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23. Juni 2021

Was Wohnungseigentümer, die Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft getilgt haben, wissen sollten

Mit Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 254/19 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass ein Wohnungseigentümer, 

  • der Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft oder
  • eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld tilgt

oder

  • an Stelle der Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, 
    • selbst Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und 
    • die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt,

Ersatz seiner Aufwendungen verlangen kann, 

  • von der Wohnungseigentümergemeinschaft (dem Verband), 
  • nicht jedoch (anteilig unmittelbar) von den anderen Wohnungseigentümern

und dass dies auch gilt 

  • in einer (zerstrittenen) Zweier-Gemeinschaft, 
  • in der ein Verwalter nicht bestellt ist und 
  • in der wegen des Kopfstimmrechts (§ 25 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind (vgl. auch BGH, Urteil vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 –).

Begründet hat der Senat dies damit, dass

  • ein Wohnungseigentümer der eine Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, für die Wohnungseigentümerschaft tätig wird, weshalb auch ein etwaiger Bereicherungsausgleich in diesem Verhältnis zu erfolgen hat,
  • diese Überlegungen in gleicher Weise gelten, wenn ein Wohnungseigentümer nicht Verbindlichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft tilgt, sondern an ihrer Stelle selbst die Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) schließt und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche tilgt, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, weil 
    • auch insoweit der Wohnungseigentümer für die Gemeinschaft tätig wird, so dass insbesondere Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) oder auch bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten sind 

und 

  • für solche Verbindlichkeiten des Verbands, die aus dem Gemeinschaftsverhältnis herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), der einzelne Wohnungseigentümer auch nicht aus der wohnungseigentumsrechtlichen Vorschrift des § 10 Abs. 8 Satz 1 WEG aF bzw. seit dem 01.12.2020 des § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG haftet (vgl. BGH, Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 279/17 –).