Tag Wohnzwecke

…. genutzt wird oder werden soll.

Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann zwar jeder Wohnungseigentümer 

• mit der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach Belieben verfahren, 

allerdings ist dieser uneingeschränkten Nutzung 

• durch § 14 Nr. 1 WEG eine Grenze gesetzt. 

Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum 

• nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch 

keinem anderen Wohnungseigentümer 

• über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus 

ein Nachteil entsteht.

• Ein für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinausgehender nachteiliger Gebrauch muss unterlassen werden.  

Ist beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage bestimmt, dass 

• die Nutzung der Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist 

und 

• ihre Nutzung zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes 
  • nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters erfolgen und 
  • die Zustimmung hierzu vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf,

liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter vor, wenn

• die Gewerbeausübung, die vorgesehen ist, 

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten lässt. 

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 17.06.2020 – 2 S 53/19 – hingewiesen und die Nutzung 

• eines nur zu Wohnzwecken gestatteten Sondereigentums 
• zur Ausübung der Prostitution 

in einem Fall, in dem 

• die Prostitutionsausübung nicht diskret erfolgte, sondern offen im Internet mit ausdrücklicher Nennung der Adresse beworben wurde sowie
• der spärliche Bekleidungsstil der Prostituierten und deren Verhalten wie auch der regelmäßige Verkehr von wechselnden Freiern in der Wohnanlage offen sichtbar war,

mit der Begründung untersagt, dass dies

• eine Belastung für die Hausgemeinschaft sei, 
• dem Ansehen der Wohnanlage schade, 
• den Wert der Sondereigentumseinheiten mindere und 
• deren Vermietung erschwere (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz).

Hinweis:
Dazu, 

• wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird, 

vergleiche LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 –.

…. sollten wissen, wann ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn versteuert werden muss und wann nicht.

Zu den

• einkommensteuerbaren sonstigen Einkünften (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 Einkommensteuergesetz (EStG))

zählen u.a. solche aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen

• Anschaffung und
• Veräußerung

nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Ausgenommen von der Besteuerung sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wohnungen, die im Zeitraum zwischen

• Anschaffung oder Fertigstellung und
• Veräußerung

entweder

• ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative)

oder

• im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden, wobei
  • es für die Steuerfreiheit nach dieser 2. Alternative ausreicht, wenn der Steuerpflichtige vor der Veräußerung die Wohnung zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat,
    • im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag,
    • im Vorjahr durchgehend und
    • im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang.

Darauf hat der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) mit Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von einem Steuerpflichtiger 2006 eine Eigentumswohnung erworben worden war, die er

• bis zu seinem Auszug im April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt,
• von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietet und

im Dezember 2014 verkauft hatte, entschieden, dass

• der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden muss.

Erwerben Kinder

• – im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 gemäß § 15 Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) –

eines Erblassers von diesem von Todes wegen gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbstG durch

• Erbfall (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) oder
• Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB)

ein zum Nachlass gehörendes,

• in Deutschland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union gelegenes, mit einem Haus oder einer Wohnung bebautes Grundstück,

ist dieser Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG dann erbschaftssteuerfrei, wenn

• die Wohnfläche des Hauses bzw. der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt,
• der Erblasser das Haus bzw. die Wohnung bis zum Erbfall
  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
  • an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen gehindert war

und

• das Kind des Erblassers das von Todes wegen erworbene Haus bzw. die Wohnung
  • unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – hingewiesen und dazu entschieden, dass ein von dem Kind geerbtes Wohnhaus bzw. eine Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim), wenn

• das Kind die Absicht hat, das Wohnhaus bzw. die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und
• diese Absicht auch tatsächlich umsetzt, was erfordert, dass das Kind
  • in die Wohnung einzieht, sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt und dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat,
  • es sich also nicht nur um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt,

sowie dass dies dann als unverzüglich anzusehen ist, wenn

• innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten nach dem Erbfall

die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses gefasst und tatsächlich umgesetzt worden ist.

Wird die Selbstnutzung des Hauses bzw. der Wohnung

• erst nach Ablauf von sechs Monaten

aufgenommen, muss zur Erlangung der Steuerbefreiung das Kind darlegen und glaubhaft machen können,

• zu welchem Zeitpunkt es sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat,
• aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und
• warum es diese Gründe nicht zu vertreten hat.