Was Wohnungsvermieter und Wohnungsmieter über das Wohnungsbetretungsrecht des Vermieters wissen sollten

Mit Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in einem Fall, in dem in einem Formularmietvertrag die Regelung enthalten war, dass

• dem Vermieter oder seinem Beauftragten oder beiden aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache) die Besichtigung der Mieträume zu verkehrsüblicher Tageszeit nach vorheriger rechtzeitiger Ankündigung an Werktagen (auch samstags) freisteht,

darauf hingewiesen, dass zwar während der Dauer des Mietverhältnisses das

• alleinige sowie uneingeschränkte 

Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen ist und zudem die Wohnung des Mieters 

• als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, 

unter dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 Grundgesetz (GG) steht, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen 

• „in Ruhe gelassen zu werden“,

dass jedoch eine vertragliche, 

• aus § 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) herzuleitende 

Nebenpflicht des Wohnraummieters besteht, dem Vermieter

• – nach entsprechender Vorankündigung –

den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen 

• konkreten sachlichen 

Grund gibt und dass sich eine solche 

• Pflicht auf Zutrittsgewährung zur Wohnung 

zudem aus einer 

• entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag 

ergeben kann.

So ist im Hinblick auf einen von ihm 

• beabsichtigten Verkauf der Mietwohnung 

dem Vermieter 

• ggf. mit Immobilienmakler, Gutachter und Kaufinteressenten

grundsätzlich ein Recht auf 

• Betreten der vermieteten Wohnung 

zuzubilligen, da die mit diesem grundsätzlich berechtigten Grund einhergehenden lediglich geringfügigen Beeinträchtigungen der 

• von Art. 13 Abs. 1 GG, Art. 14 Abs. 1 GG 

geschützten Interessen des Mieters regelmäßig hinter dem 

• ebenfalls von Art. 14 Abs. 1 GG 

geschützten Interesse des Vermieters, 

• über sein Eigentum frei verfügen und dieses bei Bedarf veräußern zu können, 

zurücktreten werden.

Allerdings können diese Interessen des Vermieters unter besonderen Umständen ausnahmsweise eine Beschränkung erfahren, wenn ein Mieter durch die Besichtigung der Wohnung, etwa infolge eines bestehenden psychischen Gesundheitszustandes

• der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder 
• gar einer Lebensgefahr infolge drohenden Suizids 

ausgesetzt sein und damit in seinem Grundrecht aus 

• Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG 

beeinträchtigt werden sollte.