Tag Wohnhaus

…. dessen Nutzung wesentlich beeinträchtigt, haben die Nachbarn Anspruch auf Unterlassung bzw. Beseitigung dieser Störung nach §§ 1004 Abs. 1, 906 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB).

Mit Urteil vom 12.08.2022 – 9 O 67/21 – hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Frankenthal (Pfalz) ein Ehepaar,

• weil die auf dem Dach ihres Wohnhauses errichtete Photovoltaikanlage die Nachbarn unzumutbar blendete,

dazu verurteilt, ihre Solaranlage auf dem Dach

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…. eine Berufung auf die sich hieraus ergebenden Verbraucherrechte möglich sein kann.

Mit Urteil vom 29.03.2022 – 5 U 52/21 – hat der 5. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts (OLG) Zweibrücken in einem Fall, in dem ein Ehepaar die 

• Gewerke für den Neubau ihres Hauses 

an

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…. muss geduldet werden.

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Schließen Geschwister untereinander einen Übertragungsvertrag mit Pflegevereinbarung, d.h. 

• überträgt beispielsweise der Bruder sein mit einem Wohnhaus bebautes Grundstück auf seine Schwester, 
• die als Gegenleistung hierfür dem Bruder ein Wohnrecht an bestimmten Räumen des Hauses bestellt und sich verpflichtet, ihn lebenslang zu betreuen und zu pflegen,

ist die 

• dauerhafte, von gegenseitigem Vertrauen der Parteien getragene Beziehung 

im Zweifel Geschäftsgrundlage des Vertrags, mit der Folge, dass der Übertragende (= im obigen Beispiel der Bruder), wenn das Verhältnis zwischen 

• ihm und 
• dem Übernehmenden (= im obigen Beispiel die Schwester) 

heillos zerrüttet und aufgrund dessen die Annahme von Pflegeleistungen nicht länger zumutbar ist – vorbehaltlich vertraglicher Vereinbarungen – 

• wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage

die Rechte aus § 313 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend machen kann, sofern die Zerrüttung nicht eindeutig ihm 

• allein (also nicht nur in stärkerem Maße)

anzulasten und er deshalb nicht schutzwürdig ist.

Zu beachten ist hierbei 

• laut Urteil des V. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 09.07.2021 – V ZR 30/20 – 

Folgendes:

Für die Umstände, auf die die Anwendung der Regeln über den Wegfall der Geschäftsgrundlage gestützt werden soll, trägt die 

• Darlegungs- und 
• Beweislast,

derjenige, der sich darauf beruft.

Steht fest, dass das Verhältnis der Beteiligten zerrüttet ist, muss der Übernehmende die für ihn günstige Tatsache 

• darlegen und 
• beweisen,

dass 

• der Übertragende sich ausnahmsweise nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage berufen kann,
• also ihm das Zerwürfnis allein anzulasten ist.

Sind danach die Voraussetzungen für den Wegfall der Geschäftsgrundlage gegeben, hat im Streitfall das Gericht – auf der Grundlage des Sachvortrags der Parteien – zu prüfen, ob der Übertragende,

• weil ihm die vorrangige Vertragsanpassung nicht möglich oder ihm bzw. dem Übernehmenden nicht zumutbar ist (§ 313 Abs. 3 Satz 1 BGB)

die Auflösung des Vertrags verlangen kann oder ob als eine solche vorrangige Vertragsanpassung in Betracht kommen könnte, anstelle der Sach- und Dienstleistungen 

• eine Zahlung in Geld durch den Übernehmenden, 
  • entweder in Form einer Rentenzahlung, wenn sie gesichert ist 
  • oder in Form eines Kapitalbetrags, was die Zahlung eines „nachträglichen Kaufpreises“ bedeuten würde. 

wobei ggf. zu berücksichtigen ist, dass, 

• wenn es dem Übertragenden wegen der Zerrüttung unzumutbar ist mit dem Übernehmenden weiter unter einem Dach zu wohnen, 

auch das Wohnrecht des Übertragenden durch eine Geldzahlung abgegolten werden muss.

Ist eine Vertragsanpassung in Form von Geldleistungen 

• nicht möglich bzw. 
• dem Übertragenden wegen der finanziellen Verhältnisse des Übernehmenden nicht zumutbar, 

kann er die Rückübertragung des zugewendeten Eigentums an dem Hausgrundstück von dem Übernehmende verlangen (§ 313 Abs. 3 BGB), was zur Auflösung des Vertrags 

• mit Wirkung ex nunc 

führt, d.h. der Übernehmende 

• hat das Grundstück zurückzuübertragen und 
• wird von seiner Pflegeverpflichtung befreit.

Die Darlegungs- und Beweislast dafür, dass 

• nur die Auflösung des Vertrags in Betracht kommt, weil die vorrangige Anpassung nicht möglich ist, 

trägt der Übertragende. 

…. gestört fühlen, wissen sollten.

Mit Urteil vom 25.02.2021 – 4 K 915/20.NW – hat die 4. Kammer des Verwaltungsgerichts (VG) Neustadt (Weinstraße) 

• die Klage eines Anwohners abgewiesen, 

der wollte, dass die Gemeinde 6 von ihr 

• in einer Entfernung von ca. 30 m von seinem Wohnhaus 

aufgestellte Glasmülleinwurfcontainer (wieder) entfernt, was von ihm damit begründet worden war, dass

• es zu 30 bis 40 Einwürfen pro Tag komme, 
• die Nutzungszeiten nicht eingehalten würden und 

es dadurch zu einer, von ihm als unzumutbar empfundenen, erheblichen Lärmbelästigung komme. 

In ihrer Entscheidung hat die Kammer darauf hingewiesen, dass den Gemeinden bei der 

• Festlegung der Containerstandorte 

ein weiter Entscheidungsspielraum zustehe, Wertstoffeinwurfcontainer, die

• in ihrer Ausgestaltung dem aktuellen Stand der Technik entsprechen, 
  • beispielsweise die Vorgaben der geltenden Richtlinien des Deutschen Instituts für Gütesicherung und Kennzeichnung e.V. für „lärmarme Altglas-Container für lärmempfindliche Bereiche“ erfüllen

und

• in einem Abstand von mindestens 12 m zur Wohnbebauung aufgestellt sind, 

innerhalb von Wohngebieten, 

• wegen der hohen Akzeptanz in der Bevölkerung und 
• weil sie für ihr Funktionieren darauf angewiesen sind, dass sie in der Nähe der Haushalte aufgestellt werden,

grundsätzlich als sozial adäquat und nicht erheblich störend anzusehen seien und deswegen ein

• sog. öffentlich-rechtlicher Folgenbeseitigungsanspruch,

normalerweise nicht besteht,

• insbesondere dann nicht, wenn sich im Gemeindegebiet kein geeigneterer Alternativstandort aufdrängt.

Komme es allerdings, so die Kammer weiter, zu Störungen, die mit einer 

• rechtswidrigen Benutzung der Container 

zusammenhängen,

• etwa weil Einwürfe außerhalb der vorgeschriebenen Nutzungszeiten erfolgen,

könne, 

• da Gemeinden verpflichtet seien, mit einer rechtswidrigen Benutzung von Containern zusammenhängende Störungen, mit den ihnen verfügbaren und zumutbaren Mitteln zu unterbinden, 

jedoch ein Anspruch auf ordnungsbehördliches Einschreiten in Betracht kommen, 

• sofern die Gemeinde ihrer Verpflichtung zur Unterbindung solcher Störungen nicht nachkommen sollte (Quelle: Pressemitteilung des VG Neustadt).

…. oder abgeschlossen hat, wissen sollte.

Mit Urteil vom 28.10.2020 – 29 U 146/19 – hat der 29. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt am Main, 

• nach einer Inhaltskontrolle, unter Berücksichtigung des seit dem 01.01.2018 geltenden neuen Bauvertragsrechts, 

mehrere 

• vorformulierte Vertragsklauseln für unwirksam 

erklärt, die ein Bauunternehmen, 

• das schlüsselfertige Wohnhäuser erstellt, 

in seinen 

• mit Verbrauchern 

abgeschlossenen Planungs- und Bauverträgen verwendet hat, was bedeutet, dass 

• sich auf diese Klauseln bzw. Bestimmungen das Bauunternehmen nicht (mehr) berufen kann und 
• diese für den Verbraucher unbeachtlich sind.

Unwirksam,

•  wegen unangemessener Benachteiligung des Vertragspartners gemäß § 307 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB),

ist nach Auffassung des Senats u. a. eine Klausel, die vorsieht, dass die Parteien davon ausgehen, dass „keine unüblichen Grundstücksgegebenheiten bestehen“, weil,

• wann ein Grundstück noch üblich und wann es unüblich beschaffen, einem durchschnittlichen Verbraucher vollkommen unklar und für diesen eine solche Klausel unverständlich ist, 

eine Klausel, die bestimmt, dass, wenn der Auftraggeber statt der vorgelegten Ausführungsplanung wesentliche Änderungen fordert, die Vertragsparteien „verhandeln und eine entsprechende Nachtragsvereinbarung abschließen“, weil,

• obwohl das Gesetz in § 650b Abs. 2 Satz 1 BGB dem Besteller, wenn keine gütliche Einigung zwischen den Parteien zu Stande kommt, ausdrücklich ein einseitiges Anordnungsrecht zubilligt, mit der Klausel – zu Unrecht – der Eindruck erweckt wird, dass der Kunde unbedingt eine Nachtragsvereinbarung benötigt,

eine Klausel, die vorsieht, dass der Kunde dafür Sorge zu tragen hat, dass das Grundstück „mit schweren Baufahrzeugen mit einem Gesamtgewicht von 40 t befahren werden kann“, weil 

• dies von der Beschaffenheit seines Grundstücks insbesondere den Bodenverhältnissen sowie von der Beschaffenheit des Baufahrzeugs abhängt, 
• beides dem Kunden nicht bekannt sei und dieser deshalb die Befahrbarkeit seines Grundstücks mit derartigen Baufahrzeugen nicht beurteilen könne

sowie eine Bestimmung, wonach das Bauwerk als abgenommen gilt, wenn eine Frist zur Abnahme gesetzt wurde „und der Auftraggeber die Abnahme nicht innerhalb dieser Frist unter Angabe wesentlicher Mängel verweigert hat“, weil nach § 640 Abs. 2 Satz 2 BGB  

• zum einen der Unternehmer in Textform auf die Folgen einer nicht erklärten oder ohne Angabe von Mängeln verweigerten Abnahme hinweisen muss und
• zum anderen nach dem Gesetz bereits dann nicht von einer Abnahme auszugehen ist, wenn der Besteller wegen eines Mangels – nicht mehrerer Mängel – die Abnahme verweigert hat, wobei es nach den gesetzlichen Regelungen auch keine Rolle spielt, ob der Mangel wesentlich oder unwesentlich ist (Quelle: Pressemitteilung des OLG Frankfurt).

Denn besteht für ein Gebäude, z.B. für ein Wohnhaus, 

• eine Gebäudeversicherung, 

tritt,

• wenn das mit dem Gebäude bebaute Grundstück veräußert wird,

gemäß § 95 Versicherungsvertragsgesetz (VVG) mit dem durch die Eintragung in das Grundbuch erfolgtem Eigentumserwerb des Käufers dieser 

• an Stelle des Verkäufers 

in das Versicherungsverhältnis ein, 

• d.h. er ist ab diesem Zeitpunkt Vertragspartner des Versicherers und selbst Versicherungsnehmer,
• mit der anschließenden Kündigungsmöglichkeit des Versicherungsverhältnisses nach § 96 VVG. 

Aber auch schon vorher, 

• nämlich in der Zeit zwischen Gefahrübergang (§ 446 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) und dem Eigentumserwerb durch seine Eintragung in das Grundbuch,

genießt der Käufer 

• aus einem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag

Versicherungsschutz.

Da dem Käufer eines Grundstücks 

• in der Zeit zwischen Gefahrübergang und dem Eigentumserwerb durch Eintragung in das Grundbuch 

ein versicherbares – nach Zahlung des Kaufpreises sogar das alleinige – Sacherhaltungsinteresse zukommt, ist ein mit dem Verkäufer bestehender Gebäudeversicherungsvertrag

• auch ohne ausdrückliche Regelung 

grundsätzlich dahingehend auszulegen, dass dieses (fremde) Interesse des Käufers darin mitversichert ist (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 17.06.2009 – IV ZR 43/07 –).

Wissen sollte der Käufer jedoch auch:
Eine vertragliche Verpflichtung des Grundstücksverkäufers gegenüber dem Käufer zu einer Versicherung der Kaufsache besteht grundsätzlich nicht.

Auch ist der Verkäufer 

• – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen bzw.
• sofern er sich vertraglich nicht dazu verpflichtet hat – 

nicht gehalten, eine 

• im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages 

bestehende Gebäudeversicherung 

• aufrechtzuerhalten oder
• die Beendigung des Vertragsverhältnisses durch den Versicherer zu verhindern bzw. 
• im Falle einer Kündigung eine neue Versicherung abzuschließen.

Vielmehr darf der Verkäufer ein bestehendes Versicherungsverhältnis

• – vorbehaltlich anderer Abreden – 

jederzeit beenden, auch wenn er damit 

• den Übergang der Versicherung auf den Käufer nach § 95 VVG verhindert. 

Ferner muss, wenn für das Gebäude im Zeitpunkt des Vertragsschlusses 

• keine Gebäudeversicherung besteht oder 
• eine solche Versicherung nach Vertragsschluss beendet worden ist,

der Verkäufer den Käufer nicht 

• ungefragt

darüber informieren.

Nur dann, wenn der Verkäufer 

• vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages 

erklärt, 

• dass eine Gebäudeversicherung besteht und 
• das Versicherungsverhältnis vor Umschreibung des Eigentums beendet wird, 

trifft ihn in aller Regel 

• die vertragliche Nebenpflicht, den Käufer hierüber unverzüglich zu unterrichten,
• deren Verletzung einen Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 BGB begründen kann.

Fazit:
Der Käufer eines bebauten Grundstücks muss,

• sollte hierzu nichts vereinbart sein, 

den Verkäufer fragen, 

• ob dieser eine Gebäudeversicherung abgeschlossen hat und 
• ob diese noch besteht. 

Fragt der Käufer nicht nach, kann der Verkäufer davon ausgehen, 

• dass sich der Käufer selbst um den erforderlichen Versicherungsschutz kümmert. 

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 20.03.2020 – V ZR 61/19 – hingewiesen.

Mit Urteil vom 25.03.2019 – 14 O 271/17 – hat das Landgericht (LG) Coburg entschieden, dass vom Käufer eines Wohnhauses aus den frühen 70er Jahren,

• nach der Übergabe und der Entfernung der vorhandenen Holzverkleidungen und Tapeten.

festgestellte

• Risse in den geputzten Wandflächen

keinen Mangel darstellen,

• sofern eine besondere Beschaffenheit des Hauses im Kaufvertrag nicht vereinbart wurde.

Begründet hat das LG dies damit, dass es für die Frage, ob ein Mangel vorliegt,

• auf die übliche Beschaffenheit vergleichbarer Häuser mit ähnlichem Qualitätsstandard abzustellen ist und

bei einem 45 Jahre altem Haus,

• wegen Erreichung oder schon Überschreitung der Lebensdauer des Innenwandputzes

Risse in geputzten Wandflächen vollkommen üblich sind.

Sogar Risse bis zu 5 mm sind, wie ein vom LG beauftragter Sachverständiger festgestellt hat,

• bei einem solchen Alter eines Hauses und
• einer einfachen Konstruktion

nicht außergewöhnlich.

Übrigens:
Anders ist es bei einem undichten Dach.

• Ein solches ist auch bei einem alten Wohnhaus sehr wohl ein Mangel.

Allerdings kann die Haftung des Verkäufers für einen solchen Mangel im Kaufvertrag wirksam ausgeschlossen werden, sofern der Verkäufer

• weder den Mangel arglistig verschwiegen,
• noch eine Garantie für die Dichtigkeit des Daches übernommen hat, vgl. § 444 BGB (Quelle: juris Das Rechtsportal).

…. falsche Angabe des Baujahres kann den Bestand des Kaufvertrages gefährden.

Ein Grundstückskaufvertrag kann auf Verlangen des Käufers rückabzuwickeln sein, wenn

• das im notariellen Kaufvertrag genannte Baujahr des Wohnhauses als vereinbarte Beschaffenheit des Kaufgegenstandes auszulegen und
• das Wohnhaus tatsächlich zwei Jahre früher – als im notariellen Kaufvertrag angegeben – bezugsfertig fertiggestellt war.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 02.03.2017 – 22 U 82/16 – hingewiesen.

Auf einen im notariellen Kaufvertrages vereinbarten allgemeinen Gewährleistungsausschluss kann sich der Verkäufer in einem solchen Fall nicht berufen, weil, wenn

• zugleich eine bestimmte Beschaffenheit der Kaufsache und
• ein pauschaler Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart ist,

dies regelmäßig dahin auszulegen ist, dass

• der Haftungsausschluss nicht für das Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit (§ 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)),
• sondern nur für solche Mängel gelten soll, die darin bestehen, dass die Sache
  • sich nicht für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eignet – § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB – bzw.
  • sich nicht für die gewöhnliche Verwendung eignet und keine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen der gleichen Art üblich ist und die der Käufer nach der Art der Sache erwarten kann – § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB – (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 29.11.2006 –VIII ZR 92/06 – und vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 –).

Der Verkäufer eines Hauses muss einen Käufer,

• wenn in der Vergangenheit bei starken Regenfällen regelmäßig breitflächig Wasser in flüssiger Form in den Keller eingedrungen ist,

darüber vor Abschluss des Kaufvertrages (ungefragt und erst Recht aber auf entsprechende Frage des Kaufinteressenten hin) aufklären und zwar auch dann, wenn

• es sich um ein schon sehr altes Haus mit einem noch älteren Keller handelt und
• bei der Besichtigung des Hauses durch den Käufer Farb- und Putzabplatzungen an den Kellerwänden auf Feuchtigkeitsschäden hingewiesen haben.

Offenbart dies der Verkäufer dem Kaufinteressenten nicht,

• handelt der Verkäufer arglistig,
• mit der Folge,
  • dass er sich nach § 444 BGB auf einen von den Parteien im notariellen Kaufvertrag vereinbarten Gewährleistungsausschluss für Mängel nicht berufen kann und
  • der Käufer zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigt ist.

Darauf hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Hamm mit Urteil vom 18.07.2016 – 22 U 161/15 – hingewiesen und dies damit begründet, dass

• ein verkauftes Hausgrundstück einen Sachmangel im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) aufweist, wenn die Nutzbarkeit des Kellers als Lagerraum, wie sie auch bei älteren Immobilien zumindest üblich sei und von Durchschnittskäufern berechtigterweise erwartet werden darf, wegen des bei starken Regenfällen regelmäßig eindringenden Wassers in flüssiger Form nicht möglich ist und
• ein Käufer, selbst wenn es sich um einen sehr alten Keller handle und er bei der Besichtigung des Hauses habe sehen können, dass die Kellermauern Feuchtigkeitsspuren aufweisen, nicht damit rechnen müsse, dass bei starken Regenfällen Wasser auch in flüssiger Form breitflächig in den Keller eindringt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Hamm vom 19.08.2016).