Tag Besichtigung

Mit Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem in einem Formularmietvertrag die Regelung enthalten war, dass

• dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) freisteht,

darauf hingewiesen, dass zwar während der Dauer des Mietverhältnisses das

Read More

…. zur Minderung des Kaufpreises berechtigt sein.

Read More

…. um eine Wohnung zur Zahlung einer Entschädigung nach § 21 Abs. 2 Satz 3 des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetzes (AGG).

Mit Urteil vom 14.01.2020 – 203 C 31/19 – hat das Amtsgericht (AG) Charlottenburg in einem Fall, in dem ein Wohnungssuchender 

• mit einem türkisch klingenden Namen, 

bei Bewerbungen 

• bei einem großen Wohnungsunternehmen 

um Wohnungsbesichtigungen,

• bei Angabe seines Namens und seiner Kontaktdaten in dem von ihm auszufüllendem Online-Formular

jeweils Absagen und

• bei Angabe eines deutsch klingenden Namens, 

jeweils Einladungen zur Wohnungsbesichtigung erhalten hatte, das Wohnungsunternehmen verurteilt, dem Wohnungsbewerber,

• wegen Diskriminierung aufgrund seiner ethnischen Herkunft,

nach § 21 Abs. 2 Satz 3 AGG eine Entschädigung von 3.000 Euro zu zahlen.

Begründet hat das AG dies damit, dass 

• das durchgeführte sogenannte Testing-Verfahren im Bereich der Wohnungsmiete zulässig und 

durch 

• die erhaltenen Absagen bei der Angabe seines türkisch klingenden Namens sowie 
• die erhaltenen Einladungen zur Wohnungsbesichtigung bei Angabe eines deutsch klingenden Namens,  

die Vermutung gerechtfertigt sei, dass der Wohnungssuchende allein wegen seines türkisch klingenden Namens keine Einladung zu einem Besichtigungstermin erhalten habe, worin,

• nachdem er weniger günstig behandelt worden sei, als eine Peron mit deutsch klingendem Namen,

eine schuldhafte Diskriminierung wegen seiner ethnischen Herkunft nach § 19 Abs. 2 AGG liege.

Mit Urteil vom 18.06.2018 – 7 S 8432/17 – hat das Landgericht (LG) Nürnberg-Fürth darauf hingewiesen, dass Vermieter von ihren Mietern,

• wenn hierzu ein besonderer Anlass besteht,
  • beispielsweise weil es darum geht, Mängel bzw. Schäden festzustellen oder zu überprüfen,

zwar verlangen können, die Mieträume zum Zwecke der Besichtigung zu betreten,

• es das Interesse der Mieter an der Unverletzlichkeit ihrer Wohnung nach Art. 13 Grundgesetz (GG) jedoch gebietet,

dass das dem Vermieter zustehende Besichtigungsrecht schonend ausgeübt wird.

Das bedeutet, dass ein Vermieter

• bei einem Besichtigungstermin zum Zwecke der Mangelüberprüfung

zwar eine fachkundige Person,

• wie etwa einen Handwerker oder einen Sachverständigen,

mitbringen darf,

• nicht aber einen sachunkundigen (beliebigen) Dritten.

Danach müssen also Mieter ihren Vermieter nicht zusammen mit einer beliebigen dritten Person in die Wohnung lassen (Pressemitteilung des Oberlandesgerichts (OLG) Nürnberg).

…. dass eine solche Formulierung Gewährleistungsansprüche des Käufers nicht (gänzlich) ausschließt.

Mit Beschluss vom 28.08.2017 – 9 U 29/17 – hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg darauf hingewiesen, dass,

• wenn es bei einem Gebrauchtwagenverkauf von Verbraucher an Verbraucher
• im Kaufvertrag heißt „gekauft wie gesehen“,

dadurch Gewährleistungsansprüche des Käufers nur für solche Mängel ausgeschlossen sind,

• die ein Laie ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen bei einer Besichtigung erkennen kann.

War in einem solchen Fall bei der Übergabe des Fahrzeugs ein Vorschaden vorhanden,

• von dem der Käufer nichts wusste und der für einen Laien auch nicht erkennbar war,

haftet der Verkäufer demzufolge (Quelle: Presseinformation des OLG Oldenburg vom 06.10.2017 – Nr. 50/17 –).

Darauf hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 15.06.2016 – 38 O 73/15 Kfh sowie 38 O 10/16 Kfh – hingewiesen und einen Immobilienmakler,

• der von Wohnungsinteressenten, die alleine oder in Kleingruppen eine zur Anmietung angebotene Wohnung besichtigen wollten, eine Gebühr von 35 Euro verlangt hatte,

auf entsprechende Klagen des Mietervereins Stuttgart und der Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs hin, verurteilt,

• diese Praxis zu unterlassen.

Eine solche „Gebührenerhebung“ ist nach der Entscheidung des LG wegen Umgehung des sogenannten Bestellerprinzips bei Wohnungsmaklern, nach dem der Auftraggeber des Maklers die Kosten tragen muss, unzulässig und zwar unabhängig davon wie sich der Makler im Einzelfall bezeichnet.

Die Entscheidung bedeutet für Wohnungssuchende, die in vergleichbaren Fällen für eine Wohnungsbesichtigung an einen Makler eine Gebühr zahlen mussten, dass sie einen Anspruch auf Rückzahlung dieser Gebühr haben (Quelle: Nachricht der LTO-Redaktion vom 15.06.2016).

Sofern ernsthafte Anhaltspunkte für einen Schadenseintritt bestehen und abgesehen davon, spätestens alle 5 Jahre, muss ein Mieter die Besichtigung der Mietwohnung durch den Vermieter dulden.

Das hat das Amtsgerichts (AG) München mit Urteil vom 10.12.2015 – 461 C 19626/15 – entschieden und in einem Fall, in dem,

• aus einer Mietwohnung über mehr als zwei Wochen unangenehme, nicht definierbare Gerüche ausgetreten waren und die Vermieterin, weil sie Sorge hatte, dass Schimmel, Fäulnis oder gar eine Verwesung Ursache des üblen Geruchs sein könnten, die Wohnung hatte besichtigen wollen und
• dies vom Mieter abgelehnt worden war,

den Mieter verurteilt, die Besichtigung der Wohnung durch die Vermieterin nach einer Vorankündigung von fünf Werktagen zu dulden.

Nach dieser Entscheidung hat ein Vermieter beispielsweise dann ein Besichtigungsrecht, wenn es in der Vergangenheit über einen längeren Zeitraum zu einem muffigen Geruchsaustritt aus der Mietwohnung gekommen ist, weil dies eine nachhaltige negative Beeinträchtigung der Sachsubstanz durch Schimmelbildung befürchten lässt.

Dass ein Vermieter alle 5 Jahre eine Besichtigung der Mietwohnung verlangen kann, hat das AG damit begründet,

• dass ein Vermieter nicht auf Dauer von seinem Eigentum und insbesondere der Möglichkeit, den Zustand seines Eigentums zu überprüfen, ausgeschlossen werden könne,
• nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und der allgemeinen Vertragspraxis nach Ablauf von fünf Jahren auch bei bestimmungsgemäßem und vertragsgemäßem Gebrauch eine solche Abnutzung auftreten kann, dass Arbeiten in dem Mietobjekt vorgenommen werden müssen, um eine Substanzschädigung zu vermeiden und
• durch eine Wohnungsbesichtigung alle fünf Jahre, die vorher angekündigt und schonend vorgenommen werden müsse, ein Mieter auch nicht über Gebühr in seinem Lebensbereich beeinträchtigt werde (Quelle: Pressemitteilung des AG München 45/16 vom 10.06.2016).