Von wem kann ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat,

Von wem kann ein Wohnungseigentümer, der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer getilgt hat,

…. Erstattung seiner Aufwendungen verlangen? 

Ein Wohnungseigentümer, 

  • der Verbindlichkeiten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
  • eine von den Wohnungseigentümern gesamtschuldnerisch zu tragende Abgabenschuld oder 
  • an Stelle der Wohnungseigentümergemeinschaft, um eine ordnungsmäßige Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage zu gewährleisten, selbst Verträge mit Dritten (z.B. mit Versorgern und Versicherern) abgeschlossen und die hierauf beruhenden Zahlungsansprüche

getilgt hat, kann Ersatz seiner Aufwendungen

  • nicht unmittelbar anteilig von den anderen Wohnungseigentümern

verlangen und zwar auch dann nicht, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) 

  • lediglich aus zwei zerstrittenen Wohnungseigentümern besteht,  
  • für die ein Verwalter nicht bestellt ist und 
  • wegen des Kopfstimmrechts keine Mehrheitsbeschlüsse möglich sind 

oder der Wohnungseigentümer später 

  • aus der Gemeinschaft 

ausgeschieden ist.

Ein in solchen Fällen in Betracht kommender Erstattungs- bzw. Ausgleichsanspruch besteht vielmehr nur gegenüber der 

  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE), 

mit der Folge, dass 

  • ein ausgeschiedener Wohnungseigentümer die GdWE in Anspruch nehmen und 
  • ein Nochwohnungseigentümer eine entsprechende Beschlussfassung der GdWE herbeiführen sowie falls diese unterbleibt, eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG)) erheben 

muss.

Da ein in Vorlage tretender Wohnungseigentümer für 

  • die Gemeinschaft tätig wird und 
  • sie von ihrer Schuld befreit, 

ergibt sich ein Erstattungsanspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer nämlich 

  • weder aus den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag 
  • noch aus Bereicherungsrecht

und die Haftung eines Wohnungseigentümers 

  • nach § 9a Abs. 4 Satz 1 WEG 

für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft gegenüber einem anderen Wohnungseigentümer scheidet ebenfalls aus, wenn es sich um Ansprüche handelt, die aus dem 

  • Gemeinschaftsverhältnis

herrühren (sog. Sozialverbindlichkeiten), zu denen 

  • Aufwendungsersatzansprüche wegen der Tilgung einer Verbindlichkeit der Gemeinschaft 

gehören.

Dies gilt,

  • weil andernfalls die im Wohnungseigentumsgesetz für das Innenverhältnis der Wohnungseigentümer getroffenen Regelungen und das im Gesetz vorgesehene Finanzsystem der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer unterlaufen würden, 

unabhängig davon, ob eine Befriedigung aus dem Gemeinschaftsvermögen zu erwarten ist oder nicht (so Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteilen vom 25.03.2022 – V ZR 92/21 –, vom 07.05.2021 – V ZR 254/19 – und vom 25.09.2020 – V ZR 288/19 –).

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