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13. Januar 2022

BGH entscheidet: Mieter von gewerblichen Räumen können für die Zeit einer behördlich angeordneten, coronabedingten Geschäftsschließung

…. wegen Störung der Geschäftsgrundlage Anspruch auf Anpassung der Ladenmiete haben.

Mit Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21 – hat der XII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass eine 

  • auf einer hoheitlichen Maßnahme zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie beruhende

Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts zwar nicht 

  • zu einem eine Mietminderung begründenden Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

führt,

  • vielmehr das Verwendungsrisiko allein des Mieters betrifft, 

durch eine solche Geschäftsschließung dem Vermieter auch die gemäß § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB vertraglich geschuldete Leistung 

  • zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand 

nicht ganz oder teilweise unmöglich ist (§§ 326 Abs. 1, 275 Abs. 1 BGB), aber, 

  • was durch Art. 240 § 2 EGBGB, mit dem die Kündigungsmöglichkeit des Vermieters wegen eines coronabedingten Zahlungsverzugs des Mieters ausgesetzt wurde, nicht ausgeschlossen ist,

der Mieter Anspruch auf Anpassung der Miete 

  • wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB 

haben kann, sofern dem Mieter 

  • unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der vertraglichen oder gesetzlichen Risikoverteilung, 

das Festhalten am unveränderten Vertrag nicht zuzumuten ist, was eine ansonsten 

  • tatsächliche Gefährdung der wirtschaftlichen Existenz 

nicht voraussetzt.

Bei der Beurteilung, ob einem Mieter von gewerblichen Räumen, 

  • beispielsweise einem Betreiber eines Einzelhandelsgeschäfts 

das Festhalten am unveränderten Vertrag unzumutbar, d.h. 

  • ob sowie ggf. inwieweit aufgrund der konkreten wirtschaftlichen Auswirkungen der zeitweisen Geschäftsschließung für den Mieter eine Anpassung des Mietvertrags erforderlich 

ist, sind danach,

  • neben den hierbei auch in den Blick zu nehmenden Interessen des Vermieters

insbesondere von Bedeutung,

  • welche Nachteile dem Mieter durch die Geschäftsschließung und deren Dauer entstanden sind, also welchen Umsatzrückgang er in dem konkreten Mietobjekt zu verzeichnen hatte,
  • welche Maßnahmen er ergriffen hat oder ergreifen konnte, um die drohenden Verluste während der Geschäftsschließung zu vermindern,
  • welche staatlichen Leistungen ihm - nicht nur auf Basis eines Darlehens - zum Ausgleich dieser pandemiebedingten Nachteile gewährt worden sind sowie
  • ob und ggf. in welcher Höhe er Leistungen aus einer einstandspflichtigen Betriebsversicherung erhalten hat. 

Darlegungs- und beweisbelastet für

  • die Nachteile, die ihm aus der Betriebsschließung entstanden sind und 
  • die ihm eine vollständige Mietzahlung für diesen Zeitraum unzumutbar machen 

sowie dafür,

  • welche zumutbaren Anstrengungen er unternommen hat, um drohende Verluste auszugleichen,

ist der Mieter. 

Behauptet der Mieter beispielsweise, 

  • keine staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten zu haben, 

muss er darlegen und gegebenenfalls beweisen, dass er sich um 

  • mögliche Hilfeleistungen 

vergeblich bemüht hat. 

  • Gelingt ihm dies nicht, muss er sich so behandeln lassen, als hätte er die staatlichen Unterstützungsleistungen erhalten.