…. einem der dortigen Kfz-Stellplätze in der Regel der Zustimmung aller Miteigentümer bedarf.

Mit Urteil vom 17.09.2018 – 132 C 9764/17 – hat das Amtsgericht (AG) München in einem Fall,

• in dem ein Grundstück mit drei nebeneinander liegenden Kfz-Stellplätzen sich im gemeinsamen Eigentum von drei Miteigentümern befand,
• die eingetragene Grunddienstbarkeit das Recht enthielt, die Stellplätze zum Abstellen von Kraftfahrzeugen zu benutzen, nicht aber das Recht, sie mit einem Carport zu bebauen

und

• zwei der Miteigentümer über ihre beiden Stellplätze, ohne Zustimmung des dritten Miteigentümers, einen Carport errichtet hatten,

entschieden, dass

• der Carport auf Verlangen des nicht zustimmenden Miteigentümers wieder beseitigt werden muss.

Danach stellt die Errichtung eines Carports auf einem im Miteigentum stehenden Stellplatzgrundstück,

• eine wesentliche Veränderung des Gemeinschaftsgrundstücks und somit

eine allseits zustimmungspflichtige Maßnahme dar, die zu dulden keiner der Miteigentümer verpflichtet ist, so dass,

• auch wenn die Mehrheit der Miteigentümer der Carporterrichtung zugestimmt haben,

ein mit der Maßnahme nicht einverstandener Miteigentümer Wiederherstellung des früheren Zustandes verlangen kann (Quelle: Pressemitteilung des AG München).

Werden bei einem Grundstückskaufvertrag von den Vertragsparteien

• ein (lebenslanges, unentgeltliches) Wohnrecht für den Veräußerer und
• eine Pflegeverpflichtung für den Erwerber

vereinbart, müssen, wenn

• keine diesbezüglichen Vereinbarungen hierzu getroffen werden und

sich die Parteien darüber in Ungewissheit befinden,

• wie lange der Verkäufer leben und
• ob er zu Lebzeiten pflegebedürftig im Sinne des Vertrages werden wird,

der Erwerber damit rechnen,

• dass er – sollte der Verkäufer sehr alt sowie gleichzeitig bald nach Vertragsschluss pflegebedürftig werden – über einen sehr langen Zeitraum zur Erbringung von Pflegeleistungen ist

und der Verkäufer,

• dass er, im Fall seines frühen Todes, dem Käufer das Grundstück überlässt, obwohl er ihn nicht pflegen und das Wohnrecht nur für kurze Zeit erdulden musste.

Sofern in einem solchen Fall

• beispielsweise knapp drei Wochen nach Abschluss eines solchen Kaufvertrages

der Verkäufer überraschend stirbt, besteht demzufolge,

• mangels Raum für eine entsprechende ergänzende Vertragsauslegung bzw. einer Anpassung des Vertrages nach den Grundsätzen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage,

kein Anspruch des Erben des Verkäufers auf eine Ausgleichszahlung für das

• infolge des Todes gegenstandslos gewordene

Wohnrecht und die Pflegeverpflichtung (Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main, Beschluss vom 06.05.2019 – 8 W 13/19 –).

Grundstückseigentümern ist es gestattet,

• zum Schutz vor unberechtigten Übergriffen auf ihr Eigentum,

ihren Grundbesitz (auch den eigenen nur für sie und ggf. für ihre Familienangehörigen zugänglichen Hauseingangsbereich) mit Videokameras zu überwachen.

Jedoch muss, da schon allein die Herstellung von Filmaufzeichnungen einer Person mit einer Videokamera,

• auch in der Öffentlichkeit zugänglichen Bereichen,
• etwa auf einem öffentlichen Weg,

einen unzulässigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht dieser Person darstellen

• und einen Anspruch der betroffenen Person auf Unterlassung bzw. Beseitigung der Überwachungsanlage begründen

kann, bei der Installation sichergestellt werden, dass die Kamera

• weder auf den angrenzenden öffentlichen Bereich,
• noch auf benachbarte Privatgrundstücke oder
• den gemeinsame Zugang zu diesen

gerichtet ist und von der Kamera

• ausschließlich Bereiche des eigenen Grundstücks

erfasst werden (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 21.10.2011 – V ZR 265/10 –), außer

• das berechtigte Überwachungsinteresse überwiegt das Interesse der betroffenen Personen (Nachbarn, Passanten oder Dritten), deren Verhalten mit überwacht wird und
• die Ausgestaltung der Überwachung trägt unter Berücksichtigung von § 4 Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) inhaltlich und formell dem Schutzbedürfnis dieser einzelnen Personen ausreichend Rechnung (vgl. u.a. BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 – sowie Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 20.03.2015 – 191 C 23903/14 – dazu wann ausnahmsweise bei Erstreckung des Erfassungswinkels auf einen schmalen Streifen des öffentlichen Gehwegs ein überwiegendes Interesse des Betreibers der Videoanlage bejaht werden kann).

Beachtet werden sollte ferner, dass auch dann, wenn

• die Überwachungskamera allein auf das eigene Grundstück gerichtet ist,

durch die Installation für Dritte aber

• ein unzulässiger Überwachungsdruck aufgebaut wird,

weil

• nicht nur die hypothetische Möglichkeit einer Erfassung bzw. Überwachung besteht, sondern

diese

• aufgrund nachvollziehbarer und verständlich erscheinender konkreter Anhaltspunkte

eine Überwachung durch die Kameras objektiv ernsthaft befürchten müssen,

• etwa aufgrund eines eskalierenden Nachbarstreits oder objektiv Verdacht erregender Umstände,

das Persönlichkeitsrecht dieser Dritten auch

• bei einer Ausrichtung der Überwachungskamera allein auf das eigene Grundstück

beeinträchtigt sein kann (AG München, Urteile vom 17.04.2018 – 172 C 14702/17 – sowie vom 22.11.2018 – 213 C 15498/18 –).

Übrigens:
Für Wohnungseigentümer gilt das oben Ausgeführte entsprechend. Das bedeutet, die Kamera darf ausschließlich

• auf Bereiche ausgerichtet sein und
• Bereiche erfassen,

die dem Sondereigentum des jeweiligen Wohnungseigentümers zugehören (vgl. AG München, Urteil vom 28.02.2019 – 484 C 18186/18 WEG –

• zur Unzulässigkeit der Videoüberwachung einer Wohnungseigentumsanlage mit einer auf Gemeinschaftsflächen gerichteten Wildcam

sowie BGH, Urteil vom 24.05.2013 – V ZR 220/12 –

• dazu wann die Überwachung des Eingangsbereichs einer Wohnanlage mittels Videokamera durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zulässig ist.

…. zu Lebzeiten des Erblassers mit einem Nießbrauch belastet wurde und der Nießbrauchberechtigte Alleinerbe des Erblassers wird,

• mit dem Erbfall also Eigentum an dem Grundstück und Nießbrauch zusammenfallen.

Mit Urteil vom 06.02.2019 – 20 U 2890/18 – hat das Oberlandesgericht (OLG) München darauf hingewiesen, dass in einem solchen Fall mit dem Erbfall der Nießbrauch,

• wegen seines Zusammentreffens mit dem Eigentum an dem Grundstück in derselben Person,

zwar gemäß §§ 1072, 1063 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erlischt, das Grundstück aber, wenn ein Pflichtteil vom Erben verlangt werden kann,

• im Rahmen der für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs erforderlichen Nachlassbewertung,

als mit dem Nießbrauch belastet

• und nicht als unbelastet

zu behandeln ist.

Begründet hat das OLG dies damit, dass Pflichtteilsansprüche nur hinsichtlich des Erblasservermögens bestehen und das Vermögen Dritter,

• hier der dem Alleinerben schon zu Lebzeiten des Erblassers gebührende Nießbrauch an einem zum Nachlass gehörenden Grundstück,

nicht in die Bewertung miteinzubeziehen ist, da

• andernfalls der Pflichtteilsberechtigte auch am unabhängig vom Erbfall bei dem Erben vorhandenen Vermögen partizipieren würden und
• negiert werden würde, dass der Erblasser nur ein mit einem Nießbrauch belastetes Grundstück besaß und vererben konnte.

Für die Berechnung des Pflichtteilsanspruchs ist danach der Nießbrauch somit als nicht erloschen zu behandeln.

…. oder Hecken gepflanzt sind oder werden.

Bäume, Sträucher oder Hecken sollten

• nicht in einer geringeren Entfernung als 0,50 m oder
• falls sie über 2 m hoch sind, nicht in einer geringeren Entfernung als 2 m

zur Nachbargrundstücksgrenze gehalten werden.

• Der Eigentümer des Nachbargrundstücks hat nämlich Anspruch darauf, dass diese Grenzabstände eingehalten werden und
• kann bei Verletzung der Grenzabstände nach Art. 47 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs (AGBGB) die Beseitigung des verletzenden Zustands fordern und einen Rückschnitt verlangen.

Gemessen wird

• der Abstand nach Art. 47 AGBGB (vgl. Art. 49 AGBGB),
  • vonder Mitte des Stammes an der Stelle, an der dieser aus dem Boden hervortritt,
  • bei Sträuchern und Hecken von der Mitte der zunächst an der Grenze befindlichen Triebe,
  • bei Hopfenstöcken von der Hopfenstange oder dem Steigdraht ab (vgl. Art. 49 AGBGB)

und

• die zulässige Höhe der Bäume und Pflanzen
  • von der Stelle aus, an der der Baum bzw. die Pflanze aus dem Boden austritt bzw.
  • sofern das Nachbargrundstück, auf dem die Bäume bzw. Pflanzen stehen, tiefer liegt (Hanglage), von dem Bodenniveau des höher gelegenen Grundstücks aus (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 02.06.2017 – V ZR 230/16 – ).

Beachtet werden muss, dass der Anspruch auf Beseitigung eines den Art. 47 AGBGB verletzenden Zustands verjähren kann.

Verjährung tritt gemäß § 52 AGBGB ein nach fünf Jahren, wobei die Verjährungsfrist zu laufen beginnt

• mit dem Schluss des Jahres in dem der Anspruch auf Beseitigung entstanden ist,
  • also Baum oder Pflanze erstmals die Höhe von zwei Metern überschreitet bzw. überschritten hat,
  • zuzüglichder Geländestufe bei tiefer liegenden Grundstücken

und

• der Eigentümer des Grundstücks von den Anspruch begründenden Umständen Kenntnis
  • erlangt hat oder
  • ohne grobe Fahrlässigkeit hätte erlangen müssen.

Ist allerdings

• von dem zu einem Baum- bzw. Pflanzenrückschnitt aufgeforderten beseitigungspflichtigen Grundstückseigentümer

vor Ablauf der Verjährungsfrist mitgeteilt worden,

• dass die erforderlichen Maßnahmen durchgeführt werden,

liegt ein Anerkenntnis vor,

• das nach § 212 Abs. 1 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die noch nicht abgelaufene Verjährungsfrist neu beginnen lässt.

Da der nach Art. 47 AGBGB zu einem Rückschnitt verpflichtete Grundstückseigentümer

• es in der Hand hat, durch einen stetigen schonenden Rückschnitt die Pflanzen auf einer zulässigen Höhe zu halten,

kann er sich darauf, dass

• es bei dem verlangten Rückschnitt zu einer Beschädigung der Pflanzen kommt,

nicht berufen.

Darauf und dass auch § 39 Abs. 5 Nr. 2 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG),

• nach dem es verboten ist Bäume, Hecken, lebende Zäune, Gebüsche und andere Gehölze in der Zeit vom 1. März bis zum 30. September abzuschneiden, soweit es sich nicht um einen schonen Form- oder Pflegeschnitt handelt,

dem Anspruch nach Art. 47 AGBGB nicht entgegensteht,

• sondern in den dort genannten Zeiten allenfalls ein vorübergehendes Vollstreckungshindernis besteht,

hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 01.10.2018 – 242 C 24651/17 – hingewiesen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 07.12.2018).

…. dann noch zumutbar sein, wenn die Nachbarn seit Jahren miteinander in Streit sind.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 22.11.2018 – 213 C 15498/18 – hingewiesen und in einem Fall, in dem der Beklagte,

• nachdem sein Anwesen im Bereich des angrenzenden Grundstück der Kläger mehrfach beschädigt worden war,

auf seinem Grundstück zwei Überwachungskameras installiert hatte,

• die so ausgerichtet waren, dass sie ausschließlich Aufzeichnungen vom eigenen Grundstück des Beklagten fertigten und
• deren Einstellungsbereich nur manuell geändert werden konnte, wobei
  • der Beklagte hierzu vom Fenster aus die unterhalb der Kamera liegende Dachfläche des dortigen Anbaus betreten und dann stehend die Kamera neu ausrichten müsste,

die Klage der Kläger,

• von denen geltend gemacht worden war, dadurch, dass der Beklagte jederzeit die Kamera auf Aufzeichnungen ihres Grundstücks umstellen könne, einem „Überwachungsdruck“ ausgesetzt zu sein,

auf Beseitigung der Überwachungskameras abgewiesen.

Begründet hat das AG die Klageabweisung damit, dass

• bei der Frage, ob allein ein sog. „Überwachungsdruck“ einen unzulässigen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht darstellen kann, auf die Umstände des Einzelfalles abgestellt werden müsse und

in einem Fall, wie dem obigen, in dem

• der Grundstückseigentümer sich vor weiteren Manipulationen durch Dritte schützen wolle sowie
• eine Änderung der Kameraausrichtung den Klägern auch aufgrund ihrer äußerlichen Wahrnehmbarkeit nicht verborgen bleiben könne,

die Tatsache, dass

• die Parteien verschiedene Rechtsstreitigkeiten gegeneinander führten und bereits in der Vergangenheit geführt haben,

für sich genommen nicht ausreiche, um einen entsprechenden Überwachungsdruck zu begründen (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 30.11.2018; vgl. dazu, was bei der Installation einer Überwachungskamera zu beachten ist, auch die Blogeinträge,

• „Was man wissen sollte, wenn man auf seinem Grundstück eine Kamera installieren will, die zur Bildaufzeichnung (Videokamera) geeignet ist“ sowie
• „Die Installation einer Videokamera, die (jedenfalls auch) auf die nachbarliche Auffahrt gerichtet ist, kann das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beeinträchtigen“).

…. ihres Grundstücks, beispielsweise mit einer Stromleitung, die Zahlung einer Entschädigung angeboten wird.

Mit Urteil vom 02.07.2018 – IX R 31/16 – hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass eine einmalige Entschädigung die Grundstückseigentümern für das

• mit einer immerwährenden Dienstbarkeit gesicherte und zeitlich nicht begrenzte

Recht auf Überspannung ihres zu ihrem Privatvermögen gehörenden Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung gezahlt wird, steuerfrei ist, wenn

• die Grundstückseigentümer die Erlaubnis erteilen, um einer drohenden Enteignung zuvorzukommen und
• die Höhe der Entschädigung sich nach der Minderung des Verkehrswerts des überspannten Grundstücks bemisst.

Danach zählt die in einem solchen Fall erhaltene Entschädigungszahlung nicht zu den nach dem Einkommensteuergesetz (EStG) steuerbaren Einkünften.
Denn, da vergütet wird,

• nicht eine zeitlich vorübergehende Nutzungsmöglichkeit am Grundstück,
• sondern die unbefristete dingliche Belastung des Grundstücks mit einer Dienstbarkeit und damit die Aufgabe bzw. quasi Veräußerung eines Eigentumsbestandteils,

sind diese Einnahmen

• weder den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß §§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG zuzuordnen,
• noch den Einkünften aus sonstigen Leistungen i.S. des § 22 Nr. 3 EStG.

Mit Urteil vom 14.09.2018 – V ZR 213/17 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass (nachträgliche) Änderungen eines Grundstückskaufvertrags,

• beispielsweise die Vereinbarung einer Ermäßigung des Kaufpreises,

nach der Auflassung (§ 925 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) formlos möglich sind,

• also nicht gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden müssen,

wenn die Auflassung gemäß § 873 Abs. 2 BGB bindend geworden ist.

Begründet hat der Senat dies damit, dass,

• weil gemäß § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, der notariellen Beurkundung bedarf,

dem Formzwang des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB alle Vereinbarungen unterliegen, die nach dem Willen der Parteien zu dem schuldrechtlichen Übereignungsgeschäft gehören,

• so dass § 311b Abs. 1 BGB grundsätzlich auf Vereinbarungen Anwendung findet, durch die ein schon beurkundeter Grundstückskaufvertrag nachträglich geändert wird und
• diese nur dann formfrei sind, wenn sie lediglich der Beseitigung einer bei der Abwicklung des Geschäfts unvorhergesehen aufgetretenen Schwierigkeit dienen, ohne die beiderseitigen Verpflichtungen wesentlich zu verändern,

dass allerdings dann, wenn von den Parteien unwiderruflich die Auflassung erklärt worden ist,

• die zur Eigentumsübertragung geschuldete Leistungshandlung von ihnen erbracht ist und

Änderungsvereinbarungen nach diesem Zeitpunkt

• somit auch in den Fällen formfrei sind,
• in denen die Kaufvertragsparteien den Notar angewiesen haben, den Eintragungsantrag erst zu stellen, wenn die Zahlung des gesamten Kaufpreises nachgewiesen oder bestätigt ist.

…. kann das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn beeinträchtigen.

Mit Urteil vom 17.04.2018 – 172 C 14702/17 – hat das Amtsgericht (AG) München darauf hingewiesen, dass eine (auch) auf ein Nachbargrundstück gerichtete, zur Bildaufzeichnung geeignete Videokamera, das Persönlichkeitsrecht des Nachbarn

• nicht nur dann beeinträchtigt, wenn tatsächlich Bilder aufgezeichnet werden,
• sondern auch schon dann, wenn der Nachbar
  • aufgrund ernsthafter sowie greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkte – wie etwa bei einem eskalierenden Nachbarschaftsstreit oder einem zerrütteten Nachbarschaftsverhältnis – befürchten muss, dass eine Überwachung stattfindet bzw. in naher Zukunft stattfinden wird –
  • für ihn also aufgrund dessen und nicht nur einer hypothetischen Möglichkeit einer Überwachung ein Überwachungsdruck besteht.

Bei der Installation von Anlagen der Überwachung auf einem Privatgrundstück muss,

• sofern nicht ein das Persönlichkeitsrecht der Betroffenen (Nachbarn oder Passanten) überwiegendes Interesse des Betreibers der Anlage im Rahmen der Abwägung bejaht werden kann,
  • wie beispielsweise in dem vom AG München mit Urteil vom 20.03.2015 – 191 C 23903/14 – entschiedenen Fall, in dem ein Hauseigentümer, weil von Unbekannten Fenster beschädigt worden waren, eine Kamera angebracht hatte, die neben dem privaten Grundstückseingang auch einen schmalen Streifen des Gehwegs vor dem Grundstück erfasste,

deswegen sichergestellt sein, dass von der Kamera

• weder der angrenzende öffentliche Bereich
• noch benachbarte Privatgrundstücke oder
• der gemeinsame Zugang

erfasst werden (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 15.06.2018).

…. und nicht ausschließlich als reine Monitorkamera genutzt werden kann.

Grundstückseigentümern ist es grundsätzlich gestattet,

• zum Schutz vor unberechtigten Übergriffen auf sein Eigentum

seinen Grundbesitz (also auch den eigenen Hauseingangsbereich) mit Videokameras zu überwachen, sofern diese

• nicht den angrenzenden öffentlichen Bereich (dazu wann ausnahmsweise bei Erstreckung des Erfassungswinkels auf einen schmalen Streifen des öffentlichen Gehwegs ein überwiegendes Interesse des Betreibers der Videoanlage bejaht werden kann vgl. Amtsgericht (AG) München, Urteil vom 20.03.2015 – 191 C 23903/14 –) oder
• benachbarte Privatgrundstücke, sondern

allein das Grundstück des Eigentümers erfassen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 21.102011 – V ZR 265/10 –).

Ist eine Videokamera (auch) auf ein privates Nachbargrundstück (aus)gerichtet und

• wird das Nachbargrundstück oder werden Bestandteile hiervon mit videoüberwacht

oder

• muss der Grundstücksnachbar aufgrund ernsthafter sowie greifbarer tatsächlicher Anhaltspunkte – wie etwa bei einem eskalierenden Nachbarschaftsstreit oder einem zerrütteten Nachbarschaftsverhältnis – zumindest befürchten, dass eine Überwachung stattfindet bzw. in naher Zukunft stattfinden wird – für ihn also aufgrund dessen und nicht nur einer hypothetischen Möglichkeit einer Überwachung ein Überwachungsdruck besteht –

kann der Nachbar,

• wegen Störung seines allgemeinen Persönlichkeitsrechts

aus §§ 823 Abs. 1 und 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog verlangen, dass

• der Störer durch geeignete Maßnahmen sicherstellt, dass die auf seinem Grundstück aufgestellte Überwachungskamera objektiv nachprüfbar sowie durch eine äußerlich sichtbare technische Veränderung nicht das Nachbargrundstück erfasst,
• wie beispielsweise durch die Errichtung einer Barriere (Mauer/Hecke) zwischen der Kamera und dem Nachbargrundstück, soweit baurechtlich und nachbarrechtlich zulässig, oder durch die Installierung fester Bleche an der Kamera, die den Aufnahmebereich einschränken (Landgericht (LG) Rottweil, Urteil vom 23.05.2018 – 1 S 11/18 –; LG Berlin, Urteil vom 18.10.2016 – 35 O 200/14 –; Oberlandesgericht (OLG) München, Beschluss vom 04.01.2012 – 20 U 4641/11 –).

Übrigens:
Da eine Videoüberwachung in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Betroffenen in seiner Ausprägung als Recht der informationellen Selbstbestimmung eingreift, können sich bei der Installation einer Videokamera für Grundstückseigentümer dann weitere Einschränkungen ergeben, wenn sie ihr Grundstück oder darauf befindliche Wohnungen vermietet haben (vgl. AG Detmold, Urteilvom 01.03.2018 – 7 C 429/17 –).

…. einem Mitglied oder einzelnen Mitgliedern der Miteigentümergemeinschaft

vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlassen wollen.

Mit Urteil vom 25.04.2018 – VIII ZR 176/17 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass,

• wenn ein Grundstück im Eigentum einer Miteigentümergemeinschaft steht,

die Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft Wohnräume, die sich auf dem gemeinschaftlichen Grundstück befinden, an ein Mitglied oder an einzelne Mitglieder der Miteigentümergemeinschaft (§§ 741 ff., 1008 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) vermieten können und in einem solchen Fall,

• wenn also die Miteigentümergemeinschaft gemeinschaftliche Räume einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt (auch wenn dieses niedrig ist und nicht dem Marktpreis entspricht) zur alleinigen Nutzung überlässt, hierdurch

regelmäßig ein (Wohnraum-)Mietverhältnis zustande kommt, auf das

• die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen, grundsätzlich auch im Rahmen einer Miteigentümergemeinschaft, anzuwenden sind.

Dass in einem solchen Fall das Mitglied der Miteigentümergemeinschaft an dem Mietvertrag sowohl als Mieter als auch – neben anderen Miteigentümern – als Vermieter beteiligt ist, steht dem wirksamen Zustandekommen des Mietvertrags nicht entgegen, weil

• die auf Vermieterseite und auf Mieterseite beteiligten Personen nicht identisch sind.

Erwirbt eine Person, die nicht bereits Miteigentümer ist, einen Miteigentumsanteil tritt sie in das zwischen der Miteigentümergemeinschaft und einem oder einzelnen ihrer Mitglieder bestehende Wohnraummietverhältnis gemäß § 566 Abs. 1 BGB ein, was auch dann gilt, wenn

• die mietvertragliche Regelung nicht als Belastung des Miteigentumsanteils im Grundbuch eingetragen ist (§ 1010 Abs. 1 BGB).

Eigentümereines mit einer Grundschuld belasteten Grundstücks

• schulden das Grundschuldkapital und -zinsen nicht persönlich,

sondern sind nur verpflichtet,

• wegen der Grundschuld die Zwangsvollstreckung in das belastete Grundstück zu dulden.

Denn einem Grundschuldgläubiger steht gegen den Eigentümer des mit der Grundschuld belasteten Grundstücks aus § 1191, § 1192 Abs. 1, § 1147 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ein Anspruch auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu.

Allerdings räumt § 1142 BGB, der gemäß § 1192 Abs. 1 BGB auf die Grundschuld entsprechend anwendbar ist, dem Grundstückseigentümer die Möglichkeit ein, die Grundschuld

• durch Zahlung (Absatz 1) oder
• durch Aufrechnung mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldgläubiger zusteht (Absatz 2)

abzulösen,

• mithin sein (sonstiges) Vermögen zur Ablösung des Zwangsvollstreckungsduldungsanspruchs einzusetzen.

Wenn es um die Möglichkeit des Ablösens der Grundschuld durch Aufrechnung nach § 1142 Abs. 2 BGB geht und

• die Grundschuld durch den Grundschuldgläubiger an einen Dritten abgetreten worden ist,

muss jedoch beachtet werden, dass,

• auch dann, wenn die Abtretung der Grundschuld unentgeltlich oder rechtsgrundlos erfolgt ist,

der Grundstückseigentümer gegenüber dem Grundschuldzessionar mit einer Forderung, die ihm gegen den Grundschuldzedenten zusteht, nicht (mehr) aufrechnen kann, weil,

• wie sich aus der auf die Grundschuld entsprechend anwendbaren Vorschrift des § 1156 Satz 1 BGB ergibt,
• 406 BGB keine Anwendung findet.

Löst der Eigentümer die Grundschuld nach § 1142 BGB ab, so

• erwirbt er sie entsprechend § 1143 BGB als Eigentümergrundschuld und

kann er in der Folge von dem Buchberechtigten die Bewilligung der Löschung der Grundschuld verlangen (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.02.2018 – V ZR 302/16 –).

…. die von dem Erblasser zu Lebzeiten Beschenkten über den Pflichtteilsergänzungsanspruch wissen sollten.

Nach § 2325 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) kann ein Pflichtteilsberechtigter, auch im Fall des § 2326 BGB, wenn

• der Erblasser Dritten eine Schenkung gemacht,
• es sich bei dieser nicht um eine Anstandsschenkung nach § 2330 BGB gehandelt hat und
• noch keine zehn Jahre verstrichen sind,
  • seit der Leistung des verschenkten Gegenstandes,
  • bei Schenkungen an den Ehegatten seit der Auflösung der Ehe (Scheidung),

als Ergänzung des Pflichtteils,

• von dem Erben des Erblassers,

den Betrag verlangen, um den sich der Pflichtteil erhöht, wenn dem Nachlass der vom Erblasser zu Lebzeiten verschenkte Gegenstand hinzugerechnet wird, wobei

• für den Wert maßgebend ist,
  • bei einer verbrauchbaren Sache der Wert zur Zeit der Schenkung und
  • bei einem anderen Gegenstand (wie einem Grundstück)
    • der Wert zur Zeit des Erbfalls,
    • falls jedoch der Wert zur Zeit der Schenkung geringer war, nur dieser geringere Wert,

• eine Schenkung berücksichtigt wird,
  • innerhalb des ersten Jahres vor dem Erbfall in vollem Umfang, also zu 100% sowie
  • innerhalb jedes weiteren Jahres vor dem Erbfall um jeweils ein Zehntel weniger, also im zweiten Jahr vor dem Erbfall nur noch zu 90 %, im dritten Jahr vor dem Erbfall nur noch zu 80 % usw.

und

• sich der Ergänzungsberechtigte Eigengeschenke gemäß § 2327 BGB anrechnen lassen muss.

Voraussetzung für einen Pflichtteilsergänzungsanspruch gemäß § 2325 BGB ist eine Schenkung des Erblassers im Sinne von § 516 BGB, d.h. eine Zuwendung,

• die den Empfänger aus dem Vermögen des Gebers bereichert und
• bei der beide Teile darüber einig sind, dass sie unentgeltlich erfolgt.

Dabei ist die unbenannte Zuwendung unter Ehegatten einer Schenkung in diesem Sinne auch unabhängig von einer Einigung über ihre Unentgeltlichkeit gleichgestellt.

Eine ergänzungspflichtige Schenkung kann danach angenommen werden, wenn der ohne wirtschaftlichen Gegenwert erfolgte Vermögensabfluss beim Erblasser zu einer materiell-rechtlichen, dauerhaften und nicht nur vorübergehenden oder formalen Vermögensmehrung des Empfängers geführt hat (Bundesgerichtshofs (BGH), Urteil vom 14.03.2018 – IV ZR 170/16 –).

Für den Beginn der (obigen) Zehnjahresfrist ist abzustellen, auf den Eintritt des Leistungserfolges,

• bei Grundstücken also auf die Umschreibung im Grundbuch,

wobei dieser Leistungserfolg erst dann vorliegt,

• wenn der Erblasser nicht nur seine Rechtsstellung als Eigentümer endgültig aufgibt,
• sondern auch darauf verzichtet, den verschenkten Gegenstand – sei es aufgrund vorbehaltener dinglicher Rechte oder durch Vereinbarung schuldrechtlicher Ansprüche – im Wesentlichen weiterhin zu nutzen.

Gehindert ist der Fristbeginn für die Zehnjahresfrist bei einer Schenkung danach, wenn

• der Erblasser zwar seine Rechtsstellung formal aufgibt, wirtschaftlich aber weiterhin im „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes bleibt,
• der Erblasser den „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nach der Schenkung also nicht auch tatsächlich entbehren muss.

Wird bei einer Schenkung daher der Nießbrauch uneingeschränkt vorbehalten, ist der „Genuss“ des verschenkten Gegenstandes nicht aufgegeben worden.

Ob auch dann, wenn sich der Erblasser bei der Schenkung eines Grundstücks ein Wohnungsrecht an diesem oder Teilen daran vorbehält, wie ein Nießbrauch den Fristbeginn des § 2325 Abs. 3 BGB hindert, lässt sich nicht abstrakt beantworten.
Maßgebend hierfür, ob dies der Fall ist oder nicht, sind die Umstände des Einzelfalles, anhand derer beurteilt werden muss, ob der Erblasser den verschenkten Gegenstand auch nach Vertragsschluss noch im Wesentlichen weiterhin nutzen konnte (BGH, Urteil vom 29.06.2016 – IV ZR 474/15 –).

Übrigens:
Ist der Erbe selbst zur Ergänzung des Pflichtteiles nicht verpflichtet ist,

• etwa weil kein ausreichender oder nur ein verschuldeter Nachlass vorhanden ist,

kann der Pflichtteilsberechtigte nach § 2329 BGB von dem Beschenkten die Herausgabe des Geschenks zum Zwecke der Befriedigung wegen des fehlenden Betrags nach den Vorschriften über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung fordern, wobei

• der Beschenkte kann die Herausgabe durch Zahlung des fehlenden Betrags abwenden kann.

…. zu verhindern, dass die ihnen zur Inspektion gegebenen Sachen gestohlen werden können und dass sie bei Verletzung dieser Pflicht im Falle eines Diebstahls haften.

Mit Urteil vom 06.11.2017 – 9 U 22/17 – hat der 9. Senat des Oberlandesgerichts (OLG) Oldenburg in einem Fall, in dem einem Mann sein Yamaha-Bootsmotor,

• den er zur Inspektion in eine Werkstatt gegeben hatte,
• der dort von dem Werkunternehmer auf einem Transportgestell auf einem, teilweise nur mit einem Maschendrahtzaun gesicherten Grundstück gelagert und an einem Wochenende über Nacht

gestohlen worden war, den Werkunternehmer verurteilt,

• dem Mann den Zeitwert des Motors – der 3.800 Euro betrug – zu ersetzen.

Begründet hat der Senat die Schadensersatzpflicht des Werkunternehmers damit, dass

• sich aus dem Vertrag über die Inspektion die Nebenpflicht für den Werkunternehmer ergebe, alles Zumutbare zu tun, um einen Diebstahl des ihm für die Inspektion anvertrauten Bootsmotors zu verhindern,
• die Anforderungen an das Zumutbare dabei um so höher seien, je wertvoller der Gegenstand und je einfacher er zu entwenden sei und

deshalb der Werkunternehmer den Motor, der einen Neuwert von 6.800 Euro hatte, nicht nachts, wie geschehen, auf einem Grundstück hätte stehen lassen dürfen,

• das nur unzureichend, nämlich lediglich durch einen ohne besondere Kenntnisse leicht, durch einfaches Herunterdrücken, zu überwindenden Maschendrahtzaun gesichert und
• von dem der Motor mit Hilfe des Transportgestells einfach abzutransportieren war.

Übrigens:
Obwohl in dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall dem Mann schon fünf Tage vor dem Diebstahl angeboten worden war, den Motor wieder abholen zu können, lies dies die Haftung des Werkunternehmers nicht entfallen, weil dieser, wie der Senat ausführte,

• wegen der Vorbereitung, die für die Abholung des Motors, angesichts seiner Größe und seines Gewichts, erforderlich gewesen sei,

eine umgehende Abholung nicht habe erwarten können (Quelle: Pressemitteilung des OLG Oldenburg vom 12.02.2018).

…. über die Grenze ihres Grundstücks hinaus zu räumen und zu streuen, wenn sie auf ihrem Grundstück eine Wohnung vermietet haben.

Mit Urteil vom 21.02.2018 – VIII ZR 255/16 – hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) entschieden, dass,

• wenn eine Stadt bzw. Gemeinde nicht die allgemeine Räum- und Streupflicht auf die Grundstückseigentümer (als Anlieger) übertragen hat,

ein Grundstückseigentümer regelmäßig nicht verpflichtet ist,

• über die Grundstücksgrenze hinaus

Teile des öffentlichen Gehwegs zu räumen und zu streuen und er deswegen auch grundsätzlich nicht haftet, wenn

• einer seiner Mieter oder der Lebensgefährte eines Mieters
• im Bereich des Grundstückseingangs auf dem nicht geräumten öffentlichen Gehweg stürzt.

Denn, so der Senat, von Ausnahmefällen bei Vorliegen ganz außergewöhnlicher Umstände abgesehen, beschränke sich die Verpflichtung

• eines Vermieters aus dem Mietvertrag (in dessen Schutzbereich auch Lebensgefährten des Mieters einbezogen seien) sowie
• eines Grundstückseigentümers im Rahmen der allgemeinen Verkehrssicherungspflicht (§ 823 Abs. 1 BGB),

seinen Mietern während der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache und damit auch den Zugang zum Mietobjekt zu gewähren (§ 535 Abs. 1 BGB),

• wozu es grundsätzlich auch gehöre, die auf dem Grundstück der vermieteten Wohnung befindlichen Wege, insbesondere vom Hauseingang bis zum öffentlichen Straßenraum, zu räumen und zu streuen,

regelmäßig auf den Bereich des Grundstücks, so dass in einem solchen Fall

• die Verkehrssicherungspflicht für den öffentlichen Gehweg vor dem Anwesen allein bei der Gemeinde bzw. Stadt liege (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 21.02.2018).