Die Bestellung des Verwalters, bei der zu unterscheiden ist,  

• zwischen der Bestellung des Verwalters als Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft und Vertreter der Wohnungseigentümer einerseits und
• dem Verwaltervertrag andererseits,

entspricht grundsätzlich nur dann ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 3 Wohnungseigentumsgesetz (WEG), wenn

• in derselben Eigentümerversammlung, in der die Bestellung erfolgt,
• auch die Eckpunkte des abzuschließenden Verwaltervertrags (Laufzeit und Vergütung) in wesentlichen Umrissen geregelt werden;

hiervon kann nur unter besonderen Umständen übergangsweise abgewichen werden.

Das hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 114/14 – entschieden.

Danach kann die Bestellung des Verwalters grundsätzlich erst erfolgen, wenn die Eckpunkte des Verwaltervertrags feststehen.
Vorher kann eine vorläufige Bestellung ausnahmsweise nur dann als Übergangsregelung hinzunehmen sein, wenn das Ende des Bestellungszeitraums unmittelbar bevorsteht und sich eine Zeit ohne Verwalter nur durch eine vorübergehende Bestellung vermeiden lässt.

• Bei einer erstmaligen Bestellung des Verwalters ist, wie der V. Zivilsenat des BGH ausgeführt hat, die Festlegung der wesentlichen vertraglichen Eckpunkte schon deshalb erforderlich, weil mehrere Angebote einzuholen sind (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 –).

Ein tragfähiger Vergleich zwischen mehreren Anbietern ist den Wohnungseigentümern nämlich nur möglich, wenn sie deren Konditionen kennen.
Das bedeutet nicht etwa, dass der günstigste Anbieter gewählt werden müsste; die Entscheidung über die Bestellung muss jedoch auf einer ausreichenden Tatsachengrundlage getroffen werden.

• Bei einer Wiederbestellung des amtierenden Verwalters ist ein solcher Angebotsvergleich zwar nicht erforderlich, sofern der Sachverhalt unverändert geblieben ist (BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 96/10 –).

Aber auch in diesem Fall müssen die Wohnungseigentümer bei der Bestellung wissen, worauf sie sich einlassen.
Ausreichend ist es, wenn sich aus den Gesamtumständen ergibt, dass der Verwalter zu den bisherigen Konditionen (insbesondere der Vergütung) weiter tätig sein wird; hinsichtlich der Laufzeit des Vertrags können die Wohnungseigentümer davon ausgehen, dass diese – der Üblichkeit entsprechend – mit dem Bestellungszeitraum übereinstimmen soll.

Zu den Eckpunkten des Verwaltervertrags,

• die bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen geregelt werden bzw. bekannt sein müssen,

gehören

• Laufzeit und
• Vergütung.

Beide Gesichtspunkte sind

• nicht nur für den Verwaltervertrag,
• sondern auch für die Auswahlentscheidung im Rahmen der Bestellung

von wesentlicher Bedeutung.

Hinsichtlich der Laufzeit darf nicht offen bleiben,

• ob der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wird oder
• ob beide Seiten eine längere Bindung eingehen werden.

Die Bedeutung der Vergütung versteht sich von selbst.
Es liegt im allseitigen Interesse, deren Höhe bei der Bestellung in wesentlichen Umrissen festzulegen, um Streit über die andernfalls geschuldete branchenübliche Vergütung (§ 675 Abs. 1, § 612 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) zu vermeiden.
Dies gilt

• in besonderem Maße, wenn der Verwalter ohne Festlegung der vertraglichen Eckpunkte für eine längere Laufzeit bestellt wird,
• aber auch bei einer Bestellung auf unbestimmte Zeit.

In letzterem Fall kann er zwar jederzeit abberufen werden; für die Zeit seiner Tätigkeit schulden die Wohnungseigentümer aber (ebenso wie bei der Bestellung für eine kurze Laufzeit) die (streitanfällige) übliche Vergütung. Dies kann nur unter besonderen Umständen und übergangsweise hinzunehmen sein. 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist im Interesse des Verbraucherschutzes der in ihr zusammengeschlossenen, nicht gewerblich handelnden natürlichen Personen regelmäßig einem Verbraucher gemäß § 13 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gleichzustellen, nämlich immer dann,

• wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und
• sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbständigen beruflichen Tätigkeit dient.

Das hat der unter anderen für das Kaufrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) am 24.03.2015 entschieden (Urteile vom 24.03.2015 – VIII ZR 243/13, VIII ZR 360/13 und VIII ZR 109/14 –).

Als entscheidend hat der Senat angesehen, dass eine natürliche Person ihre Schutzwürdigkeit als Verbraucher nicht dadurch verliert, dass sie – durch den Erwerb von Wohnungseigentum kraft Gesetzes (zwingend) – Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft wird.
Hinzu kommt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft beim Abschluss von Rechtsgeschäften mit Dritten in der Regel – und damit beispielsweise auch bei Energielieferungsverträgen, um die es in den Entscheidungen ging und die der Deckung des eigenen Bedarfs dienten – zum Zwecke der privaten Vermögensverwaltung ihrer Mitglieder und damit nicht zu gewerblichen Zwecken handelt.
Dies gilt auch dann, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft bei Vertragsschluss durch eine gewerbliche Hausverwaltung vertreten wird. Denn für die Abgrenzung von unternehmerischem und privatem Handeln im Sinne der §§ 13, 14 BGB kommt es im Falle einer Stellvertretung grundsätzlich auf die Person des Vertretenen an.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 25.03.2015 – Nr. 43/2015 – mitgeteilt.

Ersetzt ein Wohnungseigentümer den in seiner Wohnung vorhandenen Teppichboden durch Parkett

• sind grundsätzlich die Schallschutzwerte einzuhalten, die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergeben.

Ein höheres Schallschutzniveau kann sich

• nur aus der Gemeinschaftsordnung ergeben,
• nicht aber aus einem sogenannten besonderen Gepräge der Wohnanlage.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 27.02.2015 – V ZR 73/14 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegendem Fall

• hatten die Beklagten in einem Anfang der Siebzigerjahre errichteten Hochhaus 2006 eine Eigentumswohnung erworben und
• den vorhandenen Teppichboden entfernen und Parkett einbauen lassen.

Die Klage des Eigentümers der darunter liegenden Wohnung,

• von dem mit der Begründung, der Trittschall habe sich durch den Wechsel des Bodenbelags erhöht,
• beantragt worden war, die Beklagten zu verurteilen, in ihrer Wohnung anstelle des Parketts Teppichboden oder einen in der Trittschalldämmung gleichwertigen Bodenbelag zu verlegen,

wies der V. Zivilsenat des BGH ab, weil

• rechtlicher Maßstab für die zwischen den Wohnungseigentümern hinsichtlich des Schallschutzes bestehenden Pflichten § 14 Nr. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) ist und
• die Kläger durch den Wechsel des Bodenbelags nicht im Sinne dieser Norm nachteilig betroffen wurden.

Denn die vom Kläger einzuhaltenden Schallschutzwerte,

• die sich aus der zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden Ausgabe der DIN 4109 ergaben

waren gewahrt und in der Gemeinschaftsordnung,

• aus der sich allein ein höheres Schallschutzniveau hätte ergeben können,

waren keine solchen Vorgaben enthalten.

Dass die im Zuge der Errichtung des Hochhauses

• erstellte Baubeschreibung und
• der ursprüngliche Verkaufsprospekt

eine Ausstattung der Appartements mit Teppichböden vorsahen, erachtete der Senat als unerheblich.
Seine Entscheidung beruhte auf der Überlegung, dass die Auswahl des Bodenbelags die Gestaltung des Sondereigentums betrifft und im Belieben des Sondereigentümers steht und der Schallschutz in erster Linie durch die im Gemeinschaftseigentum stehenden Bauteile gewährleistet werden muss.
Welcher Bodenbelag bei der Errichtung des Gebäudes vorhanden gewesen, ob dieser durch den Bauträger oder durch die Ersterwerber bestimmt worden und ob er in allen Wohnungen einheitlich gewesen sei oder nicht, seien keine geeigneten Kriterien für das über die gesamte Nutzungszeit des Gebäudes einzuhaltende Schallschutzniveau.
Dies ergebe sich schon daraus, dass solche Umstände späteren Erwerbern in aller Regel unbekannt seien. Außerdem spreche gegen ein dauerhaftes Gepräge der Anlage, dass sich die geschmacklichen Vorlieben für bestimmte Bodenbeläge im Laufe der Zeit verändern.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 27.02.2015 – Nr. 26/2015 – mitgeteilt.

Zieht die Wohnungseigentümergemeinschaft die Durchsetzung von Beseitigungs- oder Unterlassungsansprüchen

• wegen Störungen des Gemeinschaftseigentums
• durch Mehrheitsbeschluss an sich,

so begründet sie damit ihre alleinige Zuständigkeit für die gerichtliche Geltendmachung,

• mit der Folge, dass einzelne Wohnungseigentümer nicht (mehr) prozessführungsbefugt sind und von ihnen bereits erhobene Klagen unzulässig geworden sind.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) in zwei Urteilen vom 05.12.2014 – V ZR 85/14 – und – V ZR 5/14 – hingewiesen.

In den den Entscheidungen zugrunde liegenden Fällen

• hatte ein Wohnungseigentümer (im Folgenden Kläger genannt) von einer Wohnungseigentümerin (im Folgenden Beklagte genannt) verlangt, wegen der Lärmbelästigung und Verschmutzung von Treppenhaus und Fluren zu der es dadurch komme, es zu unterlassen, ihre Wohnung zur Ausübung der gewerbsmäßigen Prostitution zu nutzen und
• nach Erhebung dieser Klage war von den Wohnungseigentümern in einer Eigentümerversammlung mehrheitlich beschlossen worden, dass dieser ihnen aus ihrem Eigentum zustehende Unterlassungsanspruch gemeinschaftlich durch den Verband geltend gemacht sowie die Verwaltung beauftragt werden soll, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung des Unterlassungsanspruchs zu beauftragen.

Infolge dieser Beschlussfassung der Eigentümer, den Unterlassungsanspruch gemeinschaftlich durch den Verband geltend zu machen, ist, wie der V. Zivilsenat des BGH entschieden hat, der Kläger nicht (mehr) prozessführungsbefugt und seine bereits erhobene Klage unzulässig geworden.

Zwar kommen, wie der Senat ausgeführt hat, wegen der durch die Ausübung der Prostitution in dem Sondereigentum der Beklagten verursachten Störungen im Treppenhaus und den Fluren, individuelle Unterlassungsansprüche der anderen Wohnungseigentümer – also auch des Klägers – gegen die Beklagte in Betracht, die vor Gericht geltend gemacht werden können.
Denn jeder Wohnungseigentümer kann gemäß § 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) einen Gebrauch

• der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile und
• des gemeinschaftlichen Eigentums

verlangen,

• der dem Gesetz, den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit sich die Regelung hieraus nicht ergibt, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.

Sofern der Gebrauch nicht den genannten Voraussetzungen entspricht, liegt hierin eine Eigentumsbeeinträchtigung, die Voraussetzung für einen Unterlassungsanspruch gemäß § 1004 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) ist (vgl. BGH, Urteil vom 16.05.2014 – V ZR 131/13 –).

• Für Unterlassungsansprüche aus dem Miteigentum an dem Grundstück besteht nach der ständigen Rechtsprechung des Senats – anders als etwa für Schadensersatzansprüche – auch keine geborene Ausübungsbefugnis des Verbands gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 1 WEG, die zur Folge hätte, dass sie von vornherein nur durch den Verband geltend gemacht werden könnten (vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/06 –; Urteile vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 – und vom 04.07.2014 – V ZR 183/13 –).
• Nach ständiger Rechtsprechung des Senats haben solche Ansprüche jedoch einen Gemeinschaftsbezug. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann sie deshalb gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3 Halbsatz 2 WEG durch Beschluss an sich ziehen und sodann in gesetzlicher Prozessstandschaft geltend machen (gekorene Ausübungsbefugnis; vgl. BGH, Beschluss vom 30.03.2006 – V ZB 17/06 –; Urteile vom 07.02.2014 – V ZR 25/13 – und vom 04.07.2014 – V ZR 183/13 –).

Hierfür reicht es – jedenfalls außerhalb des Bereichs der Sachmängelhaftung (dazu: BGH, Urteil vom 12.04.2007 – VII ZR 236/05 –) – schon aus, dass die Rechtsausübung durch den Verband förderlich ist (Senat, Urteile vom 17.12.2010 – V ZR 125/10 –; vom 08.02.2013 – V ZR 238/11 – und vom 14.02.2014 – V ZR 100/13 –).

• Wenn eine Wohnungseigentümergemeinschaft danach nunmehr im eigenen Namen gegen den Beklagten vorgehen kann, ist der Kläger für eine Klage mit diesem Streitgegenstand nicht (mehr) prozessführungsbefugt und wird seine Klage dadurch unzulässig.

Ein Wohnungseigentümer kann einen behindertengerechten Zugang zu seiner Wohnung nur dann von den Miteigentümern verlangen, wenn nicht deren höherrangige Rechte, wie zum Beispiel der Schutz vor erheblichem Wertverlust, entgegenstehen.

Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 25.02.2013 – 411 C 8027/13 – entschieden.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall hatten zwei schwerbehinderte Kläger, die Eigentümer von Wohnungen im Dachgeschoß und im 3. Obergeschoß einer Wohnungseigentumsanlage und aufgrund ihrer gesundheitlichen Beeinträchtigungen auf einen Aufzuge angewiesen sind, beantragt, dass ihnen auf ihre Kosten das Anbringen des Außenaufzugs genehmigt wird und nach Ablehnung ihres Antrags in der Eigentümerversammlung Klage vor dem AG München erhoben, mit dem Ziel, dass der Beschluss der Eigentümerversammlung für ungültig erklärt und die Miteigentümer verpflichtet werden, der Errichtung des Außenaufzugs zuzustimmen, wobei sie, die Kläger, alle Kosten für den Aufzug auch in Zukunft übernehmen würden.

Die Klage hatte keinen Erfolg,

• weil es sich bei der Errichtung eines Außenaufzugs um eine bauliche Veränderung handelt, die nur verlangt werden kann, wenn jeder Eigentümer, dessen Rechte durch die Maßnahme übermäßig beeinträchtigt werden, zustimmt (vgl. § 22 Abs. 1 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG))  

und das AG nach Abwägung zwischen

• dem von Art. 3 Grundgesetz (GG) geschützten Recht der klagenden Eigentümer auf behindertengerechte Nutzung ihre Wohnungen und
• dem Interesse der übrigen Eigentümer am Schutz ihres Eigentums,

zu dem Ergebnis kam, dass das Interesse der übrigen Miteigentümer im vorliegenden Fall vorrangig ist.

Bei seiner Abwägung berücksichtigte das AG,

• einerseits, dass das Grundgesetz die barrierefreie Ausgestaltung als verfassungsrechtliche Vorgabe wegen des Verbotes der Benachteiligung Behinderter fordert, einem Behinderten der barrierefreie Zugang zu seiner Wohnung nicht vorenthalten oder unzumutbar erschwert werden dürfe und die barrierefreie Ausgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinzunehmen sei, wenn sie nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen der übrigen Miteigentümer führe

sowie

• andererseits, dass jeder Eigentümer grundsätzlich auf den Bestand seines Eigentums vertrauen könne, von den Klägern bewusst eine Wohnung ohne Aufzug erworben worden sei, obwohl die Möglichkeit der eingeschränkten Mobilität im Alter allgemein bekannt ist und daher für den Erwerber einer Wohnung ohne Aufzug erkennbar sei, dass diese Wohnung eventuell im Alter nicht mehr uneingeschränkt nutzbar sein könnte.

Entscheidend dafür, das Schutzbedürfnis der Kläger und ihre Interessen etwas geringer zu bewerten als das Interesse der übrigen Miteigentümer war letztlich,

• dass hier durch den Bau des Außenaufzugs die Nutzbarkeit der Garagen und damit der Wert der Garagen und auch der Wohnungen erheblich beeinträchtigt worden wären und
• dass nach Ansicht des AG, eine mit einer barrierefreien Gestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einhergehende erhebliche Wertminderung der Anlage oder einzelner Wohneinheiten nach Auffassung des AG nicht mehr als hinzunehmende unerhebliche Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer anzusehen ist.

Die Beeinträchtigung der Nutzbarkeit der Garagen und die dadurch bedingte erhebliche Wertminderung sah das AG darin,

• dass mit der Errichtung des Aufzuges das Einparken in die Garagen mit zusätzlichem Rangieraufwand verbunden gewesen wäre,

was, wie das AG meinte, deshalb zu einer Wertminderung der Garagen sowie der Wohnungen der übrigen Miteigentümer führe,

• weil es für einen Käufer von erheblicher Bedeutung sei, wie die Zufahrt zu einer Garage möglich und ob das Befahren problemlos in einem Zug oder nur mit mehrmaligem Rangieren möglich ist und dass, je größer der Aufwand für das Ein- und Ausparken, desto geringer der Wert der Garage im Verhältnis zu problemlos befahrbaren Garagen sei.
• Hinzu komme, dass bei zusätzlichem Rangieren im Hofbereich zusätzlicher Lärm und zusätzliche Abgase entstehen, die diejenigen Eigentümer beeinträchtigen, die Fenster zum Hofbereich haben.

Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 16.01.2015 – 03/15 – mitgeteilt.

Ein von der Wohnungseigentümergemeinschaft gefasster Beschluss, der weder nichtig ist, noch erfolgreich angefochten wird, wird nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig.
Eine Beschlussanfechtungsklage muss gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) innerhalb eines Monats nach Beschlussfassung erhoben und innerhalb zweier Monate nach Beschlussfassung begründet werden.
Erhoben wird die Anfechtungsklage gemäß § 253 Abs. 1 Zivilprozessordnung (ZPO) durch Zustellung der Klageschrift.

• Der zwingende Inhalt der Klageschrift ergibt sich aus § 253 Abs. 2 ZPO, wobei diese gemäß § 253 Abs. 2 Nr. 2 ZPO insbesondere die bestimmte Angabe des Gegenstands sowie einen bestimmten Antrag enthalten muss.
• Zur Fristwahrung genügt der Klageschrifteingang am Tag des Fristablaufs, wenn die Klageschrift im Sinne von § 167 ZPO „demnächst“ zugestellt wird.

Damit die Zustellung der Klageschrift gemäß § 167 ZPO auf den Zeitpunkt der Einreichung der Klageschrift zurückwirkt, hat der Kläger allerdings alles ihm Zumutbare für eine alsbaldige Zustellung zu tun, d. h. die alsbaldige Zustellung zu fördern.

• Geringfügige Verzögerungen sind unschädlich, wobei nach höchstrichterlicher Rechtsprechung jedenfalls vom Kläger zu vertretende Verzögerungen von 14 Tagen unschädlich sind.
• Im Einzelfall kann sich auch eine geringfügig über 14 Tage hinausgehende Verzögerung noch in einem hinnehmbaren Rahmen halten.
• Macht das Gericht die Zustellung der Klage nach § 12 Abs. 1 S. 1 des Gerichtskostengesetzes (GKG) von der Einzahlung des Gerichtskostenvorschusses abhängig, darf der Kläger die Vorschussanforderung zwar abwarten, aber den Gerichtskostenvorschuss nicht verzögert einzahlen. Liegen vom Zugang der Gerichtskostenanforderung bis zur Einzahlung des Vorschusses 19 Tage überschreitet dieser Zeitraum den hinnehmbaren Rahmen. Bei einer Verzögerung von mehr als 14 Tagen ist nämlich als weitere Verzögerung grundsätzlich nur noch ein Zeitraum hinnehmbar, der einer umgehenden Bearbeitung entspricht.

Die Beschlussanfechtungsfrist, die sich gemäß §§ 46 WEG, 222 ZPO, 187, 188 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) berechnet, ist eine materiell-rechtliche Ausschlussfrist, bei deren Verstreichen die Klage als unbegründet abzuweisen ist.

Darauf hat das Amtsgericht (AG) Offenbach mit Urteil vom 03.12.2014 – 330 C 22/14 – hingewiesen.

Zu den unentziehbaren, aber verzichtbaren Mitgliedschaftsrechten gehört das

• sog. Belastungsverbot,

das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer),

• sich weder aus dem Gesetz,
• noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender,

Leistungspflichten schützt.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 10.10.2014 – V ZR 315/13 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall

• gehörte zum Miteigentumsanteil nebst Sondereigentum der Eigentümerin einer Erdgeschosswohnung das Sondernutzungsrecht an einer im Aufteilungsplan bezeichneten Gartenfläche und
• war in der Teilungserklärung (TE) bestimmt,
  • dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer obliegt und von dem Verwalter durchzuführen ist (= § 6 Nr. 1 TR) sowie,
  • dass eine Änderung der §§ 3 – 20 TE durch Beschluss nur mit 2/3 Mehrheit möglich ist (= § 4 TE).

Den mit 2/3 Mehrheit gefassten Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft,

• „dass hinsichtlich der Sondernutzungsfläche der Erdgeschosswohnung, ab dem 01.07.2012 die ordnungsgemäße Instandhaltung in Gestalt von Gartenpflege- und Reinigungsarbeiten den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten obliegt und diese auch die dadurch entstehenden Kosten zu tragen hat, was die notwendige Bewässerung mit einschließt,“

hat der V. Zivilsenat des BGH auf die Klage der betroffenen Wohnungseigentümerin aus materiellen Gründen für unwirksam erklärt.

Danach ist ein Änderungsbeschluss auf der Grundlage einer Öffnungsklausel – hier § 4 TE – nicht schon dann rechtmäßig, wenn er die Anforderungen der Ermächtigungsgrundlage erfüllt.

• Vielmehr sind insbesondere zum Schutz der Minderheit bestimmte fundamentale inhaltliche Schranken zu beachten.
• Erst bei der Frage, ob die beschlossene Änderung den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht, ist den Wohnungseigentümern aufgrund ihres Selbstorganisationsrechts ein weiter – lediglich durch das Willkürverbot beschränkter – Gestaltungsspielraum eingeräumt (zu Letzterem BGH, Urteil vom 01.04.2011 – V ZR 162/10 –; vgl. auch BGH, Urteil vom 10.06.2011 – V ZR 2/10 –).

Fundamentale Schranken ergeben sich, wie der V. Zivilsenat des BGH ausgeführt hat, zunächst

• aus den gesetzlichen Bestimmungen der §§ 134, 138, 242 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und
• den zum Kernbereich des Wohnungseigentumsrechts zählenden Vorschriften, wozu u.a. unentziehbare und unverzichtbare Individualrechte gehören.

Denn was selbst durch Vereinbarung nicht geregelt werden könnte, entzieht sich auch einer Regelung im Beschlusswege aufgrund einer Öffnungsklausel; ein gleichwohl gefasster Beschluss ist nichtig.

• Darüber hinaus wird die durch eine Öffnungsklausel legitimierte Mehrheitsmacht auch durch Individualrechte begrenzt, die zwar ebenfalls zu den unentziehbaren Mitgliedschaftsrechten gehören, die aber verzichtbar sind.

Ein in solche Rechte eingreifender Beschluss ist nur dann wirksam, wenn die hiervon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen; bis dahin ist er schwebend unwirksam (vgl. BGH, Beschluss vom 22.01.2004 – V ZB 51/03 –).
Die endgültige Unwirksamkeit des Beschlusses tritt ein, wenn die Zustimmung verweigert wird.
Zu den in diesem Sinne mehrheitsfesten Rechten gehört das dem Verbandsrecht immanente Belastungsverbot (§ 53 Abs. 3 des Gesetzes betreffend die Gesellschaften mit beschränkter Haftung (GmbHG), § 179 Abs. 3 u. § 180 Abs. 1 des Aktiengesetzes (AktG); vgl. auch § 35 Abs. 1 BGB), das jeden Wohnungseigentümer vor der Aufbürdung neuer (originärer) – sich weder aus dem Gesetz noch aus der bisherigen Gemeinschaftsordnung ergebender – Leistungspflichten schützt.

In dem vom V. Zivilsenat des BGH entschiedenen Fall verstieß der angegriffene Beschluss

• gegen das Belastungsverbot.

Denn die der sondernutzungsberechtigten Klägerin auferlegten Leistungspflichten findet im Gesetz keine Grundlage.
Die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums obliegt den Wohnungseigentümern nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gemeinschaftlich.

• Das bedeutet jedoch nicht, dass die einzelnen Wohnungseigentümer kraft Gesetzes verpflichtet sind, Instandhaltungsmaßnahmen selbst vorzunehmen oder vornehmen zu lassen; auch zur sog. tätigen Mithilfe sind sie nicht verpflichtet (BGH, Urteil vom 09.03.2012 – V ZR 161/11 –).
• Vielmehr sind Instandhaltungsmaßnahmen betreffende Beschlüsse von dem Verwalter umzusetzen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 und 2 WEG). Die Wohnungseigentümer haben lediglich die Kosten hierfür aufzubringen.
• Nichts anderes folgt aus § 16 Abs. 4 WEG. Denn auch nach dieser Vorschrift können die Wohnungseigentümer lediglich die Verteilung der u.a. für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen angefallenen Kosten abweichend von § 16 Abs. 2 WEG mit qualifizierter Mehrheit regeln und dies ohnehin nur im Einzelfall.
• Auch § 6 TE enthält keine hiervon abweichende Regelung, sondern bestimmt in Übereinstimmung mit der Gesetzeslage, dass die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der Gemeinschaft obliegt und von dem Verwalter durchzuführen ist.
• Hierzu gehört auch die Instandhaltung der von dem Sondernutzungsrecht der Klägerin erfassten Gartenfläche, weil das Sondernutzungsrecht die sachenrechtliche Zuordnung des Nutzungsgegenstandes zum Gemeinschaftseigentum unverändert lässt.

Zwar ist es bei Sondernutzungsrechten üblich, dem Sondernutzungsberechtigten die Pflicht zur Instandhaltung auf eigene Kosten aufzuerlegen, weil ein Auseinanderfallen von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast als unbefriedigend empfunden wird.

• Das ändert aber nichts daran, dass eine hiervon abweichende Regelung bereits in der Teilungserklärung / Gemeinschaftsordnung selbst oder im Wege einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer hätte getroffen werden müssen.
• Ist dies – wie hier – nicht geschehen, bleibt die Gemeinschaft zuständig; eine nachträgliche Übertragung der daraus folgenden Pflichten ist nur noch mit Zustimmung des Betroffenen möglich.

Der Verstoß gegen das Belastungsverbot führte unter den gegebenen Umständen zur Unwirksamkeit des Eigentümerbeschlusses. Zwar war der Beschluss zunächst schwebend unwirksam. Da die Klägerin jedoch mit der Erhebung der Beschlussmängelklage zumindest konkludent ihre Zustimmung verweigert hat, ist der Beschluss endgültig unwirksam geworden.

Eine teilweise Aufrechterhaltung des Beschlusses als isolierte Kostentragungsregelung schied nach Auffassung des V. Zivilsenats des BGH aus.
Zwar erlaubt es § 16 Abs. 3 WEG, im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung einen von § 16 Abs. 2 WEG abweichenden Maßstab für die Verteilung der näher bezeichneten Kosten zu beschließen. Ob die Wohnungseigentümer ohne die Ausgangsverpflichtung eine isolierte Kostenregelung getroffen hätten, lies sich nämlich zweifelsfrei nicht sagen.
Deshalb kam es auf die Frage nicht an, ob auf der Grundlage der von der Klägerin behaupteten erheblich eingeschränkten Nutzbarkeit der Fläche (in weiten Teilen starke Hanglage) eine vollständige Aufbürdung der Kosten noch den Anforderungen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte. 

Wird die Substanz oder die Nutzung des Gemeinschaftseigentums beeinträchtigt, stehen darauf bezogene Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche im Grundsatz den einzelnen Wohnungseigentümern zu und können durch diese vor Gericht geltend gemacht werden.
Gleichwohl sind solche Ansprüche gemeinschaftsbezogen.
Die Wohnungseigentümer können deshalb beschließen, dass sie gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen und dazu beispielsweise folgenden Beschluss fassen:
„Die Wohnungseigentümer beschließen, dass die ihnen aus ihrem Eigentum zustehenden Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche wegen ……………… durch ………………., gemeinschaftlich durch den Verband (…) geltend gemacht werden sollen. Die Verwaltung wird beauftragt, einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Durchsetzung der Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche zu den üblichen Rechtsanwaltsgebühren zu beauftragen.„

Hierdurch wird dann eine alleinige Zuständigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet, die die einzelnen Wohnungseigentümer von der gerichtlichen Geltendmachung des Anspruchs ausschließt.

• Das bedeutet, wenn und sobald die Wohnungseigentümer mehrheitlich beschlossen haben, dass ihre Ansprüche gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen, ist eine individuelle Rechtsverfolgung nicht mehr möglich.
• Eine von einem einzelnen Wohnungseigentümer gegen den Störer erhobene Klage ist bzw. wird dadurch unzulässig, auch wenn vor der Einleitung dieses Verfahrens die Wohnungseigentümergemeinschaft noch nicht gegen den Störer vorgegangen war.

Ein entscheidender Gesichtspunkt ist insoweit, dass die Ausübungsbefugnis des Verbands dem Willen der Mehrheit entspricht.
Unterlassungsansprüche können auf unterschiedliche Weise durchgesetzt werden, etwa indem – als milderes Mittel – nur die Einhaltung bestimmter Auflagen verlangt wird. Dem Verband obliegt es von der Beschlussfassung an, die mehrheitlich gewollte Lösung durchzusetzen. Dies schützt auch den Schuldner vor einer mehrfachen Inanspruchnahme mit möglicherweise unterschiedlicher Zielsetzung.

• Setzt die Wohnungseigentümergemeinschaft den gefassten Beschluss nicht um, kann ein einzelner Wohnungseigentümer im Innenverhältnis verlangen, dass sie Klage einreicht.
• Eine eigene Klage kann ein einzelner Wohnungseigentümer in einem solchen Fall nur erheben, wenn die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt und dieses nicht nur indirekt betroffen wird, wie beispielsweise durch negative Auswirkungen auf den Verkehrswert und/oder die Vermietbarkeit.

Das hat – wie die Pressestelle des Bundesgerichtshofs (BGH) am 05.12.2014 – Nr. 182/2014 – mitteilte – der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 05.12.2014 – V ZR 5/14 – entschieden und damit die vorinstanzlichen Entscheidungen des Amtsgerichts (AG) Nürnberg sowie des Landgerichts (LG) Nürnberg-Fürth bestätigt.

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann, auf Grund ihrer sich aus § 10 Abs. 6 Satz 3 Fall 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) ergebenden Kompetenz,

• jedenfalls dann mehrheitlich die Aufbringung von Vorschüssen beschließen, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, einen Rechtsanwalt mit der Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen Beschlussanfechtungsklagen zu beauftragen,
• wenn solche Klagen allgemein zu erwarten sind.

Obwohl die Kosten einer Beschlussanfechtungsklage, wie sich aus § 16 Abs. 8 WEG im Umkehrschluss ergibt, von dem dort angesprochenen Sonderfall der Mehrkosten auf Grund einer Gebührenvereinbarung abgesehen, nicht zu den umlagefähigen Kosten der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 16 Abs. 2 WEG gehören und auch nicht dadurch zu einer (geborenen) Gemeinschaftsangelegenheit wird, dass der Verwalter nach § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG befugt ist, die Rechtsverteidigung der übrigen Wohnungseigentümer zu organisieren und mit der Vertretung der verklagten Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu beauftragen,

• können in diesem Fall Mittel nach § 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 WEG im Gesamtwirtschaftsplan und in den Einzelwirtschaftsplänen aller Wohnungseigentümer angesetzt werden.

Ein solcher Mittelansatz dient der Erfüllung einer Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich erfüllt werden kann.
Der entsprechende Mittelansatz soll den Verwalter nämlich in die Lage versetzen, die ihm als Vertreter der Wohnungseigentümer auf Grund von § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG kraft Gesetzes obliegende Aufgabe zu erfüllen, einen Rechtsanwalt mit der Verteidigung der übrigen Wohnungseigentümer gegen eine Beschlussanfechtungsklage zu beauftragen.
Der Rechtsanwalt ist nämlich nach Erteilung des Auftrags gemäß § 9 Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) berechtigt, einen Vorschuss auf seine Gebühren und Auslagen zu verlangen. Diesen soll der Verwalter zahlen können. Die Bereitstellung solcher Mittel steht nicht im Belieben der verklagten Wohnungseigentümer. Vielmehr sind sie hierzu auf Grund des mit § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG begründeten gesetzlichen Geschäftsbesorgungsverhältnisses nach § 675 Abs. 1, § 669 BGB auf Anforderung des Verwalters verpflichtet.
Diese Vorschusspflicht kann jedenfalls dann gemeinschaftlich erfüllt werden, wenn noch kein konkretes Beschlussanfechtungsklageverfahren anhängig ist.

• Dann nämlich kann jeder Wohnungseigentümer Beklagter einer Beschlussanfechtungsklage und damit vorschusspflichtig werden.
• Den Verwalter für diesen Fall mit den erforderlichen Mitteln auszustatten,
  • sei es durch Bereitstellung spezieller Mittel,
  • sei es durch die Ermächtigung, zur Erfüllung seiner Aufgaben als Vertreter der Wohnungseigentümer

unter dem Vorbehalt einer Abrechnung unter Belastung nur der tatsächlich verklagten Wohnungseigentümer, ist jedenfalls dann eine Verpflichtung der Wohnungseigentümer, die gemeinschaftlich erfüllt werden kann.

Sind Beschlussanfechtungsklagen nicht abzusehen, können die Wohnungseigentümer demzufolge

• den Verwalter durch Mehrheitsbeschluss ermächtigen, für Beschlussanfechtungsklagen Gemeinschaftsmittel einzusetzen.

Dass sich ein Beschlussanfechtungskläger bei der Inanspruchnahme der bereitgestellten Mittel durch den Verwalter jedenfalls vorübergehend an der Finanzierung seiner Prozessgegner beteiligt, steht einer solchen Mittelbereitstellung nicht entgegen, weil entnommene Vorschüsse, unabhängig davon, ob die Entnahme berechtigt war oder nicht, in die nächste Jahresrechnung einzustellen sind (Bundesgerichtshof (BGH), Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 –). Sie dürfen in den Einzelabrechnungen dieser Jahresrechnung nur denjenigen Wohnungseigentümern angelastet werden, die tatsächlich vorschusspflichtig waren (Kammergericht (KG), Beschluss vom 09.11.2005 – 24 W 60/05 –; Landgericht (LG) Leipzig, Beschluss vom 15.01.2007 – 1 T 420/06 –; Amtsgericht (AG) Dortmund, Beschluss vom 28.01.2008 – 511 C 3/07 –).

Darauf hat der V. Zivilsenat des BGH mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 26/14 – hingewiesen.

Ein einzelner Wohnungseigentümer kann die Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums verlangen,

• sofern diese zwingend erforderlich ist und
• sofort erfolgen muss.

Das hat der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 17.10.2014 – V ZR 9/14 – in einem Fall entschieden, in dem infolge von Baumängeln, die das gemeinschaftliche Eigentum betrafen, Feuchtigkeitsschäden in einer der Eigentumswohnungen aufgetreten waren und diese schließlich unbewohnbar gemacht hatten.

Danach kann der betroffene Wohnungseigentümer in einem solchen Fall von den übrigen Wohnungseigentümern sowohl die Zustimmung zu der anteiligen Kostentragung als auch zur Bildung einer Sonderumlage für die Sanierung verlangen.
Zwar haben die Wohnungseigentümer, wenn es um die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums geht, insoweit grundsätzlich einen Gestaltungsspielraum; sie müssen das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten und im Grundsatz auf die Leistungsfähigkeit der Wohnungseigentümer Rücksicht nehmen.

• Deshalb sind sie berechtigt, Kosten und Nutzen einer Maßnahme gegeneinander abzuwägen und nicht zwingend erforderliche Maßnahmen ggf. zurückzustellen.
• Anders liegt es aber dann, wenn die sofortige Instandsetzung zwingend erforderlich ist, weil – wie im vorliegenden Fall – infolge sanierungsbedürftiger Mängel am gemeinschaftlichen Eigentum eine Wohnung unbewohnbar ist.

Für die Berücksichtigung finanzieller Schwierigkeiten (oder des Alters) einzelner Wohnungseigentümer ist in solchen Fallkonstellationen kein Raum. Dies liefe der notwendigen Erhaltung von Wohnungseigentumsanlagen zuwider.
Zudem müsste der betroffene Eigentümer die Lasten des Wohnungseigentums tragen, obwohl er es dauerhaft nicht nutzen könnte.
Die Wohnungseigentümer müssen deshalb anteilig für die Kosten der Sanierung aufkommen, selbst wenn sie in erster Linie nur der betroffenen Wohnung zugutekommt.

Zur Entscheidung über die Schadensersatzansprüche die von dem betroffenen Wohnungseigentümer wegen der verzögerten Renovierung geltend gemacht worden waren, hat der V. Zivilsenat die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen und zwar unter Hinweis darauf, dass

• eine Ersatzpflicht der Wohnungseigentümer für solche Schäden an dem Sondereigentum in Betracht kommt, die dadurch entstehen, dass die gebotene Beschlussfassung über die Vornahme zwingend erforderlicher Maßnahmen unterbleibt und
• eine Haftung diejenigen Wohnungseigentümer treffen kann, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben.

Das hat die Pressestelle des Bundesgerichtshofs am 17.10.2014 – Nr. 146/2014 – mitgeteilt.

Im Freien liegende Abstellplätze für Kraftfahrzeuge können, weil es sich um keine abgeschlossenen Räume handelt (vgl. §§ 5 Abs. 1, 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG)), nicht Gegenstand von Sondereigentum sein und zwar auch dann nicht,

• wenn es sich um dauerhaft markierte Flächen handelt (OLG Hamm, Urteil vom 02.10.1974 – 15 Wx 172/74 –) oder
• wenn sie mit vier Eckpfosten und einer Überdachung versehen sind (Bayerisches Oberstes Landesgericht, Beschluss vom 06.02.1986 – BReg 2 Z 70/85 –)

An ihnen kann lediglich durch Teilungserklärung oder Vereinbarung ein Sondernutzungsrecht begründet werden.
Der rechtliche Inhalt eines (solchen) Sondernutzungsrechts enthält zwei voneinander zu unterscheidende Komponenten:

• Zunächst werden alle Wohnungseigentümer mit Ausnahme des Begünstigten (negativ) von der ihnen als Miteigentümern kraft Gesetzes (§ 13 Abs. 2 Satz 1 WEG) an sich zustehenden Befugnis zum Mitgebrauch ausgeschlossen.
• Zugleich wird dem begünstigten Wohnungseigentümer (positiv) die Befugnis zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt (OLG Hamm, Beschluss vom 06.05.1998 – 15 W 82/98 –).

Die positive Komponente der Regelung betrifft zugleich die Art und den zulässigen Umfang der dem begünstigten Wohnungseigentümer übertragenen Nutzungsbefugnis.
Daraus folgt zwingend, dass die negative Komponente des Ausschlusses der übrigen Miteigentümer von der Nutzungsbefugnis nicht dadurch berührt wird, dass der begünstigte Wohnungseigentümer die ihm eingeräumte ausschließliche Nutzungsbefugnis ihrem Umfang nach überschreitet.
Ein von der Nutzung des Gemeinschaftseigentums ausgeschlossener Wohnungseigentümer kann deshalb allenfalls eine Zurückführung des Gebrauchs durch die begünstigten Wohnungseigentümer auf den nach der Teilungserklärung zulässigen Umfang, nicht jedoch die Einräumung der Beteiligung an einer Nutzung verlangen, die er selbst nach der Gemeinschaftsordnung für unzulässig hält.

Will ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche einen Carport errichten ist dazu, weil es sich hierbei um eine bauliche Veränderung auf dem gemeinschaftlichen Grundstück im Sinn von § 22 Abs. 1 WEG handelt,

• grundsätzlich die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich,
• wobei aber die Zustimmung eines Wohnungseigentümers dann entbehrlich ist, wenn durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (Hanseatisches Oberlandesgericht (OLG) Hamburg, Beschluss vom 27.12.2004 – 2 Wx 19/04 –).

Unter einem Nachteil im Sinn des § 14 Nr. 1 WEG ist jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung zu verstehen.
Eine Beeinträchtigung

• kann dabei auch in einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Anlage bestehen.

Demzufolge bedarf die Errichtung eines Carports, der zu einer störenden optischen Beeinträchtigung des Gesamteindrucks der Wohnanlage führt, der Zustimmung aller Wohnungseigentümer.

Ein Sondernutzungsrecht an einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche befreit nämlich nicht von der für bauliche Veränderungen erforderlichen Zustimmung nachteilig beeinträchtigter Wohnungseigentümer.
Hat ein Wohnungseigentümer auf einer ihm zur Sondernutzung als Fahrzeugstellplatz zugewiesenen Hoffläche ohne die erforderliche Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer einen Carport errichtet, kann sich gegenüber dem Beseitigungsverlangen anderer Wohnungseigentümer grundsätzlich nicht auf eine Beeinträchtigung seiner Stellplatznutzung durch vom Nachbargrundstück ausgehende Immissionen berufen.
Vielmehr ist der Wohnungseigentümer, der ohne die erforderliche Zustimmung die Errichtung des Carports veranlasst hat, als Handlungsstörer verpflichtet, die von ihm vorgenommene bauliche Veränderung zu beseitigen.
Ein Anspruch auf Erteilung der erforderlichen Zustimmung zu einer baulichen Veränderung besteht grundsätzlich nicht.

Der Anspruch der beeinträchtigten Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer ohne die erforderliche Zustimmung vorgenommenen baulichen Veränderung wird allerdings durch §§ 226, 242 BGB begrenzt.
Insoweit ist das Interesse der Miteigentümer an der Beseitigung des Carports gegenüber dem Interesse des betroffenen Miteigentümers an seiner Beibehaltung abzuwägen,

• also einerseits das Interesse des Miteigentümers der den Carport errichtet hat, sein Fahrzeug vor Beschädigungen zu schützen und
• andererseits der Umstand, dass er nur das Sondernutzungsrecht an einem Stellplatz im Freien erworben hat, der keinen Schutz vor Witterungs- und Umwelteinflüssen bietet.

Dabei zu berücksichtigen ist, dass der Miteigentümer von dem die Beseitigung des Carports verlangt wird, sein Fahrzeug durch eine Abdeckplane vor Verunreinigungen schützen kann.
Der von dem Beseitigungsverlangen betroffene Miteigentümer kann in einem solchen Fall auch nicht geltend machen, die übrigen Wohnungseigentümer seien verpflichtet den Carport zu dulden, weil ihm die gefahrlose Nutzung seiner Sondernutzungsfläche ermöglicht werden müsse.
Denn die Berechtigung, die ihm zugewiesene Fläche des Gemeinschaftsgrundstücks zum Abstellen eines Kraftfahrzeugs zu nutzen wird dadurch nicht berührt, dass er den ohne die erforderliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer errichteten Carport zu beseitigen hat.
Sollte die Nutzung seines Stellplatzes durch Immissionen beeinträchtigt werden, die vom Nachbargrundstück ausgehen, kommen nachbarrechtliche Abwehransprüche (§§ 906 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), Art. 47 des Gesetzes zur Ausführung des Bürgerlichen Gesetzbuchs und anderer Gesetze (AGBGB)) in Betracht, die dann aber gegen den Eigentümer des Nachbargrundstücks, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten wären.

Darauf hat der 2. Zivilsenat des ehemaligen Bayerischen Landesgerichts in Beschlüssen vom 02.07.1999 – 2Z BR 30/99 – und vom 14.11.2002 – 2Z BR 107/02 – hingewiesen.

Darauf, dass § 5 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (WEG) regelt, dass

• tragende Teile eines Gebäudes nicht Gegenstand von Sondereigentum sein können und
• darunter auch die Dachkonstruktion einer Garage fällt, die im Sondereigentum steht,

hat die 3. Kammer des Ersten Senats des Bundesverfassungsgerichts (BVerfG) im Beschluss vom 28.07.2014 – 1 BvR 1925/13 – hin- und insoweit auf den Beschluss des 3. Zivilsenats des Oberlandesgerichts (OLG) Düsseldorf vom 05.11.2003 – 3 Wx 235/03 – verwiesen.

Dieser hat in dem vom BVerfG zitierten Beschluss entschieden,

• dass die tragenden Teile eines auf dem gemeinschaftlichen Grundstück errichteten Garagengebäudes – wie z. B. das Dach – zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören,
• auch wenn die Garagen dem Sondereigentum nur eines Wohnungseigentümers zugeordnet sind und
• unabhängig davon, ob die Garagen freistehend oder im Anschluss an das Wohngebäude errichtet worden sind.

Zwar können, wie der 3. Zivilsenat des OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung ausgeführt hat, Nebenräume, die zu einer Wohnung gehören, wie z.B. Kellerräume, Garagen oder Garagen-Stellplätze sondereigentumsfähig sein. Dies bedeutet aber nicht, dass eine oder mehrere freistehende Garagen auch hinsichtlich der tragenden Teile des Garagengebäudes, also

• der Fundamente,
• der tragenden Mauern und
• des Daches usw.

zum Sondereigentum des betreffenden Wohnungseigentümers gehören.
Dies ergibt sich aus den Bestimmungen der §§ 5 Abs. 1 und Abs. 2 und 3 WEG.
In § 5 Abs. 1 werden als „sondereigentumsfähig“ zunächst die gemäß § 3 Abs. 1 bestimmten Räume bezeichnet.
Nach § 3 Abs. 1 WEG kann Sondereigentum

• an einer bestimmten Wohnung oder
• an nicht zu Wohnzwecken dienenden bestimmten Räumen in einem auf dem Grundstück errichteten oder zu errichtenden Gebäude

eingeräumt werden.
Daraus ergibt sich, dass das Gesetz zunächst

• nur von der Sondereigentumsfähigkeit von Räumen,
• nicht aber eines ganzen Gebäudes

ausgeht.
Soweit gemäß § 5 Abs. 1 auch „Bestandteile“ des Gebäudes unter bestimmten Voraussetzungen Gegenstand des Sondereigentums sein können, gilt dies gemäß Abs. 2 WEG jedenfalls nicht für solche Teile eines Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.

• Auch wenn die „Innenräume“ von Garagen mit ihren einzelnen Bestandteilen wie z.B. Wandputz, Estrich, Elektroanlagen, nicht tragenden Innenwänden zum Sondereigentum gehören,
• so gilt dies nicht für die das Sondereigentum umschließenden tragenden Außenmauern, das Dach und die übrigen konstruktiven Teile des Gebäudes.

Darauf ob die Garagen freistehend errichtet worden sind oder an das Hauptgebäude angebaut sind, kommt es dabei nicht an.

Ebenso wie bei einer Wohnungseigentumsanlage, die aus mehreren Einfamilienhäusern, die freistehend errichtet worden sind, besteht, bezieht sich auch bei freistehend errichteten Garagen das Sondereigentum ausschließlich auf die umschlossenen „Räume“ und die Teile des Gebäudes, die nicht für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind.
Für Fertiggaragen aus Beton, die ohne Fundament oder sonstige Verankerungen auf dem Grund und Boden aufgestellt sind gilt nichts anderes. Auch die konstruktiven Teile dieser Garagen, nämlich Wände, Boden und Decke stehen nach der zwingenden Vorschrift des § 5 Abs. 2 WEG im Gemeinschaftseigentum, weil die Garagen aufgrund ihres Eigengewichts wesentlicher Bestandteil des Grundstücks (§ 94 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)) werden (so Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 11.11.1988 – BReg 2 Z 92/88 –)

Die Kosten der Sanierung von beispielsweise Garagendächern sind folglich

• gemäß § 16 Abs. 2 WEG von allen Wohnungseigentümern nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile zu tragen sind,
• wenn weder in der Teilungserklärung noch durch eine spätere Vereinbarung der Wohnungseigentümer eine anderslautende Bestimmung getroffen worden ist.

Ist in einer Teilungserklärung bestimmt, dass für die Instandhaltung und Instandsetzung des Sondereigentums … die jeweiligen Eigentümer aufkommen müssen, bedeutet dies für die Garagen nur, dass diese alle Instandsetzungen und Instandhaltungskosten hinsichtlich der Garagen tragen müssen, die sich auf die Teile der Garagen beziehen, die nicht für deren Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also nicht gemeinschaftliches Eigentum sind.
Dazu gehören – wie bereits oben ausgeführt – z.B. der gesamte Innenbereich der Garagen nebst evtl. Versorgungsleitungen u.ä.. 

Macht die Wohnungseigentümergemeinschaft Beitrags- oder Schadensersatzansprüche gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer gerichtlich geltend, sind die ihr entstehenden Prozesskosten gemäß § 16 Abs. 2 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) von allen Wohnungseigentümern zu tragen; eine Freistellung des obsiegenden Wohnungseigentümers gemäß § 16 Abs. 8 WEG kommt nicht in Betracht.

Darauf hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) mit Urteil vom 04.04.2014 – V ZR 168/13 – hingewiesen.

In dem der Entscheidung zugrunde liegenden Fall war von der Eigentümerversammlung eine Jahresabrechnung beschlossen worden, in der die Kosten einer Klage,

• die die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen Beitragsansprüchen gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer erhoben und die das Gericht durch rechtskräftiges Urteil, in dem die Kosten des Rechtsstreits der Wohnungseigentümergemeinschaft auferlegt worden waren, abgewiesen hatte,
• auf alle Wohnungseigentümer anteilig verteilt worden waren.

Diese anteilige Umlegung der Prozesskosten erfolgte – wie der V. Zivilsenat des BGH entschieden hat – zu Recht.

Die von dem Gericht in dem Rechtsstreit zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und einem einzelnen Wohnungseigentümer getroffene Kostenentscheidung bezieht sich auf das Verhältnis der Parteien untereinander und regelt nicht, wer im Innenverhältnis die Kosten des unterlegenen Verbands tragen muss.

Die Frage, ob die Kosten eines Rechtsstreits, den die Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Wohnungseigentümer führt, als Kosten der Verwaltung auf alle Wohnungseigentümer umzulegen sind oder ob der beklagte Wohnungseigentümer hiervon auszunehmen ist, wird uneinheitlich beantwortet.
Dabei geht es zum einen um die Aufbringung der Mittel zur Erfüllung eines Kostenerstattungsanspruchs des obsiegenden Wohnungseigentümers.
Zum anderen ist auch die – hier allein relevante – Heranziehung des beklagten Wohnungseigentümers im Hinblick auf die dem Verband selbst entstehenden Prozesskosten umstritten.

• Insoweit wird vertreten, der beklagte Wohnungseigentümer müsse sich an diesen Kosten nicht beteiligen und sei – auch von etwaigen Vorschusszahlungen – in seiner Einzelabrechnung freizustellen.
  Obsiegt der Verband, ist danach die spätere Kostenerstattung durch den beklagten Wohnungseigentümer nur den übrigen (die Kosten verauslagenden) Wohnungseigentümern gutzuschreiben.
  Obsiegt dagegen der Wohnungseigentümer, bleibt er weiterhin freigestellt.
   
• Einer anderen Ansicht nach sind zwar die Vorschüsse durch alle Wohnungseigentümer aus dem Verwaltungsvermögen aufzubringen und zunächst von allen Wohnungseigentümern zu tragen.
  Für die endgültige Verteilung der Kosten soll jedoch die gerichtliche Kostenentscheidung maßgeblich sein (so auch Landgericht (LG) Bonn, Urteil vom 17.08.2011 – 5 S 77/11 –).
   
• Nach überwiegender Ansicht handelt es sich dagegen um Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG, an denen sich die Wohnungseigentümer ausnahmslos beteiligen müssen.
  Teils wird dies nur dann angenommen, wenn die Kosten aus der Verfolgung von Beitrags- und Schadensersatzansprüchen herrühren.
  Vertreten wird aber auch, dass Kosten der Rechtsverfolgung durch den Verband gegen einzelne Wohnungseigentümer stets § 16 Abs. 2 WEG unterfallen (LG München I, Urteil vom 13.05.2013 – 1 S 10826/12 –).
  Danach kommt eine Freistellung des beklagten Wohnungseigentümers nicht in Betracht.
  Obsiegt der Verband in dem Prozess, wird die von dem Beklagten geschuldete Kostenerstattung allen Wohnungseigentümern – also auch dem Beklagten – gutgeschrieben.
  Obsiegt dagegen der Wohnungseigentümer, hat er zwar einen Anspruch auf Erstattung seiner außergerichtlichen Kosten; seinen Anteil an den Kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft hat er jedoch – wie die übrigen Wohnungseigentümer auch – endgültig zu tragen.

Der V. Zivilsenat des BGH teilt die zuletzt genannte Auffassung jedenfalls insoweit, als die Kosten darauf beruhen, dass der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht; dies entspricht seiner Rechtsprechung zu § 16 Abs. 2 und 5 WEG in der bis zum 30.06.2007 geltenden Fassung (BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 –). Die Neufassung von § 16 Abs. 5 WEG – nunmehr in § 16 Abs. 8 WEG – gibt keinen Anlass, hiervon abzurücken.

Gegen die Einordnung solcher Prozesskosten als Kosten der Verwaltung im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG spricht allerdings der Wortlaut des § 16 Abs. 8 WEG. Danach sind die Kosten eines Rechtsstreits gemäß § 43 WEG nur insoweit Kosten der Verwaltung gemäß § 16 Abs. 2 WEG, als sie die durch eine Streitwertvereinbarung verursachten Mehrkosten betreffen. Die Norm bedarf jedoch einer teleologischen Reduktion, weil ihr Anwendungsbereich unbeabsichtigt zu weit gefasst worden ist.
Dass die Kosten aller in § 43 WEG aufgeführten Rechtsstreitigkeiten nicht zu den Kosten der Verwaltung zählen sollten, ist auszuschließen.
§ 43 Nr. 5 WEG erfasst nämlich auch Außenstreitigkeiten, bei denen der Verband durch Dritte verklagt wird; insoweit ist kein Grund dafür ersichtlich, die Kosten nicht als solche der Verwaltung anzusehen.
Auch die in § 43 Nr. 2 WEG aufgeführten Streitigkeiten über Rechte und Pflichten zwischen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Wohnungseigentümern unterfallen jedenfalls dann nicht § 16 Abs. 8 WEG, wenn der Verband gemeinschaftliche Beitrags- oder Schadensersatzansprüche geltend macht.

Die Gesetzesbegründung steht dieser Auslegung nicht entgegen. Dort wird lediglich ausgeführt, dass die Neufassung des § 16 Abs. 8 WEG nur hinsichtlich der durch eine Streitwertvereinbarung verursachten Mehrkosten eine Änderung gegenüber dem zuvor geltenden Recht herbeiführen sollte. Dass auch unter der Geltung von § 16 Abs. 5 WEG aF die bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- und Schadensersatzansprüchen anfallenden Prozesskosten von allen Wohnungseigentümern zu tragen waren, entsprach jedoch schon vor der – zeitlich nach der Gesetzesbegründung ergangenen – Entscheidung des Senats vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 – der überwiegenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur (Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG), Beschluss vom 29.04.2004 – 2Z BR 4/04 – für Wohngeldverfahren).
Nach Sinn und Zweck erfasst § 16 Abs. 8 WEG jedenfalls nicht Prozesskosten der genannten Art. Denn die Finanzierungsverantwortung für die Gemeinschaft obliegt den Wohnungseigentümern als gemeinschaftliche Aufgabe; insoweit dürfen sie sich des Verwaltungsvermögens bedienen.
Dagegen bezieht sich § 16 Abs. 8 WEG in erster Linie auf Streitigkeiten, bei denen die Wohnungseigentümer teils auf der Kläger- und teils auf der Beklagtenseite stehen. Die Norm soll – wie zuvor § 16 Abs. 5 WEG aF – verhindern, dass Konflikte innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Kosten aller Wohnungseigentümer ausgetragen werden (so zu § 16 Abs. 5 WEG aF BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 –); sie soll aber nicht dazu führen, dass die mit der gerichtlichen Verfolgung von Beitragsansprüchen verbundenen Risiken nur einzelne Wohnungseigentümer zu tragen haben.

Ob die Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft allgemein zur Folge hat, dass deren Prozesskosten von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich aufgebracht werden müssen und ob der obsiegende Wohnungseigentümer aufgrund der Kostenentscheidung des Gerichts von der Finanzierung seines Anspruchs auf Erstattung außergerichtlicher Kosten ausgenommen werden muss (zu § 16 Abs. 5 WEG aF BGH, Beschluss vom 15.03.2007 – V ZB 1/06 –) hat der V. Zivilsenat des BGH offen gelassen.

Lässt der Erwerber einer Eigentumswohnung den bei Erwerb in seiner Wohnung vorhandenen Teppichboden entfernen und stattdessen Parkettboden einbauen, kann dann wegen des von dem Parkettboden stammenden Trittschalls der Eigentümer der im Stockwerk darunter gelegenen Wohnung gegen ihn einen Anspruch aus § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) i.V.m. § 14 Nr. 1, 15 Abs. 3 des Gesetzes über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz – WEG) haben, dass er den Parkettboden wieder entfernt und einen anderen Bodenbelag mit besserer Trittschalldämmung verlegt?

Das kommt darauf an.

Die Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander beurteilen sich allgemein auch im Hinblick auf den Schallschutz nach § 14 Nr. 1 WEG.
Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, von den in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile nur in solcher Weise Gebrauch zu machen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst.

Wann im Hinblick auf den Trittschall in einer Wohnung einer WEG-Anlage ein solcher über das unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG anzunehmen ist, bestimmt sich

• vorrangig nach den Regelungen in der Teilungserklärung bzw.
• später getroffenen Vereinbarungen der Wohnungseigentümer.

Ergeben sich aber aus der Teilungserklärung keine näheren Regelungen zum maßgeblichen Trittschallniveau bzw. zum Bodenbelag in den Appartements, in denen ein Wohnungserbbaurecht besteht und haben die Wohnungserbbauberechtigten auch später keine Vereinbarung im Hinblick auf den Trittschallschutz bzw. den für den Trittschall maßgeblichen Bodenbelag in den Wohnungen getroffen, ist für den im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander maßgeblichen Trittschallwert

• grundsätzlich auf die Ausgabe der DIN 4109 abzustellen, die zur Zeit der Errichtung des betreffenden Gebäudes galt (vgl. Bundesgerichtshof (BGH), Urteil vom 01.06.2012 – V ZR 195/11 –).

In diesem Fall kommt es darauf an, ob, was durch eine Trittschallmessung festzustellen ist, die nach der DIN 4109 bei Errichtung des Gebäudes geltende dB-Trittschallgrenze durch den Parkettboden eingehalten wird.    

Ein höheres Trittschallniveau kann nur dann maßgebend sein,

• sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung Regelungen zum Schallschutz ergeben oder
• die Wohnungseigentumsanlage aufgrund tatsächlicher Umstände wie beispielsweise der bei der Errichtung vorhandenen Ausstattung oder aber des Wohnumfelds ein besonderes Gepräge erhalten hat.

War die Wohnungseigentumsanlage ursprünglich durch ein höheres Trittschallniveau als den nach der DIN 4109 vorgegebenen Mindeststandard geprägt, kann es allerdings sein, dass dieses ursprünglich besondere Gepräge durch die bei Errichtung vorhandene Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage nicht mehr fortbesteht, was insbesondere nach einem längeren Zeitablauf in Betracht kommen kann.

Auch ist das höhere Trittschallniveau aufgrund eines besonderen Gepräges einer Wohnungseigentumsanlage im Verhältnis zu Wohnungseigentümern, die später Eigentum erworben haben, nur dann maßgeblich wenn die zugrunde liegenden Umstände für diese beim Erwerb erkennbar waren.

Darauf hat die 11. Zivilkammer des Landgerichts (LG) Itzehoe mit Urteil vom 18.03.2014 – 11 S 101/12 – hingewiesen.

§ 174 Satz 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB ) ist auf einseitige Willenserklärungen des Verwalters im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf der Grundlage einer Vereinbarung oder eines Beschlusses der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) anwendbar.

Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) mit Urteil vom 20.02.2014 – III ZR 443/13 – entschieden.

Nach § 174 Satz 1 BGB ist ein einseitiges Rechtsgeschäft, das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, unwirksam, wenn dem Bevollmächtigten eine Vollmachtsurkunde (§ 172 BGB ) nicht vorliegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grunde unverzüglich zurückweist.
Diese Vorschrift ist auch anwendbar in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG.
Der Gesetzgeber hat mit § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG den Wohnungseigentümern die Kompetenz eingeräumt, dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss eine weitergehende Vertretungsmacht als die bereits gesetzlich vorgesehene zu erteilen. Ob einem Verwalter nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG eine über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehende Vertretungsmacht eingeräumt ist, ist aber weder in einem Register vermerkt noch sonst für den Geschäftsverkehr überprüfbar.
Der Schutzzweck des § 174 Satz 1 BGB ist daher auch in dem Fall der Bevollmächtigung des Verwalters der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 27 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 WEG berührt.
Ein an einem einseitigen Rechtsgeschäft nicht willentlich Beteiligter hat ein schützenswertes Interesse an Sicherheit darüber, ob der handelnde Vertreter bevollmächtigt war und das Rechtsgeschäft Wirksamkeit erlangt hat.
Für eine Anwendung des § 174 BGB spricht auch, dass der Gesetzgeber in § 27 Abs. 6 WEG bestimmt hat, dass der Verwalter von den Wohnungseigentümern die Ausstellung einer Vollmachts- und Ermächtigungsurkunde verlangen kann, aus der der Umfang der Vertretungsmacht ersichtlich ist.
Diese Urkunde nach § 27 Abs. 6 WEG zeitigt dieselben Rechtswirkungen, wie eine Vollmachtsurkunde im Sinne des § 172 BGB.