Wohnungsmieter und Vermieter sollten wissen, wann trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann und

Wohnungsmieter und Vermieter sollten wissen, wann trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt werden kann und

…. Mieter in der Wohnung bleiben dürfen. 

Auch wenn eine vom Wohnungsvermieter ausgesprochene 

  • Eigenbedarfskündigung

wirksam ist, können Mieter 

  • unter Berufung auf die sog. Sozialklausel (§ 574 Abs. 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) 

der Kündigung des Vermieters widersprechen und

  • sofern kein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt,

die Fortsetzung ihres Mietverhältnisses dann verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für 

  • den Mieter, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts 

eine Härte, 

  • beispielsweise deshalb, weil angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann,

bedeuten würde, die, auch unter Würdigung der 

  • berechtigten Interessen des Vermieters, 

nicht zu rechtfertigen ist. 

In einem Fall, in dem von einer Vermieterin 

  • nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung 

Räumungsklage erhoben und vom Mieter 

  • der Kündigung widersprochen und 
  • die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berufung auf § 574 Abs. 1 und 2 BGB beantragt worden war, 

ist vom Landgericht (LG) Berlin II mit Urteil vom 25.01.2024 – 67 S 264/22 –

  • die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin für wirksam erachtet und 
  • zugleich die Fortsetzung des Mietverhältnisses für die Dauer von zwei Jahren angeordnet 

worden.

Die angeordnete befristete Fortsetzung des Mietverhältnisses hat das LG damit begründet, dass 

  • es den beklagten Mietern nach Ausspruch der Eigenbedarfskündigung über einen Zeitraum von fast zwei Jahren, trotz Bewerbung auf eine Vielzahl von Wohnungen im gesamten Berliner Stadtgebiet, aufgrund der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt sowie des nur noch geringen Angebotes freier Wohnungen nicht möglich gewesen sei, angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen zu beschaffen, 
  • auch über das sog. Geschützte Marktsegment (GMS) in absehbarer Zeit kein freier Alternativwohnraum in Berlin für die Mieter zur Verfügung stand

und dass

  • der von der Vermieterin geltend gemachte Eigenbedarf nicht besonders dringlich war.

Allerdings hat das LG im Rahmen seiner Entscheidung die 

  • bisherigen Vertragsbedingungen 

von Amts wegen geändert und 

  • neben der Anordnung der befristeten Fortdauer des Mietverhältnisses 

die von den Mietern 

  • bisher geschuldete Nettokaltmiete 

auf ein 

  • marktübliches Niveau 

angehoben (Quelle: Pressemitteilung des LG Berlin II).

Übrigens:
Mit Urteil vom 12.03.2019 – 67 S 345/18 – hat die 67. Zivilkammer des LG Berlin entschieden, dass 

  • jedenfalls über 80 Jahre alte Wohnungsmieter, 

sich gegenüber einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters berechtigt darauf berufen können, dass 

  • der Verlust der Wohnung auf Grund ihres hohen Alters für sie eine „Härte“ bedeuten würde, 

ein als Härtegrund eingewandtes solch hohes Alters eines Mieters, 

  • auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters, 

in der Regel die Fortsetzung des Mietverhältnisses gebietet und eine Interessenabwägung zu Gunsten des Vermieters grundsätzlich nur dann in Betracht kommt, wenn vom Vermieter,  

  • in ihrer Bedeutung für ihn über ein gewöhnliches „berechtigtes Interesse“ zur Kündigung hinausgehende besonders gewichtige persönliche oder wirtschaftliche Nachteile für den Fall des Fortbestandes des Mietverhältnisses 

geltend gemacht werden können, die 

  • ein den Interessen des betagten Mieters zumindest gleichrangiges Erlangungsinteresse begründet und 
  • eine Beendigung des Mietverhältnisses aus seiner (des Vermieters) Sicht berechtigterweise als geradezu notwendig erscheinen lässt.

Wer wann Bedarfspersonen sind,

  • die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ermöglichen können 

und wer keine sind, finden Sie in unserem Blog 

Das Amtsgericht (AG) Tempelhof-Kreuzberg hat mit Urteil vom 29.12.2016 – 23 C 258/15 – entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Wohnungsvermieter wegen Eigenbedarfs dann rechtsmissbräuchlich sein kann, wenn die vom Vermieter beabsichtigte Nutzung lediglich 

  • so kurz ist oder 
  • so sporadisch sein soll, 

dass sie typischerweise durch andere Unterkünfte, 

  • wie Hotel oder Pension, 

angemessen abgedeckt werden kann. 

Mit Urteil vom 29.03.2018 – 432 C 1222/18 – hat das AG München darauf hingewiesen, dass Wohnungsmieter, 

  • die sich gegen eine erhebliche Abstandszahlung verpflichten, aus ihrer Wohnung auszuziehen, 

damit möglicherweise (stillschweigend gleichzeitig) erklären, auf Ansprüche gegen den Vermieter, 

  • auch auf solche aus vom Vermieter eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf, 

zu verzichten.

Weitere Infos dazu, was 

  • Vermieter, die wegen Eigenbedarfs kündigen wollen und 
  • Mieter, denen wegen Eigenbedarf gekündigt wurde, 

noch wissen sollten, insbesondere über die Schadensersatzpflicht des Vermieters nach § 280 Abs. 1 BGB, wenn er 

  • die Kündigung des Mietvertrages schuldhaft auf einen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarf gestützt oder 
  • den Mieter über einen vor dem Ablauf der Kündigungsfrist eingetretenen Wegfall des Eigenbedarfs nicht informiert hat,

finden Sie

sowie u.a.

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