Tag Haus

…. des Nachbarn verletzen und diesem deshalb ein Anspruch aus § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB auf Unterlassung und Entfernung der Kamera zustehen kann. 

Mit Urteil vom 16.12.2020 – 2 S 195/19 – hat das Landgericht (LG) Frankenthal in einem Fall, in dem zwischen Nachbarn seit vielen Jahren ein erbitterter Nachbarstreit bestand und einer der beiden,

• weil er u.a. das unbefugte Betreten seines Grundstücks befürchtete, 

an der Giebelwand seines Hauses eine Videokamera montiert hatte und der andere dies,

• da er unzulässige Einblicke in sein Grundstück und eine Verletzung seiner Privatsphäre befürchtete,

nicht akzeptieren wollte, entschieden, dass die Videokamera (wieder) entfernt werden muss.

Eine Überwachung durch eine Kamera bzw. Videoanlage ist danach zulässig nur, 

• wenn sie auf das eigene Grundstück beschränkt ist

und unzulässig

• wegen Verletzung des verfassungsrechtlich geschützten Persönlichkeitsrechts des Nachbarn 

nicht nur dann, 

• wenn sie tatsächlich Einsicht in das Grundstück der Nachbarn ermöglicht,

sondern bei zerstrittenen Nachbarn auch dann, wenn 

• eine Videoanlage zwar (noch) nicht auch auf das Nachbargrundstück ausgerichtet ist,
• es ohne großen Aufwand aber möglich ist, den Blickwinkel der Videoanlage in Richtung des Nachbargrundstücks zu lenken und
• der Nachbar eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten muss („Überwachungsdruck“).

Vgl. auch die Entscheidungen

• des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 21.102011 – V ZR 265/10 – dazu,
  • wann auch bei der Ausrichtung von Überwachungskameras allein auf das eigene Grundstück des Grundstückseigentümers das Persönlichkeitsrecht Dritter beeinträchtigt sein kann,

• des BGH vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 – dazu, 
  • wann die Überwachung des Eingangsbereichs einer Wohneigentumsanlage mittels Videokamera durch die Gemeinschaft zulässig ist,

• des Amtsgericht (AG) München vom 20.03.2015 – 191 C 23903/14 – dazu, 
  • unter welchen Voraussetzungen die Videoüberwachung des privaten Grundstückseingangs und eines schmalen Gehwegstreifens unmittelbar davor nicht das Allgemeine Persönlichkeitsrecht der Passanten verletzt

sowie

• des LG Koblenz vom 05.09.2019 – 13 S 17/19 – dazu, 
  • dass auch vermeintliche Kameras, also Attrappen, zu einem nicht hinnehmbaren „Überwachungsdruck“ führen können.

Erwerben Kinder

• – im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 gemäß § 15 Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) –

eines Erblassers von diesem von Todes wegen gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbstG durch

• Erbfall (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) oder
• Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB)

ein zum Nachlass gehörendes,

• in Deutschland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union gelegenes, mit einem Haus oder einer Wohnung bebautes Grundstück,

ist dieser Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG dann erbschaftssteuerfrei, wenn

• die Wohnfläche des Hauses bzw. der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt,
• der Erblasser das Haus bzw. die Wohnung bis zum Erbfall
  • zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
  • an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen gehindert war

und

• das Kind des Erblassers das von Todes wegen erworbene Haus bzw. die Wohnung
  • unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB)
  • zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – hingewiesen und dazu entschieden, dass ein von dem Kind geerbtes Wohnhaus bzw. eine Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim), wenn

• das Kind die Absicht hat, das Wohnhaus bzw. die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und
• diese Absicht auch tatsächlich umsetzt, was erfordert, dass das Kind
  • in die Wohnung einzieht, sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt und dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat,
  • es sich also nicht nur um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt,

sowie dass dies dann als unverzüglich anzusehen ist, wenn

• innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten nach dem Erbfall

die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses gefasst und tatsächlich umgesetzt worden ist.

Wird die Selbstnutzung des Hauses bzw. der Wohnung

• erst nach Ablauf von sechs Monaten

aufgenommen, muss zur Erlangung der Steuerbefreiung das Kind darlegen und glaubhaft machen können,

• zu welchem Zeitpunkt es sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat,
• aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und
• warum es diese Gründe nicht zu vertreten hat.

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

• durch den Vermieter
• nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

• als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

• nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
• sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

• durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
• unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
• Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

• weder die Beauftragung eines Fachbetriebes notwendig ist,
• noch Mieter einen Anspruch darauf haben, dass der Einbau durch einen Fachbetrieb auf Kosten des Vermieters erfolgt (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 03.05.2019).

…. das Gebälk des Hauses schon seit längerer Zeit massiv von Schädlingen befallen ist.

Mit Urteil vom 16.11.2018 – 9 U 51/17 – hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig darauf hingewiesen, dass

• erheblicher Schädlingsbefall im Gebälk eines Gebäudes einen Mangel darstellt und

den Käufer,

• auch bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag,

zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen kann.

Ein massiver Schädlingsbefall ist nämlich, so der Senat, ein Umstand,

• der für den Entschluss eines Käufers, ein Haus zu erwerben, von Bedeutung ist und

über den ein Verkäufer den Käufer deshalb

• auch ohne Nachfrage des Käufers

aufklären muss und wenn ein Verkäufer den massiven Schädlingsbefall

• kennt oder ihn zumindest für möglich hält,
• aber verschweigt,

handelt er arglistig und kann sich dann auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen.

Übrigens:
Nach Auffassung des Senats entbindet auch die Tatsache,

• dass ein Käufer aufgrund von wahrnehmbaren Bohrlöchern im Gebälk auf einen aktuellen Schädlingsbefall schließen kann,

den Verkäufer dann nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Schädlingsbefalls mitzuteilen, wenn

• der Befall bereits längere Zeit andauert und
• ihn der Verkäufer nicht durch das Ergreifen geeigneter Maßnahmen nachhaltig beseitigt hat (Quelle: Pressemitteilung des OLG Braunschweig vom 16.11.2018; vgl. hierzu aber auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 19.02.2016 – V ZR 216/14 –).

…. ob eine Versicherung zahlen muss oder nicht.

Diese bittere Erfahrung musste ein Versicherungsnehmer machen, der, nachdem eine auf seinem Grundstück stehende Scheinzypresse hatte gefällt werden müssen,

• weil ein Sturm ihren Wurzelballen derart gelockert hatte, dass sie in Schieflage geraten war und drohte, auf das Haus zu fallen,

die Kosten für die Fällung des bruchgefährdeten Baumes von seiner Wohngebäudeversicherung ersetzt haben wollte.

Die Versicherung lehnte unter Berufung auf die Versicherungsbedingungen, nach denen zu ersetzten (nur) sein sollten,

• Schäden, die dadurch entstehen, dass der Sturm (…), Bäume (…) auf versicherte Sachen wirft oder
• Maßnahmen, die der Versicherungsnehmer zur Abwendung eines unmittelbar drohenden versicherten Schadens oder Minderung des Schadens, für sachgerecht halten durfte,

eine Schadensregulierung ab und bekam vom Amtsgericht (AG) München Recht.

Dieses entschied mit Urteil vom 06.04.2017 – 155 C 510/17 –, dass ein Versicherungsfall nach dem Wortlaut der Versicherungsvereinbarung deshalb (noch) nicht vorgelegen habe, weil

• der Baum durch das Sturmereignis nicht auf das Haus des Versicherungsnehmers geworfen, sondern, ohne das Gebäude zu beschädigen, lediglich über diesem in Schieflage geraten und
• die Fällung auch nicht erfolgt sei
  • wegen eines unmittelbar bevorstehenden erneuten Sturms und dem dann gerade und nur dadurch drohenden Umbruch oder Bruch des Baumes,
  • sondern wegen des aufgrund der eigenen Schwerkraft des Baumes oder anderer (nicht versicherter) Umwelteinflüsse drohenden Umstürzens oder Brechens (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 20.10.2017).

Der Fall zeigt, dass es in Versicherungsfragen stets empfehlenswert ist, die Beratung eines Rechtsanwalts, insbesondere eines Anwalts der gleichzeitig die Qualifikation „Fachanwalt für Versicherungsrecht“ hat, in Anspruch zu nehmen.

Mit Urteil vom 12.01.2017 – 233 C 29540/15 – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Rechtsstreit zwischen Nachbarn zweier angrenzender Reihenmittelhäuser darauf hingewiesen, dass das Eigentum seines Nachbarn nicht nur verletzt,

• wer in die Außenwand des Nachbarhauses ohne Genehmigung des Nachbarn Löcher bohrt, beispielsweise um zwischen seiner und der angrenzenden Terrasse des Reihenhauses des Nachbarn eine Holztrennwand mit Dübeln zu befestigen,

sondern auch,

• wer auf seinem Grundstück eine Leiter aufstellt und diese an die Dachziegelabschlusskante des Nachbarhauses anlehnt

und der Nachbar diesen in solchen Fällen deshalb

• auf Unterlassung, Beseitigung bzw. ggf. auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann.

Durch das Bohren von Löchern in die Außenwand werde, so das AG,

• in die Bausubstanz des Hauses eingegriffen, wodurch die Gefahr des Eindringens von Wassers sowie des Entstehens von Frostschäden bestehe und

das Anlehnen der Leiter stelle deshalb eine Beeinträchtigung des Eigentumes dar, weil

• das Eigentumsrecht auch die Ausschlussfunktion beinhalte, jeden Nichtberechtigten von der Nutzung seines Eigentumes abzuhalten und
• durch die Anlehnung der Leiter an die Dachkante das Eigentum des Nachbarn genutzt werde (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 28.07.2017 – 57/17 –).

Nach Bildung einer Wohnungseigentümergemeinschaft durch Teilungsvertrag oder Teilungserklärung, gehören

• sowohl die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums,
• als auch Maßnahmen zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen an das gemeinschaftliche Eigentum

zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG),

• h. zur ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.02.2016 – V ZR 250/14 –).

Demzufolge ist beispielsweise die Erfüllung der öffentlich-rechtlichen Anforderungen an den Stellplatznachweis auch dann Aufgabe aller Wohnungseigentümer, wenn der Nachweis bei einer Aufteilung gemäß § 3 WEG nicht oder nicht vollständig geführt worden ist.

• Die Kosten für die Erfüllung solcher bauordnungsrechtlichen Anforderungen an das Gemeinschaftseigentum haben die Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 WEG nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen;
  dies gilt auch für die Kosten der Ermittlung der erforderlichen Maßnahmen.

Eine davon abweichende Kostenregelung kann zwar gemäß § 16 Abs. 4 WEG beschlossen werden,

• kommt allerdings nur in Betracht unter den Voraussetzungen von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG,
• also nur dann, wenn ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint.

Dagegen hat etwaige das Sondereigentum betreffende öffentlich-rechtliche Vorgaben,

• wie beispielsweise die Vorgabe nach Art. 46 Abs. 3 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in eine Wohnung, die darüber noch nicht verfügt, eine Toilette und eine Badewanne bzw. Dusche einzubauen,

weil diese einzubauenden Gegenstände als wesentliche Bestandteile des Gebäudes im Sinne von § 94 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gemäß § 5 Abs. 1 WEG im Sondereigentum stehen,

• der jeweilige Sondereigentümer auf eigene Kosten zu erfüllen.

Für solche Maßnahmen am Sondereigentum besteht generell keine Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.
Ein ungeachtet dessen gefasster Beschluss ist nichtig.

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 84/16 – hingewiesen.

Erben mehrere Personen ein Hausgrundstück,

• das einer der Miterben zusammen mit dem Erblasser bewohnt hat und
• nach dem Tod des Erblassers weiterhin bewohnt,

kann von diesem die Zahlung eines Entgelts für die Nutzung des Hausgrundstücks an die Erbengemeinschaft erst verlangt werden, wenn

• ein Verlangen geäußert worden ist, die Verwaltung und Benutzung des zum Nachlass gehörenden Hausgrundstücks neu zu regeln.

Eine bloße Zahlungsaufforderung reicht hierfür nicht aus.

Darauf hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Mönchengladbach mit Beschluss vom 22.04.2016 – 11 O 1/16 – hingewiesen.

Begründet hat die Kammer dies damit, dass

• nach § 743 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) jeder Miteigentümer zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Gegenstands insoweit befugt ist, als nicht der Mitgebrauch der übrigen Teilhaber beeinträchtigt wird,
• grundsätzlich also eine Berechtigung zur Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums besteht, ohne dafür eine Entschädigung an die anderen Miteigentümer entrichten zu müssen,
• demzufolge der Anspruch auf Nutzungsentgelt nicht schon dadurch ausgelöst wird, dass ein Miteigentümer das im Miteigentum stehende Grundstück allein nutzt,
• nach § 745 Abs. 2 BGB jedoch jeder Teilhaber eines Miteigentumsanteils, sofern nicht die Verwaltung und Benutzung durch Vereinbarung oder durch Mehrheitsbeschluss geregelt ist, eine dem Interesse aller Teilhaber nach billigem Ermessen entsprechende Verwaltung und Benutzung verlangen kann und
• ein Anspruch auf Nutzungsentgelt damit erst vom Zeitpunkt des Neuregelungsverlangens für die Zukunft entstehen kann.