Tag Haus

Hanseatisches OLG entscheidet: Unterbliebene Vergewisserung den Elektroherd ausgeschaltet zu haben, kann

…. grob fahrlässig sein und bei einem Brand eine unterhaltene Versicherung zur Kürzung der Versicherungsleistung berechtigen.  

Mit Urteil vom 12.05.2022 – 3 U 37/21 – hat der 3. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts (OLG) in Bremen in einem Fall, in dem es, weil eine Hauseigentümerin

  • – kurz bevor sie das Haus verließ – 

den Elektroherd in der Küche ihrer Wohnung

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Hausbesitzer sollten wissen, wann eine an der Hauswand installierte Überwachungskamera das Persönlichkeitsrecht

…. des Nachbarn verletzen und diesem deshalb ein Anspruch aus § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) i.V.m. § 823 Abs. 1 BGB auf Unterlassung und Entfernung der Kamera zustehen kann. 

Mit Urteil vom 16.12.2020 – 2 S 195/19 – hat das Landgericht (LG) Frankenthal in einem Fall, in dem zwischen Nachbarn seit vielen Jahren ein erbitterter Nachbarstreit bestand und einer der beiden,

  • weil er u.a. das unbefugte Betreten seines Grundstücks befürchtete, 

an der Giebelwand seines Hauses eine Videokamera montiert hatte und der andere dies,

  • da er unzulässige Einblicke in sein Grundstück und eine Verletzung seiner Privatsphäre befürchtete,

nicht akzeptieren wollte, entschieden, dass die Videokamera (wieder) entfernt werden muss.

Eine Überwachung durch eine Kamera bzw. Videoanlage ist danach zulässig nur, 

  • wenn sie auf das eigene Grundstück beschränkt ist

und unzulässig

  • wegen Verletzung des verfassungsrechtlich geschützten Persönlichkeitsrechts des Nachbarn 

nicht nur dann, 

  • wenn sie tatsächlich Einsicht in das Grundstück der Nachbarn ermöglicht,

sondern bei zerstrittenen Nachbarn auch dann, wenn 

  • eine Videoanlage zwar (noch) nicht auch auf das Nachbargrundstück ausgerichtet ist,
  • es ohne großen Aufwand aber möglich ist, den Blickwinkel der Videoanlage in Richtung des Nachbargrundstücks zu lenken und
  • der Nachbar eine Überwachung objektiv ernsthaft befürchten muss („Überwachungsdruck“).

Vgl. auch die Entscheidungen

sowie

BFH entscheidet wann Kinder des Erblassers eine von diesem bewohnte Immobilie steuerfrei erben können

Erwerben Kinder

  • – im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 gemäß § 15 Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) –

eines Erblassers von diesem von Todes wegen gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbstG durch

  • Erbfall (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) oder
  • Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB)

ein zum Nachlass gehörendes,

  • in Deutschland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union gelegenes, mit einem Haus oder einer Wohnung bebautes Grundstück,

ist dieser Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG dann erbschaftssteuerfrei, wenn

  • die Wohnfläche des Hauses bzw. der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt,
  • der Erblasser das Haus bzw. die Wohnung bis zum Erbfall
    • zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
    • an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen gehindert war

und

  • das Kind des Erblassers das von Todes wegen erworbene Haus bzw. die Wohnung
    • unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB)
    • zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – hingewiesen und dazu entschieden, dass ein von dem Kind geerbtes Wohnhaus bzw. eine Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim), wenn

  • das Kind die Absicht hat, das Wohnhaus bzw. die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und
  • diese Absicht auch tatsächlich umsetzt, was erfordert, dass das Kind
    • in die Wohnung einzieht, sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt und dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat,
    • es sich also nicht nur um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt,

sowie dass dies dann als unverzüglich anzusehen ist, wenn

  • innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten nach dem Erbfall

die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses gefasst und tatsächlich umgesetzt worden ist.

Wird die Selbstnutzung des Hauses bzw. der Wohnung

  • erst nach Ablauf von sechs Monaten

aufgenommen, muss zur Erlangung der Steuerbefreiung das Kind darlegen und glaubhaft machen können,

  • zu welchem Zeitpunkt es sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat,
  • aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und
  • warum es diese Gründe nicht zu vertreten hat.

AG München entscheidet: Vermieter sind berechtigt die vermietete Wohnung zum Einbau von Rauchmeldern zu betreten

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

  • durch den Vermieter
  • nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

  • als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

  • nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
  • sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

  • durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
  • unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
  • Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

Was Käufer und Verkäufer eines (älteren) Fachwerkhauses wissen sollten, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass

…. das Gebälk des Hauses schon seit längerer Zeit massiv von Schädlingen befallen ist.

Mit Urteil vom 16.11.2018 – 9 U 51/17 – hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig darauf hingewiesen, dass

  • erheblicher Schädlingsbefall im Gebälk eines Gebäudes einen Mangel darstellt und

den Käufer,

  • auch bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag,

zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen kann.

Ein massiver Schädlingsbefall ist nämlich, so der Senat, ein Umstand,

  • der für den Entschluss eines Käufers, ein Haus zu erwerben, von Bedeutung ist und

über den ein Verkäufer den Käufer deshalb

  • auch ohne Nachfrage des Käufers

aufklären muss und wenn ein Verkäufer den massiven Schädlingsbefall

  • kennt oder ihn zumindest für möglich hält,
  • aber verschweigt,

handelt er arglistig und kann sich dann auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen.

Übrigens:
Nach Auffassung des Senats entbindet auch die Tatsache,

  • dass ein Käufer aufgrund von wahrnehmbaren Bohrlöchern im Gebälk auf einen aktuellen Schädlingsbefall schließen kann,

den Verkäufer dann nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Schädlingsbefalls mitzuteilen, wenn

Versicherungsnehmer sollten beachten, dass es vom Wortlaut der Versicherungsbedingungen abhängen kann

…. ob eine Versicherung zahlen muss oder nicht.

Diese bittere Erfahrung musste ein Versicherungsnehmer machen, der, nachdem eine auf seinem Grundstück stehende Scheinzypresse hatte gefällt werden müssen,

  • weil ein Sturm ihren Wurzelballen derart gelockert hatte, dass sie in Schieflage geraten war und drohte, auf das Haus zu fallen,

die Kosten für die Fällung des bruchgefährdeten Baumes von seiner Wohngebäudeversicherung ersetzt haben wollte.

Die Versicherung lehnte unter Berufung auf die Versicherungsbedingungen, nach denen zu ersetzten (nur) sein sollten,

  • Schäden, die dadurch entstehen, dass der Sturm (…), Bäume (…) auf versicherte Sachen wirft oder
  • Maßnahmen, die der Versicherungsnehmer zur Abwendung eines unmittelbar drohenden versicherten Schadens oder Minderung des Schadens, für sachgerecht halten durfte,

eine Schadensregulierung ab und bekam vom Amtsgericht (AG) München Recht.

Dieses entschied mit Urteil vom 06.04.2017 – 155 C 510/17 –, dass ein Versicherungsfall nach dem Wortlaut der Versicherungsvereinbarung deshalb (noch) nicht vorgelegen habe, weil

  • der Baum durch das Sturmereignis nicht auf das Haus des Versicherungsnehmers geworfen, sondern, ohne das Gebäude zu beschädigen, lediglich über diesem in Schieflage geraten und
  • die Fällung auch nicht erfolgt sei
    • wegen eines unmittelbar bevorstehenden erneuten Sturms und dem dann gerade und nur dadurch drohenden Umbruch oder Bruch des Baumes,
    • sondern wegen des aufgrund der eigenen Schwerkraft des Baumes oder anderer (nicht versicherter) Umwelteinflüsse drohenden Umstürzens oder Brechens (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 20.10.2017).

Der Fall zeigt, dass es in Versicherungsfragen stets empfehlenswert ist, die Beratung eines Rechtsanwalts, insbesondere eines Anwalts der gleichzeitig die Qualifikation „Fachanwalt für Versicherungsrecht“ hat, in Anspruch zu nehmen.

AG München entscheidet wodurch (auch) das Eigentum eines Nachbarn verletzt werden kann

Mit Urteil vom 12.01.2017 – 233 C 29540/15 – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Rechtsstreit zwischen Nachbarn zweier angrenzender Reihenmittelhäuser darauf hingewiesen, dass das Eigentum seines Nachbarn nicht nur verletzt,

  • wer in die Außenwand des Nachbarhauses ohne Genehmigung des Nachbarn Löcher bohrt, beispielsweise um zwischen seiner und der angrenzenden Terrasse des Reihenhauses des Nachbarn eine Holztrennwand mit Dübeln zu befestigen,

sondern auch,

  • wer auf seinem Grundstück eine Leiter aufstellt und diese an die Dachziegelabschlusskante des Nachbarhauses anlehnt

und der Nachbar diesen in solchen Fällen deshalb

  • auf Unterlassung, Beseitigung bzw. ggf. auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen kann.

Durch das Bohren von Löchern in die Außenwand werde, so das AG,

  • in die Bausubstanz des Hauses eingegriffen, wodurch die Gefahr des Eindringens von Wassers sowie des Entstehens von Frostschäden bestehe und

das Anlehnen der Leiter stelle deshalb eine Beeinträchtigung des Eigentumes dar, weil