Ein langfristiger Mietvertrag über Grundstücke, Wohn- sowie sonstige Räume (vgl. § 578 Abs. 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) muss,

• wenn er für längere Zeit als ein Jahr vom Beginn des vertragsmäßigen Mietverhältnisses an gerechnet, nicht schon vom Vertragsschluss an, geschlossen wird,
• nach § 550 Satz 1 BGB in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen werden,
  • ansonsten gilt er für unbestimmte Zeit und ist demzufolge dann ordentlich, d.h. mit Frist (§§ 542 Abs. 1, 573, 580a BGB) kündbar,
  • wobei eine Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist.

Die von § 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags

• notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses,
• aus einer von beiden Mietvertragsparteien, Vermieter und Mieter, unterzeichneten Urkunde ergibt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –).

Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden,

• die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben,
• von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 –).

Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag.

• Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteile vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 – und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 –).
• Ansonsten verliert der Vertrag die erforderliche Schriftform, sodass er fortan vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.

Auch Nebenabreden unterliegen der Schriftform,

• wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

• Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe stellt stets eine dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Die Änderung der Miethöhe ist immer vertragswesentlich und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 192/01 –) – daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren.
Denn bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken.
So kann sich etwa die Nichtzahlung selbst eines vergleichsweise geringfügigen Erhöhungsbetrags bei einem langfristigen Mietvertrag nicht nur aufsummieren und gegebenenfalls zu einem für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand führen. Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlungsrückständen des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist.

• Für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ist dabei ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat.

Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll.

Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.

• Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist zwar ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht.
• Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
• An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es aber, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vornimmt.

Darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten., darf sich grundsätzlich jede Vertragspartei.
Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

Das kann insbesondere dann der Fall sein,

• wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –) oder
• wenn eine einseitig den Mieter begünstigende Änderung vorliegt, bei der es gegen § 242 BGB verstoßen kann, wenn der Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen will, sich nunmehr ganz von dem ihm lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in einem Fall hingewiesen, in dem, nachdem Mieter und Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag über Räume für 10 Jahre geschlossen und knapp 8 Monate nach Vertragsschluss mündlich eine mündliche Mieterhöhung von 20 Euro vereinbart hatten, die Mietsvertragsparteien darüber stritten, ob der Mietvertrag vom Mieter wirksam ordentlich kündigen konnte.

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen,

• auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und
• ohne Begrenzung der Höhe nach

in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam, weil

• der Mieter vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt ist.

Das hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216/14 – entschieden.

Nach der Entscheidung ist eine Klausel mit der „sämtliche Wartungskosten“ umgelegt werden und die damit alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten umfasst, nicht überraschend im Sinne des § 305 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss.

• Dabei ist, wie der Senat weiter ausgeführt hat, eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich.
   

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen. Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können.

• Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichten würde, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. zur entsprechenden Argumentation bei der Umlegung von „Verwaltungskosten“ Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 –).
   

Eine Diskrepanz der Nebenkostenvorauszahlungen zu den später tatsächlich entstehenden Kosten führt nicht zu einer anderen Beurteilung, da die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich keinen zu schützenden Vertrauenstatbestand schafft (vgl. BGH, Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02 –).

Die Klausel benachteiligt den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, insbesondere ist sie nicht intransparent (§ 307 Abs. 1 S. 1, 2 BGB).

• Dass in den AGB als zu erstattende Nebenkosten allgemein „sämtliche Wartungskosten“ genannt sind, reicht dabei aus.

Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. auch BGH, Urteile vom 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 –; vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –; anders, wenn zugleich die Kosten für „die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes“ ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, Urteile vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Zwar sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen und wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.
Hierfür reicht die Bezeichnung „Wartungskosten“ aber aus, da dieser Begriff allgemein ausreichend klar definiert ist.

• Wartungskosten sind danach „Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“.

Unter Berücksichtigung dieser Definition handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten mithin um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –).

Ist der Boden einer Toilette in einer Mietwohnung mit einem (säure-) empfindlichen Marmorboden ausgestattet, der durch Urinspritzer beim „Urinieren im Stehen“ abstumpfen und sich farblich verändern kann, muss der Vermieter den Mieter bei Mietbeginn darauf hinweisen. Ansonsten kann der Vermieter gegebenenfalls vom Mieter keinen Schadensersatz verlangen.

Das hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Düsseldorf mit Urteil vom 12.11.2015 – 21 S 13/15 – entschieden.

Begründet hat die Zivilkammer ihre Entscheidung damit, dass

• Urinieren in einer aufrechten Körperhaltung bei männlichen Personen nicht unüblich ist,
• es nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden kann, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen und
• es in die Risikosphäre des Vermieters fällt, wenn ein besonders (säure-) empfindlicher Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.

Das hat die Pressestelle des Landgerichts Düsseldorf mitgeteilt.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen,

• unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und
• wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – entschieden.

Begründet hat der Senat seine Entscheidung damit,  

• dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB dem Vermieter ermöglicht werden soll eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen und
• deshalb für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich ist, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden.

Hingewiesen hat der Senat auch,

• dass er an seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, nicht mehr festhält,
• dass im umgekehrten Fall, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen kann und
• neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung besteht, da sich, nachdem die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ergibt.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem im Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben war, die tatsächliche Wohnfläche aber 210,43 qm betrug,

• hatte die Vermieterin vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 € mit der Begründung verlangt, nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt zu sein und
• war von dem beklagten Mieter, wie der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, zurecht nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt worden.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 18.11.2015 – Nr. 189/2015 – mitgeteilt.

Begehrt ein Mieter vom Vermieter wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachfolger zu benennen.

Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache,

• einen geeigneten Nachfolger zu suchen,
• den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und
• ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

Demzufolge hat sich allein der Mieter – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und dem Vermieter zu übermitteln.

Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.
Insbesondere ist der Vermieter auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht gehalten, dem Mieter für die Suche nach einem Nachmieter zu gestatten, in seinem Garten ein Hinweisschild auf einen Maklers aufzustellen, bzw. Werbemaßnahmen eines Maklers auf seinem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt wird.

Übrigens:
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren wirksam vereinbart werden. Die Kündigung muss dann aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein.
Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 –), so dass das Mietverhältnis in einem solchen Fall durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Enthält ein Mietvertrag Staffelmietvereinbarung kann auch durch Individualvereinbarung gemäß § 557a Abs. 3 BGB ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind.
Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB), bei einer Individualvereinbarung aber lediglich mit der Folge der Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04 –).

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – hingewiesen.

Hat ein Mieter vor Abschluss des Mietvertrages in einer Selbstauskunft bewusst wahrheitswidrig falsche Angaben gemacht und dem Vermieter eine bessere Bonität vorgespiegelt, kann dies die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 30.06.2015 – 411 C 26176/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von einem Ehepaar mit zwei Kindern im Alter von 13 und 16 Jahren ein Einfamilienhaus in München-Grünwald zu einem monatlichen Mietzins von 3730 Euro angemietet  

• sowie im Rahmen der Selbstauskunft von den Eheleuten vor Abschluss des Mietvertrages angegeben worden war, dass in den letzten fünf Jahren keine Zahlungsverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren oder Verfahren zur Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung bestanden haben, der Ehemann als Selbständiger ein Jahreseinkommen von mehr als 120.000 Euro und die Ehefrau als Angestellte jährlich über 22.000 Euro verdiene und

der Vermieter nach fünf Monaten das Mietverhältnis fristlos gekündigt hatte, weil

• der Mietzins immer wieder verspätet und nicht vollständig gezahlt worden war sowie
• eine daraufhin vom Vermieter eingeholte Bonitätsauskunft ergeben hatte, dass gegen die Mieter seit Jahren unbefriedigte Vollstreckungen laufen und sie vor Mietbeginn die eidesstattliche Versicherung abgegeben hatten,

der Räumungsklage des Vermieters stattgegeben.

Danach konnte der Vermieter den Mietvertrag wegen der falschen Selbstauskunft und den wiederholten Zahlungsrückständen fristlos kündigen. Dass die Mieter die Miete zwischenzeitlich vollständig nachgezahlt hatten änderte daran nichts. Sie müssen das Haus  das Haus fristlos räumen

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 30.10.2015 – 72/15 – mitgeteilt.

Dem Mieter kann ein Unterlassungsanspruch zustehen, sofern der Vermieter die infolge einer Baumaßnahme erfolgte Unterbrechung der Stromversorgung des Hauses dem Mieter nicht rechtzeitig vorab angezeigt hat.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Bremen mit Urteil vom 01.10.2015 – 9 C 290/15 – hingewiesen und in einem Fall,

• in dem es infolge vom Vermieter durchgeführter Elektroarbeiten mehrfach zu nicht hinreichend angekündigten Stromunterbrechungen gekommen und
• deshalb von einem Mieter beantragt worden war, dem Vermieter im Wege der einstweiligen Verfügung zu untersagen, den Strom für die Wohnung des Mieters sowie das Treppenhaus abzustellen, sofern dieses nicht für die Durchführung fachgerechter Arbeiten und der Stromversorgung erforderlich ist und dieses nicht mindestens drei Tage zuvor dem Mieter schriftlich mitgeteilt wird, unter genauer Angabe der voraussichtlichen Zeit und Dauer der Stromunterbrechung,

einen entsprechenden Verfügungsbeschluss erlassen und diesen nach Widerspruch des Vermieters auch aufrechterhalten.

Zur Begründung ausgeführt hat das AG, dass

• der berechtigte Besitz des Mieters durch die Unterbrechung der Stromzufuhr beeinträchtigt wird,
• der berechtigte Besitz ein nach § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog geschütztes absolutes Rechtsgut ist,
• daraus i.V.m. § 535 I BGB ein Anspruch des Mieters auf Unterlassung künftiger Unterbrechungen folgt (Kammergericht (KG), Urteil vom 23.10.2014 – 8 U 178/14 –) und
• Wiederholungsgefahr bereits bei einmaliger – pflichtwidriger bzw. rechtswidriger – Unterbrechung der Stromzufuhr besteht.

Aus dem Mietverhältnis folgt die Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme. Ein Mieter ist deshalb zwar verpflichtet, erforderliche Bauarbeiten im Hause zu dulden und dabei kurzzeitige Unterbrechungen der Stromversorgung unter Umständen hinzunehmen.
Andererseits ist der Vermieter verpflichtet, die Beeinträchtigungen so gering als möglich zu halten und die der Stromunterbrechung zugrunde liegende Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme vorab anzukündigen (§§ 555a II, 555c BGB); dies gilt auch, sofern die Mietsache lediglich mittelbar betroffen ist.
Sofern kein Notfall vorliegt, muss der Vermieter seine Mieter rechtzeitig von der anstehenden Stromunterbrechung in Kenntnis setzen, damit diese ihr Verhalten darauf einstellen können.
Dies gilt auch für die Unterbrechung des Gemeinschaftsstroms, da in diesem Fall die Klingelanlage der Haustür nicht mehr funktioniert und der Mieter also für Besucher nur noch eingeschränkt erreichbar ist.

Erforderlich ist allerdings, wie das AG weiter ausgeführt hat, jeweils eine Abwägung der jeweiligen Interessen des Vermieters und des Mieters im konkreten Einzelfall, die es auch in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall vorgenommen hat.

Streiten ein Wohnungsmieter und sein Vermieter darüber,

• ob eine Mietminderung des Mieters gemäß § 536 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) wegen angezeigter Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen in verschiedenen Räumen der Wohnung berechtigt war und
• hat der Vermieter den Mieter auf Zahlung des geminderten Mietzinses verklagt, weil er, im Gegensatz zum Mieter, der die Schäden als bauwerkbedingt ansieht, der Auffassung ist, dass die Schäden auf ein nutzungsbedingtes Verhalten des Mieters wegen der hohen Luftfeuchtigkeit zurückzuführen sind und eine Mietminderung infolgedessen ausscheidet,

muss der Vermieter zunächst beweisen, dass kein Baumangel vorliegt.

Diesen Beweis hat der Vermieter erbracht, wenn feststeht, dass das Gebäude, in dem die von dem Mieter angemietete Wohnung liegt,

• mangelfrei errichtet wurde, d.h., den zum Zeitpunkt der Errichtung geltenden gesetzlichen Vorschriften entspricht und
• auch keine sonstigen Baumängel vorliegen.

Liegt bauseits kein Mangel vor, muss der Mieter beweisen,

• dass die Feuchtigkeits- und Schimmelerscheinungen nicht durch ein nutzungsbedingtes Fehlverhalten verursacht wurden.

Dieser Beweis ist vom Mieter dann nicht erbracht,

• wenn er durch ein zumutbares Nutzungsverhalten den Eintritt der Mängel hätte vermeiden können.

Das ist auch dann der Fall,

• wenn aufgrund neuerer und modernerer Berechnungsmethoden, die zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes noch nicht bekannt waren, festgestellt wird, dass das Gebäude zwar durchaus schimmelgefährdet ist,
• aber, trotz des schimmelgefährdeten Zustandes der Schadenseintritt leicht und einfach dadurch hätte vermieden werden können,
  • dass die Wohnung nach dem morgendlichen Lüften etwa alle weitere acht Stunden gelüftet wird und
  • zusätzlich bei hohem Feuchtigkeitsanfall zum Beispiel durch Kochen und Baden ein unverzüglicher Luftaustausch durch Lüften stattfindet.

Denn ein solches Verhalten ist zumutbar und kann von einem Mieter verlangt werden.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Dortmund mit Urteil vom 29.09.2015 – 425 C 7665/14 – hingewiesen.

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und

• bereits hinreichend bestimmt und
• konkretisiert ist.
   

Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 23.09.2015 – VIII ZR 297/14 – hingewiesen.

Ausreichend begründet ist, wie der Senat ausgeführt hat, eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zwar grundsätzlich schon, wenn das Kündigungsschreiben nach § 573 Abs. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, enthält (BGH, Urteil vom 30.04,2014 – VIII ZR 284/13 –).

Gerechtfertigt ist die Eigenbedarfskündigung allerdings nur dann, wenn sich der geltend gemachte Nutzungswunsch schon so weit „verdichtet“ hat, dass ein konkretes Interesse an einer alsbaldigen Eigennutzung besteht.
Denn ein noch unbestimmtes Interesse einer möglichen späteren Nutzung (so genannte Vorratskündigung) reicht für eine Kündigung wegen Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht aus. 

Die unwahre Behauptung einer Mieterin gegenüber Mitmietern, der Vermieter sei geldgierig und habe sie sexuell belästigt, rechtfertigt eine fristlose Kündigung.

Das hat das Amtsgericht (AG) mit Urteil vom 19.03.2015 – 412 C 29251/14 – entschieden.

Solche gegenüber Mitmietern aufgestellte unwahre Anschuldigungen der Mieterin sind nach der Entscheidung des AG geeignet die Ehre des Vermieters nachhaltig zu beschädigen und derart massiv, dass dem Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann, zumal dann, wenn der Vermieter die Mieterin weder provoziert, noch sich ihr gegenüber falsch verhalten hat.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 25.09.2015 – 60/15 – mitgeteilt.

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 14/15 – in einem Fall hingewiesen,

• in dem die Beklagten vom Kläger ein ehemals landwirtschaftliches Anwesen, bestehend aus einem geräumigen Bauernhaus mit Nebenräumen gemietet, sie dieses vertragsgemäß teils zu Wohnzwecken sowie teils gewerblich für ein Ladengeschäft zur Raumausstattung genutzt hatten und
• dieses Mietverhältnis vom Kläger wegen Eigenbedarfs gekündigt worden war, weil er seiner 28-jährigen Tochter und der 7-jährigen Enkelin, die beide noch in seinem Haushalt lebten, eine eigene Wohnung zur Verfügung stellen wollte.

Nach der Entscheidung des VIII. Zivilsenats des BGH war die Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB begründet und hat somit das Mietverhältnis zwischen den Parteien beendet, weil

• ein Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung eines Mietverhältnisses hat, wenn er die Räume als Wohnung für sich oder einen Angehörigen benötigt, diese Voraussetzung erfüllt ist, wenn der Wunsch des Vermieters, die Wohnung einem Angehörigen zur Verfügung zu stellen, auf vernünftigen, nachvollziehbaren Gründen beruht (BGH, Urteil vom 04.03.2015 – VIII ZR 166/14 –), der Wunsch des Klägers, die von den Beklagten bewohnten Räume seiner bisher noch im Haus der Eltern untergebrachten Tochter und deren Kind zwecks Begründung eines eigenen Hausstandes zur Verfügung zu stellen, diese Voraussetzung erfüllt und
• es unerheblich ist, dass die Tochter des Klägers lediglich die Wohnräume nutzen will und keinen Bedarf an einer Nutzung der übrigen, von den Beklagten für ihr Ladengeschäft benutzten Räume hat.

Zwar ist, wie der Senat ausgeführt hat, ein insgesamt als Wohnraummietverhältnis einzustufendes Mischmietverhältnis nur in seiner Gesamtheit nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 –). Das besagt aber nicht, dass ein nach § 573 Abs. 1 BGB für die Kündigung erforderliches berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere ein Eigenbedarf im Sinne von Absatz 2, sich auch auf die gewerblich genutzten Räumlichkeiten beziehen muss. Denn der mit dieser Vorschrift auf den Mieter von Wohnraum zugeschnittene Schutz schließt eine in das Mietverhältnis mit aufgenommene gewerbliche Nutzung der Mietsache nicht ein. Bei gewerblich oder geschäftlich genutzten Räumen hängt die Befugnis des Vermieters zur ordentlichen Kündigung gerade nicht vom Vorliegen eines berechtigten Interesses (§ 573 Abs. 1 BGB) ab.
Müsste sich der Eigenbedarf des Vermieters auch auf untergeordnete gewerblich genutzte Räume erstrecken, würde dies dazu führen, dass der Vermieter zwar berechtigterweise Eigenbedarf an den zu Wohnzwecken vermieteten Räumlichkeiten geltend machen könnte, damit aber gleichwohl regelmäßig scheitern müsste, weil er oder der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB genannte Personenkreis für sich keine Möglichkeiten zu einer (sinnvollen) gewerblichen Nachnutzung sieht und damit keinen entsprechenden gewerblichen Nutzungsbedarf geltend machen kann.
Es besteht kein Anlass, das für Wohnraum zu Gunsten des Mieters eingerichtete hohe Schutzniveau wertungswidrig auf die nicht vergleichbar schutzwürdigen Teile des Mietverhältnisses in gewerblicher Nutzung zu erstrecken und damit für Mischmietverhältnisse eine Eigenbedarfskündigung im praktischen Ergebnis weitgehend auszuschließen. 

Der Vermieter muss eine ihm überlassene Kaution

• nicht nur von seinem Vermögen getrennt,
• sondern auch nach außen erkennbar als treuhänderisch verwaltetes Vermögen auf einem entsprechend gekennzeichneten Konto anlegen.

Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution zu.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Beschluss vom 09.06.2015 – VIII ZR 324/14 – hingewiesen.

Danach soll die Regelung des § 551 Abs. 3 Satz 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), nach der der Vermieter eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme getrennt von seinem Vermögen bei einem Kreditinstitut anzulegen hat, sicherstellen, dass die Kaution vor dem Zugriff der Gläubiger des Vermieters gesichert ist.
In den Gesetzesmaterialien dazu wird zur Begründung der Anlagepflicht des Vermieters insoweit ausgeführt, dass die Kaution wie ein Treuhandvermögen oder Mündelgeld zu behandeln sei, um sie im Falle der Insolvenz des Vermieters zu schützen und das Pfandrecht der Banken an dem Kautionskonto auszuschließen (BT-Drucks. 9/2079, S. 11; vgl. BGH, Urteil vom 13.10.2010 – VIII ZR 98/10 –).
Diesem Anliegen wird nur eine Anlage gerecht, die den Treuhandcharakter eindeutig für jeden Gläubiger des Vermieters erkennen lässt.
Dementsprechend wird einhellig verlangt, dass die Kaution auf einem offen ausgewiesenen Sonderkonto („Mietkautionskonto“) angelegt wird.
Andernfalls unterfiele die Kaution – der ausdrücklich erklärten Absicht des Gesetzgebers zuwiderlaufend – dem banküblichen Pfandrecht des Kreditinstituts für Forderungen gegen den Vermieter als Kontoinhaber (Nr. 14 Abs. 1 AGB-Banken bzw. Nr. 21 Abs. 1 AGB-Sparkassen). Denn dieses erstreckt sich auch auf verdeckt treuhänderisch geführte Konten und Sparbücher und wird auch nicht aufgehoben, wenn der Treuhandcharakter der Einlage nachträglich offengelegt wird. Ausgeschlossen ist das Pfandrecht des Geldinstituts an dem Sparguthaben nur, wenn der Treuhandcharakter von Anfang an offen gelegt wird.

Dass die gesetzlichen Anforderungen an die Anlage der Mietsicherheit erfüllt werden, kann, wie der Senat weiter ausgeführt hat, von einem Mieter auch nach dem Ende des Mietverhältnisses bis zur endgültigen Abrechnung über die Kaution noch verlangt werden.
Die Mietkaution dient – soweit nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart ist – ausschließlich der Sicherung von Forderungen des Vermieters aus dem konkreten Mietverhältnis. Die darin liegende Zweckbindung endet nicht schon dann, wenn die Kaution am Ende des Mietverhältnisses nicht mehr für Forderungen des Vermieters aus dem Mietverhältnis benötigt wird, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution an den Mieter (BGH, Urteil vom 11.97.2012 – VIII ZR 36/12 –). Dementsprechend enden sowohl das Sicherungsbedürfnis des Mieters, dem § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB Rechnung trägt, als auch die treuhänderische Bindung nicht bereits mit dem Ende des Mietverhältnisses, sondern erst mit der Rückgewähr der Kaution.

Kommt der Vermieter dem Anspruch auf eine getrennte und entsprechend gekennzeichnete Anlage der Kaution nicht nach, steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht an den Mieten in Höhe der Kaution gemäß §§ 273, 274 BGB zu (vgl. BGH, Urteil vom 20.12.2007 – IX ZR 132/06 –).
Der fortdauernden treuhänderischen Bindung entsprechend gilt dies auch über das Ende des Mietverhältnisses hinaus. 

Ein der Vermieter ist im Falle der Vortäuschung von Eigenbedarf – wie auch sonst bei einer schuldhaften (materiell) unberechtigten Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses (st. Rspr.; vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 28.11.2001 – XII ZR 197/99 – [zur Gewerberaummiete]; vom 22.04.2010 – I ZR 31/08 – [zum Frachtvertrag]; vgl. auch BGH, Urteil vom 16.01.2009 – V ZR 133/08 – [zum Grundstückskaufvertrag]), wie hier des Wohnraummietverhältnisses – dem Mieter gemäß § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Schadensersatz verpflichtet (vgl. BGH, Urteile vom 08.04.2009 – VIII ZR 231/07 –; vom 13.06.2012 – VIII ZR 356/11 –; BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10 –), wenn zwischen der behaupteten Pflichtverletzung (vorgetäuschter Eigenbedarf) und dem geltend gemachten Schaden ein Kausalzusammenhang besteht.

Streiten die Parteien in einem vom Vermieter erhobenen Räumungsklageprozess und daneben in einem vom Mieter erhobenen Schadensersatzprozess darüber, ob eine (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war und haben sie in dem Räumungsklageprozess einen Räumungsvergleich geschlossen, ist die Frage, ob dieser Räumungsvergleich den Zurechnungszusammenhang zwischen der Vortäuschung der (Eigen-)Bedarfssituation und dem weiter vom Mieter geltend gemachten Schaden unterbricht, im Wege der Auslegung des Vergleichs und unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls danach zu beurteilen, ob die Parteien durch gegenseitiges Nachgeben auch den Streit darüber beilegen wollten, ob die (Eigen-)Bedarfslage des Vermieters bestand oder nur vorgetäuscht war.
Nur dann, wenn mit dem Vergleich auch etwaige Ansprüche des Mieters wegen eines nur vorgetäuschten Bedarfs abgegolten werden sollten, fehlt es an dem erforderlichen Zurechnungszusammenhang (vgl. auch BGH, Beschluss vom 07.09.2011 – VIII ZR 343/10 –).
An das Vorliegen des Willens des Mieters, auf etwaige Ansprüche gegen den Vermieter wegen eines nur vorgetäuschten (Eigen-)Bedarfs zu verzichten, sind strenge Anforderungen zu stellen; der Verzichtswille muss – auch unter Berücksichtigung sämtlicher Begleitumstände – unmissverständlich sein (Anschluss an und Fortführung von BGH, Urteile vom 21.11.2006 – VI ZR 76/06 –; vom 26.10.2009 – II ZR 222/08 –; vom 18.09.2012 – II ZR 178/10 –; vom 22.04.2015 – IV ZR 504/14 –).
Für einen stillschweigenden Verzicht des Mieters auf die vorgenannten Ansprüche bedarf es regelmäßig bedeutsamer Umstände, die auf einen solchen Verzichtswillen schließen lassen (Fortführung von BGH, Urteile vom 11.10.2000 – VIII ZR 276/99 –; vom 20.09.2006 – VIII ZR 100/05 –; Beschluss vom 19.09.2006 – X ZR 49/05 –). Derartige Umstände können bei einem Räumungsvergleich etwa darin liegen, dass sich der Vermieter zu einer substantiellen Gegenleistung – wie etwa einer namhaften Abstandszahlung – verpflichtet.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 10.06.2015 – VIII ZR 99/14 – hingewiesen.

Ein Vermieter kann, wenn ihm das Mietobjekt nach der Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten wird, gemäß § 546 a Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) für die Dauer der Vorenthaltung eine Nutzungsentschädigung in Höhe der zuletzt vereinbarten Miete verlangen.
Zu der vereinbarten Miete, die nach dieser Vorschrift als Nutzungsentschädigung zu zahlen ist, gehört neben der Nettokaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlung oder die Nebenkostenpauschale. Über Nebenkostenvorauszahlungen ist dabei entsprechend den Bestimmungen des beendeten Mietvertrags abzurechnen, so dass nach Ablauf der Abrechnungsperiode kein Vorauszahlungsanspruch mehr besteht.

Tritt erstmals nach Vertragsbeendigung eine Verschlechterung der Mietsache ein, die beim Fortbestehen des Mietverhältnisses eine Minderung der Miete zur Folge gehabt hätte, führt dies grundsätzlich nicht dazu, den Anspruch des Vermieters auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung in entsprechender Anwendung von § 536 BGB herabzusetzen.
Etwas anderes gilt nur dann, wenn den Vermieter nach Treu und Glauben im Rahmen des Abwicklungsverhältnisses ausnahmsweise eine nachvertragliche Pflicht zur Beseitigung von Mängeln der vorenthaltenen Mietsache trifft.

Solche Pflichten können sich im Einzelfall aus der Eigenart des beendeten Mietvertrags oder den besonderen Belangen des Mieters ergeben; zu diesen Pflichten kann im Einzelfall auch die Erhaltung des – nach den Bestimmungen des beendeten Mietvertrags – vertragsgemäßen Zustands gehören. Insoweit bestehen nachvertragliche Verpflichtungen des Vermieters allerdings nur, als sie seinen berechtigten Interessen im Abwicklungsverhältnis nicht in einer Weise zuwiderlaufen, die ihm die Übernahme dieser Pflichten unzumutbar macht.
Unter Anwendung dieser Grundsätze kann der Vermieter beispielsweise zur Abwendung eines bei seinem früheren Mieter durch eine Versorgungssperre drohenden hohen Schadens zur Fortsetzung der Versorgung der vorenthaltenen Mieträume mit Wasser, Strom und Heizenergie verpflichtet sein, wenn dem Mieter eine Räumungsfrist gewährt worden ist und dem Vermieter wegen der regelmäßigen Entrichtung der Nutzungsentschädigung kein wirtschaftlicher Schaden entsteht (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 06.05.2009 – XII ZR 137/07 –).
Auch kann eine Mangelbeseitigungspflicht des Vermieters als Ausfluss nachvertraglicher Pflichten nach Treu und Glauben dann angenommen werden, wenn durch das Unterlassen von Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache akute und schwerwiegende Gefahren für Leben, Gesundheit oder hohe Eigentumswerte des Mieters drohen und gesetzliche Regeln – insbesondere die Vollstreckungsschutzvorschriften (§§ 721, 765 a Zivilprozessordnung (ZPO)) – dem Mieter eine Weiterbenutzung der Mietsache gestatten.
Ferner ist an solche Fälle zu denken, in denen der Mieter – etwa während eines Streits um die Wirksamkeit einer von dem Vermieter ausgesprochenen Kündigung – mit nachvollziehbaren Erwägungen davon ausgehen durfte, weiterhin zum Besitz der Mietsache berechtigt zu sein.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 27.05.2015 – XII ZR 66/13 – hingewiesen.

Der Vermieter einer Wohnung darf im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht einen mitvermieteten Teppichboden nicht ohne Weiteres gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden ersetzen.

Das hat die 13. Kammer des Landgerichts (LG) Stuttgart mit Urteil vom 01.07.2015 – 13 S 154/14 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall

• hatte die Klägerin den Austausch des Teppichbodens begehrt, der sich in ihrer von dem Beklagten angemieteten Wohnung befand,
• während der Beklagte zwar zum Austausch des in der Wohnung befindlichen Bodenbelags bereit war, aber stattdessen einen Laminatboden verlegen lassen wollte, womit wiederum die Klägerin nicht einverstanden war.

Nach der Entscheidung der 13. Kammer des LG Stuttgart ist ein Vermieter,

• wenn er, wie hier der Beklagte, nach § 535 Abs.1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) im Rahmen seiner Erhaltungspflicht verpflichtet ist, einen in der Wohnung befindlichen, stark abgenutzten Teppichboden zu entfernen und einen neuen Bodenbelag einzubringen,
• nicht berechtigt, den in der Wohnung befindlichen Teppichboden gegen den Willen des Mieters durch einen Laminatboden zu ersetzen.

Zwar dürfe, wie die Kammer ausgeführt hat, der Vermieter im Rahmen der Erhaltungspflicht nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB die Mietsache unwesentlich und ohne Wertverlust verändern. Allerdings sei er gehalten, bei Beseitigung von Mängeln möglichst den ursprünglichen Zustand der Mietsache wiederherzustellen. Dies ergebe sich daraus, dass die Maßnahmen nach § 535 Abs.1 Satz 2 BGB lediglich Erhaltungsmaßnahmen darstellen, die dem Wortsinne nach gerade nur der Erhaltung des bisherigen vertragsgemäßen Zustandes dienen.

Veränderungen, die wesentliche Veränderungen der Mietsache bewirken, wären als Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 555 c BGB zu werten und entsprechend formell anzukündigen.

Im obigen Fall war die Kammer der Ansicht, dass der Austausch eines Teppichbodens gegen einen Laminatboden eine wesentliche Abweichung vom bisherigen Zustand darstellt.
Sie begründete dies damit, dass das subjektive Wohngefühl durch die Einbringung von Laminat, das einen deutlich andersartigen Bodenbelag als Teppichboden darstellt, erheblich verändert würde (so auch Amtsgericht (AG) Dresden, Urteil vom 02.10.2008 – 145 C 5372/08 –, allerdings ohne weitere Begründung bezüglich der Erheblichkeit der Änderung).

Dass Teppichboden als Bodenbelag im Mietvertrag nicht ausdrücklich schriftlich festgelegt war, war nach Auffassung unerheblich, weil die Klägerin die Wohnung mit Teppichboden angemietet hatte, so dass es auf diesen von Vertragsbeginn bestehenden Zustand als „vertragsgemäßem“ ankam.
Aber, wie die Kammer weiter ausführte, würden selbst dann, wenn man in der Einbringung von Laminatboden statt Teppichboden keine erhebliche Veränderung der Mietsache sähe, vorliegend die Interessen der Klägerin an der Beibehaltung des Teppichbodenbelags die Interessen der Beklagten an der Einbringung eines Laminatbodens überwiegen (zur Erforderlichkeit einer solchen Abwägung vgl. Landgericht (LG) Berlin, Urteile vom 19.03.2007 – 67 S 345/06 – und vom 21.09.2000 – 62 S 133/00 –).
Denn für die Klägerin streite insofern nicht nur ihr Interesse, das bisherige Wohngefühl einer Wohnung mit Teppich beibehalten zu können, sondern es sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin im Fall der Einbringung von Laminat gesteigerten Trittschall befürchtet und es ihr zuzugestehen sei, dass sie im Interesse einer konfliktfreien Nachbarschaft gesteigerte Rücksicht auf die Empfindlichkeiten der unter ihr wohnenden Nachbarin nehmen möchte.
Für den Wunsch des Beklagten spreche lediglich, dass Laminatboden langlebiger sei und weniger der Abnutzung unterliege.
Nachdem die Wohnung jedoch in der Vergangenheit gerade mit Teppich ausgestattet war, könne dem Beklagten aber nun auch im Rahmen einer Erhaltungsmaßnahme nach § 535 Abs.2 BGB zugemutet werden, die etwas kürzere Lebensdauer eines Bodenbelags aus Teppich hinzunehmen.
Dass Laminat besser zu pflegen sei und bessere Hygienebedingungen biete, könne dagegen nicht zu Gunsten des Beklagten in die Abwägung eingestellt werden. Dieser Aspekt betreffe alleine den Pflegeaufwand der Klägerin, die den erhöhen Aufwand bei Teppich ersichtlich in Kauf zu nehmen gewillt sei.
Auch werde dem Beklagten nicht willkürlich eine bestimmte Art des Bodenbelags aufgezwungen. Vielmehr hat er sich lediglich an seiner einmal getroffenen Entscheidung zur Ausstattung der Wohnung mit Teppichboden festhalten zu lassen.