Kann ein Wohnungsvermieter wegen beabsichtigter wirtschaftlicher Verwertung des Grundstücks einem Mieter kündigen?

Nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann einem Wohnungsmieter von seinem Vermieter

• wegen eines berechtigtes Interesses an der Beendigung des Wohnraummietverhältnisses

dann gekündigt werden, wenn

• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert

und

• der Vermieter selbst (nicht ein Dritter) dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde,
  • wobei die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, außer Betracht bleibt und
  • der Vermieter sich auch nicht darauf berufen kann, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.

Drohen dem Vermieter – aufgrund der von ihm in dem Kündigungsschreiben aufgeführten Gründe (vgl. hierzu § 573 Abs. 3 BGB) – bei Fortbestand des Mietverhältnisses

• keine erheblichen Nachteile im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB

ist eine Verwertungskündigung unwirksam.

Bei der Beurteilung der Frage, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand des Mietverhältnisses andernfalls ein „erheblicher Nachteil“ entstehen würde, ist zu beachten, dass

• nicht nur die Rechtsposition des Vermieters,
• sondern auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters

von der verfassungsrechtlichen Eigentumsgarantie geschützt ist.

Das bedeutet einerseits,

• dass sein Eigentum dem Vermieter keinen uneingeschränkten Anspruch auf Gewinnoptimierung oder Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit gewährt, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht

und andererseits,

• dass die dem Vermieter bei Fortbestand des Mietverhältnisses entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen müssen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen,
  • also das Kündigungsrecht des Eigentümers bei einer Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB insbesondere nicht auf Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert werden darf.

Darauf hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 27.09.2017 – Nr. 152 /2017 –).