Kann der Inhaber eines Internetanschlusses nachweisen,

• dass er seine Mietwohnung zu der Zeit, zu der über seinen Anschluss illegale Downloads vorgenommen worden sind, untervermietet hatte und
• die Wohnung in diesem Zeitraum ausschließlich von dem Untermieter genutzt wurde,

muss er für die durch illegale Downloads verursachten Kosten nicht haften.

Das hat das Amtsgericht (AG) Berlin-Charlottenburg mit Urteil vom 24.05.2016 – 214 C 170/15 – entschieden und in einem Fall, in dem über einen in einer Mietwohnung befindlichen Internetanschluss,

• zu einer Zeit als der Mieter und Internetanschlussinhaber die Wohnung nachweislich nicht selbst genutzt, sondern untervermietet hatte, Musikdaten eingespielt worden waren, die von anderen Nutzern heruntergeladen werden konnten und
• von dem Rechteinhaber deshalb der Wohnungsmieter als Internetanschlussinhaber wegen Urheberrechtsverletzung abgemahnt sowie auf Unterlassung in Anspruch genommen worden war,

die Klage des Rechteinhabers abgewiesen.

Danach ist,

• wenn zu dem vom Rechteinhaber darzulegenden Zeitpunkt, zu dem die Daten hochgeladen wurden,
• die Wohnung nachweislich ausschließlich von dem Untermieter genutzt worden ist,

die tatsächliche Vermutung, dass diejenige Person, der die IP-Adresse zugeordnet ist, auch für die Rechtsverletzung verantwortlich ist, widerlegt und

• ein volljähriger Untermieter muss auch nicht darauf hingewiesen werden, dass illegale Uploads nicht erfolgen dürfen.

Das Amtsgericht (AG) Köln hat mit Urteil vom 28.10.2015 – 220 C 85/15 – entschieden, dass Formularklauseln in einem Wohnungsmietvertrag wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) unwirksam sind, wenn sie vorsehen,

• dass der Mieter während der laufenden Mietzeit bei tatsächlichem Renovierungsbedarf nach einem bestimmten vorgegebenen Fristenplan Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten vorzunehmen hat, er berechtigt ist, die Arbeiten selbst zu erledigen, dies allerdings auf fachhandwerklichem Niveau tun muss und
• dass bei Auszug die Wohnung renoviert zurückgegeben werden muss, da der Mieter sie bei Einzug renoviert erhalten hat.

Dass die Klausel, nach der während der laufenden Vertragsdauer Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, Mieter unangemessen benachteiligt, hat das AG damit begründet, dass

• durch das Verlangen eigene Arbeiten „auf fachhandwerklichem Niveau“ durchzuführen, Mieter die Schönheitsreparaturen nur dann vornehmen können, wenn sie selbst über fachhandwerkliche Kenntnisse und Fähigkeiten verfügen, was sie in der Regel dazu zwingen würde, Fachkräfte einzuschalten und
• dadurch das Recht der Mieter, die Arbeiten selbst fachgerecht in mittlerer Art und Güte auszuführen, eingeschränkt wird (vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.06.2010 – VIII ZR 294/09 –).

Durch die Endrenovierungsklausel, so das AG weiter, wird der Mieter deswegen unangemessen benachteiligt, weil die Renovierung verlangt wird, unabhängig

• vom tatsächlichen Renovierungszustand der Wohnung und
• davon, zu welchem Zeitpunkt die letzten Schönheitsreparaturen vorgenommen worden sind (BGH, Urteil vom 14.05.2003 – VIII ZR 308/02 –).

Sind Formularklauseln in einem Mietvertrag, mit denen die Vornahme von Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden sind, unwirksam, hat dies zur Folge, dass der Mieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet ist.
Die Pflicht die vermietete Wohnung instand zu halten obliegt dann gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB dem Vermieter.

Ein Werkvertrag mit dem Schlüsseldienst wird regelmäßig bereits in dem Zeitpunkt geschlossen, in dem dieser – meist fernmündlich – den Auftrag zum Tätigwerden erhält.

• Wird zu diesem Zeitpunkt – wie auch sonst bei kleineren Handwerkerleistungen nicht ungewöhnlich – eine Vergütung nicht ausdrücklich vereinbart, gilt die übliche Vergütung als vereinbart (§ 632 Abs. 2 2. Alt. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und
• das ist der Betrag, der nach Auffassung der beteiligten Verkehrskreise für eine nach Art, Güte und Umfang gleiche Leistung gewährt zu werden pflegt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2000 – VII ZR 239/98 –).

Eine später dann einseitig verlangte höhere Vergütung ist nicht geschuldet.

• Ist bei Beauftragung oder später eine Vergütung vereinbart worden und ist diese überhöht, kann der zwischen den Parteien geschlossene Werkvertrag wegen Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB nichtig sein.
• Ist das der Fall kann von dem beauftragten Schlüsseldienst gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB die Rückerstattung geleisteter Zahlungen verlangt werden, soweit sie den tatsächlichen Wert der geleisteten Arbeit übersteigen (Amtsgericht (AG) Bonn, Urteil vom 03.12.2009 – 2 C 237/08 –).

Sittenwidrig ist ein Vertrag dann, wenn

• ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung sowie
• eine verwerfliche Gesinnung besteht,
  • wobei bei einem besonders groben Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung, das vorliegt, wenn der Wert der Leistung „knapp“ doppelt so hoch ist wie der der Gegenleistung (vgl. BGH, Urteil vom 29.06.2007 – V ZR 1/06 –), eine tatsächliche Vermutung für ein Handeln aus verwerflicher Gesinnung besteht,
  • die in der Regel eine weitere Prüfung subjektiver Voraussetzungen entbehrlich macht und die Sittenwidrigkeit des Vertrages begründet.

Dementsprechend sind in der Vergangenheit Verträge für sittenwidrig erklärt worden,

• in dem ein mit der Türöffnung beauftragter Schlüsselnotdienst das 3,5 fache dessen berechnet hatte, was für eine solche Leistung ortsüblich und angemessen war (AG Bonn, Urteil vom 03.12.2009 – 2 C 237/08 –) bzw.
• in dem ein Schlüsseldienstanbieter für eine gewöhnliche Türöffnung an einem Werktag zur üblichen Geschäftszeit ein Vergütung verlangt hatte, die den Durchschnittspreis entsprechend der Preisempfehlung des Bundesverbandes Metall (BVM) um mehr als 100% und sogar fast um 200% überschritt (AG Bergisch Gladbach, Urteil vom 16.12.2013 – 68 C 404/13 –).

Auch kann

• bei Vorliegen einer Zwangslage, d.h. einer ernsten Bedrängnis, in der der Geschädigte auf die Leistung angewiesen ist, der Straftatbestand des Wuchers nach § 291 Abs. 1 S. 1 Ziff. 3 Strafgesetzbuch (StGB) und
• sofern bereits die Vornahme der Türöffnung selbst von der Akzeptierung eines überhöhten Preises abhängig gemacht wird – ggf. zusätzlich – der Straftatbestand der Nötigung nach § 240 StGB

erfüllt sein (vgl. dazu Oberlandesgericht (OLG) Köln, Urteil vom 22.11.2016 – 1 RVs 210/16 –).

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden,

• dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, wenn diese Wohnungsvermieterin ist, sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen berufen kann,

• dass ein berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht
  • dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat,
  • sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet

sowie, insoweit unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, dass die Verletzung dieser Anbietpflicht,

• im Gegensatz zu den Fällen, in denen
  • es bei Ausspruch der Eigenbedarfskündigung an einem schutzwürdigen Eigeninteresse des Vermieters fehlt,
  • sich dieser mit der Kündigung in Widerspruch zu seinem früheren Verhalten setzt (vgl. BGH, Urteile vom 04.02.2015 – VIII ZR 154/14 –; vom 20.03.2013 – VIII ZR 233/12 – und vom 21.01.2009 – VIII ZR 62/08 –) oder
  • der Vermieter trotz Entfallens des Eigenbedarfs vor Ablauf der Kündigungsfrist an der rechtmäßig ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung festhält (BGH, Urteil vom 09.11.2005 – VIII ZR 339/04 –),

nicht zur Folge hat, dass eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird,

• sondern lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld gemäß § 280 Abs. 1 BGB nach sich zieht (etwa Umzugs- und Maklerkosten).

Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Mietshaus erworben hat und damit Vermieterin der in dem Anwesen gelegenen Wohnungen geworden ist, kann,

• sofern dem nicht § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegensteht,
• ein Wohnraummietverhältnis mit einem Mieter wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters bzw. eines Familienangehörigen eines Gesellschafters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, weil

dieser – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist.

Allerdings hat, um die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, der Vermieter dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

• Wird eine solche bestehende Anbietpflicht vom Vermieter verletzt, hat dies aber nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge.
• Vielmehr macht sich der Vermieter durch eine solche Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) lediglich schadensersatzpflichtig, so dass dem Mieter allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.12.2016 – Nr. 225/2016 –).

Überlässt der Mieter einer Wohnung diese einem Untermieter zur alleinigen Nutzung wird in der Regel

• nicht der Mieter,
• sondern der Untermieter

Vertragspartner des Energie- und Wasserversorgungsunternehmens,

• so dass das Versorgungsunternehmen auch nur den Untermieter und nicht den Mieter auf Zahlung der Strom- und Erdgasgebühren für die Wohnung in Anspruch nehmen kann.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 04.02.2016 – 222 C 29041/14 – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• in dem Leistungsangebot eines Versorgungsunternehmens grundsätzlich ein Vertragsangebot zum Abschluss eines Versorgungsvertrags in Form einer sogenannten Realofferte zu sehen ist, die von demjenigen konkludent angenommen wird, der aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme entnimmt,
• Empfänger dieser Realofferte zum Abschluss eines Versorgungsvertrags typischerweise derjenige ist, der die tatsächliche Verfügungsgewalt über den Versorgungsanschluss am Übergabepunkt ausübt,
• die tatsächliche Verfügungsgewalt bei einer Vermietung oder Verpachtung entsprechend der aus dem Miet- oder Pachtvertrag folgenden rechtlichen Befugnis dem Mieter oder Pächter zusteht, ohne dass es darauf ankommt, ob dem Energieversorger die Identität des Inhabers der tatsächlichen Verfügungsgewalt bekannt ist (so Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.10.2014 – VIII ZR 316/13 –; Landgericht (LG) Berlin, Urteil vom 07.10.2014 – 36 O 176/13 –),

demzufolge in Fällen, in denen ein Mieter nicht selbst in der von ihm untervermieteten Wohnung lebt und somit auch keinen Strom und kein Gas aus dem Leitungsnetz des Versorgungsunternehmens entnimmt,

• auch kein Versorgungsvertrag mit dem Mieter,
• sondern der Versorgungsvertrag mit dem tatsächlich den Strom- und das Gas entnehmenden Untermieter zustande kommt und

primär derjenige in Anspruch genommen werden soll, dem die Versorgungsleistungen tatsächlich zugutekommen.

Lediglich dann, wenn es an einer Person fehle, der die tatsächliche Entnahme der Versorgungsleistungen zugerechnet werden könne, solle der Eigentümer beziehungsweise Mieter in Anspruch genommen werden können (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 02.12.2016 – 94/16 –).

Benötigt ein Vermieter von ihm vermietete Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts ist er nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt das Mietverhältnis zu kündigen.
Allerdings reicht für eine solche Kündigung wegen Eigenbedarfs eine sogenannte Vorratskündigung,

• der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt,

nicht aus.
Vielmehr muss sich (zum Zeitpunkt der Kündigung) der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Setzt ein Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.
Nimmt in einem solchen Fall der gekündigte Mieter den Vermieter auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Anspruch, muss,

• weil der Mieter in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick hat und
• ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen kann, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war,

der Vermieter

• substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen,
• aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf (der zum Zeitpunkt der Kündigung und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich bestehen muss) nachträglich entfallen sein soll.

Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

• Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 – hingewiesen.

Bewohnt ein Wohnungsmieter seine Mietwohnung drei Monate im Jahr selbst und überlässt er den Rest der Zeit die Wohnung zur alleinigen Nutzung einer erwachsenen nahen Verwandten, beispielsweise seiner Tochter,

• liegt keine unbefugte Gebrauchsüberlassung der Wohnung vor,
• die den Vermieter nach erfolgloser Abmahnung zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 02.03.2016 – 424 C 10003/15 – in einem Fall entschieden, in dem eine Mietwohnung,

• die der Mieter vor Jahren angemietet hatte und in die er mit seiner Frau und seiner damals noch minderjährigen Tochter eingezogen war,

zwischenzeitlich neun Monate im Jahr allein von der nunmehr erwachsenen Tochter des Mieters allein bewohnt wird,

• da sich der Mieter mit seiner Ehefrau in der Regel nur noch drei Monate im Winter in der Wohnung aufhält und er den Rest des Jahres mit seiner Ehefrau in der Türkei verbringt.

Dass in einem solchen Fall der Vermieter kein Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses hat, hat das AG damit begründet, dass

• zwar ein Wohnungsmieter die von ihm angemietete Wohnung auch einem zu seinem privilegierten Personenkreis gehörenden Verwandten nicht zur alleinigen Benutzung überlassen, sondern ihn nur mit in die Wohnung aufnehmen darf solange er die Wohnung auch selbst noch in eigener Person nutzt,
• eine unberechtigte alleinige Gebrauchsüberlassung an einen nahen Angehörigen aber erst dann vorliegt, wenn der Mieter die Wohnung nur noch sporadisch nutzt, in der Wohnung lediglich nur noch einzelne Gegenstände zurücklässt oder er den Gewahrsam über die Wohnung vollständig aufgibt und den ihn treffenden Obhutspflichten nicht mehr nachkommt, was alles bei einer (Noch)Nutzung der Wohnung durch den Mieter über einen Zeitraum von einem Vierteljahr jedenfalls nicht der Fall ist (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 04.11.2016 – 86/16 –).

Ein Wohnungsmieter, der eine Kaution gestellt hat, darf, wenn das Mietverhältnis gekündigt worden ist,

• die letzten Mietzahlungen nicht mit der hinterlegten Mietkaution verrechnen,
• also die Mietzinszahlung nicht vor Ablauf des Mietverhältnisses einstellen und mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 05.04.2016 – 432 C 1707/16 – hingewiesen.

Begründet hat das AG dies damit, dass

• die Verpflichtung zur Zahlung der Miete nach § 535 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich erst mit Beendigung des Mietvertrags endet und
• weil dadurch zu Lasten des Vermieters der Sicherungszweck der Kautionsvereinbarung ausgehebelt würde,

der Mieter nicht berechtigt ist, eigenmächtig die letzten Mietzahlungen mit der hinterlegten Mietkaution zu verrechnen und die Kaution dergestalt „abzuwohnen“ (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 14.10.2016 – 80/16 –).

Für eine – auch formularmäßige – Umlage von Betriebskosten genügt bei einem Mietvertrag über Wohnraum die Vereinbarung,

• dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Auch ohne Beifügung des Betriebskostenkatalogs oder ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und die Betriebskostenverordnung ist damit

• die Umlage der in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten vereinbart,
• also sämtlicher umlagefähigen Betriebskosten (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 10.02.2016 – VIII ZR 137/15 –).

Eine andere Beurteilung kommt allenfalls in Betracht, falls durch Zusätze oder weitere Bestimmungen im Mietvertrag unklar wird, ob „die Betriebskosten“ im Sinne sämtlicher umlegbarer Betriebskosten oder nur einzelner Betriebskostenarten gemeint sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 07.06.2016 – VIII ZR 274/15 – hingewiesen.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von einem Eigentümer, der auf dem Balkon seiner Eigentumswohnung durch das Auslegen von Vogelfutter Tauben anlockt, die Hausdach und Balkon durch Taubenkot verschmutzen, verlangen, es zu unterlassen, auf dem Balkon oder aus der Wohnung heraus verwilderte Tauben zu füttern und Tauben durch das Auslegen von Futter und Lebensmitteln anzulocken.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 23.09.2015 – 485 C 5977/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine soziale Gemeinschaft bilden, innerhalb derer allgemein die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme besteht und dieses Rücksichtnahmegebot des § 14 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) verletzt,

• wer durch Maßnahmen, wie das Auslegen von Vogelfutter, das Bereitstellen von Trinkwasserbehältern und das Aufstellen von Behältern, die sich zum Nisten und Brüten zumindest eignen,Tauben in letztlich nicht kontrollierbarer Zahl anlockt,

weil damit nach allgemeiner Lebenserfahrung nicht nur die konkrete Gefahr der vermehrten Beschmutzung auch des Gemeinschaftseigentums und des Sondereigentums anderer Wohnungseigentümer besteht, sondern auch eine konkrete Gesundheitsgefährdung etwa durch von Tauben verbreitete Parasiten wie Taubenzecken und -flöhen oder durch Taubenkot.

Ein solcher Unterlassungsanspruch steht der Wohnungseigentümergemeinschaft und/oder beeinträchtigten anderen Eigentümern dann zu, wenn

• in der Hausordnung bestimmt ist, dass das Füttern von Tauben auf dem Grundstück oder von Wohnungen aus nicht gestattet ist oder
• die Gemeinde, in der sich die Wohnanlage befindet, durch Verordnung ein Taubenfütterungsverbot erlassen hat (zur Berechtigung einer Gemeinde zum Erlass eines Taubenfütterungsverbots vgl. Verwaltungsgericht (VG) Ansbach, Urteil vom 14.07.2011 – AN 5 K –)

Das hat die Pressestelle des AG München vom 16.09.2016 – 72/16 – mitgeteilt.

Dem Mieter, der eine Mietsicherheit geleistet hat, steht (frühestens)

• nach Beendigung des Mietverhältnisses und
• Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters (Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97 – sowie vom 18.01.2006 – VIII ZR 71/05 –)

ein Anspruch auf Rückgabe bzw. Freigabe der Sicherheit zu.

Fällig wird der Anspruch des Mieters auf Freigabe bzw. Rückgabe der Mietsicherheit allerdings erst dann, wenn

• auch das Sicherungsbedürfnis entfallen ist,

mithin zu dem Zeitpunkt,

• in dem dem Vermieter keine Forderungen mehr aus dem Mietverhältnis zustehen, wegen derer er sich aus der Sicherheit befriedigen kann (BGH, Urteil vom 24.03.1999 – XII ZR 124/97 –).

Das bedeutet, stehen einem Vermieter bei Beendigung des Mietverhältnisses beispielsweise noch berechtigte Betriebskostennachforderungen, die wiederkehrende Leistungen im Sinne des § 216 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) sind, aus Abrechnungen für vergangene Jahre als unverjährte Forderungen zu,

• ist der Anspruch des Mieters auf Freigabe der Kaution nicht fällig,
• solange sich der Vermieter wegen dieser Forderungen (ihren Bestand vorausgesetzt) noch aus der Sicherheit befriedigen kann.

Sind die Betriebskostennachforderungen aus Jahresabrechnungen allerdings bereits verjährt, ist also die dreijährige (regelmäßige) Verjährungsfrist dieser Ansprüche bereits abgelaufen (§§ 195, 199 Abs. 1 BGB), ist es, wenn der Mieter die Einrede der Verjährung erhebt, dem Vermieter verwehrt sich wegen dieser bereits verjährten Betriebskostennachforderungen aus der Mietsicherheit zu befriedigen.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.07.2016 – VIII ZR 263/14 – hingewiesen.

Um keinen Arbeitsunfall handelt es sich, wenn eine Angestellte, die aufgrund einer Dienstvereinbarung mit ihrem Arbeitgeber in einem gesonderten Raum im Dachgeschoss ihrer Wohnung an einem Telearbeitsplatz arbeitet,

• den Arbeitsraum verlässt, um sich in der Küche einen Stock tiefer ein Glas Wasser zu holen und
• auf dem Weg dorthin auf der Treppe stürzt und sich dabei verletzt.

Das hat der 2. Senat des Bundessozialgerichts (BSG) mit Urteil vom 05.07.2016 – B 2 U 2/15 R – entschieden.

Begründet hat der Senat das damit, dass die Angestellte sich,

• da sie den Weg von der Arbeitsstätte zur Küche nicht zurückgelegt hat, um ihre versicherte Beschäftigung auszuüben, sondern um Wasser zum Trinken zu holen,

zum Unfallzeitpunkt nicht auf einem Betriebsweg befunden hat, sondern einer typischen eigenwirtschaftlichen, nicht versicherten Tätigkeit nachgegangen ist.

Dieses vom häuslichen und damit persönlichen Lebensbereich ausgehende Unfallrisiko nicht der gesetzlichen Unfallversicherung zuzurechnen, sei, so der Senat, auch sachgerecht, weil

• die arbeitsrechtliche Vereinbarung von Arbeit in einem sog. „home office“ zwar zu einer Verlagerung von den Unternehmen dienenden Verrichtungen in den häuslichen Bereich führt,
• eine betrieblichen Interessen dienende Arbeit „zu Hause“ einer Wohnung aber nicht den Charakter der privaten, nicht versicherten Lebenssphäre nimmt,
• so dass, nachdem den Trägern der gesetzlichen Unfallversicherung es außerhalb der Betriebsstätten ihrer Mitglieder (der Arbeitgeber) kaum möglich ist, präventive, gefahrenreduzierende Maßnahmen zu ergreifen, die der privaten Wohnung innewohnenden Risiken auch nicht der Arbeitgeber, sondern der Versicherte selbst zu verantworten hat (Quelle: Pressemitteilung des BSG Nr. 15/16 vom 05.07.2016).

Keinen Schadensersatz erhält der Eigentümer eines Autos,

• dessen ordnungsgemäß am Straßenrand, in unmittelbarer Nähe eines Kindergartens, abgestelltes Fahrzeug durch größere Steine beschädigt worden war, die zwei 5-jährige, im Freigelände des Kindergarten spielende Kinder geworfen hatten und

der vom Träger des Kindergartens mit der Begründung,

• die Kindergärtnerinnen hätten ihre Aufsichtspflicht verletzt,

den an seinem Fahrzeug in Höhe von 2335,38 Euro entstandenen Schaden ersetzt haben wollte.

Das hat das Amtsgericht (AG) München entschieden und die Klage des Fahrzeugeigentümers mit Urteil vom 01.12.2015 – 133 C 20101/15 – abgewiesen.

Nach Auffassung des AG lag keine Verletzung der Aufsichtspflicht vor, weil

• Mitarbeiter in einem Kindergarten ihrer Aufsichtspflicht dann genügen, wenn von ihnen in einem Abstand von 15 bis 30 Minuten das Spiel von bisher unauffälligen 5-jährigen Kindern außerhalb der Wohnung überwacht wird,
• dieser Kontrollabstand eingehalten worden war und
• auch besondere Umstände auf Grund derer die Aufsichtspflichtigen damit hätten rechnen müssen, dass einer der beiden Jungen Steine über den Zaun auf davor parkende Autos wirft, nicht vorlagen.

Seine Ansicht, dass ein Kontrollabstand von 15 bis 30 Minuten vorliegend ausreichend war, hat das AG damit begründet, dass

• das Maß der jeweils gebotenen Aufsicht sich bestimmt nach Alter, Eigenart und Charakter der Aufsichtsbedürftigen, den Besonderheiten des örtlichen Umfeldes, dem Ausmaß der drohenden Gefahren, der Vorhersehbarkeit des schädigenden Verhaltens sowie der Zumutbarkeit für den Aufsichtspflichtigen und
• bei altersgerecht entwickelten Kindern im Kindergartenalter von 5 bis 6 Jahren – in der Erwartung des hier bereits gegebenen Einsetzens einer rationalen Verhaltenssteuerung und unter Berücksichtigung eines verantwortbaren pädagogischen Ermessensspielraums – eine permanente Überwachung auch deshalb grundsätzlich nicht mehr geboten war, nachdem es sich um Kinder ohne Verhaltensauffälligkeiten im Vorschulalter und lediglich um zwei Kinder und nicht eine größere Gruppe gehandelt hat, bei welcher eine gewisse Gruppendynamik zu erwarten gewesen wäre (Quelle: Pressemitteilung des AG München 51/16 – vom 01.07.2016).

Darauf hat das Landgericht (LG) Stuttgart mit Urteil vom 15.06.2016 – 38 O 73/15 Kfh sowie 38 O 10/16 Kfh – hingewiesen und einen Immobilienmakler,

• der von Wohnungsinteressenten, die alleine oder in Kleingruppen eine zur Anmietung angebotene Wohnung besichtigen wollten, eine Gebühr von 35 Euro verlangt hatte,

auf entsprechende Klagen des Mietervereins Stuttgart und der Zentrale zur Bekämpfung unlauteren Wettbewerbs hin, verurteilt,

• diese Praxis zu unterlassen.

Eine solche „Gebührenerhebung“ ist nach der Entscheidung des LG wegen Umgehung des sogenannten Bestellerprinzips bei Wohnungsmaklern, nach dem der Auftraggeber des Maklers die Kosten tragen muss, unzulässig und zwar unabhängig davon wie sich der Makler im Einzelfall bezeichnet.

Die Entscheidung bedeutet für Wohnungssuchende, die in vergleichbaren Fällen für eine Wohnungsbesichtigung an einen Makler eine Gebühr zahlen mussten, dass sie einen Anspruch auf Rückzahlung dieser Gebühr haben (Quelle: Nachricht der LTO-Redaktion vom 15.06.2016).