Tag Eigenbedarf

LG Berlin entscheidet: Jedenfalls über 80 Jahre alte Wohnungsmieter können allein unter Berufung auf ihr hohes Lebensalter

…. der Kündigung ihres Vermieters widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Mit Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18 – hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin in einem Fall,

  • in dem ein Vermieter zwei über 80 Jahre alten Mietern wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte und
  • von den beiden Mietern der Kündigung unter Verweis auf ihr hohes Alter widersprochen worden war,

die von dem Vermieter erhobene Klage auf Räumung und Herausgabe der Wohnung abgewiesen.

Mit Blick auf den durch Art. 1 Abs. 1 Grundgesetz (GG) und das Sozialstaatsprinzip verkörperten und garantierten Wert- und Achtungsanspruch alter Menschen entsprechend weit auszulegenden § 574 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) können danach jedenfalls über 80 Jahre alte Mieter

  • sich berechtigt darauf berufen, dass der Verlust der Wohnung auf Grund ihres hohen Alters für sie eine „Härte“ bedeuten würde und
  • eine zeitlich unbestimmte Fortsetzung des Mietverhältnisses beanspruchen.

Wie die Kammer weiter ausgeführt hat, gebiete ein als Härtegrund eingewandtes hohes Alter des Mieters,

  • bei nicht auf einer Pflichtverletzung des Mieters beruhenden Kündigungen,

auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses.

Eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters komme grundsätzlich nur dann in Betracht, wenn

  • der Vermieter, in ihrer Bedeutung für ihn über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung hinausgehende besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses geltend machen könne,
  • die ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründet und eine Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner (des Vermieters) Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lässt.

Übrigens:
Wie alt Mieter sein müssen, um sich auf den Härtegrund „hohen Alters“ berufen können, hat das LG nicht entschieden und musste es auch nicht entscheiden, weil jedenfalls das Lebensalter eines über 80-Jährigen als hoch anzusehen ist (Quelle: Pressemitteilung des Kammergerichts (KG) Berlin vom 12.03.2019).

Wohnungsmieter die sich gegen eine erhebliche Abstandszahlung verpflichten, aus ihrer Wohnung auszuziehen, sollten beachten

…. dass sie damit möglicherweise (stillschweigend gleichzeitig) erklären, auf Ansprüche gegen den Vermieter, auch auf solche aus vom Vermieter eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf, zu verzichten.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 29.03.2018 – 432 C 1222/18 – hingewiesen

Danach kann in eine Vereinbarung über die „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ gegen Zahlung einer erheblichen Abstandssumme,

  • insbesondere wenn der Vermieter darin auf Schönheitsreparaturen verzichtet und
  • sich zur Kautionsrückzahlung binnen einer kurzen Frist verpflichtet,

der Wille der Parteien hineinzulesen sein,

  • damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und
  • zur Meidung künftigen Streits auf gegenseitige Ansprüche zu verzichten.

In einem solchen Fall soll nach Auffassung des AG

  • der Mieter seine Zustimmung zu der „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ selbst dann nicht mehr anfechten und
  • keine Schadensersatzansprüche (mehr) gegen den Vermieter geltend machen können,

wenn

  • sich der Mieter nur im Hinblick auf einen vom Vermieter angekündigten Eigenbedarf auf die Mietvertragsaufhebungsvereinbarung eingelassen hat,
  • dieser Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war und
  • nach dem Auszug des Mieters die nun unvermietete Wohnung von dem Vermieter verkauft worden ist (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 13.04.2018).

Mietern und Vermietern ist deswegen zu empfehlen, sich vor dem Abschluss einer Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung eines Mietverhältnisses von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

AG Tempelhof-Kreuzberg entscheidet: Eigenbedarfskündigung kann bei beabsichtigter nur gelegentlicher Nutzung der Wohnung

…. nicht gerechtfertigt sein.

Mit Urteil vom 29.12.2016 – 23 C 258/15 – hat das Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Wohnungsvermieter

  • wegen Eigenbedarfs nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

dann rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung lediglich

  • so kurz ist oder
  • so sporadisch sein soll,

dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte, wie Hotel oder Pension, angemessen abgedeckt werden kann.

Denn, so die Begründung des AG,

  • als Grund für eine Eigenbedarfskündigung könne zwar auch eine teilgewerbliche Nutzung und eine günstigere Lage zum Arbeitsplatz ausreichen,

dennoch müsse,

  • weil die Wohnung in der Regel den Mittelpunkt der privaten Existenz darstelle,

eine Abwägung der gegensätzlichen Interessen mit Blick auf die Bedeutung der jeweiligen Nutzung vorgenommen werden,

  • so dass der Wunsch des Vermieters, das Eigentum zu nutzen, nicht automatisch vorrangig sei und
  • der Mieter nicht schon deshalb weichen müsse, weil der Vermieter die Wohnung gelegentlich benutzen möchte (Quelle: Pressemitteilung des DAV MietR Nr. 26/2017).

Was Mieter und Vermieter wissen sollten, wenn wegen (Eigen-)Bedarfs gekündigt worden ist und strittig ist ob der Eigenbedarf vorgetäuscht war

Wird einem Mieter vom Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt,

trifft den Vermieter im Streitfall eine besondere („sekundäre“) Darlegungslast zum nachträglichen Wegfall des Bedarfs.

  • Der Vermieter muss in einem solchen Fall im Prozess substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll.
  • Kommt der Vermieter dieser besonderen Darlegungslast nicht nach, ist
    • die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung, d.h. das Vortäuschen eines nicht bestehenden Bedarfs an der Wohnung,
    • vom Gericht als unstreitig zu behandeln.

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 44/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 29.03.2017 – Nr. 42/2017 –).

Was Pächter eines in einer Kleingartenanlage gelegenen Kleingartens wissen sollten

Wird ein von einem Kleingartenverein gepachteter, in einer Kleingartenanlage gelegener Kleingarten,

  • trotz erfolgter Abmahnung, vom Pächter weiter nicht kleingärtnerisch genutzt,
  • h. wird entgegen der Verpflichtung aus dem Pachtvertrag weiter nicht auf mindestens 1/3 der Parzelle Obst und Gemüse angebaut,

kann der Kleingartenverein den Kleingartenpachtvertrag kündigen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.04.2016 – 432 C 2769/16 – entschieden.

Danach

  • verletzt der Pächter eines Kleingartens, der lediglich weniger als 1/3 der Parzellenfläche mit Gartenerzeugnissen für den Eigenbedarf (Obst und Gemüse) bepflanzt, seine vertragliche Verpflichtung zur kleingärtnerischen Nutzung i.S.v. § 1 Abs. 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG) erheblich und
  • ist ein solcher erheblicher Verstoß gegen eine der wesentlichen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag ein ausreichender Kündigungsgrund.

Warum ein Pächter zur kleingärtnerischen Nutzung nicht in der Lage ist, ist, so das AG, unerheblich, weil, wenn der Pächter die entsprechende Bewirtschaftung nicht selbst durchführen kann, es ihm zuzumuten ist, gegebenenfalls gegen Zahlung eines Entgelts, dazu die Hilfe Dritter in Anspruch zu nehmen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 27.01.2017 – 08/17 –).

Was Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen wollen und Mieter, denen wegen Eigenbedarf gekündigt wurde, wissen sollten

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden,

  • dass eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts, wenn diese Wohnungsvermieterin ist, sich in entsprechender Anwendung des § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auf den Eigenbedarf eines ihrer Gesellschafter oder dessen Familien- oder Haushaltsangehörigen berufen kann,
  • dass ein berechtigt wegen Eigenbedarfs kündigender Vermieter im Rahmen seiner vertraglichen Rücksichtnahmepflicht
    • dem Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung zur Anmietung anzubieten hat,
    • sofern sich diese im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet

sowie, insoweit unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, dass die Verletzung dieser Anbietpflicht,

nicht zur Folge hat, dass eine berechtigt ausgesprochene Eigenbedarfskündigung nachträglich rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam wird,

  • sondern lediglich einen Anspruch auf Schadensersatz in Geld gemäß § 280 Abs. 1 BGB nach sich zieht (etwa Umzugs- und Maklerkosten).

Was Wohnungsmieter wissen sollten, wenn Vermieterin eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist

Eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR), die ein Mietshaus erworben hat und damit Vermieterin der in dem Anwesen gelegenen Wohnungen geworden ist, kann,

  • sofern dem nicht § 577a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) entgegensteht,
  • ein Wohnraummietverhältnis mit einem Mieter wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters bzw. eines Familienangehörigen eines Gesellschafters nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kündigen, weil

dieser – seinem Wortlaut nach auf natürliche Personen zugeschnittene – Kündigungstatbestand in den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft des bürgerlichen Rechts ist.

Allerdings hat, um die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, der Vermieter dem betroffenen Mieter eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

  • Wird eine solche bestehende Anbietpflicht vom Vermieter verletzt, hat dies aber nicht die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge.
  • Vielmehr macht sich der Vermieter durch eine solche Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) lediglich schadensersatzpflichtig, so dass dem Mieter allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 14.12.2016 – VIII ZR 232/15 – entschieden (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 14.12.2016 – Nr. 225/2016 –).

Was Mieter und Vermieter wissen sollten, wenn strittig ist ob die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht war

Benötigt ein Vermieter von ihm vermietete Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts ist er nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechtigt das Mietverhältnis zu kündigen.
Allerdings reicht für eine solche Kündigung wegen Eigenbedarfs eine sogenannte Vorratskündigung,

  • der ein gegenwärtig noch nicht absehbarer Nutzungswunsch der Eigenbedarfsperson zugrunde liegt,

nicht aus.
Vielmehr muss sich (zum Zeitpunkt der Kündigung) der Nutzungswunsch so weit „verdichtet“ haben, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.

Setzt ein Vermieter den behaupteten Selbstnutzungswillen nach dem Auszug des Mieters nicht in die Tat um so liegt der Verdacht nahe, dass der Eigenbedarf nur vorgeschoben gewesen ist.
Nimmt in einem solchen Fall der gekündigte Mieter den Vermieter auf Schadensersatz wegen vorgetäuschten Eigenbedarfs in Anspruch, muss,

  • weil der Mieter in die für den Eigenbedarf geltend gemachten Tatsachen regelmäßig keinen Einblick hat und
  • ohne nähere Darlegung seitens des Vermieters nicht beurteilen kann, ob dessen Kündigung wegen Eigenbedarfs, die den Mieter zum Auszug veranlasst hat, berechtigt war,

der Vermieter

  • substantiiert und plausibel („stimmig“) darlegen,
  • aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Eigenbedarf (der zum Zeitpunkt der Kündigung und bis zum Ablauf der Kündigungsfrist tatsächlich bestehen muss) nachträglich entfallen sein soll.

Hierbei sind strenge Anforderungen zu stellen.

  • Erst wenn der Vortrag des Vermieters diesem Maßstab genügt, obliegt dem Mieter der Beweis, dass ein Selbstnutzungswille des Vermieters schon vorher nicht bestand.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Beschluss vom 11.10.2016 – VIII ZR 300/15 – hingewiesen.