BGH entscheidet: Mieter von gewerblichen Räumen können für die Zeit einer behördlich angeordneten, coronabedingten Geschäftsschließung

…. wegen Störung der Geschäftsgrundlage Anspruch auf Anpassung der Ladenmiete haben.

Mit Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass eine 

• auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhende

Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts zwar nicht 

• zu einem eine Mietminderung begründenden Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

führt,

• vielmehr das Verwendungsrisiko allein des Mieters betrifft, 

durch eine solche Geschäftsschließung dem Vermieter auch die gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vertraglich geschuldete Leistung 

• zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 

nicht ganz oder teilweise unmöglich ist (§§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB), aber, 

• was durch Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, nicht ausgeschlossen ist,

der Mieter Anspruch auf Anpassung der Miete 

• wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB 

haben kann, sofern dem Mieter 

• unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, 

das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten ist, was eine ansonsten 

• tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz 

nicht voraussetzt.

Bei der Beurteilung, ob einem Mieter von gewerblichen Räumen, 

• beispielsweise einem Betreiber eines Einzelhandelsgeschäfts 

das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar, d.h. 

• ob sowie ggf. inwieweit aufgrund der konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der zeitweisen Geschäftsschließung für den Mieter eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich 

ist, sind danach,

• neben den hierbei auch in den Blick zu nehmenden Interessen des Vermieters

insbesondere von Bedeutung,

• welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind, also welchen Umsatzrückgang er in dem konkreten Mietobjekt zu verzeichnen hatte,
• welche Maßnahmen er ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern,
• welche staatlichen Leistungen ihm – nicht nur auf Basis eines Darlehens – zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile gewährt worden sind sowie
• ob und ggf. in welcher Höhe er Leistungen aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung erhalten hat. 

Darlegungs- und beweisbelastet für

• die Nachteile, die ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind und 
• die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen 

sowie dafür,

• welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen,

ist der Mieter. 

Behauptet der Mieter beispielsweise, 

• keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, 

muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um 

• mögliche Hilfeleistungen 

vergeblich bemüht hat. 

• Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.