Tag Nachteil

…. einer Wohnanlage. 

Die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Karlsruhe hat mit Beschluss vom 04.12.2023 – 11 S 85/21 – in einem Fall, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hausordnung 

• unter dem Punkt (Gegenseitige Rücksichtnahme)

geregelt hatte, dass

• aus den Fenstern der Wohnanlage nichts geworfen, geschüttet oder geschüttelt sowie dort auch keine Wäsche aufgehängt werden darf

und von einem Wohnungseigentümer regelmäßig

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…. genutzt wird oder werden soll.

Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann zwar jeder Wohnungseigentümer 

• mit der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach Belieben verfahren, 

allerdings ist dieser uneingeschränkten Nutzung 

• durch § 14 Nr. 1 WEG eine Grenze gesetzt. 

Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum 

• nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch 

keinem anderen Wohnungseigentümer 

• über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus 

ein Nachteil entsteht.

• Ein für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinausgehender nachteiliger Gebrauch muss unterlassen werden.  

Ist beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage bestimmt, dass 

• die Nutzung der Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist 

und 

• ihre Nutzung zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes 
  • nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters erfolgen und 
  • die Zustimmung hierzu vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf,

liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter vor, wenn

• die Gewerbeausübung, die vorgesehen ist, 

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten lässt. 

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 17.06.2020 – 2 S 53/19 – hingewiesen und die Nutzung 

• eines nur zu Wohnzwecken gestatteten Sondereigentums 
• zur Ausübung der Prostitution 

in einem Fall, in dem 

• die Prostitutionsausübung nicht diskret erfolgte, sondern offen im Internet mit ausdrücklicher Nennung der Adresse beworben wurde sowie
• der spärliche Bekleidungsstil der Prostituierten und deren Verhalten wie auch der regelmäßige Verkehr von wechselnden Freiern in der Wohnanlage offen sichtbar war,

mit der Begründung untersagt, dass dies

• eine Belastung für die Hausgemeinschaft sei, 
• dem Ansehen der Wohnanlage schade, 
• den Wert der Sondereigentumseinheiten mindere und 
• deren Vermietung erschwere (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz).

Hinweis:
Dazu, 

• wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird, 

vergleiche LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 –.

…. hinsichtlich des im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährenden Schallschutzes beachten müssen, um zu verhindern,

• dass anderen Wohnungseigentümern ein von diesen nicht hinnehmbarer, über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst (vgl. § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)).

Ersetzen Wohnungseigentümer lediglich den in ihrer Eigentumswohnung vorhandenen, in ihrem Sondereigentum stehenden (Ober)Bodenbelag durch einen anderen,

• ohne dabei in den unter dem (Ober)Bodenbelag befindlichen, im Gemeinschaftseigentum stehenden Estrich bzw. die Geschossdecke einzugreifen,
  • wenn also nur das Sonder- und nicht das Gemeinschaftseigentum verändert wird,

richtet sich der im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu gewährende Schallschutz grundsätzlich

• nach der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109,

sofern

• weder in der Gemeinschaftsordnung eine über diesen Mindeststandart hinausgehende Regelungen enthalten ist,
• noch die Wohnanlage aufgrund tatsächlicher Umstände, wozu etwa die bei ihrer Errichtung vorhandene Ausstattung oder das Wohnumfeld zählen, ein besonderes Gepräge erhalten hat.

Wird bei der Veränderung des Bodenbelags im Bereich des Sondereigentums dagegen

• auch eingegriffen in das gemeinschaftliche Eigentum und
• handelt es sich bei der Baumaßnahme um grundlegende Um- oder Ausbauten,
  • wie etwa einen Dachgeschossausbau,

sind maßgeblich

• die im Zeitpunkt der Baumaßnahme geltenden Anforderungen an den Schallschutz,

während,

• wenn es sich um (bloße) Sanierungsmaßnahmen handelt, die der üblichen Instandsetzung oder (ggf. zugleich) der Modernisierung des Sondereigentums dienen,
  • wie beispielsweise wenn bei der Sanierung eines vorhandenen Badezimmers in den Estrich eingegriffen wird,

das mittels der im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile

• bislang erreichte Schallschutzniveau im Prinzip lediglich erhalten bleiben muss,
  • d.h., jedenfalls nicht signifikant verschlechtert werden darf (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 –, vom 16.03.2018 – V ZR 276/16 – und vom 06.07.2018 – V ZR 221/17 –).

…. bzw. wann die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter zum Zwecke der Eigennutzung zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken möglich ist.

Nach § 573 Abs. 1 und Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) muss ein Vermieter, wenn er einen Wohnraummietvertrag kündigen will, ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses haben, wobei

• eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist und
• ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses insbesondere dann vorliegt, wenn
  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt,
  • der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt oder
  • der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Möchte ein Vermieter, sein Ehegatte oder sein Lebenspartner eine vermietete Wohnung künftig

• nicht nur zu Wohnzwecken beziehen,
• sondern dort zugleich überwiegend einer geschäftlichen Tätigkeit nachzugehen (sog. Mischnutzung) und

deshalb das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB ordentlich kündigen, besteht ein berechtigtes Interesse im Sinne dieser Vorschrift an der Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig dann, wenn

• dem Vermieter andernfalls ein beachtenswerter Nachteil entstünde,
• was bei einer auf nachvollziehbaren und vernünftigen Erwägungen der Lebens- und Berufsplanung des Vermieters allerdings häufig der Fall sein dürfte.

Soll jedoch die vermietete Wohnung vom Vermieter oder seinem Ehegatten oder Lebenspartner

• ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt,
• der Mieter also allein aus geschäftlich motivierten Gründen von seinem räumlichen Lebensmittelpunkt verdrängt werden,

muss, wenn die Kündigung nach § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB berechtigt sein soll,

• der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einigem Gewicht darstellen,
• was etwa dann anzunehmen sein kann, wenn
  • die geschäftliche Tätigkeit andernfalls nicht rentabel durchgeführt werden könnte oder
  • die konkrete Lebensgestaltung die Nutzung der Mietwohnung erfordert (z.B. gesundheitliche Einschränkungen, Betreuung von Kindern oder pflegebedürftigen Personen).

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 29.03.2017 – Nr. 43/2017 –).

Jeder Wohnungseigentümer kann nach § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)

• einen Gebrauch der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile verlangen,

der

• dem Gesetz,
• den Vereinbarungen und
• Beschlüssen und,
• soweit sich die Regelung nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Bei der Bestimmung dieses Gebrauchs nach billigem Ermessen sind §§ 13 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG zu beachten.

Zwar kann gemäß § 13 Abs. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer,

• soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegen stehen,

mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese

• bewohnen,
• vermieten,
• verpachten oder
• in sonstiger Welse nutzen und
• andere von Einwirkungen ausschließen.

Andererseits ist gemäß § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer aber auch verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen

• nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst,
• also die in seinem Sondereigentum stehenden Räumlichkeiten nur so zu nutzen, dass diese Nutzung nicht zu Belästigungen der übrigen Miteigentümer des Grundstücks und Bewohner des Hauses führt, die über das von diesen hinzunehmende und zumutbare Maß hinausgehen.

Liegt ein Verstoß gegen die Verpflichtung nach § 14 Nummer 1 WEG vor oder widerspricht der Gebrauch des Sondereigentums dem Gesetz, den Vereinbarungen oder Beschlüssen, besteht

• bei Wiederholungsgefahr im Sinne des § 1004 Satz 2 BGB, die bei tatsächlichen vorangegangenen Beeinträchtigungen vermutet wird,

gemäß §§ 15 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Unterlassungsanspruch der übrigen Miteigentümer (Amtsgericht (AG) Berlin-Mitte, Urteil vom 13.05.2014 – 29 C 31/13 –)