Tag Eigentum

Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus, 

• eine Gebäudeversicherung, 

tritt,

• wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,

gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser 

• an Stelle des Verkäufers 

in das Versicherungsverhältnis ein, 

• d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
• mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG. 

Aber auch schon vorher, 

• nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,

genießt der Käufer 

• aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag

Versicherungsschutz.

Da dem Käufer eines Grundstücks 

• in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch 

ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag

• auch ohne ausdrückliche Regelung 

grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).

Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.

Auch ist der Verkäufer 

• – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
• sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat – 

nicht gehalten, eine 

• im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages 

bestehende Gebäudeversicherung 

• aufrechtzuerhalten oder
• die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. 
• im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis

• – vorbehaltlich anderer Abreden – 

jederzeit beenden, auch wenn er damit 

• den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert. 

Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

• keine Gebäudeversicherung besteht oder 
• eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,

der Verkäufer den Käufer nicht 

• ungefragt

darüber informieren.

Nur dann, wenn der Verkäufer 

• vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages 

erklärt, 

• dass eine Gebäudeversicherung besteht und 
• das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird, 

trifft ihn in aller Regel 

• die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
• deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.

Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,

• sollte hierzu nichts vereinbart sein, 

den Verkäufer fragen, 

• ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und 
• ob diese noch besteht. 

Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, 

• dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. 

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.

…. wissen sollten.

Wird vermieteter Wohnraum

• nach der (Besitz)Überlassung (zum Gebrauch) an den Mieter

von dem Vermieter an einen Dritten veräußert,

• kommt es also, nachdem der Vermieter dem Mieter den ungestörten (Mit-)Besitz verschafft hat, damit dieser die Mietsache, insbesondere auch unter Ausschluss des Vermieters, benutzen kann,
• zu einem Wechsel des Eigentums an der Mietsache,

tritt gemäß § 566 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) der Erwerber und neue Eigentümer anstelle des Vermieters in die

• sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden

Rechte und Pflichten ein.

Die Vorschrift des § 566 Abs. 1 BGB,

• die gemäß § 578 Abs. 2 BGB auf gewerblich genutzte Mieträume entsprechend anwendbar ist,

will den Mieter davor schützen, aufgrund einer Änderung der dinglichen Berechtigung

• an dem Objekt, das Gegenstand des Mietvertrages ist,

sein

• aus dem Mietvertrag gegenüber dem ursprünglichen Vermieter abgeleitetes

Besitzrecht zu verlieren.

• Die ihm durch den Mietvertrag von seinem Vertragspartner eingeräumte Rechtsstellung – der berechtigte Besitz – soll ihm auch gegenüber einem späteren Erwerber des Grundstücks erhalten bleiben.

Um diesen Zweck zu erreichen, sieht die Vorschrift als Rechtsfolge des Eigentumsübergangs vor, dass zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter

• ein neues Mietverhältnis

entsteht, allerdings

• mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.09.2019 – XII ZR 52/18 –).

…. zuvor einem früheren Eigentümer von einem Dritten gestohlen worden sind.

Nach § 937 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erwirbt,

• wer eine bewegliche Sache zehn Jahre im Eigenbesitz hat,

das Eigentum daran (Ersitzung), außer der Erwerber

• ist bei dem Erwerb des Eigenbesitzes nicht in gutem Glauben oder
• er erfährt später, dass ihm das Eigentum nicht zusteht.

Wird die Sache von einem früheren Eigentümer von demjenigen herausverlangt, der sich auf Ersitzung beruft, tragen im Streitfall die Beweislast,

• derjenige der sich auf die Ersitzung beruft, dafür, dass
  • er die Sache seit mindestens zehn Jahren in Eigenbesitz hat

und

• derjenige, der die Ersitzung durch den anderen bestreitet und die Herausgabe der Sache verlangt, dafür, dass
  • der andere, der sich auf die Ersitzung beruft,
    • bei dem Erwerb des Eigenbesitzes nicht in gutem Glauben (bösgläubig) war oder
    • später erfahren hat, dass ihm das Eigentum nicht zusteht.

Mit Urteil vom 19.07.2019 – V ZR 255/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass dies auch dann gilt, wenn der, der sich auf die Ersitzung beruft, bewiesen hat, dass die Sache

• sich schon mindestens zehn Jahren in seinem Besitz befunden hat,

sie aber einem früheren Eigentümer zuvor gestohlen worden, verloren gegangen oder sonst abhanden gekommen ist.

• Auch dann muss derjenige, der sich auf die Ersitzung beruft, nicht noch zusätzlich beweisen, dass er beim Besitzerwerb, beispielsweise beim Kauf, gutgläubig war.

Allerdings trifft in einem solchen Fall, wie der Senat ausgeführt hat, demjenigen, der sich auf den Eigentumserwerb durch Ersitzung beruft, regelmäßig eine

• sekundäre

Darlegungslast

• für seinen guten Glauben bei dem Erwerb des Eigenbesitzes,
  • d.h., er muss darlegen, wie es zum Erwerb des Eigenbesitzes gekommen ist und dass dabei keine besonderen Umstände vorgelegen haben, die seinen Verdacht erregen mussten, dass es sich um Diebesgut handeln könnte und die er unbeachtet gelassen hat.

Kann der frühere Besitzer diese

• von dem auf Herausgabe verklagten Besitzer

behaupteten Umstände des Erwerbs(vorgangs) der Sache als falsch widerlegen, sind die Voraussetzungen von § 937 Abs. 2 BGB

• – dass der Erwerber bei dem Erwerb des Eigenbesitzes nicht in gutem Glauben war und somit kein Eigentum durch Ersitzung erworben hat –

als bewiesen anzusehen (Quelle: Pressemitteilung des BGH).

Die Zuweisung eines Hundes anlässlich der Scheidung richtet sich,

• da auf Tiere gemäß § 90a Satz 3 BGB grundsätzlich die für Sachen geltenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches anzuwenden sind,

nach der für Haushaltsgegenstände geltenden Vorschrift des § 1568b Abs. 1 BGB, wonach jeder Ehegatte verlangen kann, dass

• ihm der andere Ehegatte die im gemeinsamen Eigentum stehenden Haushaltsgegenstände überlässt und übereignet, wenn
  • er auf deren Nutzung unter Berücksichtigung des Wohls der im Haushalt lebenden Kinder und der Lebensverhältnisse der Ehegatten in stärkerem Maße angewiesen ist als der andere Ehegatte oder
  • dies aus anderen Gründen der Billigkeit entspricht.

Danach ist eine gerichtliche Überlassung an einen Ehepartner nur möglich, wenn der Hund gemeinsames Eigentum der Ehegatten ist.

Demzufolge ist, wenn der Hund im Alleineigentum eines Ehepartners steht,

• beispielsweise weil dieser das Tier vor der Heirat erworben und von diesem mit in die spätere Ehe gebracht worden ist,

eine Zuteilung an den anderen Ehepartner nicht möglich und zwar auch dann nicht,

• wenn dieser sich während der Ehe allein um den Hund gekümmert haben will.

Aber auch dann,

• wenn der Hund gemeinsames Eigentum der Ehegatten ist,

kann aus Kontinuitätsgründen in Fällen,

• in denen der Hund seit der Trennung bereits längere Zeit bei einem Ehepartner lebt,

ein Herausgabeverlangen des anderen Ehepartners daran scheitern, dass eine Aufenthaltsveränderung des Hundes nicht tierwohladäquat ist.

Übrigens:
Auf die Regelung eines Umgangsrechtes mit dem Hund besteht kein gesetzlicher Anspruch, da sich ein derartiges Recht weder aus der Hausratsverordnung noch aus den gesetzlichen Regelungen zum Umgangsrecht mit Kindern herleiten lässt(so Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart, Beschluss vom 16.04.2019 – 18 UF 57/19 – laut Pressemitteilung vom 30.04.2019).

…. zu Lebzeiten des Erblassers mit einem Nießbrauch belastet wurde und der Nießbrauchberechtigte Alleinerbe des Erblassers wird,

• mit dem Erbfall also Eigentum an dem Grundstück und Nießbrauch zusammenfallen.

Mit Urteil vom 06.02.2019 – 20 U 2890/18 – hat das Oberlandesgericht (OLG) München darauf hingewiesen, dass in einem solchen Fall mit dem Erbfall der Nießbrauch,

• wegen seines Zusammentreffens mit dem Eigentum an dem Grundstück in derselben Person,

zwar gemäß §§ 1072, 1063 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erlischt, das Grundstück aber, wenn ein Pflichtteil vom Erben verlangt werden kann,

• im Rahmen der für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs erforderlichen Nachlassbewertung,

als mit dem Nießbrauch belastet

• und nicht als unbelastet

zu behandeln ist.

Begründet hat das OLG dies damit, dass Pflichtteilsansprüche nur hinsichtlich des Erblasservermögens bestehen und das Vermögen Dritter,

• hier der dem Alleinerben schon zu Lebzeiten des Erblassers gebührende Nießbrauch an einem zum Nachlass gehörenden Grundstück,

nicht in die Bewertung miteinzubeziehen ist, da

• andernfalls der Pflichtteilsberechtigte auch am unabhängig vom Erbfall bei dem Erben vorhandenen Vermögen partizipieren würden und
• negiert werden würde, dass der Erblasser nur ein mit einem Nießbrauch belastetes Grundstück besaß und vererben konnte.

Für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs ist danach der Nießbrauch somit als nicht erloschen zu behandeln.

Vielmehr können Hauseigentümer und Hausbesitzer,

• wenn ihnen dies beispielsweise deshalb nicht recht ist, weil sie die vor ihrer Haustür abgelegten oder durch Wind und Regen vor dem Haus verteilten Blätter dann wegräumen müssen,

von dem Herausgeber der Blätter verlangen,

• es zu unterlassen, die Anzeigenblätter vor dem Hauseingang abzulegen oder durch Dritte ablegen zu lassen und
• diesen Unterlassungsanspruch nach §§ 1004, 903, 862 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) auch gerichtlich durchsetzen.

Das hat das Amtsgericht (AG) Magdeburg mit Urteil vom 29.11.2017 – 150 C 518/17 – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass die

• wiederholte

Ablage von kostenlos verteilten Anzeigenblätter oder von Werbe(hand)zetteln vor Hauseingangstüren

• gegen den erklärten Willen eines Hauseigentümers bzw. Besitzers,

eine unzulässige Beeinträchtigung seines Eigentums bzw. Besitzes darstelle (Quelle: Pressemitteilung des AG Magdeburg vom 22.06.2018).

Auch an Bäumen, die sich auf einer,

• einem der Wohnungseigentümer zur alleinigen Sondernutzung zugewiesenen

Grundstücksfläche befinden, steht das Eigentum daran sowie das Recht und die Pflicht zur Entscheidung über Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung,

• sofern die Teilungserklärung hierzu keine eindeutig anderslautende Erklärung enthält,

der Wohnungseigentümergemeinschaft zu, mit der Folge, dass über den Antrag eines Wohnungseigentümers

• auf Fällung, hilfsweise auf Rückschnitt eines solchen Baumes, beispielsweise wegen Schädlingsbefall,

die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft entscheiden muss und

• nicht allein der Sondernutzerberechtigte entscheiden kann.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 28.06.2017 – 481 C 24911/16 WEG – hingewiesen.

Denn, so das AG,

• wollen Wohnungseigentümer die Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Kostentragung hierfür einzelnen Wohnungseigentümern auferlegen,
• was durch Vereinbarung sämtlicher Wohnungseigentümer möglich ist,

muss eine solche Vereinbarung klar und eindeutig sein.

• Andernfalls verbleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 05.01.2018).

…. und wer muss was beweisen, wenn ein solcher Eigentumserwerb strittig ist und gegen den, der sich auf Ersitzung beruft, Ansprüche aus Eigentum an der Sache geltend gemacht werden?

Durch Ersitzung nach § 937 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erwirbt man das Eigentum an einer beweglichen Sache, wenn man

• diese zehn Jahre im Eigenbesitz hat,
  • h. die Sache zehn Jahre ununterbrochen (Ausnahme: § 940 Abs. 2 BGB) als einem gehörend besitzt (§ 872 BGB),
• bei dem Erwerb des Eigenbesitzes in gutem Glauben war und
• auch später nicht erfahren hat, dass einem das Eigentum nicht zusteht.

Liegen diese Voraussetzungen vor, hat man an der beweglichen Sache kraft Gesetzes

• originäres Eigentum erworben und
• der bisherige Eigentümer sein Eigentum daran verloren.

Wer sich darauf beruft, Eigentum an einer beweglichen Sache durch Ersitzung gemäß § 937 Abs. 1 BGB erlangt zu haben,

• trägt die Darlegungs- und Beweislast

für seinen zehnjährigen ununterbrochenen Eigenbesitz,

• muss also darlegen und beweisen, dass er die Sache länger als zehn Jahre in Eigenbesitz gehabt hat.

Die Darlegungs- und Beweislast

• für den fehlenden guten Glauben (die Bösgläubigkeit) des Ersitzenden bei Begründung des Eigenbesitzes oder
• für eine während der Dauer des zehnjährigen Eigenbesitzes erlangte positive Kenntnis der Nichtberechtigung

trägt hingegen der, der

• die Ersitzung bestreitet und
• gegen den Ersitzenden Ansprüche aus Eigentum an der Sache geltend machen will.

Allerdings trifft denjenigen, der sich auf Ersitzung beruft,

• eine sekundäre Darlegungslast
• hinsichtlich seiner Gutgläubigkeit für Erwerbsvorgänge in seiner Sphäre.

Darauf

• und dass diese Beweislastverteilung auch gilt, wenn die Sache dem früheren Besitzer gestohlen wurde oder sonst abhandengekommen ist,

hat das Oberlandesgericht (OLG) Nürnberg mit Urteil vom 06.09.2017 – 12 U 2086/15 – hingewiesen.

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann einem Wohnungsmieter von seinem Vermieter

• wegen eines berechtigtes Interesses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses

dann gekündigt werden, wenn

• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert

und

• der Vermieter selbst (nicht ein Dritter) dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde,
  • wobei die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht bleibt und
  • der Vermieter sich auch nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Drohen dem Vermieter – aufgrund der von ihm in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe (vgl. hierzu § 573 Abs. 3 BGB) – bei Fortbestand des Mietverhältnisses

• keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

ist eine Verwertungskündigung unwirksam.

Bei der Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde, ist zu beachten, dass

• nicht nur die Rechtsposition des Vermieters,
• sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters

von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.

Das bedeutet einerseits,

• dass sein Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit gewährt, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht

und andererseits,

• dass die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen müssen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen,
  • also das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden darf.

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 27.09.2017 – Nr. 152 /2017 –).

Mit Urteil vom 24.07.2017 – 213 C 7386/17 – hat das Amtsgericht (AG) München entschieden, dass wer ein gesperrtes Mobiltelefon findet,

• es im Fundbüro abgibt und
• weil der Verlierer sich nicht meldet,

daran nach Ablauf von sechs Monaten gemäß § 973 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) Eigentum erwirbt,

• keinen Anspruch auf Freischaltung des Mobiltelefons hat.

Begründet hat das AG dies damit,

• dass ein Finder die Fundsache „ex nunc“ und damit in dem zum Zeitpunkt des Ablaufs der Sechs-Monats-Frist bestehenden Zustand erwirbt,
• somit also Eigentum an einem gesperrten und damit für ihn eben nicht nutzbaren iPhone erworben hat.

Abgesehen davon, so das AG weiter, würde eine Freischaltung auch erheblichen datenschutzrechtlichen Bedenken begegnen, da nach Freischaltung ein Zugriff auf sämtliche, auf dem Telefon befindliche Daten des ursprünglichen Eigentümers möglich wäre, was durch die Sperrung gerade verhindert werden sollte (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 08.09.2017).