Sind in der Teilungserklärung bei einer Wohnungseigentumsanlage, bestehend aus 46 Einheiten,
- im Erdgeschoss eine ausgewiesen als „Laden“
- und die übrigen als „Wohnungen“,
darf die als „Laden“ beschriebene Einheit
- nicht als Gaststätte und auch nicht als Pizzabäcker/Dönerladen mit Ausschank genutzt werden.
Das hat das Amtsgericht (AG) München mit Urteil vom 26.06.2014 – 483 C 2983/14 WEG – entschieden und dem Eigentümer einer als „Laden“ beschriebenen Einheit, der die dazugehörenden Räume an einen Pizzabäcker/Dönerladen als „L-s Essecke“ mit Ausschanknutzung vermietet hatte, auf die Klage der übrigen Eigentümer hin, unter Androhung von Ordnungsgeld verurteilt, die Nutzung seines Ladens als Gaststätte zu unterlassen.
Danach ist eine solche Nutzung nicht von der Zweckbestimmung „Laden“ gedeckt.
Denn, wie das AG ausgeführt hat, sei unter „Laden“ grundsätzlich nur ein Geschäftsraum zu verstehen, bei dem der Charakter einer Verkaufsstätte im Vordergrund stehe, wo sich also Personal aufhält, während der Öffnungszeiten Kunden ein- und ausgehen und gelegentlich Waren angeliefert werden.
Eine andere Nutzung der Räume der Beklagten sei nur dann zulässig und durch die übrigen Eigentümer hinzunehmen, wenn eine solche Nutzung abstrakt nicht stärker beeinträchtigt als eine Ladennutzung.
Auf die Frage, wie viele Personen nun tatsächlich über den Tag verteilt die Einheit der Beklagten nutzen, also auf die Frage der Auslastung der Essecke, und ob es konkrete Geruchs- oder Lärmbeeinträchtigungen gibt, komme es nicht an.
Ebenso sei unerheblich, ob eine gaststättenrechtliche Konzession notwendig sei oder nicht. Denn die Einhaltung behördlicher Vorschriften besage noch nicht, dass im Verhältnis der Eigentümer untereinander die konkrete Nutzung der Geschäftsräume zulässig sei. Der Charakter des Hauses sei überwiegend als Wohnhaus zu bewerten. Jede andere Nutzung des Ladens dürfe mit diesem Charakter nicht in Konflikt stehen.
Mit der Zweckbestimmung „Laden“ – so das Gericht weiter – sei der Betrieb eines Bistros, einer Pizza-Imbissstube oder eines Restaurants grundsätzlich nicht zu vereinbaren. Denn es gehe nicht nur um den Verkauf von Lebensmitteln im Laden und den Verzehr dort und vor dem Laden.
Vor allem die Essensgerüche überschreiten das, was die übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft bei einer Nutzung als Laden hinnehmen müssten. Die konkrete gastronomische Nutzung führe zu einer längeren Verweildauer der Besucher in und vor dem Laden der Beklagten und zu vermehrten Geräusch- und Geruchsbelästigungen auch dadurch, dass vor der Tür Raucher stehen oder sitzen, die vor dem Laden an den aufgestellten Tischen länger verbleiben können.
Die typischer Weise mit einem Schnellimbiss verbundenen Störungen seien demzufolge im Ergebnis größer sind als bei einer Ladennutzung. Davon sei schon aufgrund der verlängerten Öffnungszeiten in den Abend- und Nachtstunden bei einem Imbiss gegenüber einem Laden und den zusätzlich auftretenden Gerüchen bei der Zubereitung der Speisen auszugehen, da mit einer Nutzung als Laden typischerweise verbundenen Beeinträchtigungen nur während der üblichen Ladungsöffnungszeiten hingenommen werden müssten.
Das hat die Pressestelle des Amtsgerichts München am 10.04.2015 – 18/15 – mitgeteilt.
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