Tag Geschäftsräume

BGH entscheidet: Ein außerhalb von Geschäftsräumen geschlossener Vertrag liegt nicht vor, wenn ein Verbraucher ein vom Unternehmer 

…. am Vortag unterbreitetes Angebot am Folgetag außerhalb von Geschäftsräumen lediglich annimmt. 

Mit Urteil vom 06.07.2023 – VII ZR 151/22 – hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass ein 

  • außerhalb von Geschäftsräumen 

geschlossener Vertrag 

  • weder im Sinne des § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB),
  • noch im Sinne des § 312b Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BGB

vorliegt, wenn ein Verbraucher ein vom Unternehmer

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EuGH entscheidet: Wer sein Widerrufrecht nach Erfüllung eines außerhalb der Geschäftsräume abgeschlossenen Vertrages ausübt, ist 

…. von jeder Zahlungspflicht befreit.  

Mit Urteil vom 17.05.2023 hat die Achte Kammer des Gerichtshofs der Europäischen Union in der Rechtssache C-97/22, in der von einem Hauseigentümer mit einem Unternehmen,

  • außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens 

ein Vertrag über die Erneuerung der Elektroinstallation seines Hauses abgeschlossen und der Hauseigentümer, der von dem Unternehmen

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BGH entscheidet: Bei Vertrag über die Lieferung und Montage eines Kurventreppenlifts ist Widerrufsrecht nicht nach

…. § 312g Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ausgeschlossen.

Mit Urteil vom 20.10.2021 – I ZR 96/20 – hat der 1. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn Verbraucher 

  • außerhalb von Geschäftsräumen 

einen Vertrag über die 

  • Lieferung und 
  • Montage

eines Kurventreppenlifts mit Schienen,

  • die individuell an die in ihrem Treppenhaus zu befahrenden Kurven angepasst werden müssen,

abschließen, das Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1 BGB nicht 

  • gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB 

ausgeschlossen ist und die Verbraucher 

  • nach § 312d Abs. 1 Satz 1 BGB 

über ihr bestehendes vierzehntägiges Widerrufsrecht zu informieren sind.

Der Senat hat dies damit begründet, dass der Begriff „Verträge zur Lieferung von Waren“ in § 312g Abs. 2 Nr. 1 BGB dahingehend auszulegen ist, dass dazu 

  • Kaufverträge (§ 433 BGB) und 
  • Werklieferungsverträge (§ 650 BGB), 

aber im Regelfall nicht  

  • Werkverträge (§ 631 BGB) 

zählen, es für die Abgrenzung von 

  • Kauf- und Werklieferungsverträgen einerseits und 
  • Werkverträgen andererseits 

darauf ankommt, auf welcher der Leistungen bei der gebotenen Gesamtbetrachtung der 

  • Schwerpunkt

liegt und der Schwerpunkt bei einem Vertrag über die Lieferung und Montage eines Kurventreppenlifts

  • nicht auf der mit dem Warenumsatz verbundenen Übertragung von Eigentum und Besitz am zu liefernden Treppenlift, 
  • sondern auf der Herstellung eines funktionstauglichen Werks, das zu einem wesentlichen Teil in der Anfertigung einer passenden Laufschiene sowie ihrer Einpassung in das Treppenhaus des Kunden besteht,

und damit auf der Werkleistung liegt (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Wichtig zu wissen für Vermieter und Mieter von Geschäftsräumen, wenn corona-bedingt eine Geschäftsschließung angeordnet wird

Mit Urteil vom 01.04.2021 – 8 U 1099/20 – hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts (KG) Berlin entschieden, dass bei einer, 

  • wegen der Corona-Pandemie, 

staatlich angeordneten Geschäftsschließung der Mieter der Räume, 

  • wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage, 

gemäß § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) vom Vermieter eine Herabsetzung der Miete 

  • um 50%

verlangen kann und, 

  • sofern eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauert,

eine Existenzbedrohung des Mieters zu vermuten ist, 

  • ohne dass eine solche im Einzelfall konkret festgestellt werden muss.

Begründet hat der Senat dies damit, dass eine,  

  • aufgrund einer Pandemie 

staatlich angeordnete Betriebsschließung, 

  • kein normales vertragliches Risiko, sondern 

einen 

  • derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden 

Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit darstellt, dass es nahe liegt, dass die Vertragsparteien, 

  • wäre von ihnen das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben vorhergesehen worden, 

den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen, nämlich vereinbart hätten, dass 

  • für den Fall einer vollständigen staatlichen Betriebsuntersagung 

die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien getragen werden (Quelle: Pressemitteilung des KG Berlin).

Übrigens:
Dazu, unter welchen Voraussetzungen Mieter von Geschäftsräumen eine Reduzierung der Miete verlangen können, 

  • wenn wegen Corona-Maßnahmen die Räume für den Betrieb des Mieters nicht mehr (voll) nutzbar sind, 

werden von den Oberlandesgerichten (OLG) uneinheitliche Ansichten vertreten. Vgl. hierzu auch die Urteile 

Können Mieter von Geschäftsräumen, wenn wegen Corona-Maßnahmen die Räume für ihren Betrieb nicht mehr (voll) nutzbar

…. sind, vom Vermieter verlangen, die vereinbarte Miete zu reduzieren?

Die Frage, was Voraussetzung ist für die Geltendmachung eines solchen Mietreduzierungsanspruchs, wird, nachdem hierüber die Oberlandesgerichte (OLG) 

  • Dresden und 
  • Karlsruhe

unterschiedlicher Ansicht sind, endgültig erst vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden werden.

Nach dem Urteil des 5. Zivilsenats des OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 – können Mieter, wenn sie ihre gemieteten Geschäftsräume 

  • Corona bedingt aufgrund einer staatlichen Allgemeinverfügung 

schließen müssen und deshalb für ihren Betrieb, 

  • etwa dem Verkauf, 

nicht mehr oder nur (noch) mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind, vom Vermieter,

  • wegen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB,

verlangen, dass 

  • für die Dauer der angeordneten Schließung

der Mietzins angepasst, 

  • d.h. reduziert 

wird (Quelle: Pressemitteilung des OLG Dresden).

Dagegen soll nach dem Urteil des 7. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 – ein gewerblicher Mieter bei einer 

  • Corona bedingten staatlichen Geschäftsschließungsanordnung,

unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage, eine Vertragsanpassung 

  • in Form einer Reduzierung des zu zahlenden Mietzinses 

nur dann verlangen können, wenn,

  • unter Berücksichtigung des Umsatzrückgangs sowie 
  • möglicher Kompensationen, beispielsweise durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen und ersparte Aufwendungen, etwa durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware,  

eine Inanspruchnahme des Mieters auf Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses 

  • zur Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde 

und 

Was Vermieter und Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen wissen sollten, wenn die Mietfläche geringer ist

…. als vertraglich vereinbart bzw. im Mietvertrag angegeben.

Unterschreitet bei der Miete von Räumen, die dem Mieter vom Vermieter 

  • tatsächlich überlassene Fläche 
  • die vertraglich vereinbarte,    

liegt,

  • weil das Mietobjekt dann nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht, 

ein Sachmangel 

  • iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

vor, wobei es unerheblich ist, ob 

  • die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht oder
  • die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Berechtigt zur Minderung der Miete wegen 

  • wesentlicher Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)

ist ein Mieter, wenn

  • die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zurückbleibt 
    • hinter der vertraglich vereinbarten Größe bzw. 
    • hinter der im Mietvertrag mit „ca“ angegebenen Fläche 

und jedenfalls bei gemieteten Geschäftsräumen auch bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % dann, wenn er

EuGH entscheidet: Widerrufsrechts bei Kauf von nach Kundenspezifikation angefertigten Waren ist ausgeschlossen auch bei

… noch nicht begonnener Produktion.

Mit Urteil vom 21.10.2020 hat die Sechste Kammer des Gerichtshofs der Europäischen Union in der Rechtssache C-529/19 entschieden, dass 

das Recht der Verbraucher 

  • im Fernabsatz oder 
  • außerhalb von Geschäftsräumen 

geschlossene Kaufverträge grundsätzlich ohne Angabe von Gründen innerhalb einer Frist von 14 Tagen zu widerrufen, bei Waren, die 

  • nach seinen Kundenspezifikation anzufertigen oder 
  • eindeutig auf die persönlichen Bedürfnisse zugeschnitten sind,

unabhängig davon 

  • ausgeschlossen ist, 

ob der Unternehmer mit deren Herstellung 

  • begonnen hat oder 
  • noch nicht.

Dies ergebe sich, so die Sechste Kammer des EuGH, 

  • nicht nur aus dem Wortlaut, 

sondern entspreche auch 

  • dem Ziel der Richtlinie, 

wonach 

  • das Bestehen oder 
  • der Ausschluss 

des Widerrufsrechts nicht vom Fortschritt der Vertragserfüllung abhängen soll, 

  • über den der Verbraucher üblicherweise nicht informiert wird und 
  • auf den er daher erst recht keinen Einfluss hat.

Kann man Wohn- oder Geschäftsräume auch verleihen?

Geht das bzw. wie geht das und was kann das für den Entleiher oder dessen Erben unter Umständen für Folgen haben?

Der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 27.01.2016 – XII ZR 33/15 – darauf hingewiesen, dass,

  • wenn sich beispielsweise ein Erblasser zu Lebzeiten schriftlich gegenüber einem Dritten schuldrechtlich verpflichtet hat, diesem in seiner Immobilie, befristet bis zu einem bestimmten Zeitpunkt, unentgeltlich eine Wohnung, unter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung, zur Verfügung zu stellen und die Wohnung, ohne dass der Dritte Betriebskosten zahlen muss, in gebrauchsfähigem Zustand zu erhalten,

es sich bei einem solchen Zurverfügungstellungsvertrag

  • nicht um eine gemäß § 518 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) formbedürftige Schenkung handelt,
  • sondern um einen wirksam befristeten Leihvertrag im Sinne des § 598 BGB, der dem Dritten aus § 985 BGB ein Recht zum Besitz im Sinne des § 986 BGB gegenüber dem Erben des Erblassers vermittelt.

Danach liegt, wie in Fällen der Vereinbarung eines unentgeltlichen schuldrechtlichen Wohnrechts, auch in der bloßen vorübergehenden Gebrauchsüberlassung einer Sache in der Regel keine das Vermögen mindernde Zuwendung, wie sie für eine Schenkung gemäß § 516 Abs. 1 BGB erforderlich wäre, da

  • die Sache im Eigentum und mithin im Vermögen des Leistenden verbleibt,
  • auch der unmittelbare Besitz dann nicht endgültig, sondern nur vorübergehend aus der Hand gegeben wird,
  • allein das Merkmal der Unentgeltlichkeit die Zuwendung noch nicht zu einer Schenkung macht und
  • auch in der mit der Gestattung des unentgeltlichen Gebrauchs verbundenen Zuwendung des Wertes einer sonst möglich gewesenen Eigennutzung deshalb keine Schenkung gesehen werden kann, wei dies gerade Gegenstand einer Leihe ist (BGH, Urteil vom 10.10.1984 – VIII ZR 152/83 – und Beschluss vom 11.07.2007 – IV ZR 218/06 –).

Insoweit macht es auch keinen Unterschied, wenn die Gebrauchsüberlassung über den Tod des Überlassenden hinaus andauern sollte, etwa weil eine Überlassung auf Lebenszeit des Wohnberechtigten vereinbart und ein Vorversterben des Überlassenden zu erwarten ist.

Auch gilt dann nichts anderes, wenn

  • in einem solchen Gebrauchsüberlassungsvertrag nicht lediglich eine Nutzung der Räume zu eigenen Wohnzwecken ermöglicht worden ist, sondern darüber hinaus auch eine Gebrauchsüberlassung an andere Dritte und/oder
  • sich der Entleiher abweichend von § 601 Abs. 1 BGB zur Übernahme der gewöhnlichen Erhaltungskosten verpflichtet hat und/oder
  • das Recht zur Eigenbedarfskündigung ausgeschlossen worden ist.

Ein derartiger Gebrauchsüberlassungsvertrag ist nicht formbedürftig, sondern auch dann formlos zulässig, wenn er nach den besonderen Umständen des Einzelfalls ein Risiko in sich birgt oder einen Nachteil mit sich bringen kann, wie dies mit der langfristigen Überlassung von Räumen zum unentgeltlichen Besitz und Gebrauch einhergeht.

(Wieder) Lösen von einer solchen Leihe auf Zeit kann sich der Verleiher nur durch eine Kündigung aus wichtigem Grund gemäß § 314 BGB.