Tag Vereinbarung

Was Käufer und Verkäufer eines (älteren) Fachwerkhauses wissen sollten, wenn sich nach dem Kauf herausstellt, dass

…. das Gebälk des Hauses schon seit längerer Zeit massiv von Schädlingen befallen ist.

Mit Urteil vom 16.11.2018 – 9 U 51/17 – hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Braunschweig darauf hingewiesen, dass

  • erheblicher Schädlingsbefall im Gebälk eines Gebäudes einen Mangel darstellt und

den Käufer,

  • auch bei Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag,

zum Rücktritt vom Kaufvertrag berechtigen kann.

Ein massiver Schädlingsbefall ist nämlich, so der Senat, ein Umstand,

  • der für den Entschluss eines Käufers, ein Haus zu erwerben, von Bedeutung ist und

über den ein Verkäufer den Käufer deshalb

  • auch ohne Nachfrage des Käufers

aufklären muss und wenn ein Verkäufer den massiven Schädlingsbefall

  • kennt oder ihn zumindest für möglich hält,
  • aber verschweigt,

handelt er arglistig und kann sich dann auf einen Gewährleistungsausschluss nicht berufen.

Übrigens:
Nach Auffassung des Senats entbindet auch die Tatsache,

  • dass ein Käufer aufgrund von wahrnehmbaren Bohrlöchern im Gebälk auf einen aktuellen Schädlingsbefall schließen kann,

den Verkäufer dann nicht davon, dem Käufer sein konkretes Wissen über das tatsächliche Bestehen des Schädlingsbefalls mitzuteilen, wenn

Mieter, die ihre Mietwohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen haben, müssen am Ende der Mietzeit

…. auch dann keine Schönheitsreparaturen durchführen, wenn

  • sie sich durch zweiseitige Vereinbarung mit dem Vormieter zur Vornahme der Renovierungsarbeiten verpflichtet haben

und

  • ihnen vom Vermieter im Formularmietvertrag, ohne angemessenen Ausgleich, die Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt ist.

Das hat der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.08.2018 – VIII ZR 277/16 – entschieden.

Danach bleiben die Grundsätze, dass eine formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen

  • im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht standhält und

unwirksam ist,

auch dann anwendbar, wenn

  • der betreffende Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber seinem Vormieter zur Vornahme von Renovierungsarbeiten in der Mietwohnung verpflichtet hat.

Denn, so der Senat, eine derartige Vereinbarung

  • ist in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt,
  • vermag deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen und
  • somit den Vermieter auch nicht so zu stellen als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben (Quelle: Pressemitteilung des BGH vom 22.08.2018).

Für Vermieter bedeutet die Entscheidung, sie sollten sich nicht darauf einlassen, dass Vormieter,

  • die am Ende ihrer Mietzeit zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sind,

mit den Nachmietern vereinbaren, dass diese die Renovierungsarbeiten übernehmen.

Wichtig für Fluggäste zu wissen: Gegen welche Fluggesellschaft sind Ausgleichsansprüche geltend zu machen im Fall

…. der Nichtbeförderung und bei Annullierung oder großer Verspätung des Fluges nach Art. 5 und Art. 7 der Fluggastrechteverordnung (Verordnung (EG) Nr. 261/2004 – FluggastrechteVO), wenn

  • der bei einem bestimmten Flugunternehmen gebuchte Flug
  • aufgrund einer sogenannten „Wet-Lease-Vereinbarung“ von einem anderen Flugunternehmen durchgeführt worden ist.

Mit Urteil vom 04.07.2018 hat die Dritte Kammer des Gerichtshofs der Europäischen Union (EuGH) in der Rechtssache C-532/17 entschieden, dass in einem solchen Fall zur Zahlung der den Fluggästen zustehenden Ausgleichsleistung verpflichtet ist,

  • nicht diejenige Fluggesellschaft, die das verwendete Flugzeug samt Besatzung vermietet hat,
  • sondern diejenige Fluggesellschaft, bei der der Fluggast den Flug gebucht hat (so auch Bundesgerichtshof (BGH), Urteile vom 12.09.2017 – X ZR 102/16 sowie X ZR 106/16 –).

Danach ist als „ausführendes Luftfahrtunternehmen“ im Sinne der FluggastrechteVO und insbesondere ihres Art. 2 Buchst. b nicht die Fluggesellschaft anzusehen,

  • die einer anderen Fluggesellschaft im Rahmen eines Vertrags über die Vermietung eines Flugzeugs mit Besatzung („wet lease“) das Flugzeug samt Besatzung vermietet,
  • für die Flüge aber nicht die operationelle Verantwortung trägt,
    • auch wenn es in der den Fluggästen ausgestellten Buchungsbestätigung über einen Platz auf einem Flug heißt, dass dieser Flug von dem erstgenannten Unternehmen ausgeführt wird,

sondern die Fluggesellschaft,

  • die die Entscheidung trifft, einen bestimmten Flug durchzuführen – die Festlegung seiner Flugroute eingeschlossen – und dadurch ein an Interessierte gerichtetes Angebot für den Luftverkehr zu schaffen,
  • weil eine solche Entscheidung zu treffen bedeutet, die Verantwortung für die Durchführung des Fluges, einschließlich insbesondere seiner etwaigen Annullierung oder einer etwaigen großen Verspätung bei seiner Ankunft, zu übernehmen Quelle: Pressemitteilung des EuGH vom 04.07.2018).

Wer die Platzierung einer elektronischen Werbeanzeige unter einer bestimmten Domain in Auftrag gibt, sollte beachten

…. dass er grundsätzlich das Risiko trägt, dass mit der in Auftrag gegebenen Werbemaßnahme die gewünschte Werbewirkung tatsächlich auch erzielt werden kann, wenn

  • er mit dem Auftragnehmer keine vertraglichen Regelungen trifft, wie die Werbewirksamkeit der in Auftrag gegebenen Werbeanzeige im konkreten Fall erreicht werden kann.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 22.03.2018 – VII ZR 71/17 – hingewiesen.

Danach ist ein Vertrag,

  • mit dem ein anderer bzw. ein Unternehmen beauftragt wird, unter einer bestimmten Domain eine Werbeanzeige zu platzieren,

in der Regel,

rechtlich als Werkvertrag gemäß § 631 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zu qualifizieren, nach dem – vorbehaltlich einer anderweitigen Vereinbarung der Vertragsparteien – der Auftragnehmer für die Dauer der Vertragslaufzeit als Arbeitsergebnis bzw. Arbeitserfolg lediglich schuldet,

  • die Werbeanzeige in der im Vertrag festgelegten Form durch die Plazierung unter einer bestimmten Domain dem potentiellen Kundenkreis zur Kenntnis zu bringen.

Wohnungsmieter die sich gegen eine erhebliche Abstandszahlung verpflichten, aus ihrer Wohnung auszuziehen, sollten beachten

…. dass sie damit möglicherweise (stillschweigend gleichzeitig) erklären, auf Ansprüche gegen den Vermieter, auch auf solche aus vom Vermieter eventuell vorgetäuschtem Eigenbedarf, zu verzichten.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 29.03.2018 – 432 C 1222/18 – hingewiesen

Danach kann in eine Vereinbarung über die „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ gegen Zahlung einer erheblichen Abstandssumme,

  • insbesondere wenn der Vermieter darin auf Schönheitsreparaturen verzichtet und
  • sich zur Kautionsrückzahlung binnen einer kurzen Frist verpflichtet,

der Wille der Parteien hineinzulesen sein,

  • damit alle gegenseitigen Ansprüche zu regeln und
  • zur Meidung künftigen Streits auf gegenseitige Ansprüche zu verzichten.

In einem solchen Fall soll nach Auffassung des AG

  • der Mieter seine Zustimmung zu der „Aufhebung und Beendigung des Mietverhältnisses“ selbst dann nicht mehr anfechten und
  • keine Schadensersatzansprüche (mehr) gegen den Vermieter geltend machen können,

wenn

  • sich der Mieter nur im Hinblick auf einen vom Vermieter angekündigten Eigenbedarf auf die Mietvertragsaufhebungsvereinbarung eingelassen hat,
  • dieser Eigenbedarf lediglich vorgetäuscht war und
  • nach dem Auszug des Mieters die nun unvermietete Wohnung von dem Vermieter verkauft worden ist (Quelle: Pressemitteilung des AG München vom 13.04.2018).

Mietern und Vermietern ist deswegen zu empfehlen, sich vor dem Abschluss einer Vereinbarung über die Aufhebung und Beendigung eines Mietverhältnisses von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen.

Wohnungseigentümer sollten wissen, zu welchen Zwecken sie ihre Wohnung nutzen dürfen, was die Rechtsfolgen

…. einer zweckwidrigen Nutzung sein können und wie sie unter Umständen eine Änderung der bestehenden Nutzungsmöglichkeiten ihres Sondereigentums erreichen können.

Wie ein im Sondereigentum stehender Gebäudeteil,

  • also beispielweise eine Eigentumswohnung,

von dem Wohnungseigentümer genutzt werden darf,

  • nur zu Wohn- oder/und auch zu anderen, (bestimmten) beruflichen bzw. gewerblichen Zwecken,

ergibt sich aus der, bei der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft in das Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung, die im nachhinein,

  • vom Anpassungsanspruch nach § 10 Abs. 3 Satz 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) abgesehen,

nur durch eine mit Zustimmung aller Wohnungseigentümer getroffene Vereinbarung geändert werden kann.

Nutzt ein Wohnungseigentümer sein Sondereigentum, also beispielweise seine Eigentumswohnung,

  • nicht entsprechend den bestehenden Vereinbarungen, sondern zweckwidrig und
  • stört die nach dem vereinbarten Zweck ausgeschlossene Nutzung bei typisierender Betrachtungsweise mehr als die vorgesehene Nutzung,

kann jeder der anderen Wohnungseigentümer Unterlassung

  • sowohl nach § 15 Abs. 3 WEG,
  • als auch aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), wegen Eigentumsbeeinträchtigung,

verlangen,

Übrigens:
Ist es wegen der entgegenstehenden Vereinbarungen einem Wohnungseigentümer danach verwehrt, sein Sondereigentum bzw. seine Wohnung so wie von ihm gewünscht zu nutzen, hat der die Möglichkeit

  • nach § 10 Abs. 3 Satz 2 WEG eine entsprechende Anpassung bzw. Änderung der bestehenden Vereinbarungen zu verlangen,
  • sofern schwerwiegende Gründe im Sinne dieser Norm vorliegen.

Dieser Anpassungsanspruch gemäß § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG muss allerdings

  • zunächst im Wege der Klage durchgesetzt werden und
  • kann nicht gegen einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG bzw. § 1004 Abs. 1 BGB nicht im Wege der Einrede geltend gemacht werden.

Bis zum Vorliegen eines entsprechenden rechtskräftigen Urteils müssen

  • die bis dahin geltenden Vereinbarungen beachtet werden und

Nutzungen, die den darin vereinbarten Zweckbestimmungen widersprechen, unterbleiben (vgl. BGH, Urteil vom 23.03.2018 – V ZR 307/16 – sowie Pressemitteilung des BGH vom 23.03.2018).

Ändert sich der gewünschte und vereinbarte Farbton nach Durchführung von in Auftrag gegebenen Malerarbeiten

…. kann ein Mangel vorliegen.

War beispielsweise ein Reinweißanstrich vereinbart und tritt nach weniger als einem Jahr eine mehr als unwesentliche Vergilbung des Weißanstrichs auf, kann die Malerarbeit dann mangelhaft sein,

  • wenn weder vor noch bei Vertragsschluss über eine mögliche Vergilbung des Weißanstrichs gesprochen worden ist und
  • der Auftraggeber bei Vertragsschluss auch nicht über besonderes Wissen bezüglich der Vergilbung von Weißanstrichen verfügte.

Denn ein Werk ist nach § 633 Abs. 2 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mangelhaft, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit,

  • unter der insbesondere alle dem Werk unmittelbar und jedenfalls für eine gewisse Zeit anhaftenden physischen Merkmale zu verstehen sind,

nicht hat und Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung,

  • die ausdrücklich oder falls der Besteller eine entsprechende berechtigte Erwartung haben durfte, auch durch schlüssiges Verhalten getroffen werden kann und
  • zu der alle Eigenschaften des Werks, die nach der Vereinbarung der Parteien den vertraglich geschuldeten Erfolg herbeiführen sollen, gehören,

kann auch sein

  • die Farbe eines Anstrichs sowie
  • die Farbstabilität für einen bestimmten Zeitraum.

Darauf hat der VII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 31.08.2017 – VII ZR 5/17 – hingewiesen.

Wohnungseigentümer sollten wissen, dass es sich bei den Fenstern in ihrer Wohnung um Gemeinschaftseigentum handelt

…. und nicht um (ihr) Sondereigentum und was das zur Folge hat bzw. haben kann.

Gemäß § 5 Abs. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) stehen die Fenster nebst Rahmen, die sich im räumlichen Bereich einer im Sondereigentum stehenden Wohnung befinden, zwingend im Gemeinschaftseigentum.

  • Nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung hat dies zur Folge, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für die Instandhaltung und Instandsetzung der Fenster in den Eigentumswohnungen und damit erst recht für ihren Austausch zuständig ist (§§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG).
  • Allerdings können hiervon abweichende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung bestimmt sein oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer getroffen werden.

Liegt keine von der gesetzlichen Kompetenzzuweisung abweichende Regelung vor, ist kein Wohnungseigentümer befugt,

  • eigenmächtig,
  • ohne, dass ihm dies durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 22 Abs. 1 WEG genehmigt worden ist,

die Fenster seiner Wohnung durch andere zu ersetzen,

  • die das optische Erscheinungsbild des Gebäudes verändern.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 07.11.2014 – 481 C 12979/14 – hingewiesen und in einem Fall, in dem ein Wohnungseigentümer

  • die vorhandenen flächenbündigen Fenster ohne Mittelsteg im Farbton Alu in seiner Wohnung
  • durch weiße Kunststofffenster mit Mittelsteg und ohne rahmenbündige flächenbündige Ausführung hatte ersetzen lassen,

diesen verurteilt,

  • den ursprünglichen Zustand auf eigene Kosten wieder herzustellen und
  • der Wohnungseigentümergemeinschaft alle Schäden zu ersetzen, die dieser auf Grund der von ihm eigenmächtig durchgeführten baulichen Veränderung entstanden sind.

Die Verpflichtung zur Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes und zum Schadensersatz ergibt sich aus § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), §§ 15 Abs. 3, 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG und §§ 823 Abs. 1, 249 Abs. 1 BGB.

Geltend gemacht werden kann der auf die Verletzung des Gemeinschaftseigentums gestützte Anspruch auf Schadensersatz nur von der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Es besteht diesbezüglich,

  • anders als bei Ansprüchen gemäß § 1004 BGB,

eine geborene Ausübungsbefugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft und

  • zwar auch für Wiederherstellungsansprüche gemäß § 823 Abs. 1 i.V.m. § 249 Abs. 1 BGB.

Der Unterlassungs- bzw. Abwehranspruch gemäß § 1004 Abs. 1 BGB wegen Verletzung des Gemeinschaftseigentums gegen ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft kann dagegen auch ein einzelner Wohnungseigentümer ohne Vorbefassung der Eigentümerversammlung gerichtlich geltend machen.

  • Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die Rechtsverfolgung durch Vereinbarung oder Mehrheitsbeschluss (auch) an sich ziehen.

Denn insoweit besteht lediglich eine gekorene Ausübungsbefugnis des Verbandes im Sinne von § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG (Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 –).

Verkäufer und Käufer sollten wissen, wann sich eine Kaufsache für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet

…. und deshalb nicht frei von Sachmängeln nach § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist.

Eine Kaufsache weist,

  • auch wenn eine Beschaffenheitsvereinbarung gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nicht getroffen ist, weil der Verkäufer
    • weder ausdrücklich noch durch schlüssiges Verhalten in vertragsgemäß bindender Weise die Gewähr für das Vorhandensein einer Eigenschaft der Kaufsache übernommen und damit seine Bereitschaft zu erkennen gegeben hat, für alle Folgen des Fehlens dieser Eigenschaft einzustehen,

einen Sachmangel dann auf,

  • wenn sie sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung nicht eignet ( 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB).

Vertraglich vorausgesetzt im Sinne des § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB ist die zwar nicht vereinbarte,

  • aber von beiden Vertragsparteien übereinstimmend unterstellte (vorgesehene) Verwendung der Kaufsache,
  • die von der gewöhnlichen Verwendung abweichen kann.

Die Eignung einer Sache für eine bestimmte Verwendung ist dabei

  • nicht erst zu verneinen, wenn die Tauglichkeit der Kaufsache zu diesem Gebrauch ganz aufgehoben ist,
  • sondern bereits dann, wenn sie lediglich gemindert ist.

So ist die Eignung einer Sache für deren nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung grundsätzlich in den Fällen gemindert oder ganz aufgehoben, wenn mit dieser Verwendung der Kaufsache

  • erhebliche Gesundheitsgefahren oder
  • das Risiko eines großen wirtschaftlichen Schadens

verbunden sind.

Darauf hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 26.04.2017 – VIII ZR 80/16 – hingewiesen.

Wichtig für Wohnungseigentümer zu wissen: Wann ist wer zuständig zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums?

Nach § 21 Abs. 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist zuständig zur

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung

des gemeinschaftlichen Eigentums

  • die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer,

die nach § 16 Abs. 2 WEG auch die damit verbundenen Kosten zu tragen hat.

  • Soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist, ist gemäß § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten.
  • Gemäß § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG ist dem Wohnungseigentümer der Schaden zu ersetzen, der adäquat kausal durch das Betreten oder die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist, wozu auch die Verschlechterung des Zustands des Sondereigentums gehört.
  • Dagegen gibt § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG keinen Anspruch auf Ersatz von Schäden, die in Folge des die Maßnahme der Instandhaltung oder Instandsetzung auslösenden Mangels des Gemeinschaftseigentums eingetreten sind.
  • Die Darlegungs- und Beweislast für die Schadensursächlichkeit trägt der Wohnungseigentümer, der seinen ersatzfähigen auch fiktiv in Höhe des Nettobetrags der Reparaturkosten abrechnen kann, wenn er ihn in Eigenarbeit beseitigt oder ein Familienangehöriger die Reparatur vorgenommen hat.

Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer von der gesetzlichen Zuständigkeit des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG abweichen,

  • sofern sie eine klare und eindeutige Regelung treffen;
  • im Zweifel bleibt es bei der gesetzlichen Zuständigkeit.

Soweit die Zuständigkeit für die

  • Instandhaltung und/oder
  • Instandsetzung

durch Vereinbarung oder in der Gemeinschaftsordnung wirksam auf den Sondereigentümer übertragen ist, muss dieser grundsätzlich sämtliche Kosten der Maßnahmen tragen,

  • wozu auch die Kosten gehören, die dadurch anfallen, dass im Zusammenhang mit der Instandhaltung und/oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums in das Sondereigentum eingegriffen und dieses nachteilig verändert wird.
  • Ein Ersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG besteht in diesem Fall nicht.

Wird in der Gemeinschaftsordnung begrifflich unterschieden zwischen

  • Instandhaltung und
  • Instandsetzung

von Bauteilen, die zum Gemeinschaftseigentum gehören und

  • weist sie nur die Pflicht zu deren Instandhaltung einem Sondereigentümer zu,
  • ist die (kostenpflichtige) Instandsetzung im Zweifel Sache der Gemeinschaft.

In solchen Fällen ist dann, wegen der unterschiedlichen Kostentragungspflicht, die Abgrenzung der Instandhaltung von der Instandsetzung von Bedeutung.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 09.12.2016 – V ZR 124/16 – hingewiesen.