Tag Wohnanlage

…. einer Wohnanlage. 

Die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Karlsruhe hat mit Beschluss vom 04.12.2023 – 11 S 85/21 – in einem Fall, in dem eine Wohnungseigentümergemeinschaft in der Hausordnung 

• unter dem Punkt (Gegenseitige Rücksichtnahme)

geregelt hatte, dass

• aus den Fenstern der Wohnanlage nichts geworfen, geschüttet oder geschüttelt sowie dort auch keine Wäsche aufgehängt werden darf

und von einem Wohnungseigentümer regelmäßig

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…. baulichen Veränderungen beschlossen werden können und welche wann einem Wohnungseigentümer sogar gestattet werden müssen. 

Das am 01.12.2020 in Kraft getretene Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) hat in den §§ 20 und 21 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein neues System der 

• Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (baulichen Veränderungen) 

geschaffen.

Gemäß § 20 Abs. 4 WEG dürfen bauliche Veränderungen, die

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…. genutzt wird oder werden soll.

Nach § 13 Abs. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) kann zwar jeder Wohnungseigentümer 

• mit der in seinem Sondereigentum stehenden Wohnung nach Belieben verfahren, 

allerdings ist dieser uneingeschränkten Nutzung 

• durch § 14 Nr. 1 WEG eine Grenze gesetzt. 

Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von seinem Sondereigentum 

• nur so Gebrauch zu machen, dass dadurch 

keinem anderen Wohnungseigentümer 

• über das beim Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus 

ein Nachteil entsteht.

• Ein für andere Wohnungseigentümer über das unvermeidliche Maß hinausgehender nachteiliger Gebrauch muss unterlassen werden.  

Ist beispielsweise in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnanlage bestimmt, dass 

• die Nutzung der Wohneinheiten nur zu Wohnzwecken gestattet ist 

und 

• ihre Nutzung zum Zwecke der Ausübung eines Gewerbes 
  • nur mit schriftlicher Zustimmung des Verwalters erfolgen und 
  • die Zustimmung hierzu vom Verwalter nur aus wichtigem Grund verweigert werden darf,

liegt ein wichtiger Grund zur Verweigerung der Zustimmung durch den Verwalter vor, wenn

• die Gewerbeausübung, die vorgesehen ist, 

eine unzumutbare Beeinträchtigung anderer Hausbewohner befürchten lässt. 

Darauf hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Koblenz mit Urteil vom 17.06.2020 – 2 S 53/19 – hingewiesen und die Nutzung 

• eines nur zu Wohnzwecken gestatteten Sondereigentums 
• zur Ausübung der Prostitution 

in einem Fall, in dem 

• die Prostitutionsausübung nicht diskret erfolgte, sondern offen im Internet mit ausdrücklicher Nennung der Adresse beworben wurde sowie
• der spärliche Bekleidungsstil der Prostituierten und deren Verhalten wie auch der regelmäßige Verkehr von wechselnden Freiern in der Wohnanlage offen sichtbar war,

mit der Begründung untersagt, dass dies

• eine Belastung für die Hausgemeinschaft sei, 
• dem Ansehen der Wohnanlage schade, 
• den Wert der Sondereigentumseinheiten mindere und 
• deren Vermietung erschwere (Quelle: Pressemitteilung des LG Koblenz).

Hinweis:
Dazu, 

• wenn die Teilungserklärung die Nutzung von Räumen im EG als Laden erlaubt, dort aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird, 

vergleiche LG Frankfurt am Main, Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 –.

…. erhöhte Müllbeseitigungskosten anfallen.

Mit Urteil vom 15.02.2019 – 3a C 288/18 – hat das Amtsgericht (AG) Frankenthal in einem Fall, in dem in einer Wohnanlage

• wegen fehlerhafter Mülltrennung

die Wohnungsvermieter erhöhte Müllbeseitigungskosten zu tragen hatten, entschieden, dass es sich bei den für

• die Überprüfung der Mülltrennung und
• das Nachsortieren des Mülls

anfallende Kosten um Kosten der Müllbeseitigung i.S.v. § 2 Nr. 8 Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt, die auf die Mieter umgelegt werden können, wenn

• diese nach dem Mietvertrag die Betriebskosten zu tragen haben und
• der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit beachtet ist (§§ 556 Abs. 3 S. 1 Hs. 2, 560 Abs. 5 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

Übrigens:
Um umlagefähige Betriebskosten im Sinne von § 556 Abs. 1 BGB handelt es sich auch bei

• den Kosten für den Abtransport des von Mietern rechtswidrig auf Gemeinschaftsflächen abgestellten Sperrmülls (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 13.01.2010 – VIII ZR 137/09 –)

und

• den Kosten für die Beseitigung von Verunreinigungen von den nicht für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmeten Außenanlagen, die durch Mieter oder Dritte verursacht worden sind (BGH, Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 33/15 –).

…. wenn die Wohnanlage mit einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Schwimmbad ausgestattet ist.

Ist in einer Wohnanlage ein Schwimmbad vorhanden, das im Gemeinschaftseigentum steht, haben die Wohnungseigentümer

• nicht nur Anspruch auf die Nutzung des Schwimmbads,
• sondern auch darauf, dass dort auf Kosten der Eigentümergemeinschaft die notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen durchgeführt werden, die die Nutzung gewährleisten.

Deshalb kann, wenn beispielsweise das Schwimmbad wegen Sanierungsbedürftigkeit nicht mehr von den Wohnungseigentümern benutzbar ist, die Eigentümerversammlung auch durch Mehrheitsbeschluss nicht beschließen, das Schwimmbad aus Kostengründen stillzulegen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 11.01.2017 – 485 C 12234/16 WEG – entschieden.

Denn bei einer Stilllegung anstelle der notwendigen Sanierungsmaßnahmen

• könne, so das AG, das Schwimmbad nicht mehr zweckbestimmt genutzt werden und
• dadurch würden sämtliche Wohnungseigentümer vom Gebrauch des Schwimmbades ausgeschlossen, was einem Entzug des Mitgebrauchs gleichkomme.

Darauf, ob eine Mehrheit der Wohnungseigentümer das Schwimmbad für (weiterhin) notwendig erachte, komme es ebenso wenig an, wie auf die Höhe der aufzuwendenden Instandsetzungskosten, weil jeder Käufer einer Wohnung wissen müsse, dass mit dem in der Anlage vorhandenen Schwimmbad erhöhte Kosten verbunden sind und dies beim Kaufentschluss berücksichtigen könne (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 02.06.2017 – 41/17 –).