Am 17.09.2020 hat der Deutsche Bundestag den vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) vorgelegten
mit dem das Wohnungseigentumsgesetz
- voraussichtlich mit Wirkung vom 01.12.2020
an die Bedürfnisse der Zukunft angepasst werden soll.
Wichtige Neuerungen werden u.a. sein:
Jeder Wohnungseigentümer hat künftig im Grundsatz einen Anspruch darauf, dass auf seine Kosten angemessene bauliche Veränderungen durchgeführt werden, die
- dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen,
- dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge,
- dem Einbruchsschutz und
- dem Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
dienen (§§ 20 Abs. 2 Satz 1, 21 Abs. 1 WEMoG),
Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen),
- beispielsweise insbesondere Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die zu nachhaltigen Kosteneinsparungen führen bzw. die Wohnanlage in einen zeitgemäßen Zustand versetzen,
oder die Gestattung baulicher Veränderungen können künftig,
- ohne dass es auf die Zustimmung aller von einer Maßnahme beeinträchtigten Eigentümer ankommt,
mit einfacher Mehrheit beschlossen werden (§§ 20 Abs. 1, 25 Abs. 1 WEMoG), wobei allerdings die Kosten hierfür alle Wohnungseigentümer nach dem Verhältnis ihrer Anteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEMoG),
- auch die, die der Maßnahme nicht zugestimmt haben,
nur dann zu tragen haben, wenn
- die bauliche Veränderung mit mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen sowie
- der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen wurde und
- nicht mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden ist
oder
- deren Kosten sich innerhalb einer angemessenen Zeit amortisieren (§ 20 Abs. 2 WEMoG).
Jeder Wohnungseigentümer kann künftig die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a WEMoG verlangen, wobei allerdings in kleineren Anlagen,
- die aus weniger als neun Sondereigentumsrechten bestehen und
- für die ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde,
die Bestellung eines zertifizierten Verwalters nur dann erfolgen muss, wenn dies
- ein Drittel der Wohnungseigentümer (nach Köpfen)
verlangt (§§ 18 Abs. 2 Nr. 1, 19 Abs. 2 Nr. 6, 48 Abs. 4 WEMoG).
Ferner kann künftig jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlage verlangen (§ 18 Abs. 4 WEMoG).
Der Verwalter ist künftig gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
- sofern die Wohnungseigentümer seine Rechte und Pflichten durch Beschluss nicht einschränken oder erweitern (beispielsweise durch Wertgrenzen oder einem Maßnahmekatalog),
berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die
- untergeordnete Bedeutung haben und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führen oder
- zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind (§ 27 WEMoG).
Nach Ablauf eines Kalenderjahres muss der Verwalter künftig einen,
- allen Wohnungseigentümern zur Verfügung zu stellenden,
Vermögensbericht erstellen, der zu enthalten hat,
- die Darstellung der Instandhaltungsrückstellung, die den Namen „Erhaltungsrücklage“ erhält (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEMoG) sowie
- eine Aufstellung des wesentlichen Gemeinschaftsvermögens (§ 28 Abs. 4 WEMoG).
Im Außenverhältnis besitzt der Verwalter künftig eine Vertretungsmacht für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,
- bei Abschluss eines Grundstückskauf- oder Darlehensvertrags aber nur, wenn ein entsprechender Beschluss der Wohnungseigentümer vorliegt (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG).
Der Verwalter kann künftig von den Wohnungseigentümern jederzeit, ohne dass ein wichtiger Grund vorliegen muss, abberufen werden.
Der Vertrag mit ihm endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung (§ 26 Abs. 3 WEMoG).
Künftig beträgt die Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung drei Wochen (§ 24 Abs. 4 Satz 2 WEMoG),
ist die Wohnungseigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer beschlussfähig und
kann es Wohnungseigentümern durch Beschluss ermöglicht werden, online an der Wohnungseigentümerversammlungteilzunehmen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEMoG).
Träger der gesamten Verwaltung ist nach dem WEMoG die durch ihre Organe,
- Eigentümerversammlung als Willensbildungsorgan (§ 23 WEMoG) und
- Verwalter als Vertretungsorgan (§ 9b Abs. 1 Satz 1 WEMoG),
handelnde Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.
Gegen sie
- und nicht mehr gegen die einzelnen Eigentümer
sind deswegen auch künftig Beschlussanfechtungs- und Beschlussnichtigkeitsklagen von Wohnungseigentümern zu richten (§ 44 Abs. 2 WEMoG).