Mit Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 193/16 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn
- ein Mieter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder
- in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht und
durch Auflauf eines Mietrückstands in dieser Höhe das Recht des Vermieters zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a bzw. Buchst. b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entstanden ist,
- dieses Kündigungsrecht nach § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB nur ausgeschlossen wird, durch eine
- vor Zugang der Kündigungserklärung erfolgte
- vollständige Zahlung des Rückstandes
und dass bei der Beurteilung, ob der Zahlungsrückstand des Mieters die Miete für einen Monat übersteigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 3 Nr. 1 Satz 1 BGB),
- nicht auf die (berechtigterweise) geminderte Miete abzustellen ist,
- sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete.
Nur dann, wenn in den Fällen des Mietzahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a, § 569 Abs. 2 Nr. 3 Satz 1 BGB
- bis zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung
- die gesamten Mietrückstände vom Mieter ausgeglichen worden sind,
ist dem Vermieter, so der Senat, eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zuzumuten.
Andernfalls hätte es nämlich, so der Senat weiter, der Mieter in der Hand, einer berechtigten fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB – gegebenenfalls auch mehrfach – dadurch zu entgehen bzw. eine solche Kündigung dadurch zu unterlaufen, dass er
- lediglich eine Teilzahlung vornimmt,
- die den Gesamtrückstand (knapp) unter die Grenze des für eine solche Kündigung erforderlichen Betrages verringert.
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