Tag Veräußerung

…. des Verwalters bedarf, die Zustimmung verweigert wird und sie Klage auf Zustimmung erheben möchten.

Mit Urteil vom 21.07.2023 – V ZR 90/22 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass, wenn 

• die Gemeinschaftsordnung vorsieht, dass 

ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der 

• Zustimmung des Verwalters 

bedarf,

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…. wirksam widerrufen und nach dem Widerruf das finanzierte Auto an einen Dritten veräußert worden ist.

Mit Beschluss vom 24.06.2022 – 4 U 36/21 – hat der 4. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig darauf hingewiesen, dass Käufer eines Autos, die

• zur (Teil)Finanzierung des Kaufpreises – vermittelt durch das Autohaus –

einen 

• Verbraucherdarlehensvertrages

bei einem Kreditinstitut abgeschlossen und diesen nach

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…. auf Wertermittlung nicht entgegen. 

Mit Urteil vom 29.09.2021 – IV ZR 328/20 – hat der IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem der Erblasser, 

• Eigentümer eines Hausgrundstücks 

war, nach seinem Tod der in seinem Testament eingesetzte Erben 

• das Hausgrundstück veräußert 

und nachfolgend der Pflichtteilsberechtigte des Erblassers von dessen Erben verlangt hatte, 

• den Wert des Hausgrundstücks durch Vorlage eines Wertgutachtens ermitteln zu lassen, 

entschieden, dass der Umstand, dass 

• der Nachlassgegenstand vom Erben nach dem Erbfall veräußert wurde,

dem Anspruch eines Pflichtteilsberechtigten 

• auf Wertermittlung gemäß § 2314 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB zum Zeitpunkt des Erbfalles

grundsätzlich nicht entgegensteht, sondern der Pflichtteilsberechtigte jedenfalls dann ein 

• schutzwürdiges Interesse 

an einer derartigen Wertermittlung hat, wenn die vom Erben 

• vorgelegten Unterlagen und Auskünfte 

nicht ausreichen, sich ein Bild über den Wert des Nachlassgegenstandes zu machen.

Begründet hat der Senat dies damit, dass andernfalls dem Pflichtteilsberechtigten,

• der wirtschaftlich so zu stellen ist, als sei der Nachlass beim Tod des Erblassers in Geld umgesetzt worden und 
• dazu abzustellen ist auf den so genannten gemeinen Wert, der dem Verkaufswert im Zeitpunkt des Erbfalles entspricht, 

der Nachweis verwehrt bzw. zumindest erschwert würde, dass der Veräußerungserlös nicht dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht.

Ob ein derartiger nach dem Wortlaut von § 2314 Abs. 1 Satz 2 Halbsatz 2 BGB einschränkungsloser Wertermittlungsnspruch in Ausnahmefällen 

• nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB oder 
• wegen Verstoßes gegen das Schikaneverbot gemäß § 226 BGB 

ausscheidet, wenn bereits beispielsweise im Rahmen einer vorgesehenen Teilungsversteigerung oder der Veräußerung 

• mehrere Sachverständigengutachten zu dem Wert des Nachlassgegenstandes eingeholt wurden und 
• zu demselben Ergebnis kamen, 

hat der Senat offengelassen.

Übrigens:
Anspruch auf Wertermittlung durch Vorlage eines Wertgutachtens eines 

• öffentlich bestellten und vereidigten 

Sachverständigen hat der Pflichtteilsberechtigte nicht, sondern nur, dass die Wertermittlung durch einen 

• unparteiischen

Sachverständigen erfolgt, unabhängig davon, ob er 

• öffentlich bestellt und vereidigt ist oder 
• nicht.

Und wenn das Hausgrundstück im Eigentum einer Erbengemeinschaft stand, an der der 

• Erblasser mit einem Anteil von 1/2 beteiligt 

war und nur dieser Anteil des Erblassers an der Erbengemeinschaft in den Anlass fällt, kann sich auch der Wertermittlungsanspruch 

• nur hierauf – also den Wert des Anteils des Erblassers an der im Eigentum der Erbengemeinschaft nach …. stehenden Immobilie – erstrecken und 
• nicht auf die Ermittlung des Grundstücks als solchem.

Hinweis:
(Weitere) Infos dazu, was (Testaments)Erben und Pflichtteilsberechtigte, die nicht Erben sind, wissen sollten, finden Sie u.a. hier.

…. dessen Inhaber einer von ihnen allein ist, Ehegatten bzw. Partner wissen sollten.

War während der Ehe einer der Ehegatten Alleininhaber eines Wertpapierdepots bei einer Bank oder Sparkasse und sind über dieses Depot Wertpapiere erworben worden, ist dafür,

• wem die erworbenen Wertpapiere zustehen, 

nicht allein entscheidend, 

• wem das Wertpapierdepot gehört. 

Zu Gunsten des Alleininhabers des Depots wird nach § 1006 Abs.1, Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zwar vermutet, dass die in seinem Depot verwahrten (mithin in seinem mittelbaren Besitz befindlichen) Wertpapiere auch in seinem Eigentum stehen. 

Allerdings kann diese gesetzliche Eigentumsvermutung von dem anderen Ehegatten dadurch widerlegt werden, dass er nachweist, dass die (bzw. bestimmte) Wertpapiere ihm alleine gehören und der Inhaber des Depots lediglich dieses zum Erwerb und zur treuhänderischen Verwaltung der Papiere zur Verfügung gestellt hat (§ 292 Zivilprozessordnung (ZPO)). 

Gelingt dem anderen Ehegatten dieser Nachweis,

• der beispielsweise u.a. dadurch geführt werden kann, dass die für den Erwerb der Papiere über das Depot aufgewendeten Geldmittel alleine aus seinem Vermögen stammten und während der ehelichen Lebensgemeinschaft als ihm gehörig behandelt wurden,

richtet sich das Innenverhältnis der Eheleute regelmäßig 

• nicht nach Verwahrungsrecht (§ 688 ff BGB), sondern 

nach Auftragsrecht (§§ 662 ff BGB), so dass der Inhaber des Depots,

• wenn er diese Wertpapiere (unberechtigt) veräußert,

nach § 667 BGB 

• den Veräußerungserlös dem rechtmäßigen Eigentümers herausgeben muss 

und nach §§ 280 Abs. 1, 662 ff BGB 

• in Bezug auf einen weitergehenden Schaden des rechtmäßigen Eigentümers ersatzpflichtig ist. 

Darauf hat der Senat für Familiensachen des Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken mit Beschluss vom 07.02.2020 – 2 UF 140/19 – hingewiesen.

…. sollten wissen, wann ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn versteuert werden muss und wann nicht.

Zu den

• einkommensteuerbaren sonstigen Einkünften (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 Einkommensteuergesetz (EStG))

zählen u.a. solche aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen

• Anschaffung und
• Veräußerung

nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Ausgenommen von der Besteuerung sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wohnungen, die im Zeitraum zwischen

• Anschaffung oder Fertigstellung und
• Veräußerung

entweder

• ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative)

oder

• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden, wobei
  • es für die Steuerfreiheit nach dieser 2. Alternative ausreicht, wenn der Steuerpflichtige vor der Veräußerung die Wohnung zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat,
    • im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag,
    • im Vorjahr durchgehend und
    • im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang.

Darauf hat der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) mit Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von einem Steuerpflichtiger 2006 eine Eigentumswohnung erworben worden war, die er

• bis zu seinem Auszug im April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt,
• von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietet und

im Dezember 2014 verkauft hatte, entschieden, dass

• der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden muss.

…. für den Fall der Veräußerung gemäß § 12 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) vereinbart ist.

Mit Beschluss vom 06.12.2018 – V ZB 134/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn nach der Teilungserklärung Wohnungseigentümer zur Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung

• anderer Wohnungseigentümer oder
• eines Dritten (beispielsweise des Verwalters)

bedürfen,

• solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt worden ist, eine Veräußerung nach § 12 Abs. 3 WEG unwirksam ist

und die Zustimmung,

• bei der es sich um eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, deren Voraussetzungen und Wirksamkeit nach den §§ 182 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu beurteilen sind und
• die für das schuldrechtliche Kausalgeschäft, das die Verpflichtung zur Veräußerung enthält, sowie für die Auflassung nach § 873 Abs. 1, § 925 BGB als dingliches Erfüllungsgeschäft, nur einheitlich erteilt werden kann,

wenn sie wirksam erteilt worden ist, unwiderruflich wird,

• sobald die schuldrechtliche Vereinbarung über die Veräußerung wirksam geworden ist.

Wer eine Eigentumswohnung von einem früheren Eigentümer erworben hat,

• der, nachdem er sich einer schweren Verletzung der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hatte, gemäß § 18 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) zur Veräußerung des Wohnungseigentums verurteilt worden war,

verletzt seine Pflicht nach § 14 Nr. 1 WEG,

• wenn er die Nutzung durch den früheren Wohnungseigentümer nicht beendet,
• sondern ihm den Besitz an dem Sondereigentum weiter überlässt,

weil

• nach § 14 Nr. 1 WEG jeder Wohnungseigentümer u.a. verpflichtet ist, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst und
• durch ein Urteil, mit dem einem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG entzogen worden und das für Sonderrechtsnachfolger auch ohne Eintragung im Grundbuch bindend ist, feststeht, dass sein Verbleib in der Wohnung den übrigen Wohnungseigentümern unzumutbar ist.

Ein in diesem Sinne nachteilig betroffener Wohnungseigentümer kann in einem solchen Fall nach § 15 Abs. 3 WEG von dem neuen Eigentümer die Unterlassung oder Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen,

• also dass er dem früheren Wohnungseigentümer den Besitz entzieht,
• da, wenn der pflichtwidrige Gebrauch nur durch aktives Eingreifen verhindern werden kann, der zur Unterlassung Verpflichtete das erforderliche positive Tun schuldet.

Von der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dieser Anspruch im eigenen Namen verfolgt werden, wenn

• sie die Geltendmachung der entsprechenden Individualansprüche der übrigen Wohnungseigentümer gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 18.11.2016 – V ZR 221/15 – hingewiesen.