Tag tilgt

…. Erstattung seiner Aufwendungen verlangen? 

Ein Wohnungseigentümer, 

• der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
• eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld oder 
• an Stelle der Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, selbst Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) abgeschlossen und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche

getilgt hat, kann Ersatz seiner Aufwendungen

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Mit Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 254/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, 

• der Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft oder
• eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld tilgt

oder

• an Stelle der Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, 
  • selbst Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und 
  • die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt,

Ersatz seiner Aufwendungen verlangen kann, 

• von der Wohnungseigentümergemeinschaft (dem Verband), 
• nicht jedoch (anteilig unmittelbar) von den anderen Wohnungseigentümern

und dass dies auch gilt 

• in einer (zerstrittenen) Zweier-Gemeinschaft, 
• in der ein Verwalter nicht bestellt ist und 
• in der wegen des Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (vgl. auch BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 –).

Begründet hat der Senat dies damit, dass

• ein Wohnungseigentümer der eine Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, für die Wohnungseigentümerschaft tätig wird, weshalb auch ein etwaiger Bereicherungsausgleich in diesem Verhältnis zu erfolgen hat,
• diese Überlegungen in gleicher Weise gelten, wenn ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, sondern an ihrer Stelle selbst die Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, weil 
  • auch insoweit der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig wird, so dass insbesondere Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder auch bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind 

und 

• für solche Verbindlichkeiten des Verbands, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht aus der wohnungseigentumsrechtlichen Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG aF bzw. seit dem 01.12.2020 des § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG haftet (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 279/17 –). 

…. von den Wohnungseigentümern zu tragende Schuld aus eigenen Mitteln tilgen bzw. getilgt haben. 

Mit Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn ein Wohnungseigentümer 

• Verbindlichkeiten der Gemeinschaft oder 
• eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld 

aus eigenen Mitteln erfüllt, er nicht unmittelbar 

• von den anderen Eigentümern (anteilige) Erstattung seiner Aufwendungen 

verlangen kann und zwar auch dann nicht, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft 

• lediglich aus zwei Wohnungseigentümern besteht,  
• für die ein Verwalter nicht bestellt ist und 
• wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind 

oder der andere Eigentümer zwischenzeitlich aus dem Verband ausgeschieden ist und er in Anspruch genommen werden soll

• für die während seiner Zugehörigkeit zu der Gemeinschaft entstandenen oder 
• während dieses Zeitraums fällig gewordenen 

Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Ein in solchen Fällen in Betracht kommender Erstattungs- bzw. Ausgleichsanspruch besteht vielmehr, wie der Senat ausgeführt hat, auch 

• in einer Zweiergemeinschaft 

nur gegen die Gemeinschaft, mit der Folge, dass,    

• falls der andere Eigentümer nicht, wie es losgelöst von einer juristischen Prüfung, bei vielen Zweiergemeinschaften Praxis ist, die geforderte Zahlung leistet,

im Streitfall 

• der Verband in Anspruch genommen, 
• also eine entsprechende Beschlussfassung des Verbandes herbeigeführt 

und sollte  

• ein solcher Beschluss nicht gefasst werden bzw. 
• eine Beschlussfassung angesichts der Mehrheitsverhältnisse ausgeschlossen sein, 

eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) erhoben werden muss.