Tag Mietrecht

Möchte ein bei einem ausländischem Verein unter Vertrag stehender Profifußball-Spieler in seiner spiel- und trainingsfreien Zeit mit seiner Familie in seiner vermieteten Eigentumswohnung in München leben, kann dies eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 30.09.2014 – 473 C 7411/14 – entschieden und in einem Fall, in dem ein Profifußball-Spieler,

• der Eigentümer einer im Jahr 2011 erworbenen 45,56 Quadratmeter großen, seit Februar 2000 an die Beklagte vermieteten Wohnung im Münchner Stadtteil Solln war und
• der Wohnungsmieterin im April wegen Eigenbedarfs gekündigt hatte,

der Räumungsklage gegen die Mieterin stattgegeben, weil

• die aus der Gegend von München stammende Ehefrau des Klägers u.a. glaubhaft bekundet hatte, dass sie zwar derzeit mit ihrem Ehemann in einer Wohnung in Serbien, wo ihr Ehemann gerade arbeite, lebe, sie und ihr Ehemann jedoch beschlossen hätten, dass das kürzlich geborene gemeinsame Kind in Deutschland aufwachsen solle, sie deshalb mit dem Kind zur Begründung eines Hauptwohnsitzes dort, wieder nach München ziehen wolle, wo dann auch der Ehemann, soweit er spiel- oder trainingsfreie Zeit habe, ebenfalls gemeinsam mit der Familie in der Wohnung wohnen werde.

Das AG erachtete aufgrund dessen den Erlangungswunsch als nachvollziehbar und nicht unvernünftig, wobei es auch darauf hinwies, dass es im Allgemeinen generell nicht überprüfen dürfe, ob es zur Nutzungsabsicht des Vermieters bessere oder sinnvollere Alternativen gibt.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 29.01.2016 – 09/16 – mitgeteilt.

Die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé genügt zur Annahme einer konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht.
Dies gilt ebenso für eine lediglich telefonische Mitteilung durch einen Makler.

Das hat die 31. Zivilkammer des Landgerichts (LG) I München mit Urteil vom 21.01.2016 – 31 S 23070/14 – entschieden.

Danach

• kommt zwar dann, wenn ein Mietvertrag keine Angaben zur Größe der angemieteten Wohnung enthält, die Parteien den schriftlichen Mietvertrag aber in der beiderseitigen, dem jeweiligen Vertragspartner erkennbaren Vorstellung schließen, die Wohnung weise die entsprechende Wohnfläche auf, eine konkludente Vereinbarung einer bestimmten Wohnflächengröße in Betracht (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 –),
• allerdings soll die alleinige Angabe der Wohnfläche in einem Inserat bzw. einem Exposé zur Annahme einer solchen konkludenten Wohnflächenvereinbarung nicht genügen,
  • sondern es sich dabei um eine bloße Beschreibung der Mietsache handeln (vgl. Amtsgericht (AG) Frankfurt, Urteil vom 19.09.2012 – 33 C 3082/12 –; Landgericht (LG) Mannheim, Urteil vom 08.11.2012 – 4 S 96/06 –; AG München, Urteil vom 16.12.2013 – 424 C 10773/13 –).

Hat der vom Vermieter beauftragte Makler dem späteren Mieter auf dessen Nachfrage am Telefon eine Wohnfläche genannt, muss sich, wie die Kammer ausgeführt hat, der Vermieter die Angaben des Maklers nicht automatisch gem. § 278 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zurechnen lassen, weil,

• wenn sich die Tätigkeit eines Maklers auf das Anbieten reiner Maklerdienste ohne Einbindung in die Erfüllung von Haupt- oder Nebenpflichten einer Vertragspartei beschränkt,
• eine Zurechnung nicht in Betracht kommt (BGH, Urteil vom 24.11.1995 – V ZR 40/94 –).

Als Erfüllungsgehilfe einer Vertragspartei ist nämlich nur anzusehen, wer nach den tatsächlichen Umständen mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung einer diesem obliegenden Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird.

• Durch seine Vermittlungstätigkeit erbringt der Makler indes eine eigene Leistung gegenüber dem Auftraggeber, die nicht ohne weiteres zugleich die Verpflichtung des Auftraggebers gegenüber dem späteren Vertragspartner erfüllt und die Erteilung von Auskünften über die Beschaffenheit der Wohnung unterfällt grundsätzlich der maklerspezifischen Vermittlungstätigkeit.
• Anders wäre es dann, wenn der Makler darüber hinaus eine vermieterspezifische Tätigkeit ausgeübt, also beispielsweise die Flächenangabe im Rahmen einer für den Vermieter getätigten Verhandlungsführung oder unter vergleichbaren Umständen gemacht hätte.

Abgesehen davon soll nach Auffassung der Kammer eine telefonische Angabe des Maklers zur Wohnfläche deshalb nicht ausreichen, diese zum konkludenten Bestandteil des Mietvertrages zu machen, weil allein aufgrund einer solchen telefonischen Auskunft des Maklers nicht davon ausgegangen werden kann, dass das Thema Wohnfläche für die Mietvertragsparteien damit geklärt ist.

Insoweit ist die Sachlage auch eine andere als die in dem mit Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 256/09 – vom BGH entschiedenen Fall, in dem dieser, weil dem Mieter vor Vertragsschluss Grundrisse und detaillierte Flächenberechnungen zur Verfügung gestellt worden waren, die eine falsche Flächenberechnung aufwiesen, das konkludente Zustandekommen einer Wohnflächenvereinbarung angenommen hat (vgl. hierzu aber auch BGH, Urteil vom 06.11.2015 – V ZR 78/14 –).

Während die Übergabe detaillierter Wohnflächenberechnungen und eines Grundrisses für den Mieter eine vergleichbare Sicherheit bzw. Dokumentation darstellt wie eine Flächenangabe im schriftlichen Mietvertrag, gilt dies für eine lediglich telefonische Auskunft durch die Maklerin nämlich nicht in gleichem Maße.
Es ist daher aus Vermietersicht anzunehmen, dass der Mieter, wenn ihm die Wohnfläche wichtig ist, auf eine Aufnahme in den Mietvertrag besteht oder entsprechende detaillierte schriftliche Angaben im Vorfeld verlangt. 

Fordert ein Vermieter nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) von dem Mieter Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete, ist, soweit der Mieter der Mietererhöhung gemäß § 558b Abs. 1 BGB zustimmt und sich dazu eines Bevollmächtigten bedient, auf die Zustimmungserklärung § 174 BGB anzuwenden, mit der Folge, dass,

• wenn der Zustimmung keine Vollmachturkunde beigefügt und der Mieter den Vermieter von der Bevollmächtigung nicht in Kenntnis gesetzt worden ist,
• der Vermieter die Zustimmung zurückweisen kann und die Zustimmung unwirksam, d.h. nicht wirksam erklärt ist,
  • sofern der Vermieter in einem solchen Fall die Zustimmung unverzüglich wegen Nichtvorlage einer Vollmachtsurkunde zurückweist.

Das hat das Amtsgericht (AG) Dortmund mit Urteil vom 22.12.2015 – 427 C 7526/15 – in einem Fall entschieden,

• in dem eine Vermieterin mit einem Mieterhöhungsschreiben von ihrer Mieterin Zustimmung zu einer bestimmten Mieterhöhung gefordert hatte,
• die diesem Schreiben beigefügte vorgefertigte Zustimmungserklärung von dem dazu ermächtigten volljährigen Sohn der Mieterin für diese unterschrieben worden war und
• als der bevollmächtigte Sohn der Mieterin die Zustimmungserklärung bei der Vermieterin abgeben wollte, die Vermieterin die Annahme abgelehnt und die Zustimmungserklärung mangels Vorlage einer ordnungsgemäßen Vollmachtsurkunde zurückgewiesen hatte.

Wie das AG ausgeführt hat, war damit nach § 174 Satz 1 BGB die Zustimmung der Mieterin zur Mieterhöhung nicht wirksam erklärt worden und zwar unabhängig davon, ob der Sohn der Mieterin tatsächlich bevollmächtigt war.

Dass § 174 BGB ebenfalls entsprechend anzuwenden ist auf ein

• von einem Bevollmächtigten des Wohnraumvermieters schriftlich vorgebrachtes Mieterhöhungsverlangen

haben bereits entschieden das Oberlandesgericht (OLG) Hamm (Rechtsentscheid vom 28.05.1982 – 4 REMiet 11/81 –) sowie das Landgericht (LG) Berlin (Urteil vom 09.10.2006 – 67 S 196/06 –).
Noch offen gelassen worden ist dies vom Bundesgerichtshof (BGH) im Urteil vom 18.12.2002 – VIII ZR 141/02 –.

§ 565 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

• regelt den Fall, dass der Mieter nach dem Mietvertrag den gemieteten Wohnraum gewerblich einem Dritten zu Wohnzwecken weitervermieten soll und
• ordnet insoweit an, dass der Vermieter bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages in den zwischen dem Mieter und dem Dritten abgeschlossenen Mietvertrag eintritt.

Der Regelungszweck dieser Vorschrift

• zielt nicht darauf ab, den Schutz des Mieters generell auf Fälle einer Weitervermietung durch den Hauptmieter auszudehnen,
• sondern nur auf bestimmte Sachverhalte, die dadurch gekennzeichnet sind, dass der Eigentümer im eigenen Interesse und zum Zwecke des Anbietens der Wohnung auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt zu üblichen Bedingungen einen Zwischenmieter einschaltet, der mit der Weitervermietung wiederum eigene wirtschaftliche Interessen verfolgt.

In einem solchen Fall stellt § 565 BGB

• den Endmieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages so,
• als hätte er die Wohnung direkt vom Vermieter angemietet und gewährt ihm damit insbesondere auch den sozialen Kündigungsschutz.

Eine grundlegend andere Interessenlage besteht hingegen,

• wenn der Vertragszweck des Hauptmietvertrages nicht die gewerbliche Weitervermietung ist,
• sondern der Zwischenmieter mit der Weitervermietung gemeinnützige, karitative oder ähnliche Zwecke – wie in Gestalt der Wahrnehmung der Interessen der eigenen Mitglieder (der Bewohner des Gebäudes) durch eine aus ihnen bestehende Selbsthilfegenossenschaft – verfolgt.

Denn die Zwischenvermietung erfolgt dann vor allem im Interesse des Endmieters.

• Da der Zwischenmieter in diesem Fall die Interessen des Endmieters in der Regel bereits bei der Gestaltung des Hauptmietvertrags wahrnimmt, besteht nicht die Notwendigkeit, den Mieter darüber hinaus bei Beendigung des Hauptmietvertrages zusätzlich dadurch zu schützen, dass der Eigentümers gemäß § 565 BGB als Vermieter in den Mietvertrag eintritt.
• Vielmehr sind derartige Fälle aufgrund des engen Verhältnisses zwischen dem Endmieter und dem Zwischenmieter eher mit der klassischen Untermiete zu vergleichen, in denen der Untermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages ebenfalls keinen Kündigungsschutz genießt.

Darauf hat der unter anderem für das Mietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 311/14 – hingewiesen und in dem seiner Entscheidung zugrunde liegendem Fall,

• in dem ein Hauseigentümer mit der aus den damaligen Nutzern der Wohnungen bestehenden Selbsthilfegenossenschaft einen Vertrag über die Nutzung, Instandsetzung und Modernisierung des Gebäudes geschlossen hatte,

entschieden, dass die Rechtsnachfolger des Hauseigentümers bei Beendigung des (Haupt-)Mietvertrages nicht gemäß § 565 BGB in die zwischen der Genossenschaft und den Wohnungsmietern abgeschlossenen Mietverträge als Vermieter eingetreten sind und damit hier mietvertragliche Beziehungen zwischen ihnen nicht bestehen,

• weil die Weitervermietung nicht der Gewinnerzielung oder sonst einem eigenen wirtschaftlichen Interesse der Genossenschaft, sondern vielmehr dem Interesse ihrer Mitglieder – der Bewohner des Gebäudes – diente und es sich somit nicht um eine gewerbliche Weitervermietung im Sinne des § 565 BGB gehandelt hat.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 20.01.2016 – Nr. 19/2016 – mitgeteilt.

Gemäß § 563 Abs. 2 Satz 4 BGB können Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten Haushalt führen, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner des Mieters eintritt.
Dass eine exklusive Haushalts- oder Lebensgemeinschaft zwischen dem Mieter und dem Eintrittswilligen bestanden hat, die keine weiteren Bindungen gleicher Art zulässt, verlangt die Vorschrift nicht.
Vielmehr genügt, dass vor dem Tod des Mieters von dem Eintrittswilligen und dem Mieter ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt geführt wurde.

Darauf hat die 67. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Berlin mit Beschluss vom 17.12.2015 – 67 S 390/15 – hingewiesen.

Ein langfristiger Mietvertrag über Grundstücke, Wohn- sowie sonstige Räume (vgl. § 578 Abs. 1 und 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) muss,

• wenn er für längere Zeit als ein Jahr vom Beginn des vertragsmäßigen Mietverhältnisses an gerechnet, nicht schon vom Vertragsschluss an, geschlossen wird,
• nach § 550 Satz 1 BGB in schriftlicher Form (§ 126 BGB) geschlossen werden,
  • ansonsten gilt er für unbestimmte Zeit und ist demzufolge dann ordentlich, d.h. mit Frist (§§ 542 Abs. 1, 573, 580a BGB) kündbar,
  • wobei eine Kündigung jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig ist.

Die von § 550 BGB geforderte Schriftform ist nur gewahrt, wenn sich die für den Abschluss des Vertrags

• notwendige Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere über den Mietgegenstand, die Miete sowie die Dauer und die Parteien des Mietverhältnisses,
• aus einer von beiden Mietvertragsparteien, Vermieter und Mieter, unterzeichneten Urkunde ergibt (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –).

Von der Schriftform ausgenommen sind lediglich solche Abreden,

• die für den Inhalt des Vertrags, auf den die Parteien sich geeinigt haben,
• von nur nebensächlicher Bedeutung sind (BGH, Urteil vom 22.04.2015 – XII ZR 55/14 –).

Für Vertragsänderungen gilt nichts anderes als für den Ursprungsvertrag.

• Sie müssen daher ebenfalls der Schriftform des § 550 BGB genügen, es sei denn, dass es sich um unwesentliche Änderungen handelt (st. Rspr., vgl. etwa BGH, Urteile vom 13.11.2013 – XII ZR 142/12 – und vom 30.01.2013 – XII ZR 38/12 –).
• Ansonsten verliert der Vertrag die erforderliche Schriftform, sodass er fortan vorzeitig ordentlich gekündigt werden kann.

Auch Nebenabreden unterliegen der Schriftform,

• wenn sie den Inhalt des Mietverhältnisses gestalten und nach dem Willen der Vertragsparteien wesentliche Bedeutung haben.

Treffen die Mietvertragsparteien Vereinbarungen zu am Mietobjekt vorzunehmenden Um- und Ausbauarbeiten und dazu, wer diese vorzunehmen und wer die Kosten zu tragen hat, so liegt die Annahme nicht fern, dass diesen Abreden vertragswesentliche Bedeutung zukommt.

• Eine dauerhafte Änderung der Miethöhe stellt stets eine dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar.

Die Änderung der Miethöhe ist immer vertragswesentlich und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 20.04.2005 – XII ZR 192/01 –) – daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren.
Denn bei der Miete handelt es sich per se um einen vertragswesentlichen Punkt, der für den von § 550 BGB geschützten potenziellen Grundstückserwerber von besonderem Interesse ist. Dies gilt umso mehr, als sich Änderungen unmittelbar auf die Möglichkeit des Vermieters zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs auswirken.
So kann sich etwa die Nichtzahlung selbst eines vergleichsweise geringfügigen Erhöhungsbetrags bei einem langfristigen Mietvertrag nicht nur aufsummieren und gegebenenfalls zu einem für eine Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 lit. b BGB ausreichenden Rückstand führen. Vielmehr kann der Verzug mit auch nur einem solchen Erhöhungsbetrag im Zusammenspiel mit anderweitigen Zahlungsrückständen des Mieters dazu führen, dass ein wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB zu bejahen ist.

• Für die Formbedürftigkeit nach § 550 Satz 1 BGB ist dabei ohne Bedeutung, ob die Mietänderung zu einer dem Vermieter und damit auch dem potenziellen Grundstückserwerber günstigen Erhöhung oder aber zu einer Ermäßigung geführt hat.

Dies folgt schon daraus, dass die Schriftform nicht nur den Grundstückserwerber, sondern auch die Vertragsparteien schützen soll.

Der Formzwang des § 550 Satz 1 BGB greift auch dann ein, wenn eine Vereinbarung keine Verpflichtungen für einen potenziellen Erwerber, sondern ausschließlich Verpflichtungen des Mieters zum Inhalt hat (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
Im Übrigen nützt dem Erwerber eine ihm grundsätzlich günstige Vertragsänderung nichts, wenn er von ihr mangels Beurkundung keine Kenntnis erlangen kann.

• Für die Einhaltung der Schriftform einer Urkunde ist zwar ohne Belang, ob die Unterzeichnung der Niederschrift des Urkundentextes zeitlich nachfolgt oder vorangeht.
• Es bedarf deshalb für die Rechtsgültigkeit einer Änderung des Vertragstextes keiner erneuten Unterschrift, wenn die Vertragspartner sich über die Änderung einig sind und es ihrem Willen entspricht, dass die Unterschriften für den veränderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten sollen (BGH, Urteil vom 29.04.2009 – XII ZR 142/07 –).
• An einem solchen übereinstimmenden Willen fehlt es aber, wenn lediglich eine Partei ohne Wissen der anderen auf einem Vertragsexemplar eine Änderung etwa nur zur Gedächtnisstütze vornimmt.

Darauf berufen, die für einen Vertrag vorgeschriebene Schriftform sei nicht eingehalten., darf sich grundsätzlich jede Vertragspartei.
Nur ausnahmsweise, wenn die vorzeitige Beendigung des Vertrags zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde, kann es gemäß § 242 BGB rechtsmissbräuchlich sein, wenn die Partei sich darauf beruft, der Mietvertrag sei mangels Wahrung der Schriftform ordentlich kündbar.

Das kann insbesondere dann der Fall sein,

• wenn der eine Vertragspartner den anderen schuldhaft von der Einhaltung der Schriftform abgehalten oder sich sonst einer besonders schweren Treuepflichtverletzung schuldig gemacht hat oder wenn bei Formnichtigkeit die Existenz der anderen Vertragspartei bedroht wäre (BGH, Urteil vom 30.04.2014 – XII ZR 146/12 –) oder
• wenn eine einseitig den Mieter begünstigende Änderung vorliegt, bei der es gegen § 242 BGB verstoßen kann, wenn der Mieter aus ihr den weiteren Vorteil ziehen will, sich nunmehr ganz von dem ihm lästig gewordenen Mietvertrag zu lösen.

Darauf hat der XII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 25.11.2015 – XII ZR 114/14 – in einem Fall hingewiesen, in dem, nachdem Mieter und Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag über Räume für 10 Jahre geschlossen und knapp 8 Monate nach Vertragsschluss mündlich eine mündliche Mieterhöhung von 20 Euro vereinbart hatten, die Mietsvertragsparteien darüber stritten, ob der Mietvertrag vom Mieter wirksam ordentlich kündigen konnte.

In der Geschäftsraummiete ist die Übertragung der Verpflichtung, „sämtliche Wartungskosten“ als Betriebskosten zu tragen,

• auch ohne nähere Auflistung der einzelnen Kosten und
• ohne Begrenzung der Höhe nach

in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) wirksam, weil

• der Mieter vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot ausreichend geschützt ist.

Das hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 16.10.2015 – 2 U 216/14 – entschieden.

Nach der Entscheidung ist eine Klausel mit der „sämtliche Wartungskosten“ umgelegt werden und die damit alle, auch gegebenenfalls nicht ausdrücklich genannte oder aus den sonstigen Kostenpositionen ableitbare Wartungskosten umfasst, nicht überraschend im Sinne des § 305 c Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), da ein gewerblicher Mieter mit seiner Zahlungspflicht auch für übliche Wartungskosten rechnen muss.

• Dabei ist, wie der Senat weiter ausgeführt hat, eine Angabe der konkreten entstehenden Kosten im Mietvertrag nicht erforderlich.
   

Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses muss noch nicht feststehen, welche Kosten entstehen. Der Vermieter hat vielmehr wie bei anderen Nebenkosten ein legitimes Interesse daran, die Kosten variabel auszuweisen, um bei einer Änderung der durchzuführenden Wartungsarbeiten oder einer Änderung der entstehenden Kosten diese ohne eine Vertragsanpassung umlegen zu können.

• Der Mieter ist insoweit vor überhöhten Forderungen durch das allgemeine Wirtschaftlichkeitsgebot geschützt, das den Vermieter dazu verpflichten würde, den Mieter von der Umlegung nicht erforderlicher Kosten freizustellen (vgl. zur entsprechenden Argumentation bei der Umlegung von „Verwaltungskosten“ Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 09.12.2009 – XII ZR 109/08 –).
   

Eine Diskrepanz der Nebenkostenvorauszahlungen zu den später tatsächlich entstehenden Kosten führt nicht zu einer anderen Beurteilung, da die Höhe der Vorauszahlungen grundsätzlich keinen zu schützenden Vertrauenstatbestand schafft (vgl. BGH, Urteil vom 28.04.2004 – XII ZR 21/02 –).

Die Klausel benachteiligt den Mieter auch nicht entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen, insbesondere ist sie nicht intransparent (§ 307 Abs. 1 S. 1, 2 BGB).

• Dass in den AGB als zu erstattende Nebenkosten allgemein „sämtliche Wartungskosten“ genannt sind, reicht dabei aus.

Eine nähere Aufschlüsselung oder eine sonstige Begrenzung, insbesondere der Höhe nach, ist nicht geboten (vgl. auch BGH, Urteile vom 07.11.2012 – VIII ZR 118/12 –; vom 11.11.2009 – VIII ZR 221/08 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –; anders, wenn zugleich die Kosten für „die Wartung und Instandhaltung aller technischen Einrichtungen einschließlich der Kosten des Betriebes“ ohne Begrenzung der Höhe nach umgelegt werden sollen, vgl. BGH, Urteile vom 10.09.2014 – XII ZR 56/11 – und vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10 –).
Zwar sind Verwender allgemeiner Geschäftsbedingungen nach Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten der Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen und wirtschaftliche Nachteile und Belastungen soweit erkennen zu lassen, wie dies nach den Umständen gefordert werden kann.
Hierfür reicht die Bezeichnung „Wartungskosten“ aber aus, da dieser Begriff allgemein ausreichend klar definiert ist.

• Wartungskosten sind danach „Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch eine Fachkraft“.

Unter Berücksichtigung dieser Definition handelt es sich bei Wartungskosten im Unterschied zu Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten mithin um wiederkehrende Kosten aus vorbeugenden Maßnahmen, welche der Überprüfung der Funktionsfähigkeit oder Betriebssicherheit einer technischen Anlage dienen (vgl. BGH, Urteile vom 07.04.2004 – VIII ZR 167/03 – und vom 14.02.2007 – VIII ZR 123/06 –).

Ist der Boden einer Toilette in einer Mietwohnung mit einem (säure-) empfindlichen Marmorboden ausgestattet, der durch Urinspritzer beim „Urinieren im Stehen“ abstumpfen und sich farblich verändern kann, muss der Vermieter den Mieter bei Mietbeginn darauf hinweisen. Ansonsten kann der Vermieter gegebenenfalls vom Mieter keinen Schadensersatz verlangen.

Das hat die 21. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Düsseldorf mit Urteil vom 12.11.2015 – 21 S 13/15 – entschieden.

Begründet hat die Zivilkammer ihre Entscheidung damit, dass

• Urinieren in einer aufrechten Körperhaltung bei männlichen Personen nicht unüblich ist,
• es nicht als allgemein bekannt vorausgesetzt werden kann, dass durch ein „Urinieren im Stehen“ aufgrund der unvermeidbaren Kleinstspritzer dauerhafte Schäden an einem Marmorboden im Nahbereich einer Toilette drohen und
• es in die Risikosphäre des Vermieters fällt, wenn ein besonders (säure-) empfindlicher Marmorboden durch ein solches Mieterverhalten beschädigt wird.

Das hat die Pressestelle des Landgerichts Düsseldorf mitgeteilt.

Eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB hat auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen,

• unabhängig davon, ob im Mietvertrag eine abweichende Wohnfläche angegeben und
• wie hoch die Abweichung von der tatsächlichen Wohnfläche ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) unter teilweiser Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung mit Urteil vom 18.11.2015 – VIII ZR 266/14 – entschieden.

Begründet hat der Senat seine Entscheidung damit,  

• dass es im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB dem Vermieter ermöglicht werden soll eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen und
• deshalb für den Vergleich allein der objektive Wohnwert der zur Mieterhöhung anstehenden Wohnung maßgeblich ist, während etwaige Vereinbarungen der Mietvertragsparteien über die Wohnungsgröße im Mieterhöhungsverfahren keine Rolle spielen können, da sonst nicht die tatsächlichen, sondern vertraglich fingierte Umstände berücksichtigt würden.

Hingewiesen hat der Senat auch,

• dass er an seiner früheren Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als zehn Prozent beträgt, nicht mehr festhält,
• dass im umgekehrten Fall, wenn die Wohnfläche im Mietvertrag zu groß angegeben ist, der Vermieter die Miete gemäß § 558 BGB ebenfalls nur auf der Grundlage der tatsächlichen (niedrigeren) Wohnfläche erhöhen kann und
• neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften (§ 558 BGB) – das heißt unter Beachtung der Kappungsgrenze – für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung besteht, da sich, nachdem die zutreffende Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche regelmäßig in die Risikosphäre des Vermieters fällt, aus einer unzutreffenden Wohnflächenangabe im Mietvertrag noch kein Anwendungsfall eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ergibt.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall, in dem im Mietvertrag die Wohnfläche mit 156,95 qm und die monatliche Miete mit 811,81 DM angegeben war, die tatsächliche Wohnfläche aber 210,43 qm betrug,

• hatte die Vermieterin vom Mieter die Zustimmung zur Erhöhung der derzeitigen Bruttokaltmiete von 629,75 € auf insgesamt 937,52 € mit der Begründung verlangt, nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften zu einer Erhöhung der momentan geschuldeten Miete um 15 % (94,46 €) sowie darüber hinaus wegen der Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche um 33,95 % zu einer entsprechenden weiteren Anhebung berechtigt zu sein und
• war von dem beklagten Mieter, wie der VIII. Zivilsenat des BGH entschied, zurecht nur einer Mieterhöhung um 94,46 € zugestimmt worden.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 18.11.2015 – Nr. 189/2015 – mitgeteilt.

Begehrt ein Mieter vom Vermieter wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachfolger zu benennen.

Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache,

• einen geeigneten Nachfolger zu suchen,
• den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und
• ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.

Demzufolge hat sich allein der Mieter – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und dem Vermieter zu übermitteln.

Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.
Insbesondere ist der Vermieter auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht gehalten, dem Mieter für die Suche nach einem Nachmieter zu gestatten, in seinem Garten ein Hinweisschild auf einen Maklers aufzustellen, bzw. Werbemaßnahmen eines Maklers auf seinem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt wird.

Übrigens:
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren wirksam vereinbart werden. Die Kündigung muss dann aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein.
Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 –), so dass das Mietverhältnis in einem solchen Fall durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Enthält ein Mietvertrag Staffelmietvereinbarung kann auch durch Individualvereinbarung gemäß § 557a Abs. 3 BGB ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind.
Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB), bei einer Individualvereinbarung aber lediglich mit der Folge der Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04 –).

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – hingewiesen.