Tag Mietverhältnis

…. hilfsweise ordentlich kündigen.

Mit Urteilen vom 19.09.2018 – VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn ein Wohnungsmieter

• für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder
• eines nicht unerheblichen Teils der Miete oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Errichtung der Miete in Höhe eines Betrags, der die Miete für zwei Monate erreicht, in Verzug ist,

der Vermieter das Mietverhältnis

• wegen Zahlungsverzugs gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b Bürgerliches Gesetzbuch BGB fristlos sowie
• zugleich hilfsweise ordentlich wegen schuldhafter erheblicher Verletzung der vertraglichen Mietzahlungspflichten gemäß §§ 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, 573c BGB

kündigen kann und dass,

• falls die durch die außerordentliche fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b BGB mit ihrem Zugang zunächst herbeigeführte sofortige Beendigung des Mietverhältnisses
• aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstands nachträglich unwirksam wird, wie
  • einer unverzüglichen Aufrechnung durch den Mieter (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB),
  • der Tilgung der aufgelaufenen Zahlungsrückstände oder
  • einer Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB),

die hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Beendigung des Mietverhältnisses nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist führen kann, sofern

• diese die gesetzlichen Anforderungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrunds erfüllt und
• ein eventuell kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgter Ausgleich der Rückstände bei Würdigung der konkreten Einzelfallumstände die Berufung auf die ordentliche Kündigung nicht als treuwidrig erscheinen lässt (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 19.09.2018).

…. einem Mitglied oder einzelnen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft

vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wollen.

Mit Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass,

• wenn ein Grundstück im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft steht,

die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) vermieten können und in einem solchen Fall,

• wenn also die Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt (auch wenn dieses niedrig ist und nicht dem Marktpreis entspricht) zur alleinigen Nutzung überlässt, hierdurch

regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, auf das

• die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft, anzuwenden sind.

Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem wirksamen Zustandekommen des Mietvertrags nicht entgegen, weil

• die auf Vermieterseite und auf Mieterseite beteiligten Personen nicht identisch sind.

Erwirbt eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist, einen Miteigentumsanteil tritt sie in das zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehende Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn

• die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

…. dass sie damit möglicherweise (stillschweigend gleichzeitig) erklären, auf Ansprüche gegen den Vermieter, auch auf solche aus vom Vermieter eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf, zu verzichten.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 29.03.2018 – 432 C 1222/18 – hingewiesen

Danach kann in eine Vereinbarung über die „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ gegen Zahlung einer erheblichen Abstandssumme,

• insbesondere wenn der Vermieter darin auf Schönheitsreparaturen verzichtet und
• sich zur Kautionsrückzahlung binnen einer kurzen Frist verpflichtet,

der Wille der Parteien hineinzulesen sein,

• damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und
• zur Meidung künftigen Streits auf gegenseitige Ansprüche zu verzichten.

In einem solchen Fall soll nach Auffassung des AG

• der Mieter seine Zustimmung zu der „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ selbst dann nicht mehr anfechten und
• keine Schadensersatzansprüche (mehr) gegen den Vermieter geltend machen können,

wenn

• sich der Mieter nur im Hinblick auf einen vom Vermieter angekündigten Eigenbedarf auf die Mietvertragsaufhebungsvereinbarung eingelassen hat,
• dieser Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war und
• nach dem Auszug des Mieters die nun unvermietete Wohnung von dem Vermieter verkauft worden ist (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 13.04.2018).

Mietern und Vermietern ist deswegen zu empfehlen, sich vor dem Abschluss einer Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung eines Mietverhältnisses von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

…. des Mietverhältnisses durch den Vermieter, beispielsweise nur hinsichtlich der Garage, grundsätzlich nicht, sondern nur ausnahmsweise dann zulässig, wenn

• die Teilkündigung dem Interesse des Vermieters entspricht

und

• die Interessen des Mieters nicht unzumutbar beeinträchtigt werden oder
• sich die Weigerung des Mieters ein gleichwertiges Ersatzobjekt zu akzeptieren, als Schikane zum Nachteil des Vermieters und damit als treuwidrig im Sinne des § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erweist.

Darauf hat das Landgericht (LG) Bamberg mit Urteil vom 06.10.2017 – 3 S 56/16 – hingewiesen.

Begründet hat das LG dies damit, dass,

• wenn ein Vermieter davon absieht, mit dem Mieter zwei separate, unabhängige Mietverträge abzuschließen,
• sondern er dem Mieter in einem einheitlichem Mietvertrag eine Wohnung zusammen mit einer Garage vermietet,

die Interessen des Mieters am Fortbestand des einheitlichen Mietvertrages, betreffend die beiden Mietobjekte mit allen vertraglichen Regelungen, in aller Regel deswegen überwiegen, weil in einem solchen Fall

• der Mieter grundsätzlich den Gesamtentschluss getroffen hat, die Wohnung zusammen mit der Garage anzumieten und
• es durchaus sein kann, dass er die Wohnung ohne die Garage nicht angemietet hätte.

Übrigens:
Liegt ein Fall vor, in dem ausnahmsweise eine Teilkündigung zulässig ist, müssen vom Vermieter nach § 573 Abs. 3 BGB die Gründe für sein berechtigtes Interesse an der Kündigung im Kündigungsschreiben angegeben werden.

…. nach § 546a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung

• die vereinbarte Miete oder
• die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

War aufgrund

• eines im Laufe der Mietzeit aufgetretenen und
• dem Vermieter (auch) angezeigten (vgl. § 536c BGB)

Mangels bei Beendigung des Mietverhältnisses der Mieter berechtigt, das Minderungsrecht aus § 536 BGB geltend zu machen, ist dieser

• angemessen geminderte Mietzins

auch für die nach Beendigung des Mietverhältnisses geschuldete Nutzungsentschädigung maßgebend.

Nicht (mehr) mindern kann der Mieter die Nutzungsentschädigung dagegen dann, wenn

• Mängel der Mietsache erst nach Beendigung des Mietverhältnisses auftreten oder
• ein vor Beendigung des Mietverhältnisses bestehender Mangel, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich gemindert hat, vom Mieter nicht vor Beendigung des Mietverhältnisses angezeigt worden ist.

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Krefeld mit Urteil vom 20.12.2017 – 2 S 65/16 – hingewiesen.

…. über die Möglichkeit das Mietverhältnis wegen (drohender) Zahlungsunfähigkeit des in das Mietverhältnis Eingetretenen zu kündigen.

Mit Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass,

• wenn nach dem Tod des ursprünglichen Mieters eine der in § 563 Abs. 1 oder 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) bezeichneten Personen in ein Mietverhältnis eintritt,

ein wichtiger Grund in der Person des Eingetretenen,

• der den Vermieter nach § 563 Abs. 4 BGB zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses mit der gesetzlichen Frist berechtigt,

nur dann vorliegt, wenn der Grund so beschaffen ist, dass er dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar macht, was

• bei objektiv feststehender Unfähigkeit des in das Mietverhältnis eingetretenen neuen Mieters zur vollständigen oder pünktlichen Leistung der Miete der Fall sein kann,
• bei einer zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigungserklärung lediglich drohenden finanziellen Leistungsunfähigkeit beziehungsweise „gefährdet erscheinender“ Leistungsfähigkeit des Mieters jedoch nur in besonderen Ausnahmefällen in Betracht kommt.

Will ein Vermieter in einem besonderen Ausnahmefall die Unzumutbarkeit zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einer drohenden wirtschaftlichen Leistungsunfähigkeit oder „gefährdet erscheinenden finanziellen Leistungsfähigkeit“ des in das Mietverhältnis eingetretenen neuen Mieters begründen,

• müssen danach auch konkrete Anhaltspunkte und objektive Umstände nicht bloß die Erwartung, sondern den zuverlässigen Schluss rechtfertigen, dass fällige Mietzahlungen alsbald ausbleiben werden und
• dürfen dem neuen Mieter keine Geldquellen zur Verfügung stehen, die die Erbringung der Mietzahlungen sicherstellen, wie dies etwa bei staatlichen Hilfen oder sonstigen Einkünften (z.B. Untermietzahlungen; Unterstützung Verwandter; Nebentätigkeitsvergütungen) oder vorhandenem Vermögen der Fall ist (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 31.01.2018 – Nr. 23/2018 –).

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 10.02.2017 – 474 C 18956/16 – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem ein Mieter in seiner Wohnung zunächst seine Freundin geschlagen und lauthals beschimpft sowie Gegenstände in der Wohnung zertrümmert und
• nachfolgend im Treppenhaus auch Nachbarn bedroht sowie mit übelsten Worten beschimpft hatte und
• dem deswegen vom Vermieter fristlos gekündigt worden war,

den Mieter zur sofortigen Räumung der Mietwohnung verurteilt.

Danach haben in solchen Fällen, unabhängig vom konkreten Wohnumfeld oder sonstigen Umständen, Vermieter das Recht, (auch) zum Schutz von bedrohten Mietern, das Mietverhältnis mit einem störenden Mieter durch eine sofortige Kündigung zu beenden (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 15.12.2017).

…. des Mietverhältnisses sein.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Ansbach mit Urteil vom 01.06.2017 – 3 C 865/16 – hingewiesen und in einem Fall, in dem

• aus der Wohnung einer Mieterin, offensichtlich auf eine nicht artgerechte Hundehaltung der Mieterin sowie die Verunreinigung der Wohnung durch den Hund zurückzuführender so extremer Fäkaliengestank ins Treppenhaus und den Außenbereich gedrungen war,
• dass andere Bewohner des Mehrfamilienhauses mitunter ihren Garten und Balkon nicht mehr nutzen sowie teilweise die eigenen Fenster nicht mehr öffnen konnten und

der Vermieter deswegen das Mietverhältnis mit der Mieterin fristlos gekündigt hatte, entschieden, dass

• die fristlose Kündigung, wegen Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses, berechtigt war und
• die Mieterin zur Räumung der Wohnung verpflichtet ist (Quelle: Pressemitteilung des AG Ansbach vom 12.10.2017).

Mit Urteil vom 15.07.2016 – 46 C 144/16 – hat das Amtsgericht (AG) Hamburg darauf hingewiesen, dass auf Vorfälle,

• wie beispielsweise eine (wiederholte) erhebliche Störung des Hausfriedens,
• die zur außerordentlichen oder ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen,

eine Kündigung dann nicht mehr gestützt werden kann,

• wenn diese Vorfälle bereits Gegenstand einer notwendigen Abmahnung waren.

Begründet hat das AG dies damit, dass, wenn ein Fehlverhalten durch eine Abmahnung geahndet wurde,

• es dadurch verbraucht ist und deswegen

nicht mehr für eine weitere Sanktion herangezogen werden kann.

Demzufolge muss ein Vermieter sich gegebenenfalls bei einem an den Tag gelegten erheblichen Fehlverhalten des Mieters entscheiden,

• ob er das Mietverhältnis beenden oder
• ob er durch eine Abmahnung dem Mieter sein Fehlverhalten vor Augen halten und ihm dadurch die Möglichkeit geben will, sich in Zukunft zu ändern (Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR vom 10.10.2017 – Nr. 25/2017 –).

Mit Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn

• ein Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
• in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht und

durch Auflauf eines Mietrückstands in dieser Höhe das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entstanden ist,

• dieses Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur ausgeschlossen wird, durch eine
  • vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte
  • vollständige Zahlung des Rückstandes

und dass bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB),

• nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete abzustellen ist,
• sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.

Nur dann, wenn in den Fällen des Mietzahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB

• bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung
• die gesamten Mietrückstände vom Mieter ausgeglichen worden sind,

ist dem Vermieter, so der Senat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten.

Andernfalls hätte es nämlich, so der Senat weiter, der Mieter in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – gegebenenfalls auch mehrfach – dadurch zu entgehen bzw. eine solche Kündigung dadurch zu unterlaufen, dass er

• lediglich eine Teilzahlung vornimmt,
• die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündigung erforderlichen Betrages verringert.