursacht,

  • haftet dafür nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft,
  • sondern der Schädiger aufgrund der Verletzung von Pflichten aus einem Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter.

Denn in den Schutzbereich der Verträge, die von der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG) – vertreten durch den Verwalter – im Außenverhältnis zur Durchführung der Beschlüsse mit Handwerkern, Bauleitern oder Architekten abgeschlossen werden, sind die einzelnen Wohnungseigentümer einbezogen.

Der Verwalter ist verpflichtet, den geschädigten Sondereigentümer jedenfalls insoweit zu unterstützen, als er ihm alle erforderlichen Informationen zukommen lassen muss (BGH, Urteil vom 08.06.2018 – V ZR 125/17 –).

BGH entscheidet: Grundstückseigentümer haftet, wenn ein von ihm beauftragter Handwerker einen auf das Nachbarhaus übergreifenden Brand verursacht

Mit Urteil vom 09.02.2018 – V ZR 311/16 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn einem Grundstückseigentümer ein Schaden infolge von Arbeiten entsteht,

  • die der Grundstücksnachbar auf seinem Grundstück ausführen lässt,
  • beispielsweise dadurch, dass ein infolge von Arbeiten am Nachbargrundstück entstandener Brand auf sein Grundstück übergreift,

ihm gegen den Grundstücksnachbarn,

  • auch wenn dieser die die Arbeiten ausführenden Handwerker sorgfältig ausgesucht hat,

ein verschuldensunabhängiger nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch in entsprechender Anwendung von § 906 Abs. 2 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zusteht.

Ein solcher nachbarrechtliche Ausgleichsanspruch ist, wie der Senat ausgeführt hat, immer dann gegeben, wenn

  • von einem Grundstück im Rahmen privatwirtschaftlicher Benutzung rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen,
  • die der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks nicht dulden muss, aus besonderen Gründen jedoch nicht unterbinden kann,

sofern

  • der Eigentümer oder Besitzer des betroffenen Grundstücks hierdurch Nachteile erleidet, die das zumutbare Maß einer entschädigungslos hinzunehmenden Beeinträchtigung übersteigen und
  • die Störung dem Verantwortungsbereich des Nachbarn zuzurechnen ist (vgl. § 1004 Abs. 1 BGB), wie das etwa auch der Fall ist, wenn
    • ein Haus infolge eines technischen Defekts seiner elektrischen Geräte oder Leitungen in Brand gerät oder
    • Wasser infolge eines Rohrbruchs auf das andere Grundstück gelangt (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 09.02.2018 – Nr. 28/2018 -).

An wen muss sich ein Wohnungseigentümer bei Beschädigung seines Sondereigentums halten?

Will ein Wohnungseigentümer einen Schaden an seinem Sondereigentum ersetzt haben,

  • der von einem Dritten, beispielsweise einem Handwerker, bei Ausführung der ihm von der Wohnungseigentümergemeinschaft in Auftrag gegebenen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verursacht worden ist,

ist der geschädigte Wohnungseigentümer verpflichtet,

  • vorrangig den von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragten Handwerker auf Schadensersatz in Anspruch zu nehmen,
  • wenn nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme der Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband rechtfertigen.

Das hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 11.05.2016 – 10 S 2/16 – entschieden.

Begründet hat das LG diese Entscheidung damit,

  • dass die zwischen den Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft bestehende Treue- und Rücksichtnahmepflicht auch eine Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft begründet,
  • aufgrund derer es einem Wohnungseigentümer verwehrt ist, die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch zu nehmen, wenn für den geltend gemachten Schaden ein Dritter – hier der Handwerker – in Anspruch genommen werden kann.

So,

  • wie bei bestehendem Versicherungsschutz durch eine Gebäudeversicherung aufgrund der zwischen Wohnungseigentümern bestehenden Treue- und Rücksichtnahmepflichten ein geschädigter Miteigentümer verpflichtet ist, nicht den schädigenden Miteigentümer auf Schadensausgleich in Anspruch zu nehmen, wenn der geltend gemachte Schaden Bestandteil des versicherten Interesses ist, der Gebäudeversicherer nicht Regress nehmen könnte und nicht besondere Umstände vorliegen, die ausnahmsweise eine Inanspruchnahme des Schädigers durch den Geschädigten rechtfertigen (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.11.2006 – V ZR 62/06 –),

könne ein geschädigter Wohnungseigentümer auch in einem Fall wie dem obigen, aufgrund der bestehenden Rücksichtnahmepflicht des einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber der Gemeinschaft grundsätzlich nicht statt des Handwerkers die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband in Anspruch nehmen.

Gegen den Handwerker steht dem geschädigten Wohnungseigentümer, so das LG weiter, abgesehen von dem deliktischem Anspruch auch ein vertraglicher Schadensersatzanspruch zu, weil das Vertragsverhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Handwerker als Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter anzusehen ist und Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer entfaltet.

Wen der Auftrag durch die Wohnungseigentümergemeinschaft erteilt wurde muss dem geschädigten Wohnungseigentümer bekannt sein, da der Auftragserteilung eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft vorausgeht.
Soweit ihm Namen und Anschrift des Handwerkers nicht von vornherein bekannt sein sollten, kann er dies durch einfache Nachfrage bei der Hausverwaltung klären.