Tag bauliche Veränderung

Wichtig zu wissen für Mieter eines Tiefgaragenstellplatzes, die die Erlaubnis zur Errichtung einer Elektroladestation für das 

…. Laden eines Elektro-/Hybridfahrzeuges durch ein ganz bestimmtes Unternehmen vom Vermieter wollen.

Nach § 554 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) haben Mieter grundsätzlich einen Anspruch dahingehend, dass ihnen der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die 

  • dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge 

dienen.

Nach dieser vorwiegend dem Interesse des Mieters dienenden Regelung darf der Mieter grundsätzlich selbst diese Veränderungen

Read More

Was bei von Wohnungseigentümern oder von Dritten rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen

…. des gemeinschaftlichen Eigentums

  • die anderen Wohnungseigentümer und/oder
  • die Wohnungseigentümergemeinschaft

unternehmen können.

Da die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber

  • der sich aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück ergebenden Rechte sowie
  • der Ansprüche, die sich aus Störungen des Miteigentums ergeben,

sind, können sie solche Ansprüche, insbesondere also auch Ansprüche auf

  • Beseitigung von rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und
  • Wiederherstellung des vorherigen Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

selbst, ggf. auch klageweise, geltend machen, solange

  • die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen,
    • d.h. durch einen solchen Beschluss ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung begründet hat und
    • der Beschluss weder nichtig, noch rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (dazu wann ein solcher Beschluss nichtig sein kann vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 –).

Ist der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB verjährt,

  • können die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz beschließen,

eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

  • auf Kosten aller Wohnungseigentümer

zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen.

  • Befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG bzw. § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG analog bei Sondernutzungsflächen, verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung

  • der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer

nicht beschließt, bleibt einem Wohnungseigentümer,

  • der den ihm zustehenden Beseitigungsanspruch der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB, wegen eingetretener Verjährung, nicht (mehr) erfolgversprechend durchsetzen kann,
  • aber erreichen will, dass die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) beseitigt wird,

nur die Möglichkeit Beschlussersetzungsklage zu erheben.

Erfolg hat eine solche Beschlussersetzungsklage allerdings nur dann, wenn

  • allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
  • hierauf gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht,

wovon nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann, weil

  • es je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von der Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 –).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt

  • auch in einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft sowie
  • bei einer von einem Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Inanspruchnahme (Gebrauch) des gemeinschaftlichen Eigentums.

Was Wohnungseigentümer die planen eine Klimaaußenanlage zu installieren, wissen sollten

Mit Urteil vom 26.03.2019 – 484 C 17510/18 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass eine

  • ohne die Zustimmung der übrigen Eigentümer

installierte Klimaaußenanlage

  • auf Verlangen

wieder entfernt werden muss.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall hatte ein Eigentümer einer Erdgeschosswohnung, auf der Terrassenfläche, an der ihm ein Sondernutzungsrecht zustand,

  • ohne zuvor dafür die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einzuholen,

eine mit dünnen weißen Holzlatten verkleidete Klimaanlage installiert sowie die Leitungen dafür durch ein in den Fensterrahmen gebohrtes Loch in den Keller hinunter verlegt und war von der Wohnungseigentümergemeinschaft sein

  • nachfolgend auf einer Eigentümerversammlung gestellter

Antrag auf Genehmigung des Einbaus der Klimaanlage mehrheitlich abgelehnt worden.

Dass der Wohnungseigentümer die

  • auf der Sondernutzungsfläche vor seiner Erdgeschosswohnung installierte

Klimaanlage

  • einschließlich Einhausung und Versorgungsleitungen

auf Verlangen beseitigen und die Durchdringung der Fassade wieder ordnungsgemäß verschließen muss, hat das AG damit begründet, dass es sich bei dem Einbau der Klimaanlage um eine

  • in unberechtigter Weise ohne die dazu erforderliche Genehmigung vorgenommene

bauliche Veränderung gehandelt habe, durch die,

  • bereits wegen des zur Leitungsführung erfolgten Durchbohrens der im Gemeinschaftseigentum stehenden Fensterrahmen,

die übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt würden und dass dieser Nachteil,

  • da die Installierung einer Außen-Klimaanlage nicht die einzige Möglichkeit sei, um heiße Räume im Sommer abzukühlen,
  • sondern dazu auch eine Innenklimaanlage angeschafft werden könne,

das bei einem geordneten Zusammenleben der Wohnungseigentümer unvermeidliche Maß überschreite (Quelle: Pressemitteilung des AG München).

AG München entscheidet: Kein Anlehngewächshaus auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung

…. ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer.

Mit Urteil vom 09.11.2016 – 481 C 26682/15 WEG – hat das Amtsgericht (AG) München darauf hingewiesen, dass

  • die Errichtung eines von außen deutlich sichtbaren sogenannten Anlehngewächshauses,
  • bestehend aus Aluminiumprofilen sowie seitlichen Glaselementen und einem Kunststoffdach,

auf der Dachterrasse einer Eigentumswohnung

  • in der Regel auch dann eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums darstellt,
  • die der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf,

wenn

  • es nicht mit der Fassade verbunden und
  • auch keine andere Befestigung vorhanden ist.

Denn, so das AG,

  • durch ein von außen deutlich sichtbares Anlehngewächshaus werde das optische Erscheinungsbild des Gemeinschaftseigentums deutlich verändert und

bauliche Veränderung sei jede Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums,