Tag Minderung

Kann bzw. wann kann bei einer coronabedingten Gaststätten- bzw. Geschäftsschließung die Miete bzw. Pacht gemindert oder

…. eine zeitweise Miet- bzw. Pachtzinsminderung vom Vermieter bzw. Verpächter verlangt werden?

Das Oberlandesgericht (OLG) Frankfurt am Main hat mit Urteilen vom 17.09.2021 – 2 U 147/20, 2 U 18/21 – darauf hingewiesen, dass eine 

  • wegen der Corona-Pandemie auf Basis des Infektionsschutzgesetzes angeordnete 

zeitweise Schließung von 

  • gemieteten oder 
  • gepachteten

Einzelhandelsgeschäften oder Gaststätten 

  • keinen zur Miet- oder Pachtminderung berechtigenden Mangel der Räumlichkeiten begründet,
  • nicht zur Unmöglichkeit der vom Vermieter oder Verpächter geschuldeten Leistung führt und
  • keine außerordentliche Kündigung des Miet- bzw- Pachtvertrages rechtfertigt,

sowie dass, ob Mieter bzw. Pächter 

  • wegen der durch die Folgen der Corona-Pandemie eingetretenen schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage 

eine Anpassung des Vertrages,

  • in Form einer zeitweisen Minderung des Miet- bzw. Pachtzinses,

verlangen können, von den Umständen des Einzelfalles abhängt, insbesondere unter Berücksichtigung 

  • der vertraglichen und/oder gesetzlichen Risikoverteilung, wonach das Verwendungsrisiko den Mieter bzw. Pächter trifft und 
  • der wirtschaftlichen Verhältnisse beider Vertragsparteien, also ob 
    • dem Mieter bzw. Pächter das Festhalten am unveränderten Vertrag bzw. 
    • dem Vermieter oder Verpächter eine Herabsetzung der Miete bzw. Pacht zumutbar oder nicht zumutbar ist.

Dass das Miet- bzw. Pachtobjekt nicht mangelhaft ist, hat das OLG damit begründet, dass

  • Vermieter bzw. Verpächter allein die Möglichkeit schuldet, in den überlassenen Räumen einen Geschäftsbetrieb mit dem konkret vereinbarten Zweck führen zu können, 
  • nicht dagegen die Überlassung des Betriebs selbst, 
  • das so genannte Verwendungsrisiko vielmehr der Mieter trage 

und dass dem Vermieter bzw. Verpächter die von ihm geschuldete Leistung nicht unmöglich geworden ist, damit dass 

Was Vermieter und Mieter von Wohn- oder Geschäftsräumen wissen sollten, wenn die Mietfläche geringer ist

…. als vertraglich vereinbart bzw. im Mietvertrag angegeben.

Unterschreitet bei der Miete von Räumen, die dem Mieter vom Vermieter 

  • tatsächlich überlassene Fläche 
  • die vertraglich vereinbarte,    

liegt,

  • weil das Mietobjekt dann nicht der vertraglich vereinbarten Soll-Beschaffenheit entspricht, 

ein Sachmangel 

  • iSv § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)

vor, wobei es unerheblich ist, ob 

  • die Mietflächenabweichung auf einer Falschberechnung der Fläche einer ansonsten vertragsgemäß und vollständig übergebenen Mietsache beruht oder
  • die Unterschreitung der vertraglich vereinbarten Mietfläche die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist.

Berechtigt zur Minderung der Miete wegen 

  • wesentlicher Abweichung der Ist-Beschaffenheit von der Soll-Beschaffenheit (vgl. § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB)

ist ein Mieter, wenn

  • die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % zurückbleibt 
    • hinter der vertraglich vereinbarten Größe bzw. 
    • hinter der im Mietvertrag mit „ca“ angegebenen Fläche 

und jedenfalls bei gemieteten Geschäftsräumen auch bei einer Flächenunterschreitung von weniger als 10 % dann, wenn er

Minderung des Reisepreises kann auch bei Verschmutzung des öffentlichen Strandes mit Algen gerechtfertigt sein

Darauf hat die Reiserechtskammer des Landgerichts (LG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 14.08.2019 – 2-24 O 158/18 – hingewiesen und einer Klägerin, 

  • die für sich und ihren Ehemann eine 12-tägige Pauschalreise in die Dominikanische Republik in einem 5-Sterne-Hotel gebucht hatte, 

eine Reisepreisminderung von 20% zugesprochen, weil der 

  • im Reisekatalog abgebildete 

breite, weiße Strand, 

  • an dem das Hotel lag, 

im vorderen Bereich während der gesamten Reisezeit großflächig mit Algen verschmutzt war, so dass 

  • weder die angepriesenen und kostenfrei angebotenen hoteleigenen Wassersportaktivitäten genutzt, 
  • noch im Meer gebadet werden konnte.  

Begründet ist dies von der Kammer damit worden, dass 

  • die Einstandspflicht eines Reiseveranstalters sich zwar grundsätzlich nicht auf das Umfeld des Reiseziels, etwa einen öffentlichen Strand, erstreckt,

der Reiseveranstalter aber,

  • wenn die Beschaffenheit des Strandes von ihm, wie hier, auf Lichtbildern als breiter, weißer Sandstrand angepriesen sowie besonders hervorgehoben wird,

auch für die Beschaffenheit des Strandes einstehen müsse und somit 

  • die Verschmutzung des Strandes mit Algen 

einen Reisemangel dargestellt habe.

Bei der Bemessung der Reisepreisminderung hat die Kammer berücksichtigt dass 

  • sich im hinteren Bereich des Strandes 

keine Algen befunden hatten und dort 

  • ein Sonnen möglich sowie 
  • alle anderen Annehmlichkeiten des 5-Sterne-Hotels uneingeschränkt nutzbar gewesen seien.

Übrigens:
Eine Entschädigung 

  • wegen entgangener Urlaubsfreude 

ist der Klägerin nicht zugesprochen worden, weil eine erhebliche Beeinträchtigung der Reise, die eine solche Entschädigung voraussetzt,

  • sofern sie, wie vorliegend, nicht konkret feststellbar ist,

nach Auffassung der Kammer 

  • erst durch eine Minderungsquote von etwa 50% indiziert wird und 
  • die zugesprochene Minderungsquote von 20% deutlich darunter gelegen hat (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankfurt am Main).

Reiseveranstalter muss einer Reisenden wegen Sturz von einer Massageliege Schmerzensgeld und Schadensersatz zahlen

Mit Urteil vom 30.10.2019 – 2-24 O 28/18 – hat die Reiserechtskammer des Landgerichts (LG) Frankfurt am Main in einem Fall, in dem die Klägerin für sich und ihren Lebensgefährten eine zweiwöchige Pauschalreise nach Teneriffa gebucht hatte, 

  • die auch fünf Massageanwendungen beinhaltete und 

nach der Massage am vierten Urlaubstag beim Absteigen von der von dem Masseur verwendeten 

  • nicht höhenverstellbaren, klappbaren, transportablen 

Massageliege mit der Liege umgekippt war und sich dabei 

  • eine Fraktur am Handgelenk und Prellungen an Kopf und Arm, die zu einem zweiwöchigen Taubheitsgefühl in der linken Körperhälfte führten, 

zugezogen hatte, entschieden, dass der Reiseveranstalter 

  • der Klägerin – unter Berücksichtigung eines Mitverschuldens von ihr von einem Drittel – ein Schmerzensgeld in Höhe von 1.333,33 € zahlen muss 

und die Klägerin darüber hinaus auch Anspruch 

  • auf Minderung des Reisepreises, 
  • auf Ersatz nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit in Höhe von jeweils 50 % anteilig für die verbleibenden Urlaubstage und 
  • auf Erstattung eines Haushaltsführungsschadens hat, da sie nach ihrer Rückkehr mehrere Wochen ihren Haushalt nicht versorgen konnte.

Begründet hat die Kammer dies damit, dass die mobile Massageliege

  • zwar für stationäre Anwendungen zugelassen war, aber, 

nachdem sie leicht kippen konnte, zum Schutz der Gäste 

  • Vorkehrungen dagegen 

hätten getroffen werden müssen und 

  • diesen Verstoß gegen die Verkehrssicherungspflicht 

der Reiseveranstalter sich zurechnen lassen muss.  

Ein Mitverschulden von einem Drittel muss sich die Klägerin deshalb anrechnen lassen, da sie, 

  • weil ihr Oberkörper unbekleidet war, zwar nachvollziehbar das Angebot des männlichen Masseurs, ihr beim Absteigen von der Liege zu helfen, abgelehnt hatte, aber statt dessen 

um Hilfestellung einer weiblichen Mitarbeiterin hätte bitten können (Quelle: Pressemitteilung LG Frankfurt am Main).

Reisender, der in einem Hotel auf Mallorca in der niedrigsten, anstelle der gebuchten höchsten Suitenkategorie untergebracht worden war,

…. darf den Reisepreis nicht nur um 50% mindern, sondern hat wegen nutzlos aufgewendeter Urlaubszeit auch Anspruch auf eine Entschädigung in Höhe von weiteren 50% des Reisepreises.

Das hat die Reiserechtskammer des Landgerichts (LG) Frankfurt am Main mit Urteil vom 19.12.2019 – 2-24 O 55/19 – in einem Fall entschieden, in dem der Kläger 

  • für sich und zwei weitere Personen 

eine 10-tägige Pauschalreise nach Mallorca in einer „WU Suite“ mit – laut Reiseprospekt – einem separaten Schlafzimmer in einem Hotel gebucht hatte,

  • in der Buchungsbestätigung die Unterbringung in einer „Suite“ ausgewiesen,

und die Unterbringung der Reisegruppe 

  • nicht in einem Zimmer der Kategorie „WU Suite“, sondern 

in der niedrigsten Suitenkategorie des Hotels, nämlich einer kleineren Juniorsuite mit kombiniertem Wohn- und Schlafraum erfolgt war, 

  • in dem sich neben einem Doppelbett ein Schlafsofa und später noch ein hinzugestelltes Feldbett befanden und 
  • die Reisenden sich einen Schrank teilen mussten.

Als gerechtfertigt angesehen hat die Kammer eine Minderung des Reisepreises um 50% deshalb, da, 

  • auch wenn die Buchungsbestätigung den Zusatz „WU“ nicht enthalten hatte, aus objektiver Sicht davon auszugehen war, dass eine Suite und keine Juniorsuite gebucht worden, somit 

vertraglich eine Unterbringung in einer WU Suite geschuldet und durch die Unterbringung in der niedrigsten, anstelle der gebuchten höchsten Suitenkategorie, 

  • wegen des Fehlens nicht nur von gleichwertigen, komfortablen Schlafmöglichkeiten, sondern auch einem adäquaten Rückzugsbereich für die dreiköpfige Reisegruppe, 

der Zweck der Reise – die Erholung – grundlegend berührt worden war sowie 

  • darüber hinaus 

als Ersatz für nutzlos aufgewendete Urlaubszeit eine Entschädigung in Höhe von weiteren 50% des Reisepreises deswegen, weil

  • die Reise – während der gesamten Reisezeit – erheblich beeinträchtigt war.

Hingewiesen hat die Kammer in ihrer Entscheidung ferner, dass ein Abhilfeangebot des Reiseveranstalters, 

  • in ein anderes Hotel umzuziehen, 

dann nicht angenommen werden muss, wenn das andere Hotel nicht gleichwertig ist, 

  • etwa in Bezug auf die Strand- bzw. Insellage (Quelle: Pressemitteilung des LG Frankfurt am Main).   

Wichtig für Wohnungsmieter und -vermieter zu wissen, wenn über die Berechtigung einer Mietminderung wegen

…. vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärms gestritten wird.

Mit Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18 – hat der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass 

  • nach Abschluss des Mietvertrags 

eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen, 

  • auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen 

  • gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) 

zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung 

  • grundsätzlich nicht begründen können, wenn 
    • auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss,
  • sondern nur dann, wenn auch 
    • Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.

Das bedeutet:
Möchte ein Mieter

  • wegen von nach Mietbeginn von einem Nachbargrundstück über einen längeren Zeitraum ausgehender erhöhter Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen 

die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB mindern muss er, sofern 

  • weder eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freiheit der Wohnung von solchen Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen ausdrücklich oder konkludent getroffen worden, 
  • noch eine solche dem Mietvertrag zu entnehmen ist,

zunächst 

  • darlegen und
  • im Streitfall auch beweisen,

dass 

  • die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen und 
  • es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist dies vom Mieter durch eine Beschreibung, 

  • aus der sich ergibt, 
    • um welche Art von Beeinträchtigungen es geht, 
    • zu welchen Tageszeiten, 
    • über welche Zeitdauer sowie 
    • in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten 
  • und die zudem darauf schließen lässt, 
    • dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt,

dargelegt sowie

  • der diesbezügliche Tatsachenvortrag im Bestreitensfall durch den Vermieter vom Mieter auch 

bewiesen worden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter darauf berufen,  

  • wegen des festgestellten Sachverhalts weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher der Immissionen zu haben und deswegen

für die Abwendung der festgestellten Immissionen auch nicht einstehen müsse.

Wendet der Vermieter dies ein, hängt die Frage, 

  • ob ein zur Mietminderung berechtigender Wohnungsmangel vorliegt, 

davon ab, ob der Vermieter die entsprechenden Tatsachen dafür, 

darlegen und im Fall des Bestreitens durch den Mieter auch beweisen kann.

Übrigens:
Dazu, wann

  • bei von einer Baustelle ausgehendem Baulärm 

Nachbarn von der 

  • Immissionsschutzbehörde

die Anordnung geeigneter Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms verlangen können, vergleiche den Blogeintrag