Tag Erwerb

BGH entscheidet, welche Ersatzansprüche Wohnungsmieter gegen den Vermieter haben können, wenn sie

…. aufgrund einer Pflichtverletzung des Vermieters aus der Wohnung ausziehen, aber

  • statt wieder eine Wohnung anzumieten, 

Wohnungs- oder Hauseigentum erwerben.    

Mit Urteilen vom 09.12.2020 – VIII ZR 238/18 und VIII ZR 371/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in zwei Fällen entschieden, dass ein Wohnungsmieter, der 

  • infolge einer Pflichtverletzung des Vermieters 

aus der Mietwohnung auszieht,

  • beispielsweise, weil 
    • er aufgrund der Pflichtverletzung des Vermieters berechtigterweise das Mietverhältnis fristlos kündigen konnte oder 
    • ihm vom Vermieter schuldhaft wegen in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) gekündigt oder 
    • er vom Vermieter nicht bis zum Ablauf der Kündigungsfrist auf einen späteren Wegfall des geltend gemachten Eigenbedarfs hingewiesen worden war,

aber nach dem Auszug 

  • keine neue Wohnung anmietet, 
  • sondern Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, 

gegen den Vermieter

  • aus § 280 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGH) 

Anspruch auf Ersatz des (sog. Kündigungs- oder Kündigungsfolge)Schadens hat, der 

  • dadurch entstanden ist, dass der Mieter durch die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses sein vertragliches Recht zum Gebrauch der Mietsache eingebüßt hat und der 

umfasst, 

nicht aber

  • etwaige zum Zwecke des Eigentumserwerbs angefallene Maklerkosten.

Dass die Schadensersatzpflicht eines pflichtwidrig handelnden Vermieters nicht die Maklerkosten umfasst, die einem Mieter entstehen, der von der Anmietung einer neuen Wohnung absieht und stattdessen Wohnungs- oder Hauseigentum erwirbt, hat der BGH damit begründet, dass zwar,

  • weil es nicht außerhalb des zu erwartenden Verlaufs der Dinge liegt, dass ein Mieter den notwendigen Wohnungswechsel zum Anlass nimmt, seine Wohnbedürfnisse künftig nicht in angemieteten, sondern eigenen Räumlichkeiten zu befriedigen und zu dessen Erwerb einen Makler einschaltet,   

der Erwerb von Eigentum an einer Wohnung beziehungsweise einem Hausanwesen noch eine adäquat kausale Reaktion des Mieters auf eine (unterstellte) Pflichtverletzung des Vermieters darstellt, jedoch die im Zuge des Eigentumserwerbs aufgewandten Maklerkosten 

  • nicht in einem inneren Zusammenhang mit dem (verletzten sowie zeitlich begrenzten) Gebrauchserhaltungsinteresse des Mieters stehen und deswegen

nicht mehr vom Schutzzweck der verletzten Vertragspflicht umfasst sind (Quelle: Pressemitteilung des BGH). 

Wer in Brasilien gepflanzte Nutzbäume zur späteren Verwertung in Deutschland erwerben möchte, sollte wissen, dass

…. das Eigentum an solchen Bäumen nach brasilianischem Recht, 

  • anders als im deutschen Recht, 

isoliert, d.h. auch ohne das Eigentum an dem Grundstücks übertragen und erworben werden kann.

Mit Urteil vom 08.10.2020 – 6 U 1582/19 – hat der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz in einem Fall, in dem von einem Verkäufer in Brasilien einem Kaufinteressierten in Deutschland der Kauf von 

  • in Brasilien gepflanzter 

Teakbäume zur späteren Verwertung angeboten, es daraufhin zum Vertragsschluss 

  • über den Erwerb von 265 auf einer Plantage in Brasilien gepflanzten Teakbäumen 

gekommen und dem Käufer 

  • zur Bescheinigung des persönlichen Baumeigentums 

eine „Baumurkunde“ übersandt worden war, entschieden, dass es möglich ist, einen reinen Baumkaufvertrag 

  • über Nutzbäume in Brasilien 

zu schließen. 

Nach brasilianischem Recht, das, so der Senat,

  • da sich die Bäume in Brasilien befinden, gemäß § 43 Abs. 1 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) 

anzuwenden ist, handelt es sich bei zur Abholzung und anschließenden Verwertung bestimmten Bäumen nämlich um „antizipierte Mobiliargüter“,

  • worunter Güter zu verstehen sind, die natürlicherweise oder künstlich mit dem Grund und Boden verbunden und daher zwar grundsätzlich unbeweglich aber zur Trennung von Grund und Boden bestimmt sind,

zählen zu den antizipierten Mobiliargütern insbesondere 

  • zur Rodung bestimmte Bäume, 

erfolgt die Übertragung des Eigentums 

  • an antizipierten Mobiliargütern im brasilianischen Recht 

nach denselben Vorschriften, die für 

  • die Übertragung von beweglichen Sachen 

gelten und genügt daher hierfür 

  • ein (nicht notariell beurkundeter) Vertragsschluss und 
  • die Übergabe der Sache bzw. eine die Übergabe ersetzende Vereinbarung, 

BFH entscheidet: Urenkel können bei einer Schenkung oder einem Erwerb von Todes wegen jedenfalls dann nur einen Freibetrag von 100.000 € beanspruchen

…. wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Mit Beschluss vom 27.07.2020 – II B 39/20 (AdV) – hat der II. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) in einem Fall, in dem eine Urgroßmutter 

  • ihren beiden Urenkeln 

eine Immobilie geschenkt 

  • und ihre Tochter (der Großmutter der Urenkel) hieran einen Nießbrauch erhalten 

hatte, entschieden, dass   

  • Urenkeln

für eine Schenkung jedenfalls dann lediglich der 

  • Freibetrag in Höhe von 100.000 Euro 

zusteht, wenn 

  • Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind.

Begründet hat der Senat dies damit, dass nach § 16 Abs. 1 Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) i.V.m. § 15 Abs. 1 ErbStG steuerfrei bleibt in den Fällen der unbeschränkten Steuerpflicht 

  • gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG der Erwerb 
    • der Kinder und Stiefkinder und der Kinder und Stiefkinder verstorbener Kinder in Höhe von 400.000 €, 
  • gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG der Erwerb 
    • der Kinder und Stiefkinder der Kinder in Höhe von 200.000 € sowie 
  • gemäß § 16 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG der Erwerb 
    • der Abkömmlinge der Kinder und Stiefkinder in Höhe von 100.000 €,

dass nach dem Wortlaut dieser Vorschrift und der Systematik des ErbStG der Begriff „Kinder“ in § 16 Abs. 1 ErbStG eindeutig 

  • nicht Kindeskinder oder weitere Abkömmlinge meint, 
  • sondern Kinder 

und dass dies im Falle des § 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG auch für die doppelte Verwendung des Wortes „Kinder“ gilt, so dass 

  • jedenfalls dann, wenn Eltern und Großeltern noch nicht vorverstorben sind

„Kinder der Kinder“ ausschließlich 

  • die Enkel sind, 
  • nicht die Urenkel.

Wohnungseigentümer, die ihre vor weniger als zehn Jahren entgeltlich erworbene Wohnung wieder veräußern wollen,

…. sollten wissen, wann ein bei der Veräußerung erzielter Gewinn versteuert werden muss und wann nicht.

Zu den

  • einkommensteuerbaren sonstigen Einkünften (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 Einkommensteuergesetz (EStG))

zählen u.a. solche aus der Veräußerung von Wohnimmobilien, bei denen der Zeitraum zwischen

  • Anschaffung und
  • Veräußerung

nicht mehr als zehn Jahre beträgt (§§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG).

Ausgenommen von der Besteuerung sind nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG Wohnungen, die im Zeitraum zwischen

  • Anschaffung oder Fertigstellung und
  • Veräußerung

entweder

  • ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken (1. Alternative)

oder

  • im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (2. Alternative) genutzt wurden, wobei
    • es für die Steuerfreiheit nach dieser 2. Alternative ausreicht, wenn der Steuerpflichtige vor der Veräußerung die Wohnung zusammenhängend zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat,
      • im Veräußerungsjahr zumindest an einem Tag,
      • im Vorjahr durchgehend und
      • im zweiten Jahr vor der Veräußerung zumindest einen Tag lang.

Darauf hat der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) mit Urteil vom 03.09.2019 – IX R 10/19 – hingewiesen und in einem Fall, in dem von einem Steuerpflichtiger 2006 eine Eigentumswohnung erworben worden war, die er

  • bis zu seinem Auszug im April 2014 durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt,
  • von Mai 2014 bis Dezember 2014 vermietet und

im Dezember 2014 verkauft hatte, entschieden, dass

  • der Veräußerungsgewinn nicht versteuert werden muss.

Was, wer sich beim Autokauf bewusst für ein Auslaufmodell entscheidet, wissen sollte

Mit Urteil vom 09.09.2019 – 12 U 773/18 – hat der 12. Zivilsenat des Oberlandesgerichts (OLG) Koblenz entschieden, dass, wer sich,

  • beim Erwerb eines Autos bei einem Kfz-Händler,

in Kenntnis eines bevorstehenden Modellwechsels,

  • nicht für die Bestellung eines Fahrzeugs aus der neuen Modellreihe

sondern

  • bewusst

zum Kauf des „Auslaufmodells“ entscheidet,

  • beispielsweise um einen hierfür gewährten Preisvorteil zu nutzen,

kann,

  • wenn das Fahrzeug bei der Übergabe nicht frei von Sachmängeln gemäß § 434 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist,

von dem Händler

  • – im Rahmen der Gewährleistung als Nacherfüllung nach § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB –

eine mangelfreie Ersatzlieferung verlangen

  • nur aus der „Auslaufmodellserie“ und
  • nicht aus der neuen Modellserie.

Begründet hat das OLG dies damit, dass im Fall einer

  • bewussten Entscheidung für ein „Auslaufmodell“
    • beispielsweise um so einen Preisvorteil zu erhalten,

der vertragliche Wille der Parteien ausdrücklich auf die Verschaffung eines solchen „Auslaufmodells“ gerichtet ist und somit die Ersatzbeschaffungspflicht nach § 439 Abs. 1 Alt. 2 BGB,

  • für deren Umfang die vertraglich vereinbarte Beschaffungspflicht des Verkäufers maßgebend ist,

sich auf die „Auslaufmodellserie“ beschränkt (Quelle: Pressemitteilung des OLG Koblenz; vgl. hierzu auch Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 08.01.2019 – VIII ZR 225/17 –).

Übrigens:
Nach § 439 Abs. 1 BGB kann der Käufer einer Sache,

  • die zum Zeitpunkt des Gefahrübergangs (bei der Übergabe) nicht frei von Sachmängeln gemäß § 434 Abs. 1 BGB ist,

sofern

  • dieses Recht nicht nach § 442 Abs. 1 BGB ausgeschlossen ist,
  • kein wirksamer Haftungsausschluss nach § 444 BGB vereinbart wurde und
  • die Gewährleistungsansprüche noch nicht verjährt sind (vgl. § 438 BGB),

entweder

  • die Beseitigung des Mangels

oder

  • die Lieferung einer mangelfreien Sache verlangen,

wobei zwischen den beiden Arten der Nacherfüllung der Käufer frei in seiner Wahl ist und beliebig nach seinem Interesse entscheiden kann, ohne dass er auf die Interessen des Verkäufers,

  • der auf seine Rechte aus § 439 Abs. 4 BGB verwiesen ist,

Rücksicht nehmen muss (vgl. hierzu den Blog: Wichtig für Käufer und Verkäufer zu wissen: Welche Nacherfüllungsrechte hat der Käufer wenn die Kaufsache mangelhaft ist?).

Die obige Entscheidung des 12. Zivilsenats des OLG Koblenz betrifft einen Fall in dem der Käufer als Nacherfüllung

  • nicht die Beseitigung des Mangels,
  • sondern die Lieferung einer mangelfreien Sache

verlangt hatte.

BFH entscheidet wann Kinder des Erblassers eine von diesem bewohnte Immobilie steuerfrei erben können

Erwerben Kinder

  • – im Sinne der Steuerklasse I Nr. 2 gemäß § 15 Abs. 1 des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) –

eines Erblassers von diesem von Todes wegen gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbstG durch

  • Erbfall (§ 1922 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB)) oder
  • Vermächtnis (§§ 2147 ff. BGB)

ein zum Nachlass gehörendes,

  • in Deutschland oder einem Mitgliedsstaat der Europäischen Union gelegenes, mit einem Haus oder einer Wohnung bebautes Grundstück,

ist dieser Erwerb von Todes wegen nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG dann erbschaftssteuerfrei, wenn

  • die Wohnfläche des Hauses bzw. der Wohnung nicht mehr als 200 qm beträgt,
  • der Erblasser das Haus bzw. die Wohnung bis zum Erbfall
    • zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder
    • an der Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken aus zwingenden Gründen gehindert war

und

  • das Kind des Erblassers das von Todes wegen erworbene Haus bzw. die Wohnung
    • unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB)
    • zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke bestimmt.

Darauf hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 28.05.2019 – II R 37/16 – hingewiesen und dazu entschieden, dass ein von dem Kind geerbtes Wohnhaus bzw. eine Wohnung zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist (Familienheim), wenn

  • das Kind die Absicht hat, das Wohnhaus bzw. die Wohnung selbst zu eigenen Wohnzwecken zu nutzen und
  • diese Absicht auch tatsächlich umsetzt, was erfordert, dass das Kind
    • in die Wohnung einzieht, sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt und dort den Mittelpunkt seines Lebensinteresses hat,
    • es sich also nicht nur um eine Zweit- oder Ferienwohnung handelt,

sowie dass dies dann als unverzüglich anzusehen ist, wenn

  • innerhalb eines Zeitraums von sechs Monaten nach dem Erbfall

die Absicht zur Selbstnutzung des Hauses gefasst und tatsächlich umgesetzt worden ist.

Wird die Selbstnutzung des Hauses bzw. der Wohnung

  • erst nach Ablauf von sechs Monaten

aufgenommen, muss zur Erlangung der Steuerbefreiung das Kind darlegen und glaubhaft machen können,

  • zu welchem Zeitpunkt es sich zur Selbstnutzung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat,
  • aus welchen Gründen ein tatsächlicher Einzug in die Wohnung nicht früher möglich war und
  • warum es diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Was man wissen und beachten sollte, wenn man zur Finanzierung des Erwerbs einer Immobilie

…. ein Bankdarlehen aufnimmt.

Ob der Kaufpreis dem Verkehrswert der Immobilie entspricht oder überhöht ist sollte der Käufer vor Abschluss des Kaufvertrages prüfen.

Banken, die einen Immobilienkauf finanzieren, sind nämlich weder verpflichtet Darlehensnehmer

  • auf einen für sie unwirtschaftlichen Kauf,

noch

  • auf ein bloß ungünstiges Verhältnis von Verkehrswert und Kaufpreis

hinzuweisen und zwar unabhängig davon,

  • ob die Bank dazu über Erkenntnisse verfügt.

Eine Aufklärungspflicht

  • über eine Unangemessenheit des von ihr finanzierten Kaufpreises

unter dem rechtlichen Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs hat die Bank ausnahmsweise lediglich dann, wenn

  • eine so wesentliche Verschiebung der Relation zwischen Kaufpreis und Verkehrswert vorliegt,
  • dass die Bank von einer sittenwidrigen Übervorteilung des Käufers durch den Verkäufer ausgehen muss,

was anzunehmen ist, wenn

Offenbaren muss ein Kreditinstitut allerdings nur präsentes Wissen von einer sittenwidrigen Überteuerung, was grundsätzlich

  • positive Kenntnis der Bank von der sittenwidrigen Überteuerung des Kaufpreises für das finanzierte Objekt

erfordert.

  • Dazu, sich durch eigene Nachforschungen hinsichtlich etwaiger Risiken des zu finanzierenden Vorhabens einen Wissensvorsprung zu verschaffen oder den – exakten oder überschlägigen – Ertragswerts einer Immobilie zu ermitteln, ist die Bank nicht verpflichtet.

Ausnahmsweise der positiven Kenntnis gleich steht

  • die bloße Erkennbarkeit einer sittenwidrigen Überteuerung eines Immobilienkaufs

allerdings dann, wenn

  • sich diese einem zuständigen Bankmitarbeiter nach den Umständen des Einzelfalls aufdrängen musste.

Übrigens:
Wertermittlungen, die Banken im eigenen Interesse vornehmen, betreffen den Beleihungswert, den die Bank klärt, um die Realisierung ihrer Ansprüche im Falle einer künftigen Zwangsvollstreckung abzuschätzen.
Eine Kontrolle dieser internen Bewertung anhand der prognostizierten Erträge des Darlehensnehmers aus der finanzierten Immobilie schuldet die finanzierende Bank nicht (BGH, Urteil vom 08.01.2019 – XI ZR 535/17 –).

Verbraucher, die eine SIM-Karte erwerben, sollten wissen, dass auf SIM-Karten Internetzugangs- und Mailbox-Dienste

…. vorinstalliert und -aktiviert sein können,

  • deren Kosten dem Benutzer in Rechnung gestellt werden, wenn er nicht ausdrücklich ihre Abschaltung verlangt und
  • dass Dienste für den Internetzugang sogar, u. a. durch so genannte „Always-on“(ständig verbunden)-Anwendungen, vom Nutzer unbemerkt zu Verbindungen führen können.

Werden solche SIM-Karten von Anbietern elektronischer Kommunikationsdienste vermarktet, müssen die Anbieter die Verbraucher vor dem Erwerb

  • sowohl über die Kosten der Dienste,
  • als auch über ihre Vorinstallation und -aktivierung auf der von ihnen gekauften SIM-Karte aufklären.

Andernfalls beruht die Erbringung dieser Dienste,

nicht auf der freien Entscheidung der Verbraucher und kann es sich,

  • nachdem weder offensichtlich ist, dass der durchschnittliche Käufer einer SIM-Karte sich bewusst ist,
    • dass diese vorinstallierte und -aktivierte Dienste enthält, die zusätzliche Kosten verursachen können, oder
    • dass Anwendungen oder das Gerät selbst sich von ihm unbemerkt mit dem Internet verbinden können,
  • noch, dass er über ausreichendes technisches Können verfügt, um diese Dienste oder automatischen Verbindungen auf seinem Gerät abzuschalten,

handeln,

  • um die „Lieferung einer unbestellten Ware oder Dienstleistung“ und
  • somit nach der Richtlinie über unlautere Geschäftspraktiken um eine unter allen Umständen unlautere – genauer aggressive – Praktik (Quelle: Pressemitteilung des EuGH vom 13.09.2018).