Tag Räume

Können Mieter von Geschäftsräumen, wenn wegen Corona-Maßnahmen die Räume für ihren Betrieb nicht mehr (voll) nutzbar

…. sind, vom Vermieter verlangen, die vereinbarte Miete zu reduzieren?

Die Frage, was Voraussetzung ist für die Geltendmachung eines solchen Mietreduzierungsanspruchs, wird, nachdem hierüber die Oberlandesgerichte (OLG) 

  • Dresden und 
  • Karlsruhe

unterschiedlicher Ansicht sind, endgültig erst vom Bundesgerichtshof (BGH) entschieden werden.

Nach dem Urteil des 5. Zivilsenats des OLG Dresden vom 24.02.2021 – 5 U 1782/20 – können Mieter, wenn sie ihre gemieteten Geschäftsräume 

  • Corona bedingt aufgrund einer staatlichen Allgemeinverfügung 

schließen müssen und deshalb für ihren Betrieb, 

  • etwa dem Verkauf, 

nicht mehr oder nur (noch) mit erheblichen Einschränkungen verwendbar sind, vom Vermieter,

  • wegen Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB,

verlangen, dass 

  • für die Dauer der angeordneten Schließung

der Mietzins angepasst, 

  • d.h. reduziert 

wird (Quelle: Pressemitteilung des OLG Dresden).

Dagegen soll nach dem Urteil des 7. Zivilsenats des OLG Karlsruhe vom 24.02.2021 – 7 U 109/20 – ein gewerblicher Mieter bei einer 

  • Corona bedingten staatlichen Geschäftsschließungsanordnung,

unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage, eine Vertragsanpassung 

  • in Form einer Reduzierung des zu zahlenden Mietzinses 

nur dann verlangen können, wenn,

  • unter Berücksichtigung des Umsatzrückgangs sowie 
  • möglicher Kompensationen, beispielsweise durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen und ersparte Aufwendungen, etwa durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware,  

eine Inanspruchnahme des Mieters auf Entrichtung des vertraglich vereinbarten Mietzinses 

  • zur Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde 

und 

AG München entscheidet: Vermieter sind berechtigt die vermietete Wohnung zum Einbau von Rauchmeldern zu betreten

…. und den Einbau persönlich vorzunehmen.

Mit Urteil vom 30.08.2018 – 432 C 6439/18 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass Mieter einer Wohnung bzw. eines Hauses die Montage von Rauchmeldern

  • durch den Vermieter
  • nach mindestens einwöchiger Vorankündigung in der Zeit von montags bis freitags zwischen 8:00 Uhr und 17:00 Uhr

in allen

  • als Schlaf-, Wohn- oder Kinderzimmer genutzten Räumen sowie den dorthin führenden Fluren

zu dulden haben.

Diese Duldungspflicht von Mietern,

  • nicht nur gegenüber vom Vermieter beauftragten Handwerkern,
  • sondern auch gegenüber dem Vermieter persönlich,

besteht danach, weil

  • durch das Anbringen von Rauchmeldern die Sicherheit der Mietsache und der Mieter erhöht wird,
  • unter diesem Gesichtspunkt ein berechtigtes Interesse eines Vermieters daran besteht, ein vermietetes Haus bzw. eine vermietete Wohnung mit Rauchwarnmeldern auszustatten,
  • Vermieter hierzu nach Art. 46 Abs. 4 Bayerische Bauordnung (BayBO) sogar gesetzlich verpflichtet sind

und für den Einbau von Rauchwarnmeldern

Was Wohnungseigentümer wissen sollten, wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort

…. aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird.

Mit Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 – hat das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden, dass, wenn die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaubt,

  • dass Räume und Flächen im Erdgeschoss (EG) als Laden genutzt werden dürfen,

dies nicht (auch) die Erlaubnis zum Betrieb eines Eiscafés beinhaltet.

Vielmehr können, wenn in solchen Räumen ein Eiscafé betrieben wird, Wohnungseigentümer,

  • sofern und solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsausübung nicht durch Mehrheitsbeschluss an sich zieht,

nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen,

  • von dem Eigentümer der Räume, sofern dieser das Eiscafé selbst betreibt,
  • als auch, sofern das Eiscafé von einem Mieter des Eigentümers betrieben wird, unmittelbar von dem Mieter,

den Betrieb des Eiscafés zu unterlassen sowie

  • in dem Fall, dass das Eiscafé von einem Mieter des Eigentümers betrieben wird,

von dem Eigentümer,

  • dass er auf die Einstellung des gastronomischen Betriebs durch seinen Mieter hinwirkt.

Begründet hat das LG dies damit, dass ein Laden nicht einem Eiscafé vergleichbar ist,

  • weil in einem Eiscafé, im Gegensatz zu einem Laden, die Möglichkeit besteht die gekauften Speisen an Ort und Stelle zu verzehren sowie
  • Kunden zum zumindest kurzweiligen Verweilen Sitzmöglichkeiten eröffnet werden

und die Nutzung der Räume und Flächen auch mehr stört, als eine Nutzung als Laden,

Geschäftsinhaber haften, wenn an den Wänden der Geschäftsräume angebrachte Gegenstände, mangels

…. ausreichender Befestigung und/oder unzureichender Sicherung gegen Herunterfallen, bei bloßer Berührung herabfallen und Kunden verletzen.

Darauf hat die 13. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 16.05.2018 – 13 S 10/18 –  hingewiesen und in einem Fall, in dem in einem Schuhgeschäft ein 1,5 m x 0,4 m großer Wandspiegel,

  • den der Geschäftsinhaber von einer Fachfirma hatte anbringen lassen,
  • wegen Fehlens einer Aushebesicherung,

bei einer Berührung herabgestürzt und dem Kind einer Kundin auf den Fuß gefallen war, den Geschäftsinhaber verurteilt, dem Kind,

  • das eine blutende Risswunde sowie eine Prellung erlitten hatte,

ein Schmerzensgeld in Höhe von 1000 Euro zu zahlen.

Danach verletzen Inhaber von Geschäftsräumen, die dem Publikumsverkehr offen stehen, schuldhaft ihre Schutzpflicht zugunsten ihrer Kunden und deren Kinder,

  • die bereits mit dem Betreten der Geschäftsräume in Kaufabsicht entsteht,

wenn sie nicht für ein Höchstmaß an Sicherheit garantieren und jederzeit sicherstellen, dass die Ausstellungsstücke und Einrichtungsgegenstände so aufgebaut und befestigt sind, dass eine Gefährdung der Kunden ausgeschlossen werden kann, wobei

  • sie sich eine durch die Fachfirma erfolgte fehlerhafte Montage zurechnen lassen müssen (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz vom 26.07.2018).

Was, wer an Räumen eines Mehrfamilienhauses das Sondereigentum erwirbt, wissen sollte

Wer an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen in einem Mehrfamilienhaus das Sondereigentum (vgl. § 1 Wohnungseigentumsgesetz – WEG) erwirbt, sollte wissen, dass die Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers einschränkt.

Ist in der Teilungserklärung zu dem Grundstück für die Räume

  • die Zweckbestimmung Laden vorgesehen,

dürfen die Räume in der Regel beispielsweise nicht als Vereinsheim oder Vereinslokal genutzt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 03.02.16 – 482 C 18351/15 WEG – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

  • durch eine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung das Nutzungsrecht des Eigentümers eingeschränkt wird,
  • die Bezeichnung Laden in der Teilungserklärung zwar nicht jede abweichende Nutzung untersagt, aber jedenfalls Nutzungsarten nicht erlaubt sind, die die übrigen Eigentümer mehr stören, als die in der Teilungserklärung angegebene Nutzungsart und
  • eine Nutzung als Vereinsheim/Vereinslokal schon im Hinblick auf die mit Gesprächen verbundene Geräuschentwicklung sowie auch die Geruchsbelästigungen, z.B. durch Rauch und Essengerüche, erheblich mehr stört, als durch den Betrieb eines Ladens, den die Kunden nach Abwicklung ihrer Einkäufe wieder verlassen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 11.11.2016 – 88/16 –).