Am 01.12.2020 tritt das Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz (WEMoG) in Kraft.

Wichtige Neuerungen sind u.a.:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass ihm 

• auf seine Kosten 

die Durchführung angemessener baulicher Veränderungen gestattet werden, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
• dem Einbruchsschutz und 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

• beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

• ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

• auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
• der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
• nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

• deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

• die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
• für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

• ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

• allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

• die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.

• Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig 

• beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
• ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
• kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlung teilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
• Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 

Gegen sie 

• und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

Am 17.09.2020 hat der Deutsche Bundestag den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten 

• Entwurf eines Gesetzes zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)  

mit dem das Wohnungseigentumsgesetz

• voraussichtlich mit Wirkung vom 01.12.2020

  an die Bedürfnisse der Zukunft angepasst werden soll.  

Wichtige Neuerungen werden u.a. sein:

Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass auf seine Kosten angemessene bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die

• dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, 
• dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge, 
• dem Einbruchsschutz und 
• dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität 

dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),

Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),

• beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,

oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,

• ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,

mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG), 

• auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben, 

nur dann zu tragen haben, wenn 

• die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie 
• der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und 
• nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist 

oder

• deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).

Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen, 

• die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und 
• für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde, 

die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies 

• ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen) 

verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG). 

Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).

Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog), 

berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die

• untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
• zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).

Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,

• allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden, 

Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,

• die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
• eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).

Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

• bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).

Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.
Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).

Künftig beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlungteilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).

Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,  

• Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und 
• Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG), 

handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. 
Gegen sie 

• und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer 

sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).

…. des gemeinschaftlichen Eigentums

• die anderen Wohnungseigentümer und/oder
• die Wohnungseigentümergemeinschaft

unternehmen können.

Da die einzelnen Wohnungseigentümer Inhaber

• der sich aus ihrem Miteigentum an dem Grundstück ergebenden Rechte sowie
• der Ansprüche, die sich aus Störungen des Miteigentums ergeben,

sind, können sie solche Ansprüche, insbesondere also auch Ansprüche auf

• Beseitigung von rechtswidrig herbeigeführten baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums und
• Wiederherstellung des vorherigen Zustands gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

selbst, ggf. auch klageweise, geltend machen, solange

• die Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche nicht durch Mehrheitsbeschluss gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) an sich gezogen,
  • d.h. durch einen solchen Beschluss ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung begründet hat und
  • der Beschluss weder nichtig, noch rechtskräftig für ungültig erklärt worden ist (dazu wann ein solcher Beschluss nichtig sein kann vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 26.10.2018 – V ZR 328/17 –).

Ist der Anspruch auf Beseitigung der baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB verjährt,

• können die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der in § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eingeräumten Beschlusskompetenz beschließen,

eine rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums

• auf Kosten aller Wohnungseigentümer

zu beseitigen und das gemeinschaftliche Eigentum in einen ordnungsmäßigen Zustand zu versetzen.

• Befindet sich die Quelle der Störung im Bereich des Sondereigentums oder einer Sondernutzungsfläche, kann der betroffene Wohnungseigentümer gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG bzw. § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG analog bei Sondernutzungsflächen, verpflichtet sein, die Maßnahme zu dulden.

Falls die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beseitigung

• der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums auf Kosten aller Wohnungseigentümer

nicht beschließt, bleibt einem Wohnungseigentümer,

• der den ihm zustehenden Beseitigungsanspruch der rechtswidrigen baulichen Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums gemäß § 1004 BGB, wegen eingetretener Verjährung, nicht (mehr) erfolgversprechend durchsetzen kann,
• aber erreichen will, dass die rechtswidrige bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums (durch die Wohnungseigentümergemeinschaft) beseitigt wird,

nur die Möglichkeit Beschlussersetzungsklage zu erheben.

Erfolg hat eine solche Beschlussersetzungsklage allerdings nur dann, wenn

• allein die Beseitigung und Wiederherstellung eines ordnungsmäßigen Zustands ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und
• hierauf gemäß § 21 Abs. 4 WEG ein Anspruch besteht,

wovon nicht ohne weiteres ausgegangen werden kann, weil

• es je nach den Umständen des Einzelfalls (auch) ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, von der Beseitigung durch die Wohnungseigentümergemeinschaft auf eigene Kosten abzusehen (BGH, Urteil vom 05.07.2019 – V ZR 149/18 –).

Übrigens:
Das oben Ausgeführte gilt

• auch in einer Zweierwohnungseigentümergemeinschaft sowie
• bei einer von einem Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehenden Inanspruchnahme (Gebrauch) des gemeinschaftlichen Eigentums.

…. zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung steht und deswegen anfechtbar ist.

„Entlastung“ ist die dem Vereins- und Gesellschaftsrecht entstammende,

• im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) nicht normierte,

durch Beschluss der Wohnungseigentümer erfolgende Billigung der zurückliegenden Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum

• als dem Gesetz, den Vereinbarungen und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und
• als zweckmäßig,

Zugleich wird dem Verwalter hierdurch für die zukünftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen ausgesprochen.

Ein Entlastungsbeschluss kann in der Wohnungseigentümerversammlung mit Stimmenmehrheit beschlossen werden.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

• jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
• die den Wohnungseigentümern
  • bekannt waren oder
  • bei sorgfältiger (Kassen)Prüfung, auch ohne Fach- und Spezialwissen, erkennbar gewesen wären (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –; Landgericht (LG) Krefeld, Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 –).

Demzufolge steht,

• sofern nicht aus besonderen Gründen für die Wohnungseigentümer Anlass besteht, auf solche mögliche Ansprüche zu verzichten,

ein mehrheitlich gefasster Entlastungsbeschluss dann im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, wenn

• Ersatzansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht kommen können,
• etwa bei einer objektiven Pflichtverletzung des Verwalters oder einer nicht vollständigen Erfüllung seiner Pflichten.

Ob dem Verwalter

• daran ein Verschulden trifft oder
• den Wohnungseigentümern dadurch tatsächlich ein Schaden entstanden ist.

ist in diesem Zusammenhang unerheblich und ggf. (erst) in einem Schadensersatzprozess zu klären.

Übrigens:
Darin, dass der Verwalter von der Eigentümerversammlung gefasste Beschlüsse durchführt, ist ein Pflichtenverstoß

• nur dann zu sehen, wenn es sich um einen nichtigen, also von vornherein absolut unwirksamen Beschluss gehandelt hat,
• nicht dagegen, wenn der Beschluss
  • bestandskräftig,
  • nur anfechtbar oder
  • angefochten ist und später wegen Rechtswidrigkeit für ungültig erklärt wird (Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 16.01.2019 – 485 C 15894/18 WEG –).

…. aber stattdessen beispielsweise ein Eiscafé betrieben wird.

Mit Urteil vom 27.09.2018 – 2-13 S 138/17 – hat das Landgericht (LG) Frankfurt entschieden, dass, wenn die Teilungserklärung einer Eigentümergemeinschaft erlaubt,

• dass Räume und Flächen im Erdgeschoss (EG) als Laden genutzt werden dürfen,

dies nicht (auch) die Erlaubnis zum Betrieb eines Eiscafés beinhaltet.

Vielmehr können, wenn in solchen Räumen ein Eiscafé betrieben wird, Wohnungseigentümer,

• sofern und solange die Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechtsausübung nicht durch Mehrheitsbeschluss an sich zieht,

nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) verlangen,

• von dem Eigentümer der Räume, sofern dieser das Eiscafé selbst betreibt,
• als auch, sofern das Eiscafé von einem Mieter des Eigentümers betrieben wird, unmittelbar von dem Mieter,

den Betrieb des Eiscafés zu unterlassen sowie

• in dem Fall, dass das Eiscafé von einem Mieter des Eigentümers betrieben wird,

von dem Eigentümer,

• dass er auf die Einstellung des gastronomischen Betriebs durch seinen Mieter hinwirkt.

Begründet hat das LG dies damit, dass ein Laden nicht einem Eiscafé vergleichbar ist,

• weil in einem Eiscafé, im Gegensatz zu einem Laden, die Möglichkeit besteht die gekauften Speisen an Ort und Stelle zu verzehren sowie
• Kunden zum zumindest kurzweiligen Verweilen Sitzmöglichkeiten eröffnet werden

und die Nutzung der Räume und Flächen auch mehr stört, als eine Nutzung als Laden,

• da bei einem gastronomischen Betrieb, anders als bei reinen Verkaufsstellen, der Kontakt unter den Kunden im Vordergrund steht und aufgrund dessen eine höhere Geräuschbelastung zu erwarten ist (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankfurt am Main vom 19.11.2018; vgl. hierzu auch den Blogeintrag „Wohnungseigentümer sollten wissen, zu welchen Zwecken sie ihre Wohnung nutzen dürfen, was die Rechtsfolgen einer zweckwidrigen Nutzung sein können und wie sie unter Umständen eine Änderung der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten ihres Sondereigentums erreichen können“).

…. Gebrauchtwagens haben, wenn

• sie wegen ständig benötigter Flüssigsauerstoff ein mehrere Kilogramm schweres Sauerstoffgerät mit einem Sauerstofftank bei sich führen müssen,
• sie bisher mit ihrem Pkw in größerem Umfang ihre zahlreichen weit entfernt lebenden Verwandten und Freunde besucht haben und
• sie dazu nun deshalb nicht mehr in der Lage sind, weil
  • ihr Fahrzeug verschrottet werden musste,
  • ihnen, wegen der notwendigen Mitnahme des Sauerstoffgerätes sowie angesichts der Dauer ihrer Abwesenheit von zu Hause, auch eines Zusatztanks, die Benutzung des ÖPNV nicht zugemutet werden kann und
  • Behindertenfahrdienste nicht zur Verfügung stehen.

Das hat das Sozialgericht (SG) Mannheim mit Bescheid vom 09.04.2018 – S 2 SO 2030/16 – entschieden.

Danach gehört die Möglichkeit seine Verwandte und Freunde auch weiterhin besuchen zu können zur Teilhabe am Leben in der Gemeinschaft.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall ist das Sozialamt vom SG zur Zahlung eines Zuschusses von 7.500 Euro für den Erwerb eines Gebrauchtwagens verurteilt worden (Quelle: Pressemitteilung des SG Mannheim vom 07.08.2018).

…. einer zweckwidrigen Nutzung sein können und wie sie unter Umständen eine Änderung der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten ihres Sondereigentums erreichen können.

Wie ein im Sondereigentum stehender Gebäudeteil,

• also beispielweise eine Eigentumswohnung,

von dem Wohnungseigentümer genutzt werden darf,

• nur zu Wohn- oder/und auch zu anderen, (bestimmten) beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken,

ergibt sich aus der, bei der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung, die im nachhinein,

• vom Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) abgesehen,

nur durch eine mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffene Vereinbarung geändert werden kann.

Nutzt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, also beispielweise seine Eigentumswohnung,

• nicht entsprechend den bestehenden Vereinbarungen, sondern zweckwidrig und
• stört die nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr als die vorgesehene Nutzung,

kann jeder der anderen Wohnungseigentümer Unterlassung

• sowohl nach § 15 Abs. 3 WEG,
• als auch aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wegen Eigentumsbeeinträchtigung,

verlangen,

• solange der Verband (die Wohnungseigentümergemeinschaft) nicht die Ausübungsbefugnis dieses Unterlassungsanspruchs gemäß § 10 Abs. 8 Satz 3 HS 2 WEG durch Mehrheitsbeschluss an sich gezogen hat (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 15.12.2017 – V ZR 275/16 – und vom 05.12.2014 – V ZR 85/14 – sowie – V ZR 5/14 –).

Übrigens:
Ist es wegen der entgegenstehenden Vereinbarungen einem Wohnungseigentümer danach verwehrt, sein Sondereigentum bzw. seine Wohnung so wie von ihm gewünscht zu nutzen, hat der die Möglichkeit

• nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine entsprechende Anpassung bzw. Änderung der bestehenden Vereinbarungen zu verlangen,
• sofern schwerwiegende Gründe im Sinne dieser Norm vorliegen.

Dieser Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG muss allerdings

• zunächst im Wege der Klage durchgesetzt werden und
• kann nicht gegen einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB nicht im Wege der Einrede geltend gemacht werden.

Bis zum Vorliegen eines entsprechenden rechtskräftigen Urteils müssen

• die bis dahin geltenden Vereinbarungen beachtet werden und

Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, unterbleiben (vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16 – sowie Pressemitteilung des BGH vom 23.03.2018).

…. welche Folgen eine Entlastung des Verwalters für die Wohnungseigentümergemeinschaft hat.

Mit Urteil vom 03.05.2017 – 7 O 20/16 – hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Krefeld darauf hingewiesen, dass

• wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verwalter wirksam Entlastung erteilt,

dies im Regelfall bedeutet, dass die Wohnungseigentümer

• die zurückliegende Amtsführung des Verwalters im jeweils genannten Zeitraum als dem Gesetz, der Gemeinschaftsordnung und seinen vertraglichen Pflichten entsprechend und als zweckmäßig billigen und
• ihm auf diese Weise gleichzeitig für die künftige Verwaltertätigkeit das Vertrauen aussprechen.

Rechtlich stellt die Entlastung ein negatives Schuldanerkenntnis gegenüber dem Verwalter gemäß § 397 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) dar, das

• jegliche – nicht aus einer Straftat herrührende – Ersatzansprüche und andere konkurrierende Ansprüche gegen den Verwalter wegen solcher Vorgänge ausschließt,
• die den Wohnungseigentümern
  • bekannt waren oder
  • bei sorgfältiger (Kassen)Prüfung, auch ohne Fach- und Spezialwissen, erkennbar gewesen wären (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Nach einer wirksam erteilten Entlastung des Verwalters kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft,

• abgesehen von Ansprüchen wegen einer Straftat des Verwalters,

somit gegen den Verwalter nur noch Ansprüche wegen solcher Vorgänge oder Fehler des Verwalters gelten machen,

• von denen sie bei der Beschlussfassung keine Kenntnis hatte und
• die bei einer sorgfältigen Prüfung (der Abrechnung) auch nicht hätten auffallen müssen.

Übrigens:
Kommen Ansprüche gegen den Verwalter erkennbar in Betracht und besteht aus besonderen Gründen auch kein Anlass, auf die hiernach möglichen Ansprüche zu verzichten,

• steht ein Eigentümerbeschluss, mit dem einem Verwalter Entlastung erteilt wird,

im Widerspruch zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung (BGH, Beschluss vom 17.07.2003 – V ZB 11/03 –).

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuständig zur

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

• die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

die nach § 16 Abs. 2 WEG auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

• Soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, ist gemäß § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten.
• Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist, wozu auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört.
• Dagegen gibt § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.
• Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Wohnungseigentümer, der seinen ersatzfähigen auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen kann, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt oder ein Familienangehöriger die Reparatur vorgenommen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Zuständigkeit des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichen,

• sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen;
• im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit für die

• Instandhaltung und/oder
• Instandsetzung

durch Vereinbarung oder in der Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen,

• wozu auch die Kosten gehören, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.
• Ein Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht in diesem Fall nicht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung begrifflich unterschieden zwischen

• Instandhaltung und
• Instandsetzung

von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und

• weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu,
• ist die (kostenpflichtige) Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

In solchen Fällen ist dann, wegen der unterschiedlichen Kostentragungspflicht, die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – hingewiesen.

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hat jeweils aufzustellen,

• gemäß § 28 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan, der
  • die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums,
  • die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung sowie
  • die Beitragsleistung der Wohnungseigentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstellung enthält

• und gemäß § 28 Abs. 3 WEG nach Ablauf des Kalenderjahres eine Jahresabrechnung über die bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bereits angefallenen Einnahmen und Ausgaben (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 04.12.2009 – V ZR 44/09 – dazu, was wo in der Abrechnung anzusetzen ist),

wobei mit Ablauf des Kalenderjahres

• die Pflicht zur Aufstellung des Wirtschaftsplans endet, danach auch eine titulierte Verpflichtung zur Aufstellung des Wirtschaftsplans nicht mehr vollstreckt werden kann und
• die Pflicht zur Aufstellung der Jahresabrechnung entsteht.

Darüber hinaus können die Wohnungseigentümer von dem Verwalter gemäß § 28 Abs. 4 WEG

• durch Mehrheitsbeschluss
• jederzeit Rechnungslegung über seine mit Einnahmen und Ausgaben verbundene Verwaltung verlangen.

Bei der Jahresabrechnung und einer durch Mehrheitsbeschluss verlangten Rechnungslegung hat der Verwalter den Wohnungseigentümern eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen (§ 259 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)).

• Wenn Grund zu der Annahme besteht, dass die in der Rechnung enthaltenen Angaben über die Einnahmen und die Ausgaben nicht mit der erforderlichen Sorgfalt gemacht worden sind, so hat der Verwalter auf Verlangen zu Protokoll an Eides statt zu versichern, dass er diese nach bestem Wissen so vollständig angegeben habe, als er dazu imstande sei (vgl. § 259 Abs. 2 BGB).

Sowohl bei der Jahresabrechnung als auch bei der Rechnungslegung handelt es sich um unvertretbare Handlungen nach § 888 Abs. 1 Satz 1 Zivilprozessordnung (ZPO).

Lediglich, wenn es während des Kalenderjahres zu einem Verwalterwechsel kommt, handelt es sich bei der von dem neuen Verwalter in einem solchen Fall zu fertigenden Abrechnung für das gesamte Kalenderjahr,

• soweit er die Jahresabrechnung für den Zeitraum erstellt, in dem der bisherige Verwalter die Verwaltung geführt hat,
• um eine vertretbare Handlung im Sinne von § 887 ZPO.

Denn die Tätigkeit des neuen Verwalters ist dann insoweit notwendig beschränkt auf

• die Auswertung der Unterlagen des früheren Verwalters und
• die geordnete Darstellung des Ergebnisses dieser Auswertung und
• damit auf eine Tätigkeit, die jeder Fachkundige ausführen kann.

Dagegen kann der neue Verwalter aus eigener Kenntnis keine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der seiner Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen des früheren Verwalters abgeben.

• Die Wohnungseigentümer können allerdings vom früheren Verwalter nach § 28 Abs. 4 WEG die Rechnungslegung bis zum Zeitpunkt seines Ausscheidens und damit eine Erklärung zur Vollständigkeit und Richtigkeit der während seiner Verwaltung angefallenen Unterlagen verlangen.

Allein der Verwalter, der die Verwaltung geführt hat, kann und muss den Wohnungseigentümern mit seiner Abrechnung nämlich dafür einstehen, dass er die im Abrechnungszeitraum angefallenen Einnahmen und Ausgaben vollständig und richtig erfasst hat.

Befinden sich die Unterlagen nicht mehr im Besitz des Verwalters, können die Gläubiger dem Verwalter den Besitz der Unterlagen verschaffen.
Sind sie selbst nicht im Besitz dieser Unterlagen, können sie von deren Besitzer die Herausgabe verlangen.
Darüber hinaus kann der ehemalige Verwalter von dem neuen Verwalter die Herausgabe der Unterlagen oder die Einsicht in die Unterlagen beanspruchen.

Darauf hat der I. Zivilsenat des BGH mit Beschluss vom 23.06.2016 – I ZB 5/16 – hingewiesen.

Wer Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, im Bereich seiner Gartenterrasse einen Pool anlegen und dazu eine Baugrube ausheben möchte,

• bedarf hierzu der Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer,
• wenn in der Teilungserklärung geregelt ist, dass das Sondernutzungsrecht ausschließlich an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse besteht.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 18.08.2015 – 484 C 5329/15 WEG – entschieden.

Begründet hat das AG dies damit, dass nach dem Wortlaut der Teilungserklärung das ausschließliche Sondernutzungsrecht an der Gartenoberfläche und Gartenterrasse

• die zustimmungsfreie Nutzung nur für die Gartenoberfläche erlaubt und
• nicht für das darunter liegende Erdreich.

Die Teilungserklärung so und nicht anders auszulegen mache auch Sinn, weil sich in dem Erdreich unter der Gartenoberfläche Einrichtungen zur Versorgung des Anwesens befinden könnten.

Für eine beabsichtigte Bepflanzung durch den sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer folgt nach Auffassung des AG daraus, dass

• eine Bepflanzung, die nicht sehr tief geht und damit nur die Gartenoberfläche berührt, weiter möglich,
• dagegen eine Bepflanzung mit Pflanzen, die sehr tiefe Wurzeln haben, von der Zustimmung der übrigen Miteigentümer abhängig ist.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 13.05.2016 – 38/16 – mitgeteilt.