Begehrt ein Mieter vom Vermieter wegen besonderer Umstände des Einzelfalls mit Rücksicht auf Treu und Glauben (§ 242 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) die vorzeitige Entlassung aus einem längerfristigem Mietverhältnis gegen Stellung eines Nachmieters, obliegt es allein ihm, einen geeigneten Nachfolger zu benennen.
Denn der Mieter trägt gemäß § 537 Abs. 1 BGB das Verwendungsrisiko der Mietsache. Es ist deshalb allein seine Sache,
- einen geeigneten Nachfolger zu suchen,
- den Vermieter über die Person des Nachfolgers aufzuklären und
- ihm sämtliche Informationen zu geben, die dieser benötigt, um sich ein hinreichendes Bild über die persönliche Zuverlässigkeit und wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Nachmieters machen zu können.
Demzufolge hat sich allein der Mieter – gegebenenfalls unter Einschaltung eines Maklers oder eines anderen Dritten – um Mietinteressenten zu bemühen, erforderliche Besichtigungstermine durchzuführen sowie – in gleicher Weise wie von den Mietern bei ihrer Anmietung verlangt – Unterlagen über die Bonität und Zuverlässigkeit vorzuschlagender Nachmieter anzufordern und dem Vermieter zu übermitteln.
Der Vermieter ist demgegenüber nicht gehalten, aktiv an der Suche eines Nachmieters mitzuwirken.
Insbesondere ist der Vermieter auch mit Rücksicht auf Treu und Glauben nicht gehalten, dem Mieter für die Suche nach einem Nachmieter zu gestatten, in seinem Garten ein Hinweisschild auf einen Maklers aufzustellen, bzw. Werbemaßnahmen eines Maklers auf seinem Grundstück zu dulden oder hinzunehmen, dass auf diese Weise die Aufmerksamkeit Dritter auf den Leerstand des Anwesens gelenkt wird.
Übrigens:
In Allgemeinen Geschäftsbedingungen kann ein Kündigungsausschluss für die Dauer von längstens vier Jahren wirksam vereinbart werden. Die Kündigung muss dann aber jedenfalls zum Ablauf von vier Jahren seit Abschluss des Mietvertrages möglich sein.
Eine Formularklausel, die das nicht gewährleistet, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gemäß § 307 Abs. 1 BGB insgesamt unwirksam (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10 –), so dass das Mietverhältnis in einem solchen Fall durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.
Enthält ein Mietvertrag Staffelmietvereinbarung kann auch durch Individualvereinbarung gemäß § 557a Abs. 3 BGB ein Kündigungsausschluss längstens in der Weise vereinbart werden, dass die Kündigung erstmals auf den Zeitpunkt erfolgt, zu dem seit Vertragsschluss vier Jahre abgelaufen sind.
Hiervon zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 557a Abs. 5 BGB), bei einer Individualvereinbarung aber lediglich mit der Folge der Teilunwirksamkeit des Kündigungsausschlusses, als die Höchstfrist des § 557a Abs. 3 BGB überschritten ist (vgl. BGH, Urteil vom 14.06.2006 – VIII ZR 257/04 –).
Darauf hat der VIII. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 07.10.2015 – VIII ZR 247/14 – hingewiesen.
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